Tại sao nhà không bán được mặc dù nguồn cung hạn chế: Thực tế thị trường nhà ở năm 2026

Thị trường nhà ở Hoa Kỳ đang nêu ra một nghịch lý khó hiểu vào đầu năm 2026: trong khi việc nhà không bán đã trở thành mối quan tâm ngày càng tăng, thì lượng tồn kho vẫn đang thắt chặt ở mức kỷ lục. Nghiên cứu gần đây từ Zillow cho thấy 53% số nhà tại Mỹ đã ghi nhận sự sụt giảm giá trị trong 12 tháng qua—tỷ lệ cao nhất kể từ năm 2012—nhưng tác động tài chính thực tế đối với phần lớn chủ nhà vẫn còn ở mức khiêm tốn. Để hiểu nghịch lý này, cần nhìn vượt qua các con số trên tiêu đề để xem vì sao việc nhà không bán đã trở thành một thách thức đáng kể của thị trường, ngay cả khi các ràng buộc về nguồn cung vẫn tiếp diễn.

Dữ liệu vẽ nên một bức tranh tinh tế. Mặc dù giá trị nhà trung bình giảm 9,7% so với các đỉnh điểm trong thời kỳ đại dịch, hiện chỉ có 4,1% số bất động sản có giá trị thấp hơn so với giá bán trước đó. Chủ nhà trung bình đã tích lũy được 67% lợi nhuận vốn chủ sở hữu kể từ khi mua, cho thấy dù các đợt điều chỉnh gần đây là đáng chú ý, thì việc tích lũy tài sản dài hạn vẫn tiếp tục mang tính tích cực đối với đa số người nắm giữ bất động sản. Tuy nhiên, những mức tăng này chưa chuyển hóa thành hoạt động thị trường sôi động, đặt ra các câu hỏi quan trọng về động lực của người mua và điều gì đang ngăn việc nhà không bán xảy ra với tốc độ kỳ vọng.

Nghịch lý của nguồn cung hạn chế và việc nhà không bán

Cơn khan hiếm nhà ở đã đạt mức cao kỷ lục 4,7 triệu đơn vị vào năm 2025, bất chấp nỗ lực xây dựng quyết liệt. Lý thuyết thị trường thông thường cho rằng nguồn cung hạn chế sẽ đẩy giá lên và tăng tốc độ giao dịch. Nhưng tình trạng nhà không bán vẫn dai dẳng, cho thấy riêng sự khan hiếm hàng tồn kho không thể vượt qua các lực cản khác của thị trường. Theo Selma Hepp, nhà kinh tế trưởng tại Cotality, mức tăng giá nhà đã chậm lại mạnh mẽ, với mức tăng trung bình chỉ còn 1,8% vào năm 2025.

Sự suy giảm này mâu thuẫn với câu chuyện “thiếu cung”. Thủ phạm thực sự không phải là sự khan hiếm—mà là khả năng chi trả kết hợp với sự do dự của người mua. Lãi suất thế chấp cao hơn đã thay đổi căn bản các phép tính của người mua, khiến các khoản thanh toán hàng tháng trở nên đắt đỏ hơn đáng kể so với thời kỳ đại dịch. Dù tình trạng nhà không bán có xu hướng tăng tốc ở một số thị trường, các người mua tiềm năng vẫn đứng ngoài, chờ đợi sự hạ nhiệt về lãi suất mà có thể chưa sớm xảy ra. Kết quả là một thị trường bị “chia đôi”, nơi nguồn cung thắt chặt song song với hoạt động mua bán ì ạch.

Hepp dự báo giá nhà sẽ tăng khoảng 3% trong năm 2026, với biến thiên theo khu vực dao động từ 2% đến 4%. Nếu lạm phát vẫn duy trì ở mức cao, nhiều thị trường sẽ có giá thực chất gần như đi ngang, qua đó có thể cải thiện khả năng chi trả đôi chút. Tuy nhiên, việc nhà không bán vẫn tiếp diễn cho thấy việc điều chỉnh giá ở mức vừa phải có thể chưa đủ để thổi bùng lại sự hứng thú của người mua.

Các đợt điều chỉnh giá làm giảm sự quan tâm của người mua trên khắp các khu vực

Darren Tooley, giám đốc cho vay cấp cao tại Cornerstone Financial Services, mô tả điều kiện hiện tại là sự bình thường hóa thị trường hơn là một cuộc khủng hoảng. “Những gì chúng tôi quan sát được là một sự tái cân bằng trên diện rộng sau vài năm mà mức tăng giá diễn ra quá nhanh, không bền vững,” ông giải thích. Cú hích nhà ở thời kỳ đại dịch là điều bất thường về mặt lịch sử, được thúc đẩy bởi lãi suất thấp và những thay đổi lối sống liên quan đến đại dịch. Khi lãi suất hiện đã cao hơn và mức tăng giá nhà ở đã nguội đi, câu hỏi là vì sao việc nhà không bán lại trở nên trầm trọng hơn.

Việc chuyển từ điều kiện thời kỳ đại dịch sang động lực thị trường được chuẩn hóa là một sự điều chỉnh mang tính cấu trúc. Trước đó, các thị trường quá nóng—đặc biệt là ở Vành đai Mặt Trời (Sun Belt) và các khu vực phía Tây—đang chịu áp lực đi xuống khi các mô hình di cư thời kỳ đại dịch đảo chiều. Sự hào hứng của người mua từng thúc đẩy những cuộc “đấu giá” nhanh chóng đã dần biến mất. Các mức nợ tiêu dùng kỷ lục và chi phí vay cao hơn làm gia tăng thách thức, khiến việc nhà không bán phản ánh sự sụt giảm nhu cầu hơn là chỉ đơn thuần là quản lý nguồn cung.

