Ngành xây dựng theo hợp đồng đang bước vào giai đoạn sàng lọc, dự kiến chỉ còn 40 công ty có thể tồn tại

Hỏi AI · Vì sao chỉ 40 doanh nghiệp có thể tồn tại trong tăng trưởng quy mô thị trường của ngành xây dựng thuê/ủy thác quản lý?

Sau bốn năm phát triển nhanh chóng, ngành xây dựng thuê/ủy thác quản lý đang bước vào giai đoạn phát triển trưởng thành.

Dữ liệu do tổ chức nghiên cứu bên thứ ba Khả Nhã (CR) công bố cho thấy, vào năm 2025, mức độ tập trung của 10 doanh nghiệp dẫn đầu về quy mô mở rộng mới trong ngành xây dựng thuê/ủy thác quản lý đạt hơn 70%; trong khi sự thay đổi về xếp hạng năng lực tổng hợp cũng giảm rõ rệt. Nhìn chung, cục diện cạnh tranh doanh nghiệp đã bước vào giai đoạn tương đối ổn định. Trong ngành dự đoán, hiệu ứng “kẻ mạnh càng mạnh” của ngành trong năm 2026 sẽ tiếp tục được củng cố.

Điều này không có nghĩa là cường độ cạnh tranh thị trường suy yếu. Từ năm 2025 đến nay, ngành vẫn liên tục đối mặt với các khó khăn như phí dịch vụ đi xuống và cạnh tranh đồng chất hóa. Ngoài ra, do ảnh hưởng của tình hình bán hàng nhà ở mới, nhiều doanh nghiệp còn gặp bài toán khó thu hồi công nợ.

Giám đốc nghiên cứu doanh nghiệp của Viện Nghiên cứu Chỉ Số Trung (CIndex) là ông Lưu Thủy cho rằng, trong tương lai, trước sự cạnh tranh khốc liệt của ngành, doanh nghiệp xây dựng thuê/ủy thác quản lý cần phối hợp và sáp nhập nguồn lực toàn bộ chuỗi công nghiệp, dựa vào chính chuỗi công nghiệp của mình để điều phối hiệu quả các nguồn lực từ thiết kế đến bán hàng, quản lý vận hành và các nguồn lực toàn chuỗi, cung cấp giải pháp tích hợp “xây dựng thuê/ủy thác quản lý +”.

Không quá 40 doanh nghiệp có thể “ở lại”

Quy mô thị trường của ngành xây dựng thuê/ủy thác quản lý vẫn tiếp tục mở rộng. Theo thống kê của Khả Nhã, vào năm 2025, diện tích mở rộng dự án xây dựng thuê/ủy thác quản lý đạt 245 triệu m², tăng 14% so với cùng kỳ, mức tăng cao hơn 1 điểm phần trăm so với năm 2024, và tổng quy mô lập kỷ lục mới.

Xem kỹ tình hình diện tích mở rộng mới của từng doanh nghiệp, có thể thấy mức tăng như vậy không phải là phổ biến. Dữ liệu của tổ chức nói trên cho thấy, vào năm 2025, mức độ tập trung của 10 doanh nghiệp hàng đầu về quy mô mở rộng mới đạt 77%, tăng 6 điểm phần trăm so với năm 2024; chỉ riêng 5 doanh nghiệp dẫn đầu có tỷ trọng diện tích mở rộng đạt 45%.

Trên thực tế, trong hai năm qua, mức độ biến động trong bảng xếp hạng năng lực tổng hợp của doanh nghiệp xây dựng thuê/ủy thác quản lý đang thu hẹp. Theo “Bảng TOP30 năng lực tổng hợp của doanh nghiệp xây dựng thuê/ủy thác quản lý của doanh nghiệp nhà ở Trung Quốc 2025”, xét nhóm 10 doanh nghiệp có năng lực tổng hợp cao nhất, so với năm 2024 và 2023, 5 doanh nghiệp dẫn đầu năm 2025 về cơ bản trùng khớp với hai năm trước; 4 doanh nghiệp gồm Quản lý Lục Thành, Tập đoàn Lam Thành, Quản lý Nhuận Địa, Quản lý Kim Địa đã liên tục 3 năm nằm trong TOP5. Đối với các doanh nghiệp xếp hạng từ 11 đến 20, tỷ lệ biến động cũng đang thu hẹp; tỷ lệ biến động năm 2025 so với năm 2024 khoảng 30%.

