“Đội tuyển quốc gia” ra tay, giảm trực tiếp lên đến 50%

Hỏi AI · Giảm giá nhà ở thuê bảo đảm sẽ ảnh hưởng thế nào đến thị trường thuê ở ngoại ô?

Chủ nhà là doanh nghiệp nhà nước, đã bắt đầu giảm giá.

Gần đây, Sở Nhà ở và Phát triển Đô thị Nông thôn thành phố Tây An đã ban hành thông báo, xác nhận rằng các dự án ưu đãi thuê nhà bảo đảm dành cho công nhân nhập cư có thể được giảm từ 10% đến 50% tiền thuê, cao nhất có thể giảm một nửa tiền thuê.

Điều đáng chú ý là, trước đây nhiều thành phố cấp hai, nhà ở bảo đảm chủ yếu hướng tới sinh viên tốt nghiệp đại học và cư dân mới, có những yêu cầu nhất định để đăng ký, như trình độ học vấn, bảo hiểm xã hội. Nhưng lần này, Tây An không chỉ thúc đẩy mạnh mẽ việc thuê nhà bảo đảm cho công nhân nhập cư mà còn cung cấp nhiều ưu đãi về giá thuê.

Ngoài Tây An, còn nhiều thành phố lớn khác cũng đã điều chỉnh giá thuê nhà bảo đảm thấp hơn nhiều so với giá thị trường, như dự án “Giảm 40% giá thuê” ở Thâm Quyến.

Việc ngày càng nhiều dự án nhà ở bảo đảm được đưa ra sẽ ảnh hưởng thế nào đến thị trường thuê?

Hình ảnh một khu dân cư / Ảnh/Visual China

Giảm giá và nới lỏng điều kiện

“Không cần hồ sơ bảo hiểm xã hội, chỉ cần hộ khẩu không ở Tây An là được”“Không cần có nhà ở Tây An, chỉ cần không có hộ khẩu Tây An là được”“Thời hạn thuê tối thiểu 3 tháng, có thể bắt đầu thuê bất cứ lúc nào”… Khi Tạp chí Tin tức Trung Quốc hỏi về các dự án nhà ở bảo đảm dành cho công nhân nhập cư tại Tây An, đã nhận được những phản hồi như vậy.

Thực tế, sau khi Tây An ban hành “Thông báo về việc thực hiện các vấn đề liên quan đến thuê nhà bảo đảm cho công nhân nhập cư”, xác nhận rằng các dự án ưu đãi thuê nhà bảo đảm cho công nhân nhập cư có thể được giảm từ 10% đến 50% tiền thuê, thì ngay lập tức đã phát hành đợt đầu tiên các dự án đăng ký ưu đãi thuê nhà cho công nhân nhập cư. Các dự án này đã giảm giá thuê so với giá đăng ký ban đầu, ví dụ như các dự án nhà ở bảo đảm tại quận Lâm Đồng, Trường An đã giảm tới 50% so với giá đăng ký.

Các nhân viên liên quan cho biết, lần này Tây An thực hiện “đăng ký trước, xét duyệt sau” cho nhà ở bảo đảm dành cho công nhân nhập cư, sau khi kiểm tra tại chỗ có thể ký hợp đồng tạm thời để vào ở, và trong vòng 1 tháng sẽ hoàn tất xét duyệt chính thức.

Vậy hiện tại, tình hình chung của thị trường thuê nhà bảo đảm dành cho công nhân nhập cư ở Tây An ra sao? Theo Tạp chí Tin tức Trung Quốc, một số dự án gần trung tâm thành phố hiện có tình hình thuê tốt, nhưng một số dự án ở vùng ngoại ô xa xôi hơn thì tình hình trung bình, còn nhiều căn còn dư.

Không chỉ Tây An, gần đây, các khu vực như Vạn Sơn, Khu thử nghiệm phát triển đại dương Vạn Sơn và Khu Kim Loan của Zhuhai cũng đã điều chỉnh giá nhà bảo đảm, giảm xuống còn 70% giá thị trường, so với trước đó giảm khá nhiều. Các nguồn cung liên quan của các dự án này hiện đã gần như hết.

