“沪七条” tròn một tháng: Giao dịch nhà mới và cũ đạt 25,7 nghìn căn, ngành gọi là “Kim Tam đã xác lập, Ngân Tứ có thể mong đợi”

Báo @giao diện@s. Phóng viên | Vương Đình Đình

Kể từ khi chính sách mới “7 điều Thượng Hải” được ban hành, thị trường bất động sản Thượng Hải đã đón một mùa ấm áp.

Ngày 27/3, Cổ Cảnh News biết được từ Cục Quản lý Nhà ở và Bất động sản Thượng Hải, sau khi chính sách mới “7 điều Thượng Hải” triển khai được một tháng, diện tích giao dịch tích lũy nhà ở mới và nhà ở cũ tại Thượng Hải đạt 2,17 triệu m² (2,57 vạn căn), tăng 11% so với cùng kỳ sau Tết năm ngoái.

Trước hết là lượng giao dịch nhà ở cũ tăng lên, giá cả ổn định. Việc ban hành “7 điều Thượng Hải” mới đã rút ngắn đáng kể chu kỳ thị trường phục hồi sau Tết, khiến lượng giao dịch nhà ở cũ có xu hướng tăng dần theo từng tuần. Trong một tháng thực thi chính sách mới, tại Thượng Hải, diện tích giao dịch nhà ở cũ đạt 1,92 triệu m² (2,37 vạn căn), tăng 19% so với cùng kỳ sau Tết năm ngoái.

Chỉ số giá theo tháng (so với tháng trước) đã chuyển từ âm sang dương. Tháng 2, chỉ số giá nhà ở cũ theo tháng của thành phố tôi tăng 0,2%; sau 9 tháng liên tiếp giảm theo tháng kể từ tháng 5 năm ngoái, đã chuyển từ âm sang dương.

Mức độ sôi động của thị trường nhà ở mới cũng được cải thiện. Sau khi “7 điều Thượng Hải” mới được ban hành, Thượng Hải có 20 dự án mở bán và nhận đăng ký; một số khu vực có sức nóng cao hơn, như dự án An Lâm Đình (Bờ sông) thuộc khu vực Phong Lâm của Huyện Nam Thông (Tây Hối), dự án Triều Minh Giang Đê thuộc khu vực Bắc Ngoại Bãi (Hồng Khẩu), dự án Tinh Hạo Danh Đình thuộc khu vực Thượng Đại của Bạch Sơn, v.v.; tỷ lệ đăng ký đều vượt 1, trong đó dự án Tinh Hạo Danh Đình gần như bán hết ngay khi mở bán.

Giới trong ngành cho rằng, thị trường nhà ở mới và nhà ở cũ đồng thời trở nên náo nhiệt; “tiểu dương xuân” năm nay đáng kỳ vọng về chất lượng. “Hiệu ứng chính sách rất rõ rệt, xu hướng phục hồi của thị trường đã được xác định; có thể nói là đã ‘chốt vàng tháng 3’, và ‘tháng 4 bạc’ có thể trông đợi.”

Chủ đầu tư tăng tốc thu hàng trong “tiểu dương xuân” của thị trường nhà ở

“7 điều Thượng Hải” mới, đa số dự án tại Thượng Hải lượng khách đến thăm và lượng giao dịch đều tăng đồng bộ; thị trường thể hiện xu hướng vận hành ‘tăng cả về lượng lẫn chất’. Các doanh nghiệp bất động sản nắm bắt cửa sổ thời gian tích cực đẩy hàng để tiêu thụ, phấn đấu cho “tiểu dương xuân” của thị trường nhà ở.

“Dựa trên dữ liệu tại sảnh/điểm bán, sau khi có chính sách mới, dự án đạt hai bước đột phá cốt lõi: một là lượng khách đến thăm bùng nổ, hai là lượng giao dịch vượt mốc.” Giám đốc tiếp thị Công ty Thượng Hải của China Overseas Real Estate, Lục Di Hoa, cho biết. Lấy ví dụ An Lâm Thượng Hải: cuối tuần đầu tiên sau khi có chính sách mới, lượng khách đến thăm trong một tuần tăng gấp 10 lần, đạt mức bán chạy khoảng 6,3 tỷ nhân dân tệ.

Lục Di Hoa cho biết, trên thị trường phân khúc tổng giá trị hàng nghìn vạn, dự án Trung Hải Hoàn Vũ Cửu Chương của Trung Bồ (Phổ Đà) và Trung Hải Vân Đình Cửu Chương của Dương Phố cũng thể hiện rất nổi bật. Trong đó, dự án Trung Hải·Hoàn Vũ Cửu Chương tại Thật Như của Phổ Đà, sau khi có chính sách mới thì theo đà đã đẩy mạnh lên đợt thứ hai; trong tháng này, lượng khách đến thăm lại lập kỷ lục cao nhất lịch sử, được kỳ vọng vượt 1.300 lô. Dự án Trung Hải·Vân Đình Cửu Chương tại Dương Phố, sau khi chính sách công bố đã chứng kiến sự bùng phát kép về dòng khách và giao dịch; so với tháng 2, lượng khách đến thăm tăng 500%, giao dịch tăng 254% theo tháng.

