Không chỉ thành tích nổi bật! Tập đoàn China Jinmao phát huy đường cong thứ hai, con đường chuyển đổi đang tăng tốc trở lại?

问AI · 中国金茂第二曲线如何成为增长新引擎？

出品|中访网

审核|李晓燕

2025年，房地产行业在政策“组合拳”推动下逐步企稳回升，中国金茂逆势变阵，通过聚焦一二线核心城市、深耕高端改善产品、优化财务结构等一系列战略举措，交出了一份亮眼的“十四五”收官答卷。站在“十五五”开局之年，中国金茂明确新蓝图——以产品引领、客户至上为核心理念，全力打造行业产品引领者、转型发展优等生，为行业高质量发展注入新动能。

Trong năm 2025, ngành bất động sản dần ổn định và phục hồi dưới tác động của “đòn bẩy chính sách”, China Jinmao đã xoay chuyển bất chấp khó khăn, thông qua việc tập trung vào các thành phố cốt lõi cấp một và cấp hai, sâu sắc cải thiện sản phẩm cao cấp, tối ưu hóa cấu trúc tài chính và một loạt các biện pháp chiến lược, đã trình bày một bảng kết quả ấn tượng cho giai đoạn “14-5”. Đứng trước năm khởi đầu của giai đoạn “15-5”, China Jinmao đã xác định một kế hoạch mới - lấy sản phẩm dẫn dắt, khách hàng là trung tâm, quyết tâm xây dựng nhà lãnh đạo sản phẩm trong ngành, là học sinh xuất sắc trong chuyển đổi phát triển, nhằm đưa ra động lực mới cho sự phát triển chất lượng cao của ngành.

在行业普遍面临“增收不增利”困境的背景下，中国金茂2025年业绩展现出强劲韧性。数据显示，公司全年实现收入593.71亿元，同比提升1%；所有者应占溢利12.53亿元，同比增长18%；扣除投资物业公平值亏损后的净利润达13.63亿元，同比增长2%。销售端同样表现突出，签约销售金额1135亿元，同比增长16%，行业排名升至第8位，创历史新高。

Trong bối cảnh ngành công nghiệp đối mặt với khó khăn “tăng thu không tăng lợi”, kết quả của China Jinmao trong năm 2025 đã thể hiện sức bền mạnh mẽ. Dữ liệu cho thấy, công ty đạt doanh thu 59.371 tỷ nhân dân tệ trong cả năm, tăng 1% so với năm trước; lợi nhuận thuộc về chủ sở hữu đạt 1,253 tỷ nhân dân tệ, tăng 18% so với năm trước; lợi nhuận ròng sau khi loại trừ tổn thất giá trị công bằng của bất động sản đầu tư đạt 1,363 tỷ nhân dân tệ, tăng 2% so với năm trước. Mảng bán hàng cũng thể hiện nổi bật, với tổng giá trị hợp đồng ký kết đạt 113.5 tỷ nhân dân tệ, tăng 16% so với năm trước, xếp hạng ngành tăng lên vị trí thứ 8, lập kỷ lục mới trong lịch sử.

盈利增长的背后，是产品力与运营效率的双重支撑。物业开发作为核心业务，全年实现收入494.76亿元，占总收入八成，毛利率同比提升2个百分点至13%。“金玉满堂”全新产品线落地见效，2025年打造“6府7璞5满8棠”共计26个项目，市场反响热烈，其中西安金茂璞逸东方成为当地销售额冠军，上海虹口瑞虹新城金茂璞元项目99套均价16.6万元/平方米房源26分钟售罄，彰显高端产品溢价能力。

Phía sau sự tăng trưởng lợi nhuận là sự hỗ trợ kép từ sức mạnh sản phẩm và hiệu quả vận hành. Phát triển bất động sản là mảng kinh doanh cốt lõi, đã đạt doanh thu 49.476 tỷ nhân dân tệ trong cả năm, chiếm 80% tổng doanh thu, tỷ lệ biên lợi nhuận gộp tăng 2 điểm phần trăm lên 13%. Dòng sản phẩm mới “Kim Ngọc Mãn Đường” đã đạt hiệu quả, trong năm 2025 đã phát triển tổng cộng 26 dự án mang tên “6 Phủ 7 Phác 5 Mãn 8 Đường”, phản ứng của thị trường rất tích cực, trong đó dự án “Jinmao Puyi Dongfang” tại Tây An trở thành quán quân doanh thu địa phương, dự án “Jinmao Puyuan” tại Thượng Hải với 99 căn hộ có giá trung bình 16.6 vạn nhân dân tệ/m² đã được bán hết trong 26 phút, thể hiện khả năng định giá cao của sản phẩm cao cấp.

