Tổ chức: 30% các doanh nghiệp bất động sản duy trì đầu tư chính xác, vị thế thị trường tương đối ổn định

Ngày 26 tháng 3, Viện Nghiên cứu Chỉ số Trung Quốc (Zhongzhi) công bố một loạt kết quả nghiên cứu, bao gồm Báo cáo nghiên cứu về 100 doanh nghiệp bất động sản hàng đầu, v.v. Theo tổ chức này, ngành bất động sản vẫn đang trong quá trình điều chỉnh, việc sàng lọc trong nhóm các doanh nghiệp hàng đầu có thể sẽ tiếp tục. Tuy nhiên, trong năm 2025, trong nhóm 100 doanh nghiệp hàng đầu, có 30% doanh nghiệp duy trì đầu tư chính xác, địa vị trên thị trường tương đối vững chắc. Ngoài ra, việc mở rộng các quỹ REIT công khai sang lĩnh vực bất động sản thương mại cũng đã mở ra cho doanh nghiệp một lối đi mới trong huy động vốn.

30% doanh nghiệp bất động sản giữ vững vị thế thị trường tương đối chắc chắn

Theo Báo cáo nghiên cứu về 100 doanh nghiệp bất động sản hàng đầu, trong bối cảnh hiệu quả bán hàng của ngành tiếp tục đi xuống do điều chỉnh thị trường kéo dài, sự phân hoá trong nội bộ ngành vẫn tiếp tục diễn ra. Năm 2025, hiệu quả bán hàng của các doanh nghiệp hàng đầu duy trì xu hướng đi xuống; tổng giá trị bán hàng và diện tích bán lần lượt là 32605,2 tỷ NDT và 14857,9 triệu m², giảm tương ứng 18,1% và 24,3% so với cùng kỳ năm trước.

Trong đó, 30% doanh nghiệp có doanh số bán hàng và giá trị mua đất trong giai đoạn 2024-2025 đều nằm trong nhóm top 100. Các doanh nghiệp này tập trung vào bố cục ở các thành phố trọng điểm, thực hiện hiệu quả bán hàng, đồng thời tập trung vào việc bổ sung quỹ đất chất lượng ở các thành phố trọng điểm để nâng cao mức độ bảo đảm cho hiệu quả bán hàng; nhờ đó, vị thế thị trường tương đối vững chắc. Một số doanh nghiệp có thể do quy mô đầu tư chưa đủ, hoặc do năng lực phát triển có hạn, nên tính ổn định trong hoạt động tương đối yếu; việc sàng lọc trong nhóm doanh nghiệp hàng đầu có thể sẽ tiếp tục.

Năm 2025, áp lực thanh khoản của các doanh nghiệp hàng đầu vẫn còn cần được giảm bớt. Xét trong ngắn hạn, “tìm cách tồn tại” trở thành trọng tâm cốt lõi trong hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản ở giai đoạn hiện tại, tăng cường thanh khoản, duy trì mức đầu tư hợp lý, để bảo đảm an toàn hoạt động.

Viện Trung chỉ ra rằng, năm 2026, việc tái định hình và tái cấu trúc mô hình của ngành bất động sản ở nước ta vẫn đang được tiến hành, và sự phát triển của ngành đang chuyển từ mở rộng quy mô, đòn bẩy cao sang giai đoạn lấy sinh tồn làm nền tảng, lấy phát triển chất lượng cao làm trọng tâm. Nhìn dài hạn, trong bối cảnh ngành bất động sản toàn diện bước vào thời đại hàng tồn kho, hoạt động vận hành chuyên nghiệp và dịch vụ chất lượng đã trở thành động cơ cốt lõi giúp doanh nghiệp bất động sản vượt qua trần của mảng kinh doanh phát triển và khai thác giá trị tài sản tồn kho. Doanh nghiệp bất động sản cần cân bằng giữa hiện tại và dài hạn: trong ngắn hạn tăng cường thanh khoản, duy trì đầu tư ở mức hợp lý để bảo đảm an toàn vận hành doanh nghiệp; trong dài hạn đẩy nhanh việc xây dựng mô hình phát triển bất động sản mới.

Mở rộng REIT công khai, mở ra lối đi mới cho huy động vốn

Báo cáo nghiên cứu về 100 doanh nghiệp bất động sản cho thuê thương mại do Viện Trung chỉ phát hành cùng ngày cho thấy, năm 2025, hoạt động kinh tế vĩ mô nhìn chung tương đối ổn định, nhưng mâu thuẫn cung mạnh – cầu yếu trong nước vẫn nổi bật. Thị trường bất động sản thương mại tiếp tục duy trì xu hướng cung-cầu tương đối yếu.

