Trương Chênh: Mô hình phát triển bất động sản có thay đổi, "giải phóng kho hàng hiệu quả" không nên được đơn giản hóa thành mục tiêu số lượng xử lý nhà ở tồn kho

Hỏi AI · Làm thế nào để các quỹ đầu tư giảm tồn kho thực hiện chu trình vốn bền vững?

Phóng viên 董红艳 đưa tin tại Bắc Kinh

Hiện nay, nền kinh tế Trung Quốc đang bước vào giai đoạn chuyển đổi chu kỳ và chuyển đổi cấu trúc quan trọng, thị trường bất động sản từ tăng trưởng nhanh chuyển sang chủ yếu dựa vào tồn kho, làm thế nào để kích hoạt hiệu quả các tài sản tồn kho và xây dựng mô hình phát triển bất động sản mới là các vấn đề quan trọng trong lĩnh vực kinh tế.

Vào ngày 17 tháng 3, sau Hội nghị hai kỳ của Bắc Đại Huân Hoa năm 2026, tại Hội thảo phân tích tình hình kinh tế và chính sách, nhiều học giả uy tín đã đưa ra nhận định về xu hướng kinh tế và điều chỉnh bất động sản. Họ cho rằng, nền kinh tế Trung Quốc đang đón nhận một chu kỳ mới do các yếu tố dài hạn thúc đẩy, áp lực giảm giá kéo dài nhiều năm dự kiến sẽ có bước ngoặt, chu kỳ ngắn hạn của bất động sản cũng dần chạm đáy. Về việc kích hoạt tồn kho bất động sản, cần chuyển từ hiểu đơn giản về xử lý nguồn cung sang các biện pháp thể chế, bền vững và lâu dài hơn.

Trong đó, Giáo sư, Phó Hiệu trưởng Trường Quản lý Guanghua của Đại học Bắc Kinh, Zhang Zheng đã đề xuất một cách hệ thống rằng, để giảm tồn kho hiệu quả, cần dựa trên góc nhìn trung và dài hạn, xây dựng cơ chế thể chế có thể sao chép và bền vững, đánh giá hiệu quả từ ba chiều: tài sản, đời sống dân sinh, tài chính; đồng thời qua việc thành lập quỹ đầu tư giảm tồn kho chuyên nghiệp, hoàn thiện thị trường REITs đa cấp, tối ưu chính sách hỗ trợ vốn dài hạn, thúc đẩy bất động sản chuyển đổi từ “bán nhà” sang “bán dịch vụ”, nâng cấp mô hình từ phát triển bán hàng sang sở hữu vận hành và quản lý tài sản.

Những ý tưởng mới trong bối cảnh mới

Về tình hình kinh tế hiện tại, nhiều học giả đã đưa ra nhận định khá lạc quan. Trong đó, Phó Giáo sư, Phó Giám đốc Viện Chính sách Kinh tế của Đại học Bắc Kinh, màu sắc của Trường Quản lý Guanghua, nhấn mạnh rằng, nền kinh tế Trung Quốc đang đón nhận một chu kỳ mới do các yếu tố dài hạn thúc đẩy. Những năm gần đây, tình trạng dư thừa công suất và áp lực giảm giá gây phiền toái cho Trung Quốc đã có những thay đổi mới dưới tác động của tình hình quốc tế và cách mạng công nghệ. Với sự thúc đẩy của nhu cầu bên ngoài và chi phí, chu kỳ giảm giá kéo dài hơn ba năm của Trung Quốc có thể sẽ chấm dứt.

Giáo sư Kinh tế của Trường Quản lý Guanghua, Đại học Bắc Kinh, kiêm Giám đốc Viện Chính sách Kinh tế Bắc Kinh, Chen Yuyu cho biết, cùng với quá trình điều chỉnh sâu sắc của bất động sản, chu kỳ kinh tế ngắn hạn hiện tại đang dần chạm đáy.

Trong lĩnh vực bất động sản, kích hoạt tồn kho là trọng tâm được thị trường quan tâm trong những năm gần đây. Zhang Zheng thẳng thắn chia sẻ với phóng viên của Huaxia Shibao rằng, theo khảo sát liên quan, hiệu quả kích hoạt tồn kho chưa đạt kỳ vọng. Trong ngắn hạn, các chính sách liên quan chủ yếu đóng vai trò tín hiệu, có thể thay đổi kỳ vọng.