运营效率持续优化，“快开、快回、快清”的运营策略成效显著。2025年公司拿地平均首开周期压缩至5.2个月，重庆璞印金开、成都东城金茂晓棠、上海润云金茂府等项目实现当年拿地、当年清盘。经营现金流平均回正周期10.4个月，平均首开认购兑现度128%、价格兑现度104%，全盘利润指标明显优化，平均净利率较可研提升1.2个百分点。同时，公司推进“奋进计划”，2025年完成36.2%存量问题解决，获取多元回报，为后续发展释放空间。

Hiệu quả vận hành tiếp tục được tối ưu hóa, chiến lược vận hành “mở nhanh, thu hồi nhanh, thanh lý nhanh” đã đạt được hiệu quả rõ rệt. Trong năm 2025, thời gian trung bình để mở bán đất của công ty đã rút ngắn xuống còn 5.2 tháng, các dự án như “Puyin Jin Kai” tại Trùng Khánh, “Dongcheng Jinmao Xiaotang” tại Thành Đô, và “Runyun Jinmao Phủ” tại Thượng Hải đã thành công trong việc lấy đất và thanh lý trong cùng năm. Chu kỳ hoàn vốn dòng tiền kinh doanh trung bình là 10.4 tháng, tỷ lệ thực hiện mua bán mở bán trung bình đạt 128%, tỷ lệ giá cả đạt 104%, các chỉ tiêu lợi nhuận tổng thể đã được tối ưu hóa rõ rệt, tỷ lệ lợi nhuận ròng trung bình cao hơn nghiên cứu khả thi 1.2 điểm phần trăm. Đồng thời, công ty thúc đẩy “Kế hoạch Phấn đấu”, trong năm 2025 đã hoàn thành 36.2% việc giải quyết vấn đề tồn kho, thu được nhiều lợi ích, giải phóng không gian cho sự phát triển tiếp theo.

面对行业分化格局，中国金茂坚持“收敛聚焦、精准投资”策略，土地投资全面向一二线核心城市倾斜。2025年公司共计获取21个项目，总土地款577亿元，权益土地投资额272亿元，新增土储计容面积197万平方米，全部落子一二线城市。其中，北京、上海两大战略深耕城市投资379亿元，占比高达66%，聚焦高能级城市核心板块，把握区域发展红利。

Đối mặt với mô hình phân hóa của ngành, China Jinmao kiên định với chiến lược “tập trung và chính xác trong đầu tư”, đầu tư đất đai được chuyển hướng hoàn toàn sang các thành phố cốt lõi cấp một và cấp hai. Trong năm 2025, công ty đã đạt được tổng cộng 21 dự án, tổng số tiền đất là 57.7 tỷ nhân dân tệ, đầu tư đất quyền sở hữu đạt 27.2 tỷ nhân dân tệ, diện tích đất dự trữ tăng thêm là 1.97 triệu m², tất cả đều được đặt tại các thành phố cấp một và cấp hai. Trong đó, đầu tư vào hai thành phố chiến lược Bắc Kinh và Thượng Hải đạt 37.9 tỷ nhân dân tệ, chiếm tới 66%, tập trung vào các khu vực cốt lõi của các thành phố có năng lực cao, nắm bắt lợi ích phát triển khu vực.

