Các văn phòng gia đình đặt cược cơ hội vào bất động sản khi các nhà đầu tư đứng ngoài cuộc

Panorama trên không đầy màu sắc hoành tráng của đường chân trời San Francisco với các tòa nhà văn phòng chọc trời và bờ sông vào lúc chạng vạng ở California, Hoa Kỳ.

Prasit Photo | Moment | Getty Images

Một phiên bản của bài viết này lần đầu tiên xuất hiện trong bản tin Inside Wealth của CNBC với Robert Frank, một hướng dẫn hàng tuần cho nhà đầu tư và người tiêu dùng có tài sản cao. Đăng ký để nhận các ấn phẩm trong tương lai, ngay vào hộp thư đến của bạn.

Các công ty đầu tư tư nhân của những người siêu giàu đang mua bất động sản trong nước khi sự phục hồi của thị trường tiếp tục trì trệ, các nhà đầu tư văn phòng gia đình cho biết với Inside Wealth.

Trong khi lãi suất cao vẫn liên tục và các xung đột địa chính trị khiến nhiều nhà đầu tư đứng ngoài cuộc, các văn phòng gia đình có khả năng thực hiện các khoản đầu tư mang tính cơ hội khi họ đầu tư cho tương lai dài hạn.

Travis King, Giám đốc điều hành của Realm, cho biết tập hợp khoảng 100 gia đình đã đầu tư khoảng 100 triệu đô la vào bất động sản Bắc California trong sáu tháng qua. Realm đã nắm bắt những món hời, chẳng hạn như mua một bất động sản văn phòng ở San Francisco chỉ với khoảng 21% số tiền mà nó đã được giao dịch lần cuối và số tiền có thể xây dựng nó hôm nay.

“Chúng tôi đã xem xét và nói, ‘Này, San Francisco đã bị tổn thương, nhưng chúng tôi tin rằng công nghệ sẽ tiếp tục là một môi trường rất mạnh mẽ, và chúng tôi vẫn tin rằng đó sẽ là động lực chính của nền kinh tế Mỹ trong tương lai. Chúng tôi không nghĩ San Francisco sẽ biến mất đâu,’” ông nói. “Có vẻ như dự đoán đó là chính xác, dựa trên thực tế rằng chúng tôi hiện đang giao dịch giấy tờ trên các hợp đồng thuê hoặc hợp đồng mua bán của một số bất động sản này.”

King cho biết một số gia đình cảm thấy lo lắng về việc triển khai tiền trong những thời điểm đầy biến động này, nhưng nhiều người khác lại quan tâm đến việc tận dụng các định giá thấp.

“Đây là một thời điểm khó khăn để sống, chỉ đơn giản là một công dân, nhưng đây là một thời điểm thú vị với tư cách là một nhà đầu tư, bởi vì đó là thời điểm giúp tạo ra mức giá tốt nhất,” ông nói.

Matthew Cohen, đối tác tại Declaration Partners, công ty đầu tư được dẫn dắt bởi văn phòng gia đình của tỷ phú Carlyle David Rubenstein, cho biết tầm nhìn đầu tư dài hạn của công ty cho phép nó nắm bắt những cơ hội mà các nhà quản lý tài sản truyền thống không thể.

Declaration Partners đã đóng quỹ đầu tư bất động sản thứ hai vào tháng Mười, huy động khoảng 303 triệu đô la. Công ty đã thực hiện một loạt các giao dịch trong những tháng gần đây, chẳng hạn như ký hợp đồng thuê chính trị trị giá 50,1 triệu đô la cho ba cửa hàng ở khu vực SoHo của New York City. Trong khi tiền thuê hiện tại của các người thuê thấp hơn mức giá thị trường, hợp đồng thuê của Declaration Partners kéo dài 25 năm, với tùy chọn gia hạn đến năm 2091.

“Nhiều quỹ tổ chức nhìn vào những cơ hội như vậy và nói, ‘Nếu tôi không thể thực hiện một kế hoạch kinh doanh trong một năm rưỡi hoặc hai năm hoặc ba năm, thì điều đó không đủ nhanh,’” Cohen nói. “Nó cần một người có tầm nhìn dài hạn để nói, ‘Tôi sẵn sàng giữ lâu dài để chờ hết hạn hợp đồng thuê đó,’ và sự kiên nhẫn cùng sự linh hoạt để làm việc với một chủ sở hữu tư nhân để đưa ra một cấu trúc có lợi cho cả hai bên.”

Nhận bản tin Inside Wealth trực tiếp vào hộp thư đến của bạn

Bản tin Inside Wealth của Robert Frank là hướng dẫn hàng tuần của bạn cho các nhà đầu tư có tài sản cao và các ngành phục vụ họ.