Thông thường, ngay cả khi không giảm giá, giá thị trường của nhà bảo đảm cũng thường thấp hơn giá thị trường chung. Ngoài việc giảm giá, nhiều thành phố gần đây còn nới lỏng các điều kiện đăng ký nhà bảo đảm.

Ví dụ như Thâm Quyến, các điều kiện đăng ký ngày càng được nới lỏng. Trong vài tháng gần đây, đối tượng được phân phối nhà bảo đảm từ chủ yếu là các doanh nghiệp, tổ chức (phân phối theo hướng định hướng), đã chuyển sang cung cấp nhiều hơn các căn nhà cho cá nhân và hộ gia đình trực tiếp thuê, bao gồm cả nhân viên các doanh nghiệp vừa và nhỏ, freelancer, những nhóm khó tiếp cận trước đây. Một số đợt yêu cầu về bảo hiểm xã hội (như đợt đầu tiên của thành phố năm 2026) đã được nới lỏng chỉ cần đóng bảo hiểm bình thường; thậm chí Khu hợp tác Thâm Thương còn không yêu cầu bảo hiểm xã hội, chỉ cần hợp đồng lao động hoặc giấy chứng nhận hộ khẩu là đủ để đăng ký.

Theo ông Lý Vũ Gia, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Chính sách Nhà ở của Viện Quy hoạch Đô thị và Phát triển Nhà ở Quảng Đông, khi nguồn cung nhà bảo đảm lớn được đưa ra thị trường, áp lực nâng tỷ lệ lấp đầy sẽ tăng lên. Trong những năm gần đây, ngoài các thành phố trung tâm, các thành phố cấp hai, cấp ba, cấp tư dựa trên việc kích hoạt quỹ nhà tồn kho, giảm tồn kho nhà thương mại, thúc đẩy tích hợp đô thị và công nghiệp cũng bắt đầu hoặc đẩy nhanh việc xây dựng nhà bảo đảm, một số thành phố đã ban hành các chính sách ưu đãi để nâng cao tỷ lệ thuê.

Đáng chú ý là, theo dữ liệu của CRIC, thị phần thuê nhà của các doanh nghiệp nhà nước trong năm 2025 tăng trưởng 5,41% so với cùng kỳ, chiếm hơn 20% thị trường thuê nhà vào cuối năm.

Ảnh hưởng ra sao?

Theo tiết lộ của Bộ Xây dựng và Phát triển Đô thị, trong giai đoạn “Kế hoạch 14 năm thứ 5”, cả nước dự kiến xây dựng khoảng 8,7 triệu căn nhà ở thuê bảo đảm. Nhiều chuyên gia trong ngành thẳng thắn nói rằng, theo thời gian, các nguồn này sẽ liên tục được đưa ra thị trường để phân bổ. Ngày càng nhiều thành phố lớn cũng bắt đầu hoặc đẩy nhanh việc “thu mua quỹ nhà tồn kho” và các dự án bất động sản đã qua sử dụng.

Tuy nhiên, hiện nay, nguồn cung nhà bảo đảm chủ yếu tập trung ở ngoại ô hoặc các khu công nghiệp, còn lượng cung ở trung tâm thành phố còn hạn chế. Ví dụ, các nhà ở bảo đảm dành cho công nhân nhập cư ở Tây An chủ yếu tập trung ở các quận như Trường An, Lâm Đồng, Cao Lăng, không phải ở trung tâm đô thị.

“Nhà bảo đảm tác động rõ rệt hơn đến thị trường thuê ở ngoại ô, ví dụ như ở Thượng Hải, các khu đô thị mới năm vùng và các khu đô thị công nghiệp gần đây đã tung ra nhiều dự án nhà ở bảo đảm; các khu như Gia Định, Mẫn Hành, Kim Sơn đã gây ảnh hưởng lớn đến thị trường thuê nhà. So với các khu khác, mức giảm giá thuê ở các khu này lớn hơn,” ông Lý Vũ Gia nhận định.