货值结构进一步优化，截至年底，公司未售货值约2786亿元，足以支撑未来经营需要。其中67%集中在华北及华东等经济发达区域，89%位于一二线城市，一线城市占比较2024年底提升8个百分点至近30%，为业绩持续增长筑牢基础。对于2026年投拓节奏，中国金茂高级副总裁张辉明确“积极不激进”基调，锚定300亿元权益投资目标，兼顾发展速度与质量安全。

Cấu trúc giá trị hàng hóa tiếp tục được tối ưu hóa, tính đến cuối năm, giá trị hàng hóa chưa bán của công ty khoảng 278.6 tỷ nhân dân tệ, đủ để hỗ trợ nhu cầu kinh doanh trong tương lai. Trong đó, 67% tập trung vào các khu vực phát triển kinh tế như Bắc Bộ và Đông Bộ, 89% nằm ở các thành phố cấp một và cấp hai, tỷ lệ các thành phố cấp một đã tăng 8 điểm phần trăm so với cuối năm 2024, đạt gần 30%, tạo nền tảng vững chắc cho sự tăng trưởng liên tục của doanh thu. Đối với nhịp độ đầu tư trong năm 2026, Phó Tổng Giám đốc cấp cao của China Jinmao, Zhang Hui đã xác định một tông màu “tích cực nhưng không quyết liệt”, xác lập mục tiêu đầu tư quyền sở hữu 30 tỷ nhân dân tệ, kết hợp tốc độ phát triển và an toàn chất lượng.

在存量盘活方面，中国金茂加速资产优化处置。2025年完成47个项目清盘，15宗土地、26个大宗资产实现盘活，通过“做优增量、盘活存量”双轮驱动，实现资金快速回笼与资源高效配置 。同时，公司围绕客户满意、财务健康、持续增长、组织精进四大目标，推动服务业务从规模增长向有质增长转型，物业服务收入同比增长24%，在管面积与服务品质双提升 。

Trong việc kích hoạt nguồn tài sản tồn kho, China Jinmao đã tăng tốc việc tối ưu hóa và xử lý tài sản. Năm 2025, công ty đã hoàn tất thanh lý 47 dự án, 15 mảnh đất và 26 tài sản lớn đã được kích hoạt lại, thông qua “tối ưu hóa tăng trưởng mới, kích hoạt hàng tồn kho” theo hai hướng, đạt được việc thu hồi vốn nhanh chóng và phân bổ tài nguyên hiệu quả. Đồng thời, công ty đã tập trung vào bốn mục tiêu chính: sự hài lòng của khách hàng, sức khỏe tài chính, tăng trưởng bền vững và nâng cao tổ chức, chuyển đổi dịch vụ từ tăng trưởng quy mô sang tăng trưởng chất lượng, doanh thu dịch vụ bất động sản tăng 24% so với năm trước, diện tích quản lý và chất lượng dịch vụ đều tăng.

财务稳健是企业穿越周期的核心底气，2025年中国金茂在债务优化与成本压降上成效显著，为利润增长腾出充足空间。报告期末，公司计息银行贷款及其他借款合共1290.12亿元，其中开发贷/经营贷占比提升至约五成，达639.51亿元，较2024年22%的占比大幅提升，债务结构更趋合理。外币债务占比持续压缩，从2023年29%降至2025年20%，降低汇率波动风险。

Tài chính vững chắc là sức mạnh cốt lõi giúp doanh nghiệp vượt qua các chu kỳ, trong năm 2025, China Jinmao đã đạt được kết quả đáng kể trong việc tối ưu hóa nợ và giảm chi phí, tạo ra không gian đủ cho sự tăng trưởng lợi nhuận. Tính đến cuối kỳ báo cáo, tổng số khoản vay ngân hàng có lãi và các khoản vay khác của công ty đạt 129.012 tỷ nhân dân tệ, trong đó tỷ lệ vay phát triển/vay kinh doanh tăng lên khoảng 50%, đạt 63.951 tỷ nhân dân tệ, tăng mạnh so với tỷ lệ 22% của năm 2024, cấu trúc nợ trở nên hợp lý hơn. Tỷ lệ nợ ngoại tệ tiếp tục giảm, từ 29% năm 2023 giảm xuống 20% năm 2025, giảm thiểu rủi ro biến động tỷ giá.

