Giá thuê trung bình năm 1990 so với ngày nay: Cách khả năng chi trả nhà ở của tầng trung lưu đã sụp đổ

Thực tại tài chính mà người Mỹ thuộc tầng lớp trung lưu đang đối mặt đã trải qua một sự thay đổi kịch tính trong suốt ba thập kỷ qua. Năm 1990, tiền thuê trung bình cho một căn hộ không trang bị nội thất ở Hoa Kỳ chỉ ở mức 600 USD/tháng. Đến quý đầu tiên của năm 2023, cùng loại nhà ở đó được định giá 1.837 USD—cao hơn hơn gấp ba lần. Điều này không chỉ đơn thuần là do lạm phát đang tăng kịp với tiền lương; cuộc khủng hoảng nhà ở đã trở thành một thách thức kinh tế mang tính quyết định đối với những người lao động chuyên nghiệp đang cố gắng duy trì mức sống của mình.

Điều gì xác định tầng lớp trung lưu ở nước Mỹ hiện đại?

Trước khi xem xét tình trạng “siết” nhà ở, điều quan trọng là phải hiểu nhóm dân số này gồm những ai. Theo dữ liệu năm 2022 từ Gallup, khoảng 73% người Mỹ tự nhận mình thuộc tầng lớp trung lưu hoặc tầng lớp lao động. The Washington Post đã khảo sát nhận thức của công chúng và phát hiện rằng những người coi mình là tầng lớp trung lưu thường có các đặc điểm sau: đảm bảo việc làm kèm thói quen tiết kiệm ổn định, sở hữu nhà hoặc chi tiêu đáng kể cho kỳ nghỉ, bảo hiểm y tế toàn diện và các quyền lợi nghỉ phép có lương, cũng như khả năng trang trải các chi phí hằng tháng trong khi vẫn lên kế hoạch cho việc nghỉ hưu.

Cục Thống kê Lao động Hoa Kỳ (U.S. Bureau of Labor Statistics) ghi nhận thu nhập hằng năm trung vị năm 2023 ở mức xấp xỉ 59.540 USD (khoảng 1.145 USD/tuần). Ngưỡng thu nhập thấp hơn dành cho tầng lớp trung lưu là 39.693 USD, trong khi ngưỡng cao hơn lên tới 119.080 USD. Để đặt các con số vào bối cảnh, các nhà phân tích ước tính rằng ngày nay người Mỹ cần khoảng 120.000 USD mỗi năm để sống thoải mái như một tầng lớp trung lưu và đủ điều kiện để mua nhà. Ba mươi năm trước, vào năm 1993, thu nhập hộ gia đình trung vị chỉ là 31.241 USD—một con số cho thấy thu nhập danh nghĩa đã tăng lên, nhưng thường lại không theo kịp những gia tăng thực tế về chi phí sinh hoạt.

Theo dõi sự bùng nổ chi phí nhà ở 30 năm: từ thập niên 1990 đến 2024

Các con số kể một câu chuyện đáng chú ý. Một căn hộ cho thuê với giá 1.000 USD vào năm 1994 sẽ tốn 2.690,32 USD/tháng vào năm 2024 cho diện tích sàn tương đương. Điều này tương đương với mức tăng 169% giá thuê trong suốt ba thập kỷ—xấp xỉ thêm 1.690 USD trong điều khoản tuyệt đối.

Trong khi lạm phát chung trung bình 2,50% mỗi năm trong giai đoạn này, lạm phát tiền thuê đã tăng tốc lên 3,35% mỗi năm. Sự chênh lệch này rất quan trọng: chi phí nhà ở đang leo thang nhanh hơn nền kinh tế nói chung, nghĩa là tiền thuê đang chiếm một tỷ phần ngày càng không cân xứng trong ngân sách của các hộ gia đình.

