China Jinmao năm 2025 đạt tăng trưởng lợi nhuận ngược xu hướng Quản lý cho rằng các doanh nghiệp bất động sản chất lượng cao có "cơ hội lớn hơn thách thức"

问AI · 中国金茂如何凭借产品力在行业低谷中逆势增长？

中经记者 吴静 卢志坤 北京报道

在房地产行业深度调整的2025年，中国金茂（00817.HK）交出了一份逆势增长的答卷。

3月24日，公司发布的业绩报告显示，2025年签约销售金额达到1135亿元，同比增长16%，行业排名升至第8位，创下历史新高。在多数头部房企销售额同比下滑的背景下，这一表现引发市场关注。

同日举行的业绩发布会上，中国金茂董事长陶天海对行业前景做出判断。他认为，目前市场调整已处于底部区域，2026年行业仍将处于筑底和修复过程，呈现出“行业筑底、结构分化、企业突围”的特点。他同时指出，随着市场逐渐止跌回稳，一线及二线核心城市积压的潜在需求有望释放，而在三、四线城市，满足“好地段、好产品”条件的项目仍然存在机会。

产品力驱动销售结构优化

财报显示，中国金茂2025年的增长并非依赖以价换量。在TOP10房企签约销售金额同比降幅达16%的背景下，公司去年销售均价继续提升。住宅签约单价从上年同期的约2.18万元/平方米上涨24%至2.7万元/平方米。

这一表现与公司产品体系的迭代直接相关。记者了解到，公司自2024年推出的“金玉满堂”产品体系在报告期内持续落地，共有6个金茂府、7个璞（玉）系、5个满系、8个棠系项目面市，在多个城市形成热销。从区域分布看，公司一、二线城市签约销售占比达到96%，华北、华东两大区域签约占比提升至73%。北京、上海两个一线城市签约销售额均突破200亿元，西安市场销售额超过100亿元。

在业绩会上，陶天海将当前行业竞争格局描述为“从完全竞争转向寡头竞争”。他认为，行业洗牌之后留下的主要是头部企业，竞争将更加聚焦于产品力和运营效率。对存活下来的优质房企而言，“未来是机会大于挑战”。

销售规模增长的同时，中国金茂2025年的盈利能力呈现修复态势。全年毛利92.21亿元，同比增长7%，整体毛利率升至16%；公司所有者应占溢利12.53亿元，同比增长18%。

利润改善的背后是项目获取与运营策略的调整。管理层在业绩会上披露，自2024年以来，公司累计获取43个项目，全部聚焦核心城市与核心板块，平均销售净利率超过10%。与此同时，存量盘活成为另一条主线，2025年完成47个项目清盘，累计有15宗土地、26个大宗资产实现盘活。

运营效率的提升体现在项目周期上。去年新项目平均首开周期缩短至5.2个月，“快开、快回、快清”的运营策略得以强化，经营现金流回正速度缩短至10.4个月。在成本管控方面，销售费用、管理费用、财务费用分别下降4%、13%、9%，三费压降为利润腾出空间。

财务结构方面，报告期内，中国金茂新增融资平均成本降至2.75%，维持行业较低水平。债务结构持续优化，开发贷及经营贷占比提升至约50%，外币债务占比连年下降至20%。截至报告期末，公司在手未动用银行授信超过700亿元，为后续投资提供资金储备。

投资聚焦与第二曲线

在投资端，中国金茂延续了“收敛聚焦”的策略。2025年新增获取的21个项目全部位于一、二线城市，其中北京、上海两个战略深耕城市的投资占比高达66%。报告期末，公司未售货值中89%位于一、二线城市，一线城市未售货值占比较上年提升8个百分点至近30%，货值结构持续向高能级城市集中。

管理层在业绩会上表示，2026年公司将贯彻“产品引领、客户至上”理念，通过产品力提升为客户创造更多价值。在投资策略上，将延续“积极不激进”的风格，聚焦高能级城市，“投好投足”。

开发主业之外，中国金茂的第二增长曲线在2025年有所推进。旗下金茂服务（00816.HK）在管面积同比增长5%，营业收入同比增长18.5%，其中核心物业管理收入同比增长23%。持有物业方面，商业运营收入同比增长9%，酒店EBITDA同比增长31%。杭州秦望水街、北外滩金茂中心等项目于去年开业，轻资产业务持续拓展。

作为持有资产证券化的尝试，国内首批消费类基础设施公募REITs——华夏金茂商业REIT已完成7次分红，分派率稳定在5%以上。

针对未来战略，管理层在业绩会上表示，中国金茂在行业调整时期实现了“活下来”的阶段性任务，下一阶段将以“活得好”为目标，进一步盘活存量、做优增量，力争“活出彩”。

（编辑：卢志坤 审核：童海华 校对：颜京宁）