Bán nhà cũ trong 3 ngày “bán nhanh” Có dự án mới thông báo tăng giá Thị trường bất động sản Thượng Hải “xuân nhỏ” ngày càng rõ ràng

Nguồn: Báo Chứng khoán Thượng Hải Tác giả: Trương Lương

Việc chính sách nhà ở mới của Thượng Hải “7 điều khoản” đã gần như đi vào thực tế “được tròn một tháng”. Gần đây, phóng viên của Báo Chứng khoán Thượng Hải đã đi khảo sát, thăm dò thực địa và phát hiện rằng thị trường nhà ở thứ cấp ghi nhận lượng giao dịch tăng vọt, nhiều chỉ số đạt mức cao mới trong giai đoạn, thị trường nhà ở mới cũng đón tín hiệu phục hồi ôn hòa; một số dự án nhân đà đã công bố tăng giá, qua hành động thực tế thể hiện kỳ vọng lạc quan đối với xu hướng thị trường. Các dấu hiệu cho thấy, dưới sự hỗ trợ chính xác của chính sách mới “7 điều khoản”, thị trường bất động sản Thượng Hải đang thể hiện xu hướng “tăng về lượng nhưng giữ ổn về giá”, và “mùa xuân nhỏ” vào tháng 3 đã ngày càng rõ nét.

Nhiệt độ thị trường tăng rõ rệt

Ngày 21/3, gần ga tàu điện ngầm Dự Cầu thuộc quận Phố Đông, Thượng Hải, một môi giới bất động sản cho biết: gần đây tình hình giao dịch trên thị trường rất tốt; trong vòng một tuần qua, khu nhà của dự án Quốc tế Địa Kiệt thuộc khu vực Dự Cầu đã có 3 căn được bán, và bản thân ông cũng đã thúc đẩy thành công một giao dịch; hiện khách hàng đã đặt cọc. Ông nói: “Sau chính sách mới thì giao dịch thực sự sôi động; có căn nhà vừa niêm yết có ba ngày đã bán xong. Khoảng thương lượng giá của nhà ở thứ cấp cũng nhỏ hơn, và sự lo lắng của chủ nhà về việc khó bán cũng được giảm đi khá nhiều.”

Cùng ngày, tại Trung tâm Giao dịch Bất động sản quận Phố Đông, dòng người tấp nập. Đến 11 giờ sáng, trên màn hình lớn ở sảnh đăng ký giao dịch tài sản không động sản của quận Phố Đông hiển thị: có 55 quầy, đã phát 671 số, và hiện đang tiếp nhận 541 hồ sơ. Nhân viên cho biết: vào thứ Bảy và Chủ Nhật, tất cả các quầy ở trung tâm giao dịch đều mở hết công suất, một ngày có thể xử lý khoảng 1300 lượt số. Sau chính sách mới, gần như đã nới lỏng việc mua bán bên ngoài tuyến đường vành đai ngoài; người lập tức trở nên đặc biệt đông, cộng thêm 3 và 4 tháng vốn đã là mùa cao điểm giao dịch của thị trường nhà ở nên đông người là bình thường.

Kể từ khi bước sang tháng 3, nhiệt độ giao dịch của thị trường nhà ở thứ cấp Thượng Hải tăng nhanh chóng, nhiều chỉ số đạt mức cao mới trong giai đoạn. Dữ liệu từ “Bất động sản trực tuyến” cho thấy, từ ngày 9 đến 15/3/2026, thị trường nhà ở thứ cấp Thượng Hải đã bán tích lũy 7233 căn, tăng 26,69% so với 5709 căn của tuần trước đó; đồng thời cũng lập mức cao mới về lượng giao dịch theo tuần kể từ năm 2021. Trong đó, ngày 14/3 (thứ Bảy) giao dịch 1472 căn; chỉ kém 1 căn so với 1473 căn giao dịch trong ngày 15/3/2025. Cộng thêm 1390 căn giao dịch vào ngày 15/3/2026 (Chủ Nhật), hai ngày cuối tuần tổng cộng đạt 2862 căn, lập đỉnh điểm giao dịch cuối tuần cao nhất trong gần 5 năm của nhà ở thứ cấp Thượng Hải.

So với việc thị trường nhà ở thứ cấp “bùng nổ về lượng”, thị trường nhà ở mới có phần ôn hòa hơn, nhưng cũng xuất hiện các tín hiệu tích cực.

