Tăng tốc giảm tồn kho: 22 tỉnh hạ thấp tỷ lệ tiền cọc ban đầu cho nhà ở thương mại

Nguồn: Báo cáo Kinh tế Thế kỷ 21 Tác giả: Trương Mẫn

Ngày 16 tháng 3, Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc trụ sở Thượng Hải đã phát hành thông báo điều chỉnh tỷ lệ đặt cọc tối thiểu cho vay mua nhà thương mại (bao gồm “nhà ở kết hợp thương mại”) xuống không thấp hơn 30%. Động thái này nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản thương mại và văn phòng giảm tồn kho nhanh hơn, đồng thời kích thích hoạt động giao dịch trên thị trường.

Ngày 15 tháng 1 năm nay, người phát ngôn Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc, Phó Thống đốc Zou Lan cho biết, cùng với Tổng cục Quản lý Tài chính, sẽ giảm tỷ lệ đặt cọc tối thiểu cho vay mua nhà thương mại xuống còn 30%, hỗ trợ thúc đẩy giảm tồn kho thị trường bất động sản thương mại và văn phòng. Hai ngày sau, hai cơ quan này cùng ban hành Thông báo về việc điều chỉnh chính sách tỷ lệ đặt cọc tối thiểu cho vay mua nhà thương mại, xác nhận tỷ lệ này không thấp hơn 30%.

Trước đó, tỷ lệ đặt cọc tối thiểu cho vay mua nhà thương mại là 50%. Trong thực tế thực hiện, một số ngân hàng còn đặt mức 60% hoặc cao hơn. Do đó, động thái này được xem là tín hiệu quan trọng trong việc giảm tồn kho bất động sản thương mại.

Theo ước tính chưa đầy đủ của phóng viên Báo cáo Kinh tế Thế kỷ 21, tính đến nay, đã có 22 tỉnh thành giảm tỷ lệ đặt cọc tối thiểu cho bất động sản thương mại. Một số tỉnh và thành phố còn ban hành các biện pháp khác để thúc đẩy giảm tồn kho bất động sản thương mại.

Các hành động này cho thấy, tiến trình giảm tồn kho bất động sản thương mại đang diễn ra nhanh hơn.

Thời gian tiêu thụ dài hơn nhà ở

Bất động sản thương mại thường chỉ các tòa nhà văn phòng, cửa hàng, v.v. có quyền sở hữu thương mại. Khác với nhà ở, quyền sở hữu bất động sản thương mại thường là 40 hoặc 50 năm, và gánh nặng thuế phí thường cao hơn nhà ở.

Do nhiều nguyên nhân, hiện tại quy mô tồn kho bất động sản thương mại của Trung Quốc khá lớn. Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, tính đến cuối tháng 2 năm nay, diện tích nhà ở thương mại còn tồn kho khoảng 800 triệu m², trong đó diện tích nhà văn phòng và nhà kinh doanh thương mại còn tồn kho là 190 triệu m², chiếm khoảng 23,9%. Cùng kỳ, còn khoảng 710 triệu m² nhà văn phòng và nhà kinh doanh thương mại đang trong quá trình xây dựng.

Do bị hạn chế nhiều hơn so với nhà ở, mức ngưỡng mua bán bất động sản thương mại cao hơn, thời gian tiêu thụ cũng dài hơn nhà ở. Theo tốc độ bán hàng trung bình trong 12 tháng gần nhất, thời gian tiêu thụ trung bình của các tòa nhà văn phòng (tính theo diện tích còn tồn kho đến cuối tháng 2) khoảng 28 tháng, còn các loại nhà thương mại khác là trên 30 tháng.

Trong khi đó, thời gian tiêu thụ nhà ở chỉ khoảng 7 tháng.

Theo thống kê của công ty dịch vụ bất động sản CBRE, dự kiến trong năm nay, tổng cung mới các tòa nhà văn phòng tại 10 thành phố lớn của Trung Quốc đạt khoảng 4,7 triệu m², tăng nhẹ 7% so với cùng kỳ, và sẽ giảm dần về 4,2 triệu m² và 3,5 triệu m² vào năm 2027 và 2028. Về mặt bất động sản bán lẻ, dự kiến trong hai năm tới, các thành phố lớn của Trung Quốc sẽ bổ sung khoảng 4,39 triệu m² và 3,56 triệu m² các bất động sản bán lẻ chất lượng cao, vẫn còn dư thừa, trong đó các thành phố như Thượng Hải, Quảng Châu, Hàng Châu, Nam Kinh, Thiên Tân sẽ có diện tích cung mới tăng so với hai năm trước.

Trong những năm gần đây, các ý kiến về việc tăng cường can thiệp chính sách, thúc đẩy giảm tồn kho bất động sản thương mại liên tục xuất hiện.

Trong kỳ họp Quốc hội năm nay, Ủy viên Chính hiệp toàn quốc, Chủ tịch Tập đoàn Tân Hy vọng Lưu Vĩnh Hảo đề xuất, tối ưu hóa quy hoạch bố trí, giảm tỷ lệ đất thương mại mới cấp phát. Hỗ trợ kích hoạt các tài sản thương mại tồn kho, tối ưu hóa chính sách “thương mại chuyển đổi thành nhà ở”, nới lỏng hạn chế về nhà ở dạng căn hộ trong các vấn đề như nhập học, đăng ký hộ khẩu.

