Hiểu về Các khoản thế chấp tài sản: Hướng dẫn đầy đủ của bạn để kiểm tra và bảo vệ bất động sản của mình

Dù bạn đang chuẩn bị bán căn nhà, tái cấp vốn cho khoản vay thế chấp của mình, hay chuyển nhượng tài sản cho những người thừa kế, một bước quan trọng thường bị bỏ qua: xác minh rằng không có bất kỳ khoản thế chấp (liên) nào được gắn với bất động sản của bạn. Một khoản thế chấp tài sản có thể làm phức tạp ngay cả những giao dịch suôn sẻ nhất, vì vậy việc tìm hiểu cách kiểm tra xem có khoản liên nào gắn trên tài sản của bạn là điều thiết yếu đối với mọi chủ nhà.

Tại sao các khoản liên tài sản lại quan trọng trước khi bạn bán

Nếu bạn dự định đưa căn nhà của mình lên niêm yết, người mua sẽ tiến hành một cuộc tra cứu hồ sơ pháp lý chính thức để đảm bảo rằng tài sản không bị ràng buộc bởi những yêu sách bất ngờ. Một khoản liên có thể làm chậm việc hoàn tất giao dịch của bạn hoặc làm đổ vỡ thỏa thuận hoàn toàn. Ngoài các giao dịch mua bán, những khoản liên bất ngờ cũng có thể gây đau đầu khi chuyển nhượng tài sản cho người thân hoặc khi tái cấp vốn cho căn nhà của bạn. Bằng cách kiểm tra các khoản liên một cách chủ động, bạn có thể ngăn ngừa rắc rối và đảm bảo một giao dịch suôn sẻ hơn.

Khoản liên tài sản là gì?

Về bản chất, khoản liên tài sản là một yêu cầu pháp lý trao cho người khác quyền đối với bất động sản của bạn. Khi có khoản liên tồn tại, người nắm giữ khoản liên có quyền hợp pháp nhận được khoản thanh toán trước khi bạn có thể tiếp cận toàn bộ số tiền thu được từ việc bán hoặc tái cấp vốn. Trong những trường hợp nghiêm trọng—chẳng hạn như thuế chưa nộp hoặc vỡ nợ thế chấp—một khoản liên có thể dẫn đến việc tịch biên cưỡng chế (foreclosure), nghĩa là tài sản của bạn có thể bị bán để thanh toán khoản nợ.

Hiểu các khoản liên là gì và chúng hoạt động như thế nào chính là bước đầu tiên để bảo vệ bạn.

Cách kiểm tra xem có khoản liên nào trên tài sản của bạn không

Bạn có một số phương pháp để tìm hiểu liệu các khoản liên có ảnh hưởng đến bất động sản của bạn hay không. Cách tiếp cận phù hợp phụ thuộc vào ngân sách, mốc thời gian và mức độ chi tiết bạn cần.

1. Tìm hiểu hồ sơ của chính quyền địa phương

Văn phòng đăng ký người ghi nhận (county recorder), cơ quan thẩm định giá (county assessor) hoặc tòa án địa phương của quận bạn lưu giữ thông tin về các khoản liên như hồ sơ công khai. Nhiều quận hiện cung cấp dịch vụ tra cứu trực tuyến với một khoản phí nhỏ, trong khi những quận khác chấp nhận yêu cầu gửi thư hoặc cho phép tra cứu trực tiếp tại nơi. Phương pháp này hiệu quả nhất khi bạn biết mình đang tìm kiếm điều gì và có thời gian để nghiên cứu thật kỹ. Đây cũng là lựa chọn thân thiện với ngân sách nhất nếu bạn sẵn sàng tự làm phần công việc.

2. Xem lại báo cáo tín dụng của bạn

Một số khoản liên—đặc biệt là các khoản liên do phán quyết của tòa án và các khoản liên cấp dưỡng con cái—xuất hiện trên các báo cáo tín dụng mà công chúng có thể xem. Tin tốt là gì? Kiểm tra báo cáo tín dụng của bạn là miễn phí, và việc xem phần hồ sơ công khai chỉ tốn rất ít thời gian. Đây là điểm khởi đầu nhanh chóng, đòi hỏi ít công sức.

3. Làm việc với công ty tra cứu pháp lý (title search)

Các công ty tra cứu pháp lý chuyên nghiệp tính phí nhưng lại cung cấp cách tiếp cận toàn diện nhất. Họ loại bỏ nhu cầu để bạn tự điều hướng các trang web của cơ quan nhà nước, gọi điện thoại, hoặc đến trực tiếp các văn phòng của quận. Các chuyên gia này sẽ xác định không chỉ các khoản liên, mà còn mọi vấn đề khác ảnh hưởng đến quyền sở hữu (title) của tài sản bạn. Mặc dù đây là lựa chọn đắt nhất, nhưng cũng thường là lựa chọn nhanh và đáng tin cậy nhất.