Gần đây, phóng viên tại một số nơi ở quận Phổ Đà, quận Gia Định và quận Mẫn Hành chứng kiến ở khu vực bán hàng của một số dự án nhà ở mới, trong ngày thường cũng có một số người mua nhà đến xem nhà. Nhân viên bán hàng của dự án Hải Tải·Vận Vũ Cửu Chương tại quận Phổ Đà cho phóng viên biết: vào cuối tuần, chỉ riêng việc giới thiệu khách đến từ sẵn luồng truy cập cũng gần 150 nhóm/ngày, nhân viên bán hàng bận không kịp, thậm chí thời gian để trao đổi chi tiết với khách cũng rất hạn chế. Nhân viên bán hàng của dự án Thời Đại Chi Thành tại quận Gia Định cho biết: sau chính sách mới, số lượng giao dịch của dự án đã tăng gấp đôi so với cùng kỳ tháng 1. Nhân viên bán hàng của dự án Bảo Lợi·Đô Hội Húc Tự tại khu Toàn Kiều, quận Mẫn Hành tiết lộ với phóng viên rằng: ngày 21/3, dự án giao dịch 16 căn trong một ngày; sau chính sách mới, dự án đã tích lũy giao dịch 85 căn; từ ngày 23/3, dự án sẽ triển khai đợt tăng giá thứ hai.

Theo thống kê của Viện Nghiên cứu Trung Chỉ (Centaline?), từ ngày 9 đến 15/3/2026, thị trường Thượng Hải giao dịch nhà ở thương mại mới xây đạt 220.000 mét vuông, tăng 62% so với tuần trước, lập mức cao mới theo tuần kể từ đầu năm 2026.

Nhà phân tích thị trường của công ty Trung Nguyên Bất động sản Thượng Hải, Lư Văn Hí, cho rằng: “7 điều khoản của Thượng Hải” thực hiện điều chỉnh chính xác nhiều chiều, như cắt giảm chính sách hạn chế mua nhà đối với nhà ở, tối ưu chính sách vay quỹ tích lũy nhà ở (công tích kim), hoàn thiện chính sách thuế tài sản đối với nhà ở cá nhân, từ đó kích hoạt hiệu quả nhu cầu tiềm ẩn của thị trường. Sự gia tăng mạnh mẽ về giao dịch của thị trường nhà ở thứ cấp vừa phản ánh việc giải phóng tập trung nhu cầu bị dồn nén trước đó, đồng thời cũng cho thấy chính sách đã thúc đẩy đáng kể niềm tin của thị trường. Còn việc thị trường nhà ở mới phục hồi ổn định và hành vi tăng giá của một số dự án càng khẳng định thêm rằng kỳ vọng của thị trường đã được cải thiện: ý nguyện nhập cuộc của người mua nhà tăng lên, và nhà phát triển cũng vững tin hơn vào hướng đi của thời gian tới.

Khách hàng mua nhà theo nhu cầu thực là lực lượng chủ đạo

Điều đáng chú ý là việc thị trường bất động sản Thượng Hải ấm trở lại thời gian gần đây chủ yếu bắt nguồn từ việc giải phóng tập trung nhu cầu mua nhà mang tính cứng (nhu cầu thực). Cơ cấu giao dịch nhà ở thứ cấp thể hiện rõ đặc điểm nghiêng về các căn tổng giá thấp. Trong quá trình đi khảo sát, nhiều môi giới bất động sản cho biết: hiện khi nhiệt độ thị trường tăng lên, tốc độ giao dịch của nhà ở thứ cấp có căn hộ nhỏ ở mức tổng giá khoảng 3 triệu nhân dân tệ rõ rệt nhanh hơn; chỉ cần giá gần với giá của các căn nhà ở thứ cấp vừa được giao dịch gần đây trong cùng khu thì việc chốt giao dịch sẽ khá dễ dàng.

Phóng viên gần đây đã đến một cửa hàng môi giới bất động sản ở đường Hồng Tùng, quận Mẫn Hành, Thượng Hải. Giám đốc cửa hàng La Dương Dương nói với phóng viên: “Chỉ sau vài ngày khi chính sách mới được triển khai, chúng tôi đã thành công thúc đẩy một giao dịch. Khách bắt đầu xem nhà từ đầu tháng 2; cuối cùng thì chốt một căn hộ 1 phòng ngủ với tổng giá 1,86 triệu nhân dân tệ.”