久期分布更趋均衡，一年内到期债务占比21.8%，第二年到期占比22.3%，第三至五年到期占比37.3%，五年以上债务占比18.6%，有效缓解短期偿债压力。同时，公司持有现金及现金等价物284.03亿元，净债务966.23亿元，净负债于调整后资本比率为69%，财务指标保持健康区间。

Cấu trúc thời gian nợ trở nên cân bằng hơn, tỷ lệ nợ đến hạn trong vòng một năm là 21.8%, tỷ lệ nợ đến hạn trong năm thứ hai là 22.3%, tỷ lệ nợ đến hạn từ năm thứ ba đến năm thứ năm là 37.3%, tỷ lệ nợ trên năm năm là 18.6%, giúp giảm áp lực trả nợ ngắn hạn hiệu quả. Đồng thời, công ty nắm giữ tiền mặt và các khoản tương đương tiền là 28.403 tỷ nhân dân tệ, nợ ròng là 96.623 tỷ nhân dân tệ, tỷ lệ nợ ròng trên vốn điều chỉnh là 69%, các chỉ số tài chính duy trì trong khoảng an toàn.

融资成本大幅下降成为2025年财务管理亮点。全年新增融资成本为2.75%，较2024年3.39%下降67个百分点。具体来看，公开市场融资成本创下新低，全年发行四笔公司债合计73亿元，最低融资成本仅2.3%；存量资产融资持续突破，以北京凯晨世贸中心、上海金茂大厦等优质资产为抵押获得低成本贷款，全年经营贷累计提款226亿元，期限15年，成本均在3%以下；新项目开发贷足额低成本提取，累计提款314亿元，平均成本仅2.34%。截至年底，公司在手未动用银行授信超700亿元，资金储备充足，为后续发展提供坚实保障。

Chi phí tài chính giảm mạnh đã trở thành điểm sáng trong quản lý tài chính năm 2025. Tổng chi phí tài chính mới trong cả năm là 2.75%, giảm 67 điểm phần trăm so với 3.39% của năm 2024. Cụ thể, chi phí tài chính trên thị trường công khai đã lập kỷ lục mới, công ty đã phát hành bốn trái phiếu công ty tổng cộng 7.3 tỷ nhân dân tệ, với chi phí tài chính thấp nhất chỉ 2.3%; tài chính từ tài sản tồn kho tiếp tục phá vỡ, với các tài sản chất lượng như “Trung tâm Thương mại Quốc tế Kaichen Bắc Kinh” và “Tòa nhà Jinmao Thượng Hải” làm tài sản thế chấp để có được khoản vay chi phí thấp, tổng số tiền vay kinh doanh trong năm đạt 22.6 tỷ nhân dân tệ, thời hạn 15 năm, với chi phí đều dưới 3%; các khoản vay phát triển cho dự án mới đã được rút đầy đủ với chi phí thấp, tổng số tiền rút là 31.4 tỷ nhân dân tệ, với chi phí trung bình chỉ 2.34%. Tính đến cuối năm, công ty đã có hơn 70 tỷ nhân dân tệ tín dụng ngân hàng chưa sử dụng, dự trữ vốn dồi dào, cung cấp sự bảo đảm vững chắc cho sự phát triển tiếp theo.

3月24日业绩投资者会上，中国金茂主席陶天海明确未来五年发展方向：宏观经济及地产行业仍将承压，但对有准备有能力的企业而言，是战略突破、弯道超车的关键机遇期。公司将贯彻产品引领、客户至上理念，全力打造产品引领者、转型发展优等生，推动企业向更高质量、更具特色的方向迈进。

Tại cuộc họp nhà đầu tư về kết quả vào ngày 24 tháng 3, Chủ tịch China Jinmao, Tao Tianhai đã xác định hướng phát triển trong năm năm tới: kinh tế vĩ mô và ngành bất động sản vẫn sẽ chịu áp lực, nhưng đối với các doanh nghiệp có chuẩn bị và khả năng, đây là thời điểm cơ hội chiến lược để đột phá và vượt lên. Công ty sẽ thực hiện triết lý sản phẩm dẫn dắt, khách hàng là trung tâm, quyết tâm xây dựng nhà lãnh đạo sản phẩm, là học sinh xuất sắc trong chuyển đổi phát triển, thúc đẩy doanh nghiệp tiến tới chất lượng cao hơn và đặc trưng hơn.