“Dữ liệu từ An Lâm Thượng Hải đến ‘hàng nóng’ hệ Song Cửu (song Cửu) và bảng giá đỏ của nhiều dự án Trung Hải đã chứng minh đầy đủ rằng tác dụng ‘sửa chữa niềm tin thị trường’ do chính sách đang được thể hiện một cách bền bỉ: ý nguyện tham gia thị trường của người mua nhà tăng đáng kể, và thị trường bất động sản Thượng Hải đang bước vào một giai đoạn mới ổn định và phát triển đi lên.” Lục Di Hoa cho biết. “Việc ban hành ‘7 điều Thượng Hải’ không chỉ mang lại sự sôi động cho thị trường quay trở lại, mà còn có tác dụng ổn định rõ ràng đối với kỳ vọng thị trường trong giai đoạn tiếp theo.”

Chủ đầu tư doanh nghiệp nhà nước trung ương là Bảo Lợi Phát Triển cũng bước vào giai đoạn thu hoạch. Người phụ trách liên quan của Bảo Lợi Phát Triển cho biết: “Dựa trên dữ liệu dự án của công ty chúng tôi, lượng khách mới tăng 74% so với giai đoạn 1–2 tháng, giao dịch tăng 30% so với trước khi có chính sách mới; mức độ sôi động đã quay về vị trí cao nhất gần một năm kể từ tháng 3/2025, và tốc độ hồi ấm nhìn chung là rất rõ rệt.”

Sau khi có chính sách mới, Bảo Lợi Phát Triển đã đạt nhiều thành tích nổi bật tại nhiều dự án ở Thượng Hải. Tại khu vực Trấn Kiều Thủ (Tịch Kiều) của Miên Hành, dự án Bảo Lợi·Đô Hội Hạo Hú (和煦) chỉ sau 20 ngày kể từ khi có chính sách mới đã có hơn 1.380 lượt đến thăm, đăng ký 72 căn, giá trị giao dịch đạt 487 triệu nhân dân tệ; lượng giao dịch cao nhất trong một ngày liên tục được làm mới lên 16 căn, tỷ lệ chuyển đổi trong một ngày cao tới 20%, dự kiến doanh số bán trong tháng này có thể vượt 100 căn.

Dự án Bảo Lợi Thế Bố Thiên Duyệt (Bảo Lợi世博天悦) có mức tăng lượng khách đến thăm khoảng 25% so với trước khi có chính sách mới; lượng đến thăm trung bình theo tuần khoảng 110 nhóm. Giá tổng tiền của các căn được giao dịch tăng; tốc độ tiêu thụ sản phẩm trị giá 50 triệu nhân dân tệ tăng 50%; mức tăng giá tổng tiền của các căn giao dịch đạt 12,5%.

Hiệu ứng chính sách tiếp tục được giải phóng. Tập đoàn Cục Xây dựng 1 (CSCEC) “Nhất Phẩm” tuyên bố cần “tăng tốc toàn lực công tác bán và tiêu thụ hàng tại Hải Khẩu Nguyên Cảnh (外滩元境) và Phục Hưng Lý (复兴里), cùng công tác dịch vụ khách hàng, từng bước thúc đẩy việc phát triển xây dựng và đưa vào thị trường bán của dự án I10-01.”

Kể từ khi chính sách mới được triển khai được 4 tuần, phản hồi thị trường đối với dự án Cục Xây dựng 1·Ngoại Bãi Nguyên Cảnh nhìn chung là khá tích cực. Theo lời Trương Côn, Phó tổng giám đốc bộ phận Kinh doanh khu vực Đông Trung Quốc của Cục Xây dựng 1 Nhất Phẩm cho biết, lượng khách đến thăm so với trước kỳ nghỉ Tết tăng 47%, lượng đăng ký trong thời gian bán hàng (holding period) tăng 112%.

Theo dữ liệu theo dõi tuyến đầu của dự án Cục Xây dựng 1·Ngoại Bãi Nguyên Cảnh, trong các khách hàng đạt giao dịch được thúc đẩy bởi chính sách mới: tỷ lệ cao nhất là nhóm chịu ảnh hưởng bởi việc cải thiện kỳ vọng thị trường và khôi phục niềm tin, đạt 54%, trở thành yếu tố quan trọng nhất kéo giao dịch; thứ hai là sự hỗ trợ của chính sách vay quỹ tích lũy nhà ở (công tích kim), hiệu suất thay thế nhà ở cũ cao hơn, và nhu cầu hợp lý về nhà ở của người không mang hộ khẩu Thượng Hải (phi hộ Thượng Hải) được giải phóng, lần lượt chiếm 23%, 15% và 8%.

