Kế nghiệp cuộc sống mới: Mỗi 1 đồng kiếm được, 80 xu bị nợ xấu lấy mất｜Bão tố báo cáo thường niên ⑤

Văn / Leju Finance - Yan Minghui

Gần đây, nhiều người đang kể câu chuyện về Hu BaoSen, về những nỗi buồn và đấu tranh của ông khi đã bước vào tuổi cổ tuần, bị mắc kẹt ở Hong Kong, trong “Wangbei Building”; về sự thăng trầm của Tập đoàn Jianye, về con đường đã đi qua và tương lai phía trước; về tài sản, nợ nần, vụ kiện của vị “Vua Hà Nam” này…

Có người khen ông có trách nhiệm, có người nghi ngờ về lựa chọn của ông, nhưng tất cả đều thở dài ngán ngẩm và đều đang đoán xem khi nào ông mới có thể trở về quê hương.

Trong giới đồn đại rằng, từ nửa cuối năm 2025, Hu BaoSen đã lưu lại lâu dài ở Hong Kong để xử lý tái cấu trúc nợ ngoài khơi và hoạt động vốn; trước Hội nghị quản lý của Jianye vào dịp Tết Nguyên đán 2026, ông tham gia theo một cách chưa từng có — bằng hình thức trực tuyến.

Chỉ sau khi kết thúc hội nghị với chủ đề “Tăng cường hợp tác, trẻ hóa, đổi mới”, một trong những tài sản cốt lõi của Jianye là Jianye New Life (09983.HK), đã công bố báo cáo kết quả hoạt động cả năm 2025 của mình.

Mở bản báo cáo tài chính, phân tích dữ liệu, thì kết quả này không mấy lạc quan. Trong bối cảnh ngành đang trải qua điều chỉnh sâu sắc và nền tảng nợ tập đoàn, Jianye New Life rõ ràng đang đối mặt với thử thách lớn.

“Thật sự, lợi thế cạnh tranh không phải là con số quy mô lạnh lùng, mà là sự chuyên nghiệp và nhiệt độ cảm nhận được mỗi lần khách hàng tiếp xúc.”

Nhìn về tương lai, Jianye New Life đã viết rằng sẽ “cống hiến trong làn sóng chuyển đổi của ngành, đi ra con đường tăng trưởng ‘chất lượng, ấm áp, bền bỉ’ của riêng mình”.

Lợi nhuận bị nuốt chửng

Năm 2025, doanh thu và lợi nhuận của Jianye New Life đều giảm mạnh.

Dữ liệu cho thấy, trong kỳ báo cáo, tổng doanh thu đạt khoảng 2,768 tỷ nhân dân tệ, giảm 6,2% so với năm 2024; lợi nhuận gộp đạt khoảng 544 triệu nhân dân tệ, giảm 15,1% so với cùng kỳ, tỷ lệ lợi nhuận gộp từ 21,7% xuống còn 19,6%; lợi nhuận ròng giảm từ 238 triệu xuống còn 167 triệu nhân dân tệ, giảm khoảng 29,8%, tỷ suất lợi nhuận ròng khoảng 6,0%, so với khoảng 8,1% cùng kỳ năm trước.

Xét về cơ cấu doanh thu, dịch vụ quản lý bất động sản, như “cột trụ” chính, đóng góp khoảng 2,3 tỷ nhân dân tệ, gần như không thay đổi so với năm trước. Tuy nhiên, tỷ lệ lợi nhuận gộp của lĩnh vực này từ 21,3% xuống còn 19,2%.

“Để nâng cao sự hài lòng của khách hàng, đã tăng chi phí dịch vụ cao cấp,” trong khi doanh thu không tăng, thì chi phí lại tăng cứng nhắc, khiến khả năng sinh lời bị thu hẹp thêm.

Về quy mô, “tự chủ rút khỏi các khu vực lỗ”, tính đến cuối năm 2025, diện tích quản lý của Jianye New Life khoảng 194 triệu mét vuông, giảm 12% so với năm trước.