Tooley nhấn mạnh rằng việc thị trường hạ nhiệt khác căn bản với việc thị trường gặp căng thẳng. Sự vắng mặt của các đợt bán tháo do bị ép buộc, không có tình trạng tịch thu nhà hàng loạt, và việc quyền sở hữu của chủ nhà vẫn được duy trì cho thấy đây là một đợt điều chỉnh lành mạnh chứ không phải là một cuộc khủng hoảng. Dù vậy, thách thức của việc nhà không bán ở các thị trường trước đó quá nóng cho thấy tâm lý đã thay đổi mạnh mẽ từ “lợi thế thuộc về người bán” sang “lợi thế thuộc về người mua”.

Nơi nhà vẫn đang được bán: Phân kỳ thị trường theo vùng

Biến thiên theo địa lý có thể sẽ tăng mạnh trong suốt năm 2026. Dự báo của Cotality cho thấy một bức tranh bị chia tách rõ rệt:

Thị trường tăng trưởng: Khu vực Tây Bắc và Trung Tây dự kiến sẽ chứng kiến giá nhà tăng từ 3% đến 4%, được duy trì nhờ nguồn tồn kho hạn chế và nhu cầu ổn định. Các khu vực này được hưởng lợi từ thị trường việc làm ổn định và dân số trẻ hơn, giúp duy trì nhu cầu ngay cả khi việc nhà không bán trở nên nan giải ở nơi khác.

Thị trường ổn định: Khu vực Vành đai Mặt Trời (Sun Belt) và phía Tây phải đối mặt với sự ổn định giá hoặc những đợt giảm nhẹ khi các cú tăng vọt thời kỳ đại dịch dần được giải tỏa. Chi phí bảo hiểm tăng, thuế tài sản và các khoản phí của hiệp hội chủ sở hữu nhà (HOA) đang làm giảm sự hào hứng của người mua. Ở những nơi này, thách thức của việc nhà không bán phản ánh không chỉ sự suy giảm khả năng chi trả do lãi suất mà còn là sự gia tăng chi phí mang tính cấu trúc.

Điều chỉnh ở khu vực ven biển: Các thành phố ven biển có thể chứng kiến giá đi ngang hoặc giảm do chi phí bảo hiểm cao hơn sau các thảm họa thiên nhiên và những thách thức về khả năng tiếp cận bảo hiểm. Việc nhà không bán ở các thị trường cao cấp này cho thấy ngay cả những khu vực vốn được xem là có sức chống chịu cao theo truyền thống cũng đang đối mặt với sự sụt giảm nhu cầu.

Sự phân kỳ cho thấy việc nhà không bán không phải là một hiện tượng đồng nhất, mà phản ánh các nền tảng kinh tế theo từng vùng. Những khu vực có tăng trưởng việc làm mạnh và các cộng đồng liền kề có mức giá phải chăng—đặc biệt là Đông Bắc, nơi tập trung nhiều vị trí được trả lương cao và các thị trường ngoại ô dễ tiếp cận cho người lao động theo mô hình làm việc kết hợp (hybrid)—vẫn tiếp tục thu hút sự quan tâm.

Triển vọng 2026: Mở khóa các thương vụ bán bị đình trệ nhờ thay đổi lãi suất

Lộ trình các quyết định lãi suất của Cục Dự trữ Liên bang (Federal Reserve) sẽ đóng vai trò quyết định. Việc nhà không bán hiện tương quan mạnh với chi phí vay vốn cao; việc giảm lãi suất có thể kích hoạt lại hoạt động mua bán ở các thị trường từng bị đình trệ. Tooley cho biết: “Nếu lãi suất thế chấp tiếp tục giảm, thì đa số các thị trường đang hạ nhiệt sẽ có khả năng tăng tốc trở lại, đưa thị trường tiến gần hơn về trạng thái cân bằng.”

Độ nhạy theo lãi suất này nhấn mạnh rằng việc nhà không bán phản ánh yếu tố thời điểm hơn là sự sụp đổ nhu cầu mang tính cấu trúc. Khi điều kiện thay đổi, sự quan tâm mua bán đang “ngủ yên” có thể quay trở lại nhanh chóng. Lợi nhuận vốn chủ sở hữu 67% của chủ nhà trung bình kể từ khi mua thể hiện một lượng tài sản tích lũy đáng kể, tạo nền tảng cho khả năng thị trường hồi phục khi khả năng chi trả được cải thiện.

Các mô hình di cư cũng gợi ý những cơ hội đang hình thành. Khi nhân viên quay trở lại làm việc theo mô hình gắn với văn phòng và những người nắm giữ bất động sản có lãi suất thuận lợi cuối cùng đưa nhà ra thị trường, cơ cấu hàng tồn kho có thể chuyển biến theo hướng thuận lợi. Việc nhà không bán ngày nay có thể là một sự tạm dừng mang tính thời điểm hơn là sự hủy hoại nhu cầu vĩnh viễn, và năm 2026 có thể mang lại các điểm ngoặt khi chính sách tiền tệ tiếp tục phát triển.

Thị trường nhà ở không sụp đổ—mà đang được tái cân bằng. Thách thức của việc nhà không bán phản ánh ma sát vốn có trong mọi giai đoạn chuyển đổi lớn của thị trường, đặc biệt khi những thay đổi mang tính cấu trúc diễn ra nhanh chóng. Người mua, người bán và các nhà hoạch định chính sách đang phải trải qua một giai đoạn điều chỉnh kéo dài, nhưng các nền tảng dài hạn hỗ trợ nhu cầu nhà ở vẫn còn nguyên vẹn.