产品层面，中国金茂将加速产品文化构建，围绕科技创新、精益建造、美学艺术、极致供应链等要素，打造有科技内核、极致产品追求、极致服务体验的领先房企。依托“金玉满堂”产品线，持续升级产品品质，强化科技人居、绿色健康等核心优势，满足居民消费升级需求，力争成为高端改善市场标杆。

Về khía cạnh sản phẩm, China Jinmao sẽ tăng tốc xây dựng văn hóa sản phẩm, xung quanh các yếu tố đổi mới công nghệ, xây dựng tinh gọn, nghệ thuật thẩm mỹ, và chuỗi cung ứng tối ưu, nhằm tạo ra một công ty bất động sản hàng đầu với hạt nhân công nghệ, theo đuổi sản phẩm tối ưu và trải nghiệm dịch vụ tuyệt vời. Dựa vào dòng sản phẩm “Kim Ngọc Mãn Đường”, công ty sẽ liên tục nâng cấp chất lượng sản phẩm, củng cố các ưu thế cốt lõi như công nghệ sống xanh và khỏe mạnh, nhằm đáp ứng nhu cầu nâng cấp tiêu dùng của cư dân, phấn đấu trở thành biểu tượng trong thị trường cải thiện cao cấp.

转型层面，公司将聚焦第二曲线发展，做强精品持有、品质服务及建筑科技业务，打造“特而美、精而美”的领先品牌。建筑科技将成为差异化竞争护城河，目标是成为细分领域领先者；持有业务持续拓展轻资产模式，杭州秦望水街、北外滩金茂中心等项目顺利开业，商业运营收入同比增长9% ；物业服务夯实基本盘，核心物业管理收入同比增长23%，客户满意度保持高位 。

Về khía cạnh chuyển đổi, công ty sẽ tập trung vào phát triển đường cong thứ hai, củng cố hoạt động sở hữu sản phẩm chất lượng, dịch vụ chất lượng và công nghệ xây dựng, xây dựng thương hiệu hàng đầu với sự độc đáo và tinh tế. Công nghệ xây dựng sẽ trở thành lá chắn cạnh tranh khác biệt, với mục tiêu trở thành người dẫn đầu trong lĩnh vực phân khúc; hoạt động sở hữu sẽ tiếp tục mở rộng mô hình tài sản nhẹ, với các dự án như “Tuyến Đường Nước Qinwang” tại Hàng Châu và “Trung Tâm Jinmao Bắc Ngoại” đã khai trương thành công, doanh thu hoạt động thương mại tăng 9% so với năm trước; dịch vụ bất động sản củng cố nền tảng cốt lõi, doanh thu quản lý bất động sản cốt lõi tăng 23% so với năm trước, tỷ lệ hài lòng của khách hàng duy trì ở mức cao.

行业格局方面，陶天海指出，行业正处于筑底与修复阶段，呈现“行业筑底、结构分化、企业突围”特征。一线及二线核心城市潜在需求旺盛，三四线城市优质项目仍有机会，市场止跌反弹值得期待。随着行业洗牌加速，竞争将从完全竞争转向寡头竞争，存活下来的优质房企将迎来新一轮增长周期。中国金茂凭借精准布局、产品优势与财务韧性，有望在行业重构中抢占先机，实现“活得好、活出彩”的目标。

Về cấu trúc ngành, Tao Tianhai chỉ ra rằng ngành này đang ở giai đoạn xây dựng đáy và phục hồi, với đặc điểm “ngành xây dựng đáy, cấu trúc phân hóa, doanh nghiệp đột phá”. Nhu cầu tiềm năng tại các thành phố cốt lõi cấp một và cấp hai vẫn rất mạnh, các dự án chất lượng tại các thành phố cấp ba và cấp bốn vẫn có cơ hội, sự phục hồi của thị trường sau giai đoạn giảm giá là điều đáng chờ đợi. Khi sự tái cơ cấu ngành nhanh chóng diễn ra, sự cạnh tranh sẽ chuyển từ cạnh tranh hoàn hảo sang cạnh tranh độc quyền, những doanh nghiệp bất động sản chất lượng còn sống sót sẽ chào đón một chu kỳ tăng trưởng mới. China Jinmao, với sự phân bố chính xác, lợi thế sản phẩm và sức bền tài chính, có khả năng chiếm lợi thế trong sự tái cấu trúc ngành và đạt được mục tiêu “sống tốt và sống nổi bật”.

