Nhiều doanh nghiệp bất động sản gặp rủi ro "lật ngược tình thế"｜Quan sát thị trường bất động sản

Gần đây, nhiều doanh nghiệp bất động sản gặp rủi ro tài chính liên tiếp công bố dự báo kết quả kinh doanh năm 2025 và đạt được trạng thái “lỗ chuyển lãi” thông qua tái cơ cấu nợ. Mặc dù loại trừ ảnh hưởng của lợi ích từ tái cơ cấu, kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp này vẫn chưa thực sự được đảo chiều, nhưng theo đánh giá của các chuyên gia trong ngành, việc báo cáo tài chính đạt trạng thái “lỗ chuyển lãi” vẫn phát đi tín hiệu tích cực; tuy nhiên để thực sự khôi phục khả năng “tạo dòng tiền” và đạt được kinh doanh bền vững, doanh nghiệp vẫn cần thực hiện các biện pháp thiết thực.

Gần đây, Country Garden (碧桂园) công bố thông tin nội bộ và dự báo lợi nhuận. Trong thông báo, Country Garden tuyên bố kết quả hoạt động của họ đã đạt trạng thái “lỗ chuyển lãi”, dự kiến năm 2025 ghi nhận lợi nhuận ròng khoảng 1 tỷ đến 2,2 tỷ nhân dân tệ, trong khi cùng kỳ năm 2024 ghi nhận lỗ khoảng 35,145 tỷ nhân dân tệ. Jiayao (佳兆业) công bố dự báo lợi nhuận năm 2025, dự kiến năm 2025 ghi nhận lợi nhuận ròng thuộc về cổ đông không ít hơn 5 tỷ nhân dân tệ, qua đó đạt trạng thái “lỗ chuyển lãi” so với khoản lỗ ròng 28,5 tỷ nhân dân tệ của cùng kỳ năm 2024. Sunac (旭辉) cũng trong thông báo nêu rằng dự kiến năm 2025 công ty sẽ đạt trạng thái lỗ chuyển lãi, lợi nhuận ròng thuộc về cổ đông là 17 tỷ đến 19 tỷ nhân dân tệ, trong khi cùng kỳ năm trước là lỗ 7,076 tỷ nhân dân tệ. Đối với việc “lỗ chuyển lãi”, Sunac giải thích rằng chủ yếu nhờ lợi ích phát sinh từ tái cơ cấu nợ nước ngoài mà công ty hoàn tất trong năm 2025, khoảng 40 tỷ nhân dân tệ.

Những doanh nghiệp này đạt trạng thái “lỗ chuyển lãi” đằng sau là “công lao” của tái cơ cấu nợ. Lấy Country Garden làm ví dụ: trước đây, toàn bộ 9 phương án tái cơ cấu nợ trong nước với tổng quy mô khoảng 13,77 tỷ nhân dân tệ đã được thông qua; các phương án tái cơ cấu nợ nước ngoài với quy mô khoảng 17,7 tỷ USD cũng chính thức có hiệu lực vào ngày 30/12/2025. Tổng quy mô giảm nợ dự kiến gần 90 tỷ nhân dân tệ; sau tái cơ cấu, chi phí tài trợ cho nợ mới giảm mạnh xuống mức 1% đến 2,5%, giúp Country Garden trong năm năm tới “gỡ bỏ gánh nặng”, nhẹ gánh tiến lên, giành lấy “cửa sổ” then chốt.

Giám đốc nghiên cứu doanh nghiệp của Viện Nghiên cứu Trung Chỉ, ông Lưu Thủy, cho biết trong quá trình tái cơ cấu nợ, khoản chênh lệch phát sinh khi giá trị ghi sổ của khoản nợ tái cơ cấu vượt quá giá trị thanh toán bằng tiền mặt, hoặc giá trị hợp lý của tài sản phi tiền mặt, hoặc giá trị ghi sổ của khoản nợ sau tái cơ cấu—khoản chênh lệch này cần được ghi nhận một lần vào lợi nhuận trong kỳ, tạo thành “lợi ích từ tái cơ cấu nợ”. Căn cứ vào dự báo kết quả của một số doanh nghiệp này, trạng thái “lỗ chuyển lãi” chủ yếu là do lợi ích từ tái cơ cấu nợ; sau khi loại trừ lợi ích từ tái cơ cấu nợ, tất cả đều ở trong tình trạng thua lỗ.