Các loại khoản liên có thể ảnh hưởng đến tài sản của bạn

Các khoản liên có nhiều hình thức tùy thuộc vào cách bạn sử dụng tài sản và liệu bạn đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính hay chưa:

Khoản liên thế chấp và khoản liên theo giấy tín thác quyền sử dụng (Deed of Trust) — Khi bạn vay tiền được bảo đảm bằng căn nhà, bên cho vay sẽ lập ra một khoản liên thế chấp đối với tài sản của bạn. Điều này áp dụng dù bạn dùng khoản vay để mua căn nhà, tái cấp vốn cho khoản thế chấp hiện có, hay rút vốn chủ sở hữu từ căn nhà của mình. Ở một số bang, cách sắp xếp này được gọi là deed of trust (giấy tín thác).

Khoản liên về thuế — Cơ quan thuế có thể lập khoản liên đối với tài sản của bạn do các nghĩa vụ chưa được thanh toán. Khoản liên thuế liên bang xuất phát từ IRS trong các trường hợp nợ thuế nghiêm trọng, trong khi khoản liên thuế của tiểu bang phát sinh từ các khoản nợ mà bạn còn phải với chính quyền tiểu bang.

Khoản liên thu hồi Medicaid — Các bang có thể lập khoản liên trên tài sản của người đã qua đời để thu hồi các chi phí Medicaid mà họ đã chi trả trong suốt thời gian người đó còn sống.

Khoản liên do phán quyết của tòa án (Judgment Liens) — Khi bạn thua kiện hoặc không thực hiện các nghĩa vụ do tòa án ra lệnh—dù là trả lương cho nhân viên, thực hiện thỏa thuận ly hôn, hay hỗ trợ con cái—một khoản liên do phán quyết có thể được nộp đối với căn nhà của bạn.

Khoản liên của nhà thầu và thợ máy (Contractor and Mechanic’s Liens) — Nếu bạn không thanh toán cho thợ lợp mái, thợ điện, thợ ống nước, hoặc các chuyên gia khác làm việc trên tài sản của bạn, họ có thể nộp đơn lập khoản liên để bảo đảm việc được thanh toán.

Khoản liên của Hiệp hội Chủ sở hữu Nhà ở (Homeowners Association Liens) — Các cộng đồng HOA có thể lập khoản liên đối với tài sản khi chủ sở hữu bị chậm đóng các khoản phí.

Các khoản liên cũng được xếp hạng theo mức độ ưu tiên: senior (được thanh toán trước), junior (được thanh toán sau các khoản liên senior) và các khoản liên subordinate (được thanh toán sau cùng) trong quá trình bán tài sản hoặc tịch biên.

Nên làm gì nếu bạn phát hiện có khoản liên trên tài sản của mình

Sau khi bạn đã xác định được một khoản liên, bạn có một số lựa chọn:

Thanh toán khoản nợ — Nếu khoản liên là hợp lệ và bạn có đủ tiền, việc thanh toán số tiền bạn nợ sẽ làm dập tắt khoản liên và làm sạch quyền sở hữu (title) của bạn.

Khiếu nại/Phản đối khoản liên tại tòa — Bạn có thể lập luận rằng khoản liên đó không hợp lệ và đề nghị một thẩm phán loại bỏ nó.

Cung cấp bằng chứng thanh toán — Đôi khi các khoản liên không được xóa khỏi hồ sơ ngay cả sau khi đã thanh toán. Việc nộp tài liệu chứng minh rằng bạn đã thanh toán có thể giải quyết vấn đề.

Nộp yêu cầu theo bảo hiểm title — Nếu bạn đã mua hợp đồng bảo hiểm title của chủ sở hữu (owner’s title insurance policy), nó có thể chi trả chi phí để giải quyết một số khoản liên nhất định trong quyền sở hữu của bạn.

Chờ đến khi hết hạn — Một số khoản liên có thời hiệu và sẽ hết hạn nếu không được thanh toán và không được người nắm giữ khoản liên gia hạn.

Chấp nhận các lựa chọn giới hạn — Một số khoản liên, như thế chấp, có thể kích hoạt việc tịch biên nếu bạn vỡ nợ. Những khoản khác có thể tồn tại vô thời hạn trừ khi bạn bán hoặc tái cấp vốn. Tuy nhiên, chúng thường phải được giải quyết hoặc được dàn xếp khi bạn qua đời và tài sản của bạn được xử lý.

Thực hiện hành động sớm—dù là thanh toán một khoản liên hợp lệ, tranh chấp một khoản không hợp lệ, hay nộp yêu cầu bảo hiểm—sẽ giúp bạn nắm quyền kiểm soát tương lai của tài sản mình.