Đăng ký tại đây để có được quyền truy cập hôm nay.

Các cuộc khảo sát văn phòng gia đình đã chỉ ra sự ambivalence đối với việc đầu tư vào bất động sản, nhưng những người ở Hoa Kỳ đã lạc quan hơn.

Một cuộc khảo sát của J.P. Morgan Private Bank, được công bố vào tháng Hai, cho thấy 35% các văn phòng gia đình ở Hoa Kỳ dự định tăng cường đầu tư vào bất động sản, trong khi chỉ 24% các đồng nghiệp quốc tế của họ nói điều tương tự. Một con số khổng lồ 40% số người tham gia cũng báo cáo không có phân bổ vào bất động sản.

Tuy nhiên, các văn phòng gia đình đã chỉ ra lạm phát là rủi ro hàng đầu đối với danh mục đầu tư của họ báo cáo phân bổ trung bình 16,3% vào bất động sản, gấp đôi so với nhóm người tham gia chung.

“Bất cứ khi nào lạm phát trở thành một vấn đề, mọi người bắt đầu đầu tư vào những thứ mà họ có thể nhìn thấy và chạm vào,” luật sư bất động sản Jennifer Nellany của Cozen O’Connor cho biết.

Jason Ozur, Giám đốc điều hành của nhà quản lý tài sản Lido Advisors, cho biết rằng ngay cả với giá mua thấp, các nhà đầu tư phải chú ý đến nhiều yếu tố, như chi phí vốn vay và chi phí bảo hiểm tăng, để đánh bại lạm phát. Lido Advisors đã có thể đầu tư vào những bất động sản đa gia đình hấp dẫn với mức giảm từ 20% đến 30% so với chi phí thay thế, ông cho biết. Công ty tập trung vào các thành phố lớn như Salt Lake City, Denver và Dallas, ông thêm vào.

Ozur cho biết dòng tiền và sự đa dạng hóa danh mục là những yếu tố thu hút mạnh mẽ khách hàng đầu tư vào bất động sản. Ông cũng mô tả bất động sản là một tài sản hiệu quả về thuế, trích dẫn các chiến lược như khấu trừ khấu hao và trao đổi 1031, cho phép các nhà đầu tư bất động sản hoãn thuế lợi nhuận bằng cách tái đầu tư lợi nhuận vào một tài sản tương tự. Khách hàng cũng có thể tặng bất động sản cho con cái của họ với các giá trị giảm giá theo thời gian, ông nói.

Đối với các trung tâm dữ liệu, loại tài sản nóng nhất trong bất động sản thương mại, Nellany cho biết các văn phòng gia đình cảm thấy khó khăn để đầu tư vào các mức giá hấp dẫn. Bà cũng cho biết rằng một số văn phòng gia đình, đặc biệt là những văn phòng có thiên hướng từ thiện, lo ngại về tác động môi trường của các trung tâm dữ liệu.

Nhà đầu tư bất động sản Chaz Lazarian đang đầu tư mạnh vào bất động sản văn phòng, thường được coi là khu vực kém hấp dẫn nhất của bất động sản thương mại, thông qua công ty của ông, Elle Family Office.

Lazarian cho biết ông mua các tài sản bị tổn thương với mức giảm giá lớn. Ông cho biết đã mua tòa nhà trụ sở cũ của Home Depot ở Atlanta và nợ của nó với giá khoảng 21 triệu đô la, trả khoảng 18 cent cho mỗi đô la khi ông mua vào tháng Mười so với số tiền mà chủ sở hữu quỹ riêng đã trả vào năm 2019.

Trong khi bất động sản đó được giữ lại làm tòa nhà văn phòng, ông đã phá dỡ những bất động sản khác để xây dựng nhà ở đa gia đình. Không giống như nhiều nguyên tắc văn phòng gia đình, Lazarian không đầu tư cho dài hạn, mà nhắm đến việc lật bán bất động sản trong hai đến ba năm.

“Tôi nghĩ rằng tài sản thế hệ có thể được tạo ra bằng cách chấp nhận một số rủi ro,” ông nói. “Cơ hội này không tồn tại vào năm 2007, 2008, và chúng tôi chỉ muốn lặp lại càng nhiều lần càng tốt cho đến khi thị trường khô cạn.”

Chọn CNBC làm nguồn thông tin ưa thích của bạn trên Google và đừng bỏ lỡ bất kỳ khoảnh khắc nào từ cái tên đáng tin cậy nhất trong tin tức kinh doanh.