Tổ chức nói trên cho biết, khi biên độ biến động trong bảng xếp hạng năng lực tổng hợp của doanh nghiệp thu hẹp và mức độ trùng lặp tăng lên, một phần là vì mặc dù có rất nhiều doanh nghiệp bất động sản tham gia vào mảng xây dựng thuê/ủy thác quản lý, nhưng số doanh nghiệp thực sự có thể “lắng” lại trong thị trường và tiếp tục bố trí chiến lược dài hạn là có hạn, không quá 40. Mặt khác, sau hơn một năm “thay máu” và điều chỉnh, cục diện “đầu” và “giữa” trong đường đua xây dựng thuê/ủy thác quản lý đã bước vào giai đoạn tương đối ổn định.

Đáng chú ý, kể từ năm 2025, số doanh nghiệp tham gia mảng xây dựng thuê/ủy thác quản lý không có xu hướng tăng. Khả Nhã cho biết, xét cả sức hút về không gian quy mô lẫn tính chủ động của chủ thể doanh nghiệp, thì khả năng doanh nghiệp mới bố trí mảng xây dựng thuê/ủy thác quản lý trong tương lai là thấp; doanh nghiệp gia nhập đã gần như bão hòa. Tuy nhiên, trong quá trình đó, cạnh tranh thị trường vẫn rất khốc liệt. Doanh nghiệp vẫn “đổ mồ hôi sôi nước” để giành thị phần, và một trong các biện pháp then chốt là giảm phí dịch vụ. Cuộc chiến giá cả trong năm 2025 vẫn không hề dừng lại.

Dữ liệu do Viện Nghiên cứu Ý tưởng (E-Han Think Tank) cũng cho thấy, xét từ góc độ không gian lợi nhuận, phí quản lý của dịch vụ xây dựng thuê/ủy thác thương mại chịu sức ép liên tục; tỷ trọng các dự án có mức phí dưới 2% đạt 45%, các dự án có phí 2%-3% chiếm hơn 36%, và hai nhóm này cộng lại chiếm hơn 80%. Mô hình lợi nhuận truyền thống phải đối mặt với bài toán nghiêm trọng.

Trong bối cảnh như vậy, ngay cả doanh nghiệp đầu ngành cũng vẫn chịu áp lực lợi nhuận. Cảnh báo lợi nhuận mà Quản lý Lục Thành công bố gần đây cho thấy công ty dự kiến lợi nhuận ròng thuộc về cổ đông năm 2025 giảm khoảng 40% đến 50% so với cùng kỳ, “nguyên nhân chính là do cạnh tranh trong ngành xây dựng thuê/ủy thác quản lý gia tăng, khiến doanh thu từ dự án giảm và chi phí nhân sự mang tính cứng nhắc, làm ảnh hưởng đến lợi nhuận gộp”.

Đáng chú ý, cũng có các lãnh đạo doanh nghiệp xây dựng thuê/ủy thác đầu ngành nói với phóng viên rằng, kết quả ở đầu dự án mở rộng mới là khá tốt, nhưng do việc bán nhà ở mới không thuận lợi, độ khó trong việc thu hồi tiền từ nửa cuối năm trước đã tăng lên; đồng thời thời hạn thanh toán cho nhà cung cấp cũng bị kéo dài hơn, khiến áp lực vận hành gia tăng. Khả Nhã nhận định rằng, nếu cuộc chiến giá cả tiếp tục, ngành sẽ rơi vào tình cảnh “tăng quy mô nhưng lợi nhuận giảm”; khi đó nhiều doanh nghiệp nhỏ và vừa sẽ đối mặt với rủi ro thua lỗ và bị loại khỏi cuộc chơi.