Hiện tại, tiền thuê trung bình cho một căn hộ 699 foot vuông trên toàn nước Mỹ là 1.517 USD/tháng, tăng 0,6% theo năm. Tuy nhiên, các con số này che giấu sự khác biệt đáng kể theo khu vực, và không phải mọi bang đều chịu sức ép như nhau.

Chênh lệch theo địa lý: nơi chi phí nhà ở đã tăng vọt

Một số khu vực đã chứng kiến mức tăng tiền thuê vượt xa mức trung bình toàn quốc. Bắc Dakota dẫn đầu với tiền thuê 890 USD/tháng và mức tăng 5,2% hằng năm. Vermont theo sát ở mức 1.732 USD với mức tăng 4,9%, trong khi Mississippi có 939 USD với mức tăng vọt 4,7%. Các bang này đại diện cho những “điểm nóng” tăng tốc với chi phí cao nhất.

Ngược lại, Tây Virginia, Oklahoma và Arkansas duy trì các thị trường cho thuê dễ tiếp cận nhất. Mức trung bình của Tây Virginia là 845 USD/tháng (tăng 1,3%), Oklahoma ở mức 850 USD (tăng 2,8%) và Arkansas trung bình 870 USD (tăng 2,8%). Khoảng cách giữa các bang đắt đỏ nhất và rẻ nhất cho thấy vị trí có thể ảnh hưởng mạnh mẽ đến khả năng chi trả nhà ở của những người thuê thuộc tầng lớp trung lưu như thế nào.

“Khoảng cách tiền lương–tiền thuê”: một cuộc khủng hoảng của các tốc độ tăng trưởng đi ngược nhau

Vấn đề cốt lõi xuất hiện khi so sánh tốc độ tăng thu nhập với mức gia tăng chi phí thuê nhà. Từ năm 2019 đến năm 2023, trên 44 trong số 50 khu vực đô thị lớn nhất của quốc gia, thu nhập hộ gia đình tăng 20,2%. Trong cùng giai đoạn, chi phí tiền thuê tăng vọt 30,4%—có nghĩa là chi phí nhà ở tăng nhanh hơn 50% so với thu nhập.

Khoảng cách này không đồng đều trên toàn quốc. Florida là một trường hợp cực đoan: giá thuê tăng 50% kể từ năm 2019, trong khi lương của cư dân chỉ tăng 15,3%. Chênh lệch 35 điểm phần trăm này—cao nhất trong cả nước—cho thấy tiền thuê có thể vượt xa mức tăng trưởng tiền lương nghiêm trọng đến mức nào ở một số thị trường nhất định.

Về mặt lịch sử, sự “siết chặt” này đã diễn ra trong nhiều thập kỷ. Năm 1996, lương tối thiểu quốc gia là 4,25 USD/giờ, và mức lương hằng tuần trung bình ở Mỹ là 536 USD vào năm 1995. Tiền thuê nhà trung vị theo tháng thời điểm đó vào khoảng 374 USD. Mặc dù lương đã tăng lên phần nào trong thời gian đó, giá thuê đã tăng mạnh trên hầu hết các trung tâm đô thị, tạo ra một cuộc khủng hoảng khả năng chi trả kéo dài.

Tác động thực sự: một nửa số người thuê đang sống sát ngưỡng gãy tài chính

Dữ liệu hiện tại cho thấy mức độ nghiêm trọng: khoảng 22,4 triệu người thuê nhà đã chi hơn 30% thu nhập hộ gia đình cho tiền thuê và các tiện ích vào năm 2022. Một nửa số hộ thuê vượt qua ngưỡng này, và một báo cáo của Harvard Joint Center for Housing Studies ghi nhận rằng có một số người thuê dành 60% đến 70% thu nhập chỉ cho chi phí nhà ở. Điều này khiến các gia đình buộc phải cắt giảm các khoản chi không thiết yếu—giải trí, ăn ngoài, tiền mua thực phẩm và phương tiện đi lại—để vẫn đủ khả năng trang trải.