Theo tìm hiểu của Cổ Cảnh News, doanh nghiệp bất động sản do nhà nước quản lý vốn tại Hạ Môn là Kiến Phát Bất Động Sản cũng được hưởng lợi từ “lợi nhuận” chính sách mới “7 điều Thượng Hải”; các dự án tại Thượng Hải của họ đều có lượng khách đến thăm và giao dịch tăng đồng bộ, tổng thể hiệu suất bán hàng khá tốt.

“Dự án Thụy Hồ (瑞湖) ở Tân Thành Kim Sơn, lượng khách đến thăm sản phẩm nhà liền kề tăng 12% theo tháng; dự án Hải Thần (海宸) ở Tân Giang Loan Bãi Dương Phố, lượng tiếp nhận khách hiệu quả bình quân ngày cuối tuần tại phòng bán hàng càng vượt 120 nhóm, cao gấp đôi so với trước khi chính sách ban hành.” Trương Phụng, Phó tổng giám đốc bộ phận kinh doanh tại Thượng Hải của Kiến Phát Bất Động Sản cho rằng, điều này cho thấy “việc ban hành ‘7 điều Thượng Hải’ đã kích hoạt hiệu quả nhu cầu tiềm năng của thị trường nhà ở, khiến nhiều người mua nhà một lần nữa quay lại nhìn vào bất động sản.”

Theo Trương Phụng, sau khi chính sách được triển khai, tâm lý mua nhà của nhóm khách hàng có nhu cầu cứng nhắc trở nên ổn định hơn. Các dự án như Ấn Tượng Thanh Thành (青浦印象青城) và Kim Sơn Lãng Nguyệt (金山朗玥) từ mức thể hiện giao dịch tháng 3 đều rất nổi bật, có khả năng lập kỷ lục mới từ sau quý 4 năm ngoái. “Hơn 60% là khách hàng mua nhà lần đầu; họ cho biết việc ban hành chính sách đã xóa bỏ mối lo trước đây của họ về biến động giá nhà, và giờ họ sẵn sàng ra tay mua.”

Nhiều khu vực ở Thượng Hải, thị trường bất động sản ổn định và phục hồi

Dưới sự cộng hưởng của định hướng chính sách, doanh nghiệp đẩy bán và nhu cầu thị trường, tất cả các khu vực tại Thượng Hải đều đưa ra những “bảng thành tích” đáng chú ý.

Theo Cổ Cảnh News từ Cục Quản lý Nhà ở và Bất động sản quận Từ Hối (徐汇区), sau khi ban hành “7 điều Thượng Hải”, trong ba tuần, cơ cấu diện tích giao dịch nhà ở mới và cơ cấu theo mức giá tổng tiếp tục đi lên; trong đó, nhu cầu đối với các sản phẩm cải thiện chất lượng thuộc diện tích 150—300 mét vuông và tổng giá trên 25 triệu nhân dân tệ được giải phóng rõ rệt nhanh hơn.

Về tình hình thị trường nhà ở cũ, kể từ khi công bố chính sách mới, ý nguyện tham gia thị trường của người mua nhà tăng rõ rệt; tâm lý niêm yết của bên bán chủ động hơn, tốc độ tiêu thụ nguồn hàng tồn kho tăng nhanh, từ đó tiếp tục làm vững nền tảng của thị trường.

Dữ liệu cho thấy, trong tuần đầu tiên chính sách có hiệu lực, tại quận Từ Hối, số căn nhà ở cũ giao dịch trong một tuần tăng khoảng 22,5%; diện tích giao dịch tổng đứng thứ hai trong các khu trung tâm. Theo dữ liệu niêm yết, gần đây lượng nhà ở cũ niêm yết trên chuỗi Lianjia (链家) của quận Từ Hối giảm 4,2% theo tháng; trong đó, lượng niêm yết ở các khu cũ có mức giảm tương đối rõ rệt. Đồng thời, giá niêm yết bình quân chấm dứt đà giảm và ổn định, tăng 0,6% theo tháng.

Cục Quản lý Nhà ở và Bất động sản quận Từ Hối cho biết, kể từ khi chính sách được ban hành, kỳ vọng thị trường cải thiện từng bước: nhu cầu về nhà ở có tính cứng nhắc và nhu cầu cải thiện do giai đoạn trước tích lũy đã được giải phóng có trật tự trong “cửa sổ chính sách”, xu hướng thị trường “đóng đáy và ổn định” được củng cố thêm.