“Xét riêng khu vực của chúng tôi thì căn hộ diện tích nhỏ được ưa chuộng nhất.” La Dương Dương phân tích: một mặt, tổng giá của căn hộ diện tích nhỏ tương đối thấp, phù hợp với ngân sách của người mua theo nhu cầu thực; mặt khác, chỉ khi căn hộ diện tích nhỏ được giao dịch xong thì chủ sở hữu ban đầu mới có tiền và động lực để đổi sang căn hộ diện tích lớn hơn, từ đó thúc đẩy sự lưu thông của nguồn cung phục vụ nhu cầu cải thiện.

Theo thống kê của Viện Nghiên cứu Trung Chỉ, trong giai đoạn tháng 1 đến tháng 2/2026, giao dịch nhà ở thứ cấp dưới 3 triệu nhân dân tệ tại Thượng Hải gần 17.000 căn, tăng 25,2% so với cùng kỳ năm trước, chiếm 56,1% tổng lượng giao dịch nhà ở thứ cấp trong cùng kỳ; so với năm 2025 đã tăng thêm 6 điểm phần trăm. Sự thay đổi mang tính cơ cấu này phản ánh rằng: việc giá liên tục điều chỉnh đi xuống ở giai đoạn trước khiến nhiều căn nhà rơi vào khung tổng giá thấp hơn; lợi thế về hiệu quả chi phí của nhà ở thứ cấp dần dần thể hiện rõ ràng. Khi các lợi ích chính sách được giải phóng, ý nguyện tham gia thị trường của nhóm người mua theo nhu cầu thực từng do dự trước đó tăng lên, kéo theo việc giao dịch các căn tổng giá thấp mở rộng về lượng.

Xu hướng này được duy trì trong tháng 3. Dữ liệu theo dõi của Lianjia Thượng Hải cho thấy: từ sau Tết năm 2026 đến ngày 19/3, tỷ lệ giao dịch nhà ở thứ cấp có tổng giá dưới 3 triệu nhân dân tệ đạt trên 60%, tăng 4 điểm phần trăm so với thời gian trước Tết.

Trương Ba cho biết với phóng viên: xét theo dữ liệu giao dịch tại Thượng Hải, nhu cầu thực vẫn là chỗ dựa cốt lõi; còn nhu cầu cải thiện lại thể hiện rõ hơn tác động kéo giá. Xét theo khu vực, các dự án phục vụ nhu cầu cải thiện ở trung tâm đô thị nhận được sự quan tâm cao; còn các dự án nhu cầu thực ở vùng ngoại vi chịu tác động rõ hơn từ các lợi ích chính sách. Ở trung tâm đô thị, các khu như Từ Hối, Tĩnh An, Trường Ninh có nhiều nguồn căn cải thiện chất lượng cao diện tích từ trên 144 mét vuông đã tiếp nhận thêm nhu cầu cải thiện trung-cao cấp. Ở các khu ngoại vi, các khu như Bảo Sơn, Tùng Giang, Mẫn Hành có nhiều căn nhu cầu thực diện tích từ 90 mét vuông trở xuống tiếp nhận một lượng lớn nhu cầu lan tỏa; hiệu ứng kích thích của chính sách đối với các khu vực ngoài vành đai ngoài đặc biệt nổi bật, mức độ sốt tìm nhà tăng hơn 17% so với nửa tháng trước Tết.

“Hiện tại, các điểm nóng giao dịch nhà ở thứ cấp Thượng Hải vẫn chủ yếu tập trung ở các dự án nhu cầu thực và nhu cầu ‘vừa ở vừa nâng cấp’ giữa vành đai ngoài đến vành đai trong-vành đai ngoài. Liệu thị trường có thể duy trì liên tục hay không thì phải xem tình hình giao dịch của các căn có tổng giá từ 5 đến 8 triệu nhân dân tệ.” Nghiêm Việt Tiến cho biết: căn cứ theo quy luật vận hành của chuỗi đổi nhà, việc nhu cầu thực hoạt động năng động sẽ tạo tiền đề cho nhu cầu cải thiện thực hiện “bán nhà cũ để mua nhà mới”, đặc biệt là thời gian gần đây khi tin tức giá nhà nhích lên xuất hiện nhiều hơn, tâm lý chờ đợi của nhu cầu đổi nhà cũng giảm đi; dự kiến đến cuối tháng 3 và các tháng tiếp theo, giao dịch của nhu cầu cải thiện trung-cao cấp và thị trường nhà ở hạng sang cũng có thể được thúc đẩy, qua đó nhiệt độ thị trường sẽ mở rộng phạm vi và lan tỏa.

(Biên tập: Văn Tĩnh)

Từ khóa:

                                                            Thị trường bất động sản Thượng Hải