Thị trường nhà ở mùa xuân đang sôi động, nhưng lãi suất vay thế chấp vừa tăng vọt. Dưới đây là những điều cần biết.

Một nhà môi giới bất động sản dẫn dắt hàng xóm tham quan trong một buổi mở cửa tại một ngôi nhà ở Palm Beach Gardens, Florida, vào ngày 11 tháng 1 năm 2026.

Zak Bennett | Bloomberg | Getty Images

Mùa xuân thường là mùa bận rộn nhất cho việc bán nhà, và trong khi động lực thị trường năm nay đã chuyển mạnh mẽ về phía người mua, những lực lượng lớn hơn trong nền kinh tế đang tạo ra những thách thức đáng kể.

Yếu tố quan trọng nhất trong bất kỳ mùa nào là lãi suất thế chấp. Chúng được kỳ vọng sẽ thấp hơn trong năm nay, khi Cục Dự trữ Liên bang giảm lãi suất cho vay để chống lại lạm phát, nhưng cuộc chiến với Iran đã đảo ngược điều đó. Giá dầu đang tăng cao, dẫn đến lạm phát gia tăng và khiến Cục Dự trữ Liên bang phải xem xét lại.

Hiện tại, lợi suất trái phiếu Mỹ đang tăng, với lãi suất thế chấp cũng theo đó tăng lên.

Lãi suất trung bình trên khoản thế chấp cố định 30 năm phổ biến đã bắt đầu năm nay ở mức thấp hơn, thậm chí có lúc giảm xuống dưới 6% vào cuối tháng 2, nhưng đã tăng mạnh trong tuần này lên 6.53% vào thứ Sáu, ngày đầu tiên của mùa xuân, theo Mortgage News Daily. Hiện tại, nó chỉ thấp hơn 18 điểm cơ bản so với mức của một năm trước.

Lãi suất cao hơn sẽ ảnh hưởng đến khả năng chi trả, nhưng các yếu tố khác đã đảo ngược thị trường về phía người mua. Các ngôi nhà đang ngồi trên thị trường lâu hơn, người bán ngày càng sẵn sàng hạ giá và nguồn cung nhà ở để bán đang tăng lên, mặc dù không nhanh như nó nên có.

“Khi thị trường nhà ở tiến gần đến mùa ‘thời điểm tốt nhất để bán’, nó đang ở trong một vị trí mong manh, bị mắc kẹt giữa những cải thiện lâu dài và sự bất ổn ngắn hạn đột ngột,” Jake Krimmel, nhà kinh tế cao cấp tại Realtor.com, đã viết trong báo cáo Xu hướng Nhà ở Hàng tuần. “Mọi thứ dường như không ổn định và không chắc chắn hơn rất nhiều so với chỉ một tháng trước.”

Trong tuần kết thúc vào ngày 14 tháng 3, tồn kho hoạt động đã tăng 5.6% so với năm trước, theo Realtor.com, nhưng số lượng niêm yết mới đã giảm 1.4%.

Điều này có nghĩa là số lượng nhà để bán đang tăng không phải vì có nhiều người bán hơn, mà vì các ngôi nhà trên thị trường đang ngồi lại. Điều đó có thể là do những người bán tiềm năng mà dự kiến sẽ đưa nhà của họ ra thị trường đang giữ lại vì lo ngại về những tác động của cuộc chiến Iran.

“Tôi nghĩ rằng tồn kho là yếu tố quyết định lớn hơn,” Jonathan Miller, giám đốc thị trường của StreetMatrix, một nhà cung cấp dữ liệu thị trường nhà ở, cho biết. “Ý tưởng rằng lãi suất sẽ giảm đáng kể trong năm nay, tôi nghĩ, nói chung là không khả thi.”

Nhận Property Play trực tiếp vào hộp thư của bạn

Property Play của CNBC với Diana Olick bao gồm những cơ hội mới và đang phát triển cho nhà đầu tư bất động sản, được gửi hàng tuần đến hộp thư của bạn.

Đăng ký tại đây để nhận quyền truy cập hôm nay.