“Trong gần một tháng thực hiện chính sách, thị trường nhà ở của khu mới phản ứng khá tốt. Nhiều người mua nhà từ trạng thái đứng nhìn chuyển sang hành động; số người đến xem tăng lên, từ đó thúc đẩy lượng giao dịch nhà ở mới và nhà ở cũ tăng.”

Cục Quản lý Nhà ở và Bất động sản quận Phố Đông (浦东新区) cũng cho biết: sau khi có chính sách mới, mức độ sôi động bán hàng của các dự án nhà ở mới tăng rõ rệt; số lượng người đến thăm dự án đang rao bán tăng nhanh. Trước khi có chính sách mới, lượng khách đến thăm bình quân mỗi ngày vào khoảng 230 người; sau khi có chính sách mới là 323 người, tăng 40%; số căn đặt trước giao dịch tăng rõ rệt: trước chính sách, bình quân mỗi ngày đặt trước 26 căn; sau chính sách là 37 căn, tăng 42%.

Thị trường nhà ở cũ cũng có dấu hiệu ấm lên khá rõ. Từ ngày 26/2 đến 22/3, tại quận Phố Đông, nhà ở cũ giao dịch đạt 4.751 căn, diện tích giao dịch 387.500 m², tăng 25% so với trước chính sách (tháng 1/2026).

Các bên liên quan cho rằng, việc triển khai chính sách “7 điều Thượng Hải” mới đã bước đầu phát huy hiệu quả; dự kiến trong vài tháng tiếp theo, hiệu quả chính sách sẽ tiếp tục được thể hiện rõ hơn.

“Tiểu dương xuân” của thị trường bất động sản quận Dương Phố (杨浦区) cũng đang nóng lên. Theo Cục Quản lý Nhà ở và Bất động sản quận Dương Phố cho biết, sau khi có chính sách mới, tiến độ tiêu thụ của thị trường nhà ở mới được đẩy nhanh. Ví dụ như dự án “Minh Đức Hưng Lý” thuộc khu đất cải tạo diện mạo khu 90 của phố Đại Kiều (大桥街道) trong dự án cải tạo cũ (风貌旧改) của khu đất do Tập đoàn xây dựng Tam cục (中建三局) phát triển và xây dựng: toàn bộ 136 căn trong đợt đầu đã bán hết; ngày 12/3, 88 căn của đợt thứ hai được đưa ra bán, tỷ lệ tiêu thụ trong 3 ngày đạt 60%.

Ngoài ra, dự án “Quân Uyên Gia Viên” (珺湾雅园) của Bảo Lợi Phát Triển vừa kết thúc nhận đăng ký vào ngày 25/3, đã làm mới kỷ lục nhận đăng ký của dự án mở bán đầu năm nay; tỷ lệ đăng ký cao tới 129%, lượng khách đến thăm gần 5.000 nhóm.

Thị trường nhà ở cũ có xu hướng sôi động. Trong tháng 3, lượng nhà niêm yết và lượng giao dịch tăng cùng lúc; tổng lượng niêm yết mới tăng trung bình theo ngày của tháng 3 so với tháng 2 là 144%. Gần đây, vào cuối tuần, mức độ nóng của thị trường nhà ở cũ tăng cao; trong tháng 3, lượng giao dịch trung bình vào ngày Chủ nhật mới nhất tăng 17,7% theo tháng; chỉ số giá theo tháng tăng 1,8%.

Cục Quản lý Nhà ở và Bất động sản quận Kim Sơn (金山区) cho biết, sau khi có chính sách mới, thị trường nhà ở cũ của khu này đã ấm lên trước. Từ ngày 1/3 đến 22/3, toàn quận Kim Sơn giao dịch 715 căn, lượng ký hợp đồng qua mạng (net signing) trung bình ngày là 32,5 căn. So với tháng 2, lượng ký hợp đồng qua mạng trung bình ngày tăng 13,18 căn, tương ứng tăng 146,6%; so với tháng 1 (23,06 căn/ngày), tăng 40,9%.

“Về nhà ở mới, nhìn chung giữ ổn định. Khi các dự án chất lượng cao lần lượt được đưa vào thị trường, có thể còn kỳ vọng mức cải thiện thêm.”

Giới trong ngành nhất trí rằng, việc ban hành “7 điều Thượng Hải” thể hiện năng lực điều tiết ngành xuất sắc của chính phủ Thượng Hải, bơm thêm động lực để ngành phát triển ổn định và lành mạnh, khơi dậy nhu cầu nhà ở hợp lý, để người mua nhà thấy rằng “niềm tin quý hơn vàng”.

Nhiều thông tin quy mô lớn, phân tích chính xác—tất cả có tại ứng dụng Sina Finance APP

Biên tập: Vệ Tử Dung