Lọc lựa năng lực tổng hợp của doanh nghiệp

Về dung lượng thị trường của ngành xây dựng thuê/ủy thác, trong ngành luôn duy trì kỳ vọng khá lạc quan. Khả Nhã cho rằng, khi nhu cầu phát triển của các nền tảng đầu tư thành phố của địa phương tiếp tục được giải phóng, việc xây dựng nhà ở bảo đảm bước vào giai đoạn cao điểm, cùng với nhu cầu mở rộng quy mô cho các dự án cập nhật tài sản tồn đọng và xử lý tài sản xấu được mở rộng, thì quy mô thị trường vẫn sẽ tiếp tục tăng trưởng vững chắc.

Nhưng trong bối cảnh giai đoạn thị trường nhà ở điều chỉnh và đau đớn, độ khó điều hành dự án tăng lên, tỷ lệ “chịu lỗi” giảm, và đồng thời một phần ý nguyện tham gia của các bên ủy thác tiềm năng cũng giảm sút, làm sao để phá vỡ bế tắc và giành thị phần? Các doanh nghiệp thuộc các loại hình khác nhau sẽ có cách ứng phó khác nhau.

Khả Nhã cho rằng, đối với doanh nghiệp xây dựng thuê/ủy thác đầu ngành, cốt lõi của họ là tiếp tục củng cố lợi thế về thương hiệu và năng lực sản phẩm, khóa vào các dự án thị trường hóa có giá trị gia tăng cao, duy trì ưu thế dẫn đầu về quy mô; đồng thời giảm chi phí và nâng hiệu quả thông qua quản trị bằng số hóa và tích hợp nguồn lực chuỗi công nghiệp để bù đắp áp lực phí dịch vụ đi xuống.

Trên thực tế, trọng tâm cạnh tranh thị trường của doanh nghiệp đã chuyển sang sàng lọc hệ thống về năng lực tổng hợp. Một lãnh đạo phụ trách liên quan đến mảng Longhu Longzhizao (nghiên cứu/chế tạo của Longhu) phát hiện rằng, kể từ năm 2025, nhu cầu cốt lõi của bên ủy thác đã chuyển từ việc chứng thực thương hiệu và đầu ra quản lý sang việc hiện thực hóa giá trị mang tính xuyên suốt và có thể lượng hóa—tức là có thể giúp dự án thực sự đẩy hàng (tăng tiêu thụ), kiểm soát chi phí, đảm bảo bàn giao, phòng ngừa rủi ro hay không.

Năng lực sản phẩm có thể xem là một trong những trụ cột cốt lõi để hiện thực hóa giá trị. Trong thời điểm hiện tại khi thị trường nhà ở đang “bắt đáy”, “những căn nhà phù hợp nhu cầu thị trường một cách chính xác” chính là chìa khóa thúc đẩy thị trường.

Một lãnh đạo phụ trách thị trường khu vực Đông Trung Quốc của doanh nghiệp xây dựng thuê/ủy thác cho biết, điều này đòi hỏi doanh nghiệp trở thành chuyên gia dịch vụ tùy biến: ở các thị trường theo khu vực khác nhau, với các dự án và bên ủy thác khác nhau, căn cứ vào đặc điểm riêng của từng bên, thực hiện “mỗi dự án một chiến lược”, cung cấp các loại “căn nhà tốt” khác nhau.

Ví dụ, ở các thành phố lớn, yêu cầu đối với không gian mở cao hơn. Theo kết quả khảo sát của Viện Nghiên cứu Sáng tạo của Boss Electrical Appliances (thiết bị điện gia dụng Boss), tỷ trọng tổng thể của kiểu bếp mở ở các thành phố hạng 1 đạt 56,4%; trong các căn hộ có diện tích trên 160 m², tỷ lệ này lên tới 70%. Còn ở khu vực Tây Nam, do địa phương thường có phong tục đại gia đình tụ họp lớn, nên sản phẩm tương ứng được thiết kế phòng khách có diện tích lớn hơn và thoáng hơn để có thể chứa nhiều người ngồi quây quần.

