Thị trường bất động sản Thượng Hải: Một tháng sau chính sách mới, diện tích giao dịch nhà mới đạt mức cao nhất theo tuần kể từ năm 2026

Phóng viên Zhang Xiangyi

Ngày 25 tháng 2, Ủy ban Quản lý Nhà ở và Xây dựng Thượng Hải cùng với năm bộ ngành đã phối hợp ban hành Thông báo về việc tiếp tục tối ưu hóa và điều chỉnh chính sách bất động sản của thành phố này (sau đây gọi là “Thông báo”), đưa ra bảy biện pháp nhằm giảm thiểu chính sách hạn chế mua nhà, tối ưu hóa chính sách vay vốn từ Quỹ tiết kiệm nhà ở, hoàn thiện chính sách thuế nhà cá nhân.

Kể từ khi Thông báo được ban hành một tháng, thị trường bất động sản Thượng Hải đã có những biến chuyển tích cực. Theo ước tính của nền tảng dữ liệu bất động sản Iceberg Index, tính đến ngày 24 tháng 3, lượng giao dịch thị trường nhà cũ tại Thượng Hải trong tháng 3 đã tăng 4% so với cùng kỳ năm trước. Dữ liệu của Viện Nghiên cứu Trung chỉ cho thấy, trong tuần thứ hai của tháng 3 (từ ngày 9 đến ngày 15 tháng 3), lượng giao dịch căn hộ thương mại mới tại Thượng Hải đạt 220.000 mét vuông, tăng 62% so với tuần trước đó, lập kỷ lục cao nhất kể từ năm 2026.

“Phản ứng của thị trường nhà cũ đối với đợt điều chỉnh chính sách này còn trực tiếp hơn, thị trường đã bắt đầu có sự phục hồi nhất định, đặc trưng rõ ràng của nhóm mua nhà cần thiết chính là nhu cầu cấp bách.” Ông Cao Jingjing, Tổng Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Chỉ số của Viện Nghiên cứu Trung chỉ, nói với phóng viên của Báo Chứng khoán Nhật báo rằng, xét về đặc điểm tổng giá, các nguồn cung nhà có giá thấp đã tăng mạnh, sau điều chỉnh giá cả, tỷ lệ giá trị so với chi phí nổi bật hơn. Với việc các chính sách có lợi được phát huy, nhóm mua nhà cần thiết trước đó còn do dự đã có xu hướng tham gia thị trường nhiều hơn, thúc đẩy lượng giao dịch các nguồn nhà có giá thấp tăng lên.

Điều đáng chú ý là, lượng nhà cũ mới được niêm yết tại Thượng Hải đã giảm, áp lực tồn kho của thị trường nhà cũ đã phần nào giảm bớt.

Theo thống kê của Viện Nghiên cứu Trung, xét về lượng niêm yết mới của các trung tâm môi giới hàng đầu, trong hai tuần đầu tháng 3, lượng nhà cũ mới niêm yết tại Thượng Hải giảm lần lượt 27% và 48% so với cùng kỳ năm trước. Đồng thời, số lượng nhà niêm yết còn tồn kho cũng có xu hướng giảm, vào cuối tháng 2, tổng số nhà niêm yết của các trung tâm hàng đầu đã giảm 30,7% so với đỉnh cao tháng 10 năm ngoái, đã trở lại mức thấp nhất trong gần ba năm.

Ông Cao Jingjing cho rằng, việc lượng nhà mới niêm yết và lượng nhà còn tồn kho tại Thượng Hải gần đây đều giảm đồng bộ phản ánh rằng một số chủ nhà đã có kỳ vọng thị trường được cải thiện, điều này giúp giảm bớt mâu thuẫn cung cầu trong ngắn hạn, tạo điều kiện thuận lợi cho sự ổn định của thị trường.

Thông báo đã rút ngắn thời gian đóng bảo hiểm xã hội hoặc thuế cá nhân cần thiết đối với cư dân không có hộ khẩu Thượng Hải muốn mua nhà trong vòng ngoài vòng tròn ngoại thành, đồng thời đề xuất “cư dân không có hộ khẩu Thượng Hải đủ điều kiện có thể mua thêm một căn nhà trong vòng ngoài vòng tròn ngoại thành”, rõ ràng giảm bớt rào cản mua nhà.

Cùng với đó, Thông báo còn nâng cao hạn mức vay tối đa từ Quỹ tiết kiệm nhà ở, tối ưu hóa việc xác định số lượng khoản vay, mở rộng phạm vi hỗ trợ mua nhà cho các gia đình nhiều con, giảm chi phí mua nhà của cư dân.

Dưới sự hỗ trợ của chính sách, thị trường nhà mới cũng đã có sự phục hồi. “Sau khi Thượng Hải ban hành chính sách mới vào ngày 25 tháng 2, lượng khách đến thăm các dự án cao cấp đã tăng lên, lượng giao dịch cũng bắt đầu ấm lên,” ông Cao Jingjing nói. Do ảnh hưởng của nhịp độ cung ứng, thị trường nhà mới phục hồi chậm hơn so với thị trường nhà cũ, nhưng dưới tác động của chính sách đã xuất hiện những tín hiệu tích cực. Đồng thời, trong tháng 3, các doanh nghiệp bất động sản đã đẩy nhanh tiến độ giới thiệu dự án, các dự án cải thiện chất lượng dự kiến sẽ hỗ trợ thị trường.

“Vào mỗi cuối tuần của tháng 3 đều có làm thêm giờ, trong ngày làm việc cũng có nhiều khách hàng, tuần trước tôi đã có bốn nhóm khách hàng quay lại thăm hỏi,” một nhân viên bán hàng của một dự án nhà mới ở quận Song Jiang, Thượng Hải, cho biết. Hiệu quả của chính sách mới cộng với mùa bán hàng cao điểm trong tháng 3 đã khiến lượng khách đến thăm và giao dịch của dự án tăng lên rõ rệt.

Ông Cao Jingjing cho rằng, nếu tâm lý thị trường hiện tại có thể duy trì, Thượng Hải có khả năng giữ mức độ hoạt động cao trong đợt “xuân nhỏ” từ tháng 3 đến tháng 4. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng, sự ổn định của thị trường là một quá trình dần dần, tính bền vững của nó còn phụ thuộc vào sự cải thiện dự báo thu nhập của cư dân và kỳ vọng về giá nhà, cũng như các yếu tố cơ bản vĩ mô khác.

Nói về các chính sách tiếp theo cần hỗ trợ như thế nào để duy trì nhiệt huyết của thị trường, ông Lý Vũ Gia, nghiên cứu viên chính của Trung tâm Nghiên cứu Chính sách Nhà ở tỉnh Quảng Đông, cho biết hiện tại, vòng tuần hoàn của nhu cầu cần thiết và cải thiện vẫn còn những điểm nghẽn, chủ yếu là do chu kỳ giao dịch nhà cũ kéo dài, giá cuối cùng bị giảm rõ rệt, dẫn đến chu kỳ bán cũ đổi mới dài và chi phí cao. Chính sách cần thúc đẩy việc dự trữ và phát huy thị trường, thúc đẩy việc thay thế nhà cũ bằng nhà mới qua việc tích trữ của chính phủ và các lực lượng thị trường.