Ngoài ra, hai dòng kinh doanh còn lại là dịch vụ gia tăng cộng đồng và dịch vụ gia tăng không dành cho chủ sở hữu, đều giảm doanh thu. Trong đó, dịch vụ cộng đồng giảm 21,0% xuống còn 430 triệu nhân dân tệ; dịch vụ không dành cho chủ sở hữu giảm từ 109 triệu xuống còn 39 triệu nhân dân tệ, giảm khoảng 64,5%.

Jianye New Life giải thích rằng, doanh thu dịch vụ cộng đồng giảm chủ yếu do ảnh hưởng của thị trường bất động sản nội địa tiếp tục trì trệ, dẫn đến giảm các hoạt động như bao bì ban công, kiểm tra sửa chữa trang trí; đồng thời do niềm tin tiêu dùng trong nước yếu hơn, doanh thu dịch vụ bán hàng trong khu công viên giảm.

Trong khi đó, giảm dịch vụ gia tăng không dành cho chủ sở hữu chủ yếu do ngành bất động sản liên tục điều chỉnh, chủ động cắt giảm quy mô các dịch vụ gia tăng, trong đó doanh thu dịch vụ trung gian, dịch vụ tại các dự án và doanh số môi giới giảm 55 triệu nhân dân tệ.

Một trong những dữ liệu đáng chú ý nhất trong báo cáo tài chính là “lỗ giảm giá tài sản tài chính và hợp đồng” từ 74,9 triệu nhân dân tệ năm 2024 tăng vọt lên 138 triệu nhân dân tệ năm 2025, tăng khoảng 84,5%.

Jianye New Life giải thích rằng, nguyên nhân là do thị trường bất động sản nội địa yếu ớt và niềm tin tiêu dùng giảm, dẫn đến “tăng phí dịch vụ của chủ nhỏ và chậm thu hồi các khoản phải thu”.

Ngành quản lý bất động sản thường áp dụng mô hình “dịch vụ trước, thu phí sau”, trong chu kỳ suy thoái kinh tế vĩ mô, điều này trở thành một con dao hai lưỡi. Khi ý thức và khả năng thanh toán của chủ nhà giảm, các khoản phải thu của doanh nghiệp quản lý bất động sản liên tục tăng, dự phòng nợ xấu phải tăng theo, trực tiếp làm ăn mòn lợi nhuận hiện tại.

Và khoản lỗ giảm giá 138 triệu nhân dân tệ của Jianye New Life chiếm tới 82,6% lợi nhuận ròng kỳ này. Từ một góc độ nào đó, điều này có nghĩa là mỗi đồng kiếm được, thì 80 xu bị “ăn” bởi nợ xấu.

Sau khi loại trừ các yếu tố phi kinh doanh như giảm giá trị, lợi nhuận ròng cốt lõi của cổ đông của Jianye New Life năm 2025 chỉ còn 280 triệu nhân dân tệ, giảm nhẹ 4,8% so với 294 triệu của năm 2024.

Tiền mặt cạn kiệt

“Vượt ra khỏi vòng luẩn quẩn ‘cắt giảm chi phí tất yếu giảm chất lượng’… giải phóng nhân lực để chuyển sang dịch vụ ấm áp và xử lý khẩn cấp.” Trong báo cáo kết quả, Jianye New Life kỳ vọng sẽ giảm chi phí toàn diện, nâng cao hiệu quả, bằng cách kích hoạt năng lực tổ chức qua “hợp tác người-máy”.

Tuy nhiên, sự kiện đình công của nhân viên tại nhiều địa phương ở Hà Nam vào nửa cuối năm 2025 lại hé lộ mặt khác của câu chuyện này.

Theo thông tin công khai, Huyền huyện Jianye No.1 City bị ảnh hưởng bởi “đa số chủ nhà chưa thanh toán phí dịch vụ, 4 tháng chưa trả lương cho nhân viên, khiến nhân viên bỏ việc, dịch vụ tạm dừng”. Nhưng điều khó hiểu là, có thông tin khác cho biết, tỷ lệ thu phí dịch vụ tại Jianye Spring ở Trịnh Châu đạt tới 90%, chủ nhà ở Jianye City Xinyang đã thanh toán trước phí dịch vụ cho 2-5 năm, thậm chí đến năm 2028.

