Lợi nhuận ròng giảm, dự phòng tăng, Ban quản lý mới của China Merchants Shekou đón thời kỳ thuận lợi

（來源：北京商報）

受營收失速、大額計提資產減值等因素影響，招商蛇口2025年歸母淨利潤出現大幅下滑。3月16日晚間，招商蛇口披露2025年度報告顯示，實現歸母淨利潤約10.24億元，同比下降74.65%，已連續兩年同比下滑。歸母淨利潤大幅下滑，一方面受開發業務、物業服務毛利率下行影響，兩大核心業務對應的歸母淨利潤均同比出現下滑。更為核心的原因在於，招商蛇口當期合計計提資產減值準備約42.7億元，該項因素直接導致歸母淨利潤減少近30億元。

北京商报记者注意到，近年來招商蛇口持續推進「三個轉變」發展戰略，即從以開發業務為主轉向開發與經營並重、從重資產模式轉向輕重資產相結合、從同質化競爭轉向差異化發展。但從實際落地成效來看，招商蛇口轉型佈局的各類新興業務仍整體處於培育階段，暫未形成具備規模的盈利支撐，短期內難以成為拉動業績增長的核心動力。

歸母淨利潤連續兩年下滑

年報顯示，2025年招商蛇口歸母淨利潤約為10.24億元，同比下降74.65%。值得注意的是，這已是該公司歸母淨利潤連續第二年出現下滑，且下滑態勢呈現明顯加劇趨勢。

北京商报记者梳理過往數據發現，2024年，招商蛇口歸母淨利潤約為40.39億元，較2023年的63.19億元下滑36.08%；相較於2024年的下滑幅度，2025年歸母淨利潤降幅進一步擴大，盈利壓力持續攀升。

歸母淨利潤連續兩年下滑的背後，開發業務營業收入的失速成為首要影響因素。2025年，招商蛇口實現營業總收入約1547.28億元，同比下降13.53%。其中，作為核心業務的開發業務表現尤為疲軟，全全年實現營業收入約1308.29億元，同比降幅達16.33%，下滑幅度高於整體營收。

針對開發業務營業收入的下滑，招商蛇口方面作出說明：開發業務主營以住宅為主的可售型產品的開發與銷售、代建業務等。報告期內，開發業務結轉規模同比減少，營業收入同比下降。

在開發業務結轉規模縮減的同時，主營業務毛利率的下滑進一步加劇了歸母淨利潤的下行壓力。作為招商蛇口營業收入的兩大核心支撐板塊，開發業務與物業服務的毛利率在2025年均出現同比下滑。

具體來看，2025年招商蛇口開發業務毛利率為15.33%，同比下降0.25個百分點；物業服務毛利率為10.59%，同比下降0.28個百分點，進一步擠壓了歸母淨利潤空間。

值得關注的是，儘管開發業務毛利率呈現下滑態勢，招商蛇口在2025年仍在全國範圍內加大土地儲備佈局，持續投入資金補充土儲。

2025年，招商蛇口累計取得43宗地塊，總計容建築面積約440萬平方米，總地價約938億元，公司需支付地價約為543億元。報告期內，公司在「核心10城」的投資占比接近90%，其中在一線城市的投資占公司全部投資額的63%，比上年進一步提升，先後取得上海5宗，深圳、北京、成都、杭州各3宗，西安2宗優質土地。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，儘管招商蛇口開發業務營收下滑、毛利率降低，但是土地儲備作為開發商的「麵粉」，也預示著企業未來的發展潛力與盈利空間。當前房地產行業正處於深度調整期，市場呈現「縮量提質、分化加劇」的態勢，核心城市優質土地資源愈發稀缺，招商蛇口逆勢加大核心區域土儲佈局，本質上是依託央企資金優勢，搶抓行業調整期的土地窗口期，通過聚焦核心城市優質地塊，優化土地儲備結構，為後續業務復甦與盈利改善奠定基礎。

針對招商蛇口2025年業績大幅下滑，仍高溢價拿地等相關問題，北京商报记者向企業發出採訪函，截至發稿，尚未收到相關回復。

5年存貨跌價超144億元

土地儲備規模的增長雖為招商蛇口未來發展預留了一定空間，但部分項目銷售不及預期，直接導致公司計提資產減值準備大幅增加，進而拖累歸母淨利潤出現大幅下滑。

年報顯示，2025年招商蛇口合計計提資產減值準備約42.7億元。其中，存貨跌價準備占比最高，達約32.69億元；信用損失準備約7.55億元，商譽減值準備約2.22億元，長期股權投資減值準備約2407萬元。受此次資產減值計提影響，招商蛇口2025年度歸母淨利潤將減少約29.18億元，盈利壓力進一步加劇。