Lưu Vĩnh Hảo nói, thay đổi về cơ cấu dân số và sự phát triển của mua sắm trực tuyến đều làm giảm vai trò của các hoạt động thương mại truyền thống. Ông cho biết, ngoài việc thực hiện các biện pháp tiêu thụ tồn kho, “quy hoạch mới cần xem xét đến sự thay đổi của hình thái kinh tế, điều chỉnh phù hợp, đừng quy hoạch quá nhiều bất động sản thương mại.”

Các chính sách hỗ trợ liên tiếp được ban hành

Trước khi điều chỉnh tỷ lệ đặt cọc tối thiểu cho vay mua nhà thương mại, các chính sách giảm tồn kho bất động sản thương mại đã được triển khai lần lượt.

Tháng 9 năm 2025, Văn phòng Chính phủ ban hành ý kiến về việc khai thác tiềm năng tiêu thụ thể thao và thúc đẩy phát triển chất lượng cao ngành thể thao, khuyến khích sử dụng hợp pháp nhà xưởng công nghiệp, nhà thương mại, kho bãi để xây dựng không gian thể thao.

Ngày 28 tháng 11 năm 2025, Ủy ban Chứng khoán Nhà nước đã lấy ý kiến công khai về việc thử nghiệm quỹ đầu tư bất động sản thương mại. Mục đích chính của thử nghiệm này là mở rộng kênh tài chính cho quyền lợi bất động sản thương mại, cung cấp giải pháp tài chính tiêu chuẩn hóa để kích hoạt các tài sản tồn kho.

Trong năm nay, các tín hiệu tích cực tiếp tục được phát đi.

Ngày 5 tháng 3, Bộ Tài nguyên và Tài nguyên rừng và Địa bàng Quốc gia ban hành Thông báo về việc đảm bảo các yếu tố tài nguyên tự nhiên, xác định ưu tiên bảo đảm đất xây dựng cho các dự án quan trọng và phát triển các dịch vụ dân sinh, nguyên tắc không sử dụng cho phát triển bất động sản thương mại.

Trong kế hoạch “15 năm” vừa công bố, xác định thúc đẩy phân loại xử lý đất chưa khai thác đã cung cấp và các dự án đang xây dựng, thúc đẩy sử dụng hiệu quả các bất động sản còn tồn kho và nhà thương mại bỏ không. Kế hoạch cũng đề cập đến việc tiến hành hợp pháp, thận trọng việc gia hạn quyền sử dụng đất công nghiệp và thương mại.

Các chuyên gia phân tích cho rằng, điều này không chỉ có ý nghĩa điều chỉnh nguồn cung, mà còn thúc đẩy nhanh việc kích hoạt các bất động sản thương mại bỏ không.

Ở cấp địa phương, nhiều thành phố gần đây cũng ban hành nhiều chính sách hỗ trợ, thúc đẩy giảm tồn kho thị trường thương mại và văn phòng.

Ví dụ, Thượng Hải cho phép các tòa nhà thương mại tích hợp chức năng khách sạn, nghiên cứu sáng tạo, văn hóa thể thao, dịch vụ y tế, đào tạo giáo dục, nhà ở cho thuê (bao gồm căn hộ dành cho nhân tài); Hàng Châu ban hành chính sách cải cách đất thương mại, xác định cơ chế tối ưu hóa hiệu quả các không gian tồn kho, cho phép thay đổi tạm thời mục đích sử dụng nhà.

Về cấp trợ cấp, Vũ Hán hỗ trợ 50% lệ phí thuế theo hợp đồng khi mua nhà thương mại mới; Nam Ninh hỗ trợ 10.000 nhân dân tệ cho người mua các dự án thương mại trên 100 m².

Trung tâm Nghiên cứu Chỉ số cho biết, việc khám phá các phương án kích hoạt các bất động sản thương mại bỏ không sẽ là trọng tâm chính sách trong năm nay, dự kiến các địa phương sẽ có nhiều thử nghiệm hơn.

Về việc giảm mạnh tỷ lệ đặt cọc tối thiểu, tổ chức này cho rằng, trong ngắn hạn, sẽ giúp giảm áp lực tồn kho thương mại và văn phòng, cải thiện dòng tiền của các doanh nghiệp bất động sản; về trung và dài hạn, cung cấp hỗ trợ tài chính cho việc kích hoạt các tài sản tồn kho.

Tuy nhiên, Trung tâm Nghiên cứu Chỉ số cũng nhấn mạnh, động thái này không phải là tín hiệu cho sự đảo chiều toàn diện của thị trường. So với vay mua nhà ở, khoản vay bất động sản thương mại vẫn còn khoảng cách rõ rệt về tỷ lệ vay, lãi suất và thời hạn vay, và các ngân hàng sẽ thận trọng xác định tỷ lệ đặt cọc cụ thể dựa trên tình hình rủi ro của khách hàng. Quan trọng hơn, hoạt động giao dịch bất động sản thương mại về cơ bản phụ thuộc vào tình hình kinh tế thực tế, để thực sự kích hoạt “tài sản im lặng”, cần sự phục hồi đồng bộ của niềm tin thị trường và sức sống của nền kinh tế thực tế.