Vấn đề của Jianye New Life, ngoài “chủ nhà nợ phí”, dường như còn là chuyện tiền phí đã thu được đi đâu hết rồi?

Ý tưởng “hợp tác người-máy” được đề xuất, nhưng thực tế là: tính đến cuối năm 2025, số tiền mặt và các khoản tương đương tiền của Jianye New Life chỉ còn 413 triệu nhân dân tệ, giảm mạnh 65,3% so với cuối năm 2024 là 1,19 tỷ nhân dân tệ.

Tiền đã đi đâu? Jianye New Life chưa tiết lộ rõ dòng tiền hoạt động kinh doanh, nhưng các nhà quan sát ngành đã phân tích dựa trên các dữ liệu về khoản phải thu và lịch sử cổ tức.

Dữ liệu cho thấy, tính đến cuối năm 2025, các khoản phải thu thương mại và khác khoảng 3,18 tỷ nhân dân tệ, tăng 11,4% so với cùng kỳ, vượt xa tốc độ tăng doanh thu. Trong đó, tổng khoản phải thu thương mại lên tới 3,628 tỷ nhân dân tệ, tăng 9,0% so với cuối năm trước là 3,327 tỷ.

Cơ cấu tuổi của các khoản phải thu cũng đáng chú ý, trong đó các khoản phải thu quá 3 năm tính đến cuối năm 2025 tăng từ 474 triệu lên 1,265 tỷ nhân dân tệ, tỷ lệ từ 14,2% lên 34,8%.

Các nhà quan sát nhận định, “sự bành trướng nhanh của các khoản phải thu dài hạn cho thấy việc thu hồi ngày càng khó, rủi ro nợ xấu ngày càng cao.”

Trong nửa đầu năm ngoái, Jianye New Life đã phát hành cổ tức nửa năm 0,033 HKD, tổng cộng 39,125 triệu nhân dân tệ, còn trong báo cáo kết quả kỳ này, hội đồng quản trị không đề xuất phát cổ tức cuối năm 2025.

Nhưng trong 4 năm qua, Jianye New Life đã liên tục chi trả cổ tức cao: năm 2021, cổ tức 576 triệu nhân dân tệ; năm 2022, 481 triệu; năm 2023, dù lỗ 578 triệu, vẫn phát 392 triệu; năm 2024, 215 triệu.

Trong các khoản phân phối cổ tức này, người hưởng lợi lớn nhất chính là cổ đông kiểm soát Hu BaoSen, người nắm giữ khoảng 65,27% cổ phần của Jianye New Life.

Từ “tôn sùng quy mô” đến “hồi phục năng lực”, hướng chuyển đổi của Jianye New Life rõ ràng là đúng đắn. Nhưng quá trình chuyển đổi cần thời gian, và cần vốn.

Đầu năm nay, cựu lãnh đạo bất động sản của Jianye, 43 tuổi là Yan Xuewen, đã về làm Giám đốc điều hành kiêm Tổng giám đốc của Jianye New Life; sau điều chỉnh, Wang Jun không còn giữ chức CEO nữa, mà tiếp tục làm Chủ tịch Hội đồng quản trị kiêm Giám đốc điều hành, tập trung vào quy hoạch chiến lược và giám sát các vấn đề trọng yếu của tập đoàn.

“Yan, Wang” có thể dẫn dắt Jianye New Life vừa giảm chi phí, vừa thực hiện “tăng hiệu quả” và “nâng cao chất lượng” thực sự, để giành được lòng tin và “chi trả” của khách hàng không? Liệu có thể biến dịch vụ gia tăng cộng đồng từ “bài phụ” thành nguồn lợi nhuận ổn định, bền vững để đối phó với giới hạn tăng trưởng của dịch vụ quản lý cơ bản?

Các công ty liên quan: Jianye New Life HK09983, Jianye