Địa điểm, địa điểm

Với sự chênh lệch về tồn kho giữa các thị trường khác nhau, mùa xuân này có khả năng sẽ là câu chuyện của nhiều thành phố.

Ví dụ, vào tháng 2, số lượng niêm yết hoạt động ở Las Vegas, Seattle, Cincinnati và Washington, D.C., đều tăng hơn 20% so với năm trước, theo Realtor.com. Trong khi đó, số lượng niêm yết ở San Francisco, Chicago, Miami và Orlando, Florida, lại thấp hơn so với một năm trước.

Giá nhà đã giảm trong phần lớn năm qua, và chúng tiếp tục như vậy. Giá chỉ tăng 0.7% vào tháng 1 so với tháng 1 năm 2025, theo Cotality. Điều này giảm từ mức tăng trưởng hàng năm 3.5% vào đầu năm 2025. Tuy nhiên, lãi suất thế chấp cao hơn đang làm mất đi khả năng chi trả được cải thiện đó.

Khu vực Đông Bắc và Trung Tây đang chứng kiến sự gia tăng giá mạnh mẽ nhất, dẫn đầu là New Jersey, Connecticut, Illinois, Wisconsin và Nebraska, do nguồn cung chặt chẽ ở những khu vực đó, theo Cotality.

Cotality xếp hạng 69% các thị trường nhà ở đô thị hàng đầu là bị định giá quá cao, lưu ý rằng các thị trường bị định giá thấp như Los Angeles, New York City, San Francisco và Honolulu có thể thấy sự phục hồi về giá vào năm 2027.

“Cuối cùng, những địa điểm có tăng trưởng việc làm liên tục sẽ vẫn là động lực chính cho sự gia tăng giá, nhưng chúng cũng có những thiếu hụt tồn kho lớn hơn đang tạo áp lực lên giá nhà,” Selma Hepp, nhà kinh tế trưởng của Cotality, đã viết trong một báo cáo gần đây.

Về xây dựng mới, người mua có khả năng sẽ thấy các giao dịch tốt hơn vào mùa xuân này, khi các nhà xây dựng đang gặp khó khăn trong việc tiêu thụ một lượng nhà ở dư thừa. Tồn kho đã đạt mức 9.7 tháng vào tháng 1, theo Cục Điều tra Dân số Mỹ, do doanh số giảm xuống mức thấp nhất kể từ năm 2022. Một tỷ lệ ngày càng tăng của các nhà xây dựng đã giảm giá vào tháng 3, theo Hiệp hội Các nhà xây dựng nhà ở Quốc gia.

“Khả năng chi trả cho người mua và các nhà xây dựng vẫn là mối quan tâm hàng đầu,” Bill Owens, chủ tịch NAHB, cho biết trong một thông cáo. “Nhiều người mua vẫn đang ở thế chờ, chờ đợi lãi suất thấp hơn và do sự không chắc chắn kinh tế. Các nhà xây dựng đang phải đối mặt với chi phí đất, lao động và xây dựng cao và gần hai phần ba vẫn tiếp tục cung cấp các ưu đãi bán hàng nhằm củng cố thị trường.”

Việc xây dựng các ngôi nhà đơn lập cũng đã giảm trong tháng 1. Trong khi một số người đổ lỗi cho thời tiết mùa đông khắc nghiệt về sự yếu kém trong thị trường nhà mới, các nhà xây dựng liên tục phải chiến đấu với khả năng chi trả cho cả khách hàng của họ và lợi nhuận của chính họ. Chi phí cho đất, lao động và vật liệu vẫn chưa giảm.

“Tôi nghĩ rằng năm nay sẽ không phải là một năm đầy cảm hứng cho thị trường nhà ở. Nó bắt đầu với những kỳ vọng cao. Tôi nghĩ rằng cuộc chiến, bất kể kết quả ra sao, đã thực sự làm giảm sự nhiệt tình và giữ cho sự không chắc chắn ở mức cao,” Miller của StreetMatrix nói.

Chọn CNBC làm nguồn thông tin ưa thích của bạn trên Google và không bỏ lỡ bất kỳ khoảnh khắc nào từ tên tuổi đáng tin cậy nhất trong tin tức kinh doanh.