Xét theo thể hiện quy mô, thị trường bất động sản thương mại đã bước vào thời đại hàng tồn kho; xét theo chất lượng hoạt động, nhu cầu của thị trường bất động sản thương mại vẫn còn yếu, khiến tỷ lệ cho thuê bình quân của các dự án trọng điểm do doanh nghiệp đại diện trong top 100 giảm nhẹ. Xét theo năng lực huy động vốn, nhu cầu “hóa giải” hàng tồn kho, thúc đẩy chứng khoán hóa tài sản, làm cho quy mô phát hành của các sản phẩm chứng khoán hóa tài sản tăng mạnh; năm 2025, số tiền CMBS/CMBN và ABS bất động sản dạng sở hữu do các doanh nghiệp bất động sản liên quan phát hành tăng hơn 50% về mức tăng trưởng so với cùng kỳ năm trước. Các REIT hạ tầng tiêu dùng mở rộng ổn định; năm 2025 có 5 quỹ REIT tiêu dùng được niêm yết ra mắt lần đầu. Đồng thời, thí điểm REIT bất động sản thương mại được khởi động, giúp dần tháo gỡ vòng khép kín “đầu tư-huy động-vận hành-thoái lui” của doanh nghiệp.

Viện Trung chỉ ra rằng, việc mở rộng REIT công khai sang lĩnh vực bất động sản thương mại đã mở ra cho doanh nghiệp một lối đi mới trong chứng khoán hóa tài sản và huy động vốn theo hình thức vốn chủ (equity). Điều này buộc doanh nghiệp phải tăng cường năng lực vận hành và nâng cao hiệu suất kinh doanh của dự án; đồng thời sử dụng công cụ tài chính bất động sản để tối ưu cấu trúc tài sản – nợ, qua đó thúc đẩy toàn ngành chuyển đổi theo hướng quản lý tài sản.

Năm 2026, khi các chính sách mở rộng đầu tư nội địa và thúc đẩy tiêu dùng tiếp tục phát huy, thị trường tiêu dùng được kỳ vọng sẽ duy trì xu hướng tăng trưởng ổn định. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, thị trường cửa hàng và văn phòng vẫn phải đối mặt với áp lực cung lớn hơn cầu và xu hướng giảm của tiền thuê. Trước thách thức cạnh tranh hàng tồn kho gia tăng và nhu cầu tiêu dùng ngày càng đa dạng, doanh nghiệp cần tập trung nâng cao trình độ vận hành và năng lực quản lý tài sản (tài trợ quản trị/asset management), kiên trì kinh doanh thận trọng đồng thời nắm bắt cơ hội từ tài chính bất động sản để đạt phát triển bền vững.

Báo cáo nghiên cứu về doanh nghiệp cho thuê do Viện Trung phát hành cùng ngày cho thấy, trước mức độ cạnh tranh thị trường ngày càng gay gắt, các doanh nghiệp đầu ngành tiếp tục đi sâu vào vận hành tinh gọn. Dựa trên các biện pháp quản lý số hóa và thông minh, doanh nghiệp đạt mục tiêu giảm chi phí và tăng hiệu quả. Nhờ nhiều biện pháp thúc đẩy, năm 2025, các chỉ tiêu kinh doanh cốt lõi như doanh thu hoạt động và tỷ lệ cho thuê của các doanh nghiệp trọng điểm trong ngành cho thuê nhà ở duy trì hoạt động ổn định.

Năm 2025, các kênh thoái vốn của tài sản nhà ở cho thuê tại nước ta tiếp tục được hoàn thiện. Quy mô phát hành REIT công khai về nhà ở cho thuê bảo đảm (bảo đảm cho thuê) mở rộng ổn định; cơ chế mở rộng thêm (expansion/greenshoe) đạt bước đột phá quan trọng. Khi các dự án nhà ở cho thuê đủ điều kiện thuộc nhiều loại được đưa vào phạm vi nộp hồ sơ, REIT nhà ở cho thuê bảo đảm (bảo thuê – bảo đảm cho thuê) đã bước vào giai đoạn phát hành theo hình thức thường xuyên. Đồng thời, các nhà đầu tư tổ chức như vốn bảo hiểm (insurers) gia tăng bố cục vào các dự án căn hộ cho thuê dài hạn chất lượng ở các thành phố trọng điểm thông qua các phương thức như Pre-REITs; dần dần hình thành vòng khép kín thương mại hoàn chỉnh “mua lại dự án – nuôi dưỡng vận hành – thoái lui qua REITs”. Khi hệ thống quản lý – giám sát ngày càng hoàn thiện, cơ chế thoái vốn của tài sản nhà ở cho thuê trở nên thị trường hóa và đa dạng hóa hơn, và ngành đang tăng tốc tiến gần tới mô hình thị trường trưởng thành.