北京商报记者梳理發現，在存貨跌價準備涉及的項目中，重慶招商渝天府項目表現尤為突出，2025年新增計提存貨跌價準備達8.79億元，位列所有項目之首。公開資料顯示，該項目相關地塊由招商蛇口於2021年4月以32.5億元競得，地塊溢價率接近130%，成交樓面價約為1.05萬元/平方米。

隨著房地產市場進入深度調整週期，重慶招商渝天府項目的銷售價格亦出現進一步下滑。對於該項目存貨跌價，招商蛇口方面表示，該項目尚未交付，本年度根據市場情況計提了部分存貨減值準備，截至2025年12月31日止實現的收益未達到項目整體預計收益。

嚴躍進表示，資產減值準備的計提，本質上是企業審慎經營理念的具體體現。尤其在房地產市場房價處於調整週期的背景下，企業能夠客觀正視資產所處的定價環境，科學研判資產未來價值走勢並作出清晰、理性的判斷，這充分彰顯了其健全的企業治理體系與規範的內控管理水平。

值得注意的是，存貨跌價準備正逐漸成為吞噬招商蛇口歸母淨利潤的「黑洞」。北京商报记者梳理發現，2021—2024年，招商蛇口計提的存貨跌價準備分別為17.19億元、36.41億元、22.76億元及35.75億元，四年累計金額高達112.11億元；疊加2025年的32.69億元存貨跌價準備，其累計存貨跌價準備進一步攀升至144.8億元。

受到存貨跌價準備的影響，2021—2024年，招商蛇口歸母淨利潤分別減少34.56億元、45.58億元、17.65億元及43.44億元。

嚴躍進表示，從短期來看，資產減值準備的計提固然會直接縮減企業當期潛在利潤空間，但從長期經營視角而言，此舉能讓企業更清晰、準確地掌握自身資產實際狀況，釐清資產質量底數，進而為後續營銷工作的精准推進、存量資產的高效盤活提供有力支撐，助力各項經營工作有序開展。

「三個轉變」駛入深水區

在營業收入與歸母淨利潤持續承壓的背景下，巨額計提資產減值這一看似負面的財務操作，對於剛剛完成「換帥」的招商蛇口而言，或許並非利空，反而成為新管理層輕裝上陣的契機。

2025年9月，招商蛇口的董事長、總經理雙雙更替，以董事長朱文凱、總經理聶黎明為核心的新管理團隊上任；2026年3月3日，招商蛇口副總經理劉暉因工作調動原因辭去職務，赴中國南山開發（集團）股份有限公司任職，並已擔任該公司黨委副書記。

業內人士指出，面對過去五年累計超144億元的存貨跌價準備，新任管理團隊或將迎來一個難得的戰略窗口期。

嚴躍進表示，從短期來看，計提資產減值準備會直接壓縮企業當期利潤空間；但從長期經營維度分析，該項舉措有助於企業全面、真實地摸清資產底數，精准把握資產質量狀況，為後續明確經營方向、優化業務佈局提供基礎。

北京商报记者注意到，招商蛇口曾於2021年提出「三個轉變」發展戰略，重點推動開發與經營並重、輕重資產協同發展。從實際成效來看，2025年公司資產運營收入達71.73億元，同比增長0.32%；物業服務營業收入167.26億元，同比增長8.35%。兩大板塊相較於傳統開發業務均實現營收正增長。

嚴躍進稱，招商蛇口新一屆管理團隊可繼續堅持輕重資產相結合的運營模式。當前行業雖普遍推崇輕資產運營模式，但近年來重資產價格處於相對低估區間，具備階段性佈局價值，其應用場景也不局限於傳統物業服務領域。由此可見，企業採用輕重資產結合的發展模式，未來仍具備可觀的市場空間與發展機遇。

中國城市房地產研究院院長謝逸楓表示，招商蛇口積極佈局輕資產領域，核心邏輯在於其收益具備穩定性。當前，輕資產及物業服務收入占比雖較低，但伴隨管理運營資產規模與物業面積的持續擴張，相關收入有望實現穩步增長。從行業週期與企業經營維度看，該戰略具有顯著的抗下行週期意義，能有效對沖房地產開發主業金融收益下滑的缺口。

北京商报记者 李晗

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