Về mặt hoạt động, trong ngắn hạn các doanh nghiệp này vẫn sẽ chịu áp lực. Ông Lưu Thủy nhấn mạnh: việc hoàn tất tái cơ cấu nợ không đồng nghĩa với việc doanh nghiệp thực sự “thoát nạn”. Nếu sau đó việc bán hàng không thuận lợi, hoạt động không được cải thiện, doanh nghiệp vẫn có thể đối mặt với rủi ro dòng tiền lại đứt gãy. Vì vậy, doanh nghiệp phải coi tái cơ cấu nợ như một điểm khởi đầu mới chứ không phải điểm kết thúc. Việc này chủ yếu giải quyết rủi ro thanh khoản ngắn hạn, đồng thời giành thêm thời gian quý giá để khôi phục bảng cân đối kế toán; nhưng để thực sự khôi phục khả năng “tạo dòng tiền” và đạt được kinh doanh bền vững, doanh nghiệp vẫn cần thực hiện các biện pháp thiết thực. Nhiệm vụ cốt lõi là đẩy nhanh thu tiền từ bán hàng, khai thông và xoay vòng tài sản hiện có; doanh nghiệp cũng cần điều chỉnh cơ cấu kinh doanh, tập trung vào các lợi thế cốt lõi, tăng cường quản lý tinh gọn, chuyển sang mô hình phát triển chú trọng hơn vào chất lượng tài sản, hoạt động vững chắc và an toàn tài chính. Ngoài ra, nỗ lực của bản thân doanh nghiệp cũng cần nhận được sự hỗ trợ từ sự cải thiện của môi trường bên ngoài.

Phóng viên rà soát thấy rằng các doanh nghiệp bất động sản gặp rủi ro tài chính đều tìm đường đi, và đa số lựa chọn bắt đầu từ các hoạt động “nhẹ tài sản”. Gần đây, buổi ra mắt “Digital New Shore · Khởi hành cùng Hồng Mông” về đổi mới công nghiệp Hồng Mông của Khu phát triển Hải Đồng (Hồng Mông) thuộc Khu Bạch Vân, Quảng Châu được tổ chức. Country Garden, với vai trò là đối tác cốt lõi hợp tác trong hệ sinh thái thông minh toàn diện thuộc đợt đầu, đã ký kết chính thức thỏa thuận khung hợp tác hệ sinh thái với Cục Dịch vụ Chính vụ và Quản lý Dữ liệu của Khu Bạch Vân. Theo thông tin cho biết, Country Garden sẽ tích hợp các nguồn lực và năng lực cốt lõi của các mảng như quản lý thay, xây dựng thay, công nghệ xây dựng, dịch vụ bất động sản, v.v., để thâm nhập sâu vào kế hoạch xây dựng “thành phố thông minh” của Khu Bạch Vân.

Ông Bách Văn Hỷ, Phó Chủ tịch thường trực của Liên minh vốn doanh nghiệp Trung Quốc, cho biết “lỗ chuyển lãi trên sổ sách” của các doanh nghiệp bất động sản gặp rủi ro tài chính chỉ là biện pháp cầm máu ở tầng tài chính; để thực sự tái sinh cần hoàn thành ba bước nhảy vọt: từ sửa chữa kế toán đến sửa chữa hoạt động, sớm đạt trạng thái dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh dương; từ tái cơ cấu nợ đến tái cấu trúc mô hình, từ bỏ đòn bẩy cao và quay vòng nhanh, xây dựng mô hình kinh doanh bền vững với “nhẹ tài sản” và “mạnh vận hành”; từ bảo đảm bàn giao nhà đến bảo vệ uy tín, tái thiết niềm tin của thị trường, khôi phục năng lực tài trợ và bán hàng bình thường.