Còn theo ông Yan Yuejin, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Chính sách Nhà ở của Viện Quy hoạch Đô thị Thượng Hải, trong những năm gần đây, các dự án nhà ở bảo đảm lần lượt ra thị trường, nguồn cung tiềm năng liên tục tăng, giá thuê giảm, giúp giảm chi phí thuê nhà cho nhóm cư dân mới đô thị, phát huy vai trò của nhà bảo đảm về mặt giá trị cao. Sau khi giảm giá thuê, nhà bảo đảm có thể phát huy tốt hơn vai trò thu hút nguồn lực thị trường và ngành công nghiệp.

Ngoài tác động lớn đến giá thuê nhà ở ngoại ô, lĩnh vực căn hộ tập trung cũng bị ảnh hưởng đáng kể. Theo thống kê của CRIC, tính đến tháng 1 năm nay, gần một nửa các thành phố đều chứng kiến giá thuê giảm theo tháng và theo năm. Trong 8 thành phố trọng điểm (Bắc Kinh, Thượng Hải, Thâm Quyến, Quảng Châu, Hàng Châu, Nam Kinh, Thành Đô, Vũ Hán), giá thuê căn hộ tập trung giảm trung bình 0,8% theo tháng và 2,5% theo năm.

Các khu nhà ở bảo đảm xây dựng tập trung trước đó chủ yếu nằm ở ngoại ô thành phố. Nhưng gần đây, nhiều thành phố bắt đầu mua lại nhà cũ (nhà thứ cấp) làm nguồn cung nhà bảo đảm, trong đó có nhiều căn “nhà cũ xuống cấp” nằm ở trung tâm. Ví dụ, ngày 2/2 năm nay, Thượng Hải bắt đầu mua nhà thứ cấp để làm nhà ở bảo đảm, với các khu như Phố Đông, Tĩnh An, Tân Hợp trở thành các điểm thử nghiệm đầu tiên.

Vậy trong tương lai, nhà ở bảo đảm có tiếp tục ảnh hưởng đến thị trường thuê nhà không?

Theo ông Yan Yuejin, việc mua các “căn nhà cũ ở trung tâm” hoặc nhà chung cư cũ để làm nhà ở bảo đảm có thể làm thay đổi phần nào cấu trúc của thị trường này. Tuy nhiên, việc xây dựng nhà bảo đảm ở mỗi thành phố có thể khác nhau; nhiều nơi, việc xây dựng nhà bảo đảm sẽ gắn chặt với ngành công nghiệp địa phương, do đó tác động đến thị trường thuê nhà sẽ tương đối yếu.

Ông Lý Vũ Gia cho rằng, nhà bảo đảm với đặc trưng giá thuê thấp và tính chất bảo đảm chủ yếu hướng tới nhóm người trẻ, cư dân mới đô thị có khả năng chi trả còn hạn chế. Dù giá thuê thấp, nhưng nhà bảo đảm vẫn tồn tại một số hạn chế: do bị giới hạn bởi chi phí và tiêu chuẩn hóa, thường có kiểu dáng đơn điệu, phong cách trang trí “giống nhau từng căn”, thiếu cá tính và cảm nhận về chất lượng. Nhà bảo đảm cung cấp sự bảo đảm cơ bản; do đó, vẫn còn phân hóa so với nhu cầu thuê theo cơ chế thị trường. Trong tương lai, chính quyền các địa phương có thể sẽ tiếp tục xây dựng nhà bảo đảm lớn hơn, chủ yếu dựa trên việc kết hợp với ngành công nghiệp địa phương, dựa trên khái niệm hòa hợp giữa “nhà ở - đô thị - công nghiệp” và xây dựng “cộng đồng công nghiệp”, để phát triển các dự án nhà bảo đảm mới, chủ yếu phục vụ nhóm người làm việc trong các khu công nghiệp.

Phóng viên: Zhao Yue

Biên tập: Sun Xiaobo