尽管2025年业绩亮眼，但中国金茂仍需正视行业挑战。当前房地产行业下行惯性未消，风险尚未完全出清，市场需求恢复节奏存在不确定性，可能影响项目去化与业绩兑现。同时，行业竞争日趋激烈，部分企业加速转型，对金茂产品力与运营效率提出更高要求。此外，宏观经济波动、政策调整等外部因素，也可能对公司融资成本、项目推进带来一定影响。

Mặc dù kết quả năm 2025 rất ấn tượng, nhưng China Jinmao vẫn cần đối mặt với những thách thức trong ngành. Hiện tại, quán tính giảm của ngành bất động sản vẫn chưa được loại bỏ, rủi ro vẫn chưa được giải quyết hoàn toàn, nhịp phục hồi nhu cầu thị trường còn nhiều bất định, có thể ảnh hưởng đến việc tiêu thụ dự án và thực hiện kết quả. Đồng thời, sự cạnh tranh trong ngành ngày càng gay gắt, một số doanh nghiệp đang tăng tốc chuyển đổi, đặt ra yêu cầu cao hơn đối với sức mạnh sản phẩm và hiệu quả vận hành của Jinmao. Hơn nữa, những yếu tố bên ngoài như biến động kinh tế vĩ mô, điều chỉnh chính sách cũng có thể ảnh hưởng đến chi phí tài chính và tiến độ dự án của công ty.

不过，中国金茂已做好应对准备。通过持续优化产品体系、深耕核心城市、严控财务风险，公司将筑牢发展根基。同时，依托中国中化集团资源优势，强化新型建材协同，推动业务生态闭环建设，提升综合竞争力。

Tuy nhiên, China Jinmao đã chuẩn bị sẵn sàng để ứng phó. Thông qua việc tối ưu hóa liên tục hệ thống sản phẩm, sâu sắc phát triển các thành phố cốt lõi, kiểm soát nghiêm ngặt rủi ro tài chính, công ty sẽ củng cố nền tảng phát triển. Đồng thời, dựa vào lợi thế tài nguyên của Tập đoàn Trung Hoa Trung Hóa, củng cố sự hợp tác trong vật liệu xây dựng mới, thúc đẩy xây dựng hệ sinh thái kinh doanh khép kín, nâng cao năng lực cạnh tranh tổng hợp.

2025年，中国金茂在行业寒冬中实现逆势增长，以精准的战略布局、强劲的产品力与稳健的财务表现，完成“十四五”高质量收官。站在“十五五”新起点，公司明确产品引领、转型发展的核心方向，为行业转型树立标杆。未来，随着产品力持续提升、财务结构不断优化、第二曲线加速成长，中国金茂有望在行业重构中把握机遇，实现战略突破，成为地产行业高质量发展的优等生，为释放城市未来生命力贡献更多力量。

Năm 2025, China Jinmao đã đạt được sự tăng trưởng ngược dòng trong ngành công nghiệp lạnh lẽo, với sự phân bố chiến lược chính xác, sức mạnh sản phẩm mạnh mẽ và hiệu suất tài chính vững chắc, hoàn thành một kết thúc chất lượng cao cho giai đoạn “14-5”. Đứng tại điểm khởi đầu mới của giai đoạn “15-5”, công ty đã xác định rõ hướng đi cốt lõi trong việc dẫn dắt sản phẩm và chuyển đổi phát triển, tạo ra một tiêu chuẩn cho sự chuyển đổi ngành. Trong tương lai, với việc sức mạnh sản phẩm tiếp tục nâng cao, cấu trúc tài chính không ngừng tối ưu hóa và đường cong thứ hai tăng trưởng nhanh chóng, China Jinmao có khả năng nắm bắt cơ hội trong sự tái cấu trúc ngành, đạt được đột phá chiến lược, trở thành học sinh xuất sắc trong sự phát triển chất lượng cao của ngành bất động sản, đóng góp nhiều hơn để giải phóng sức sống tương lai của thành phố.