Theo giám sát của Viện Chỉ số Trung (CIndex), vào năm 2025, nhiều doanh nghiệp xây dựng thuê/ủy thác đã nâng cấp sản phẩm, tạo dựng các dự án đặc sắc đầu tiên của từng khu vực như “tứ đại trạch” (四代宅) để chiếm khoảng trống thị trường, hình thành “hiệu ứng mở hàng”. Trong điều kiện thiếu đối thủ cạnh tranh, ngay cả ở các thành phố năng lực thấp, họ vẫn có lợi thế lớn về chiến lược định giá, nhờ đó đạt tốc độ đẩy hàng nhanh. Chẳng hạn tại huyện Phủ Điền tỉnh Phúc Kiến, Công ty Phát triển Cập nhật của Xây dựng Ge Jian đã triển khai dự án “tứ đại trạch” đầu tiên đáp ứng chính sách “căn nhà tốt” của địa phương; ngay trong tháng mở bán đã bán/đẩy được 70 căn, đứng đầu khu vực phía Bắc Phúc Kiến.

Ngoài ra, năng lực kiểm soát chi phí trưởng thành giúp dự án tránh rủi ro vượt chi ngay từ đầu, và trong bối cảnh không gian phí bị thu hẹp, giúp bảo đảm hiệu quả dự án. Theo lãnh đạo nói trên của Longhu Longzhizao, dựa vào hệ thống chuỗi cung ứng tích lũy lâu dài của Tập đoàn Longhu và lợi thế của đấu thầu tập trung mua sắm (集采), kết hợp với các công cụ số hóa do tự nghiên cứu, Longhu Longzhizao có thể thực hiện lập kế hoạch chi phí toàn khẩu ngay trong giai đoạn khởi động dự án và khóa chặt rủi ro, đồng thời trong quá trình triển khai tiến hành giám sát cảnh báo động. “Một dự án ở Chiết Giang nhờ quản lý chi phí xuất sắc mà nhận được khoản khuyến khích từ bên ủy thác vượt một ngàn vạn (10 triệu) nhân dân tệ”.

Đối với doanh nghiệp ở nhóm “giữa”, Lưu Thủy cho rằng, cốt lõi để họ đột phá là né tránh cạnh tranh trực diện với các doanh nghiệp đầu ngành về thương hiệu và quy mô: thông qua “chuyên sâu theo vùng và phân mảnh đường đua khác biệt”, xây dựng chiến lược đột phá; tận dụng nguồn lực quan hệ mang tính địa phương, hiểu biết về chính sách và lợi thế chi phí chuỗi cung ứng để thâm nhập; đồng thời tiếp nhận các dự án ở cấp thành phố hạng ba-hạng bốn mà doanh nghiệp đầu ngành không muốn “đi xuống sâu” hoặc khó quản lý tinh vi, cũng như các dự án của các doanh nghiệp bất động sản vừa và nhỏ. Song song, họ mở rộng các đường đua phụ như phát triển tổ hợp thương mại (commercial complex) trong phương diện mô hình kinh doanh, rồi đưa nguồn lực hữu hạn tập trung vào việc mài giũa các năng lực chuyên môn cụ thể.

Lãnh đạo phụ trách thị trường khu vực Đông Trung Quốc của doanh nghiệp xây dựng thuê/ủy thác nêu trên cho rằng: trong điều kiện thị trường và bên ủy thác đều không đủ chắc chắn, mức độ am hiểu của doanh nghiệp đối với thành phố nơi mình hoạt động, khả năng hiểu thị trường và khách hàng, năng lực điều hành dự án chuyên môn, năng lực giải bài toán vận hành, năng lực sản phẩm, năng lực dịch vụ… chính là “bệ đỡ” vững chắc nhất trước sự không chắc chắn khi tiếp nhận dự án.

(Bài viết đến từ Sohu Tài chính Nhất (第一财经))