Một số người thuê đã cân nhắc các biện pháp quyết liệt: chuyển tới các trailer hai giường/đôi (double-wide) với khoảng 650 USD/tháng hoặc cho thuê lại chỗ ở theo dạng tiểu cho thuê phòng để chia sẻ chi phí. Đây không phải là những giả định; chúng là các chiến lược sinh tồn được áp dụng bởi những người đang gặp khó khăn tài chính thực sự.

Văn hóa đại chúng hé lộ sự thay đổi của thực tế nhà ở

Truyền hình phản ánh những tấm gương văn hóa mang tính hướng dẫn. Trong sitcom những năm 1990 “Sex and the City”, nhân vật chính Carrie Bradshaw kiếm 60.000 đến 70.000 USD mỗi năm với vai trò cây bút chuyên mục tạp chí và trả 1.000 USD/tháng cho căn hộ studio ở West Village, Manhattan. Ngày nay, một căn hộ tương đương có giá 3.000 đến 4.000 USD/tháng. Nếu Carrie vẫn giữ mức lương hiện tại khoảng 64.000 USD, cô ấy sẽ không thể chi trả cho căn hộ mang tính biểu tượng của mình nếu không có một bạn cùng phòng để chia sẻ chi phí.

Tương tự, sitcom “Living Single”, bối cảnh ở Brooklyn năm 1997, có ba bạn cùng phòng—một biên tập viên tạp chí, một người mua hàng bán lẻ (retail buyer) và một trợ lý hành chính—kiếm tổng cộng 131.000 USD. Căn hộ ba phòng ngủ của họ có giá từ 900 đến 1.400 USD/tháng, tương đương khoảng 13% tổng thu nhập của họ. Nhanh đến năm 2021: những vai trò chuyên nghiệp đó sẽ yêu cầu khoảng 193.000 USD thu nhập gộp, nhưng căn hộ tương đương sẽ được cho thuê với giá khoảng 3.900 USD/tháng—gần 24% thu nhập của họ.

Những lát cắt từ văn hóa đại chúng này nhấn mạnh mức độ tiêu dùng nhà ở đã làm thay đổi đời sống tầng lớp trung lưu mạnh mẽ đến mức nào. Điều từng là một khoản chi hợp lý giờ đã trở thành một nghĩa vụ tài chính chiếm ưu thế.

Các chiến lược thực tế để quản lý gánh nặng chi phí nhà ở

Đối với những người kiếm thu nhập thuộc tầng lớp trung lưu đang gặp khó khăn với tiền thuê và chi phí sinh hoạt, một số cách tiếp cận có thể mang lại sự nhẹ nhõm. Thứ nhất, duy trì cân bằng tài chính—không cần sự hoàn hảo, và việc sắp xếp những tiện nghi khiêm tốn vào ngân sách có thể bảo vệ sức khỏe tinh thần trong khi vẫn giữ kỷ luật tài chính tổng thể. Thứ hai, duy trì một điểm tín dụng xuất sắc để đẩy nhanh lộ trình sở hữu nhà và giảm số năm phải sống với tư cách người thuê. Thứ ba, cân nhắc việc chuyển địa lý tới các khu vực đô thị có chi phí sinh hoạt thấp hơn, điều này có thể giảm đáng kể cả tiền thuê lẫn các chi phí khác.

Cuộc khủng hoảng khả năng chi trả nhà ở đang ảnh hưởng đến tầng lớp trung lưu phản ánh những thay đổi mang tính cấu trúc trong nền kinh tế Mỹ, thay vì sự quản lý tài chính sai lầm của từng cá nhân. Việc hiểu quỹ đạo lịch sử—từ mức tiền thuê trung bình năm 1990 đến các con số gấp bội của ngày nay—cung cấp bối cảnh quan trọng để điều hướng các quyết định tài chính cá nhân trong một bối cảnh ngày càng đắt đỏ.