Trong những năm gần đây, Zhang Zheng vẫn duy trì sự quan tâm và nghiên cứu về kích hoạt tồn kho bất động sản. Quan điểm hiện tại của ông càng nhấn mạnh “hướng tới tương lai”. “Chính sách liên quan là công cụ quan trọng để quốc gia xây dựng các doanh nghiệp dịch vụ tiêu dùng nhà ở mới trong tương lai.” Giáo sư Zhang Zheng nhấn mạnh, giảm tồn kho không chỉ xem xét hiệu quả ngắn hạn, mà còn phải đặt trong bối cảnh trung và dài hạn của “chu kỳ hoặc mô hình mới của bất động sản”, thông qua các công cụ tài chính như quỹ thị trường hóa, REITs, để nuôi dưỡng các chủ thể vận hành chuyên nghiệp, thực sự chuyển đổi từ “bán nhà” sang “bán dịch vụ”.

Về định hướng chính sách “ổn định thị trường bất động sản” sau hai kỳ họp, Zhang Zheng chỉ ra, định hướng này không chỉ bao gồm quản lý kỳ vọng và xử lý rủi ro ngắn hạn, mà còn hướng tới tái định vị cấu trúc trung và dài hạn: trong giai đoạn chủ yếu dựa vào tồn kho, cách đóng góp của bất động sản đối với kinh tế vĩ mô và phát triển đô thị sẽ chuyển từ “phát triển – bán hàng – mở rộng” sang “giữ – vận hành – dịch vụ – quản lý tài sản”.

Theo Zhang Zheng, “giảm tồn kho hiệu quả” không nên đơn giản hóa thành mục tiêu xử lý số lượng nhà tồn kho, mà cần được định nghĩa như một hệ thống thể chế và cơ chế có thể sao chép, bền vững và có thể kiểm toán, nhằm chuyển đổi các bất động sản kém hiệu quả thành tài sản vận hành bền vững, cải thiện cấu trúc cung cấp dịch vụ, nâng cao chức năng đô thị và phúc lợi cư dân, đồng thời hình thành cơ chế thoái vốn và tái đầu tư tuần hoàn trong lĩnh vực tài chính.

Dựa trên các quan điểm trên, Zhang Zheng đã phân tích sâu về đối tượng, hạn chế và các tiêu chí đánh giá việc giảm tồn kho hiện nay. Ông chỉ rõ, đối tượng thanh lý tồn kho không chỉ giới hạn ở nguồn cung nhà ở thương mại, mà còn bao gồm một số bất động sản thương mại và nhà ở dạng căn hộ có tỷ lệ trống cao, dòng tiền không ổn định, không phù hợp với mô hình kinh doanh và không gian. Các hạn chế hiện tại chủ yếu xuất phát từ: thứ nhất, sự hạn chế kép về tài chính và năng lực chuyên môn của chính quyền địa phương và các chủ thể liên quan, khiến việc mua lại hành chính khó duy trì lâu dài; thứ hai, chu kỳ vận hành của tài sản dài, dòng tiền chậm tăng, đòi hỏi thời hạn vốn và cấu trúc chi phí phù hợp; thứ ba, điều kiện để vốn xã hội tham gia là lợi nhuận kỳ vọng rõ ràng – cấu trúc rủi ro và lối thoát rõ ràng, nếu không sẽ xuất hiện chuỗi hạn chế “vốn không vào, quản lý tài sản kém, thoái vốn không thể thực hiện”.

Vì vậy, ông cho rằng, việc đánh giá “giảm tồn kho hiệu quả” cần dựa trên “ba chỉ số chiều”: thứ nhất, ở cấp độ tài sản, liệu dòng tiền có ổn định và giá trị có tăng lên không (tỷ lệ trống, mức thuê, chi phí vận hành, hiệu quả cải tạo); thứ hai, ở cấp độ dịch vụ và đời sống dân sinh, liệu có thể xác nhận được sự cải thiện cung cấp dịch vụ (nhà cho thuê, dịch vụ cộng đồng, chăm sóc người cao tuổi, tạo việc làm và thúc đẩy tiêu dùng); thứ ba, ở cấp độ tài chính và ngân sách, liệu có hình thành cơ chế vốn tuần hoàn (mức độ tham gia của vốn dài hạn, hiệu quả thoái vốn, đòn bẩy và phân tách rủi ro, khả năng chịu đựng tài chính).

Liên thông đa chiều để kích hoạt tồn kho

Cụ thể, Zhang Zheng đề xuất nhiều giải pháp. Ông cho rằng, cần hỗ trợ các địa phương thành lập quỹ đầu tư giảm tồn kho. Việc biến giảm tồn kho thành một cơ chế thể chế quan trọng dựa trên tổ chức theo dạng quỹ hóa và chuyên nghiệp, hình thành vòng khép kín “có thể huy động vốn, có thể đầu tư, quản lý và thoái vốn”. Đề xuất hỗ trợ các địa phương thành lập quỹ đầu tư giảm tồn kho, áp dụng cấu trúc “quỹ mẹ + quỹ con” hai cấp.

Về cấp quỹ mẹ, ông đề xuất các nguồn tài chính của địa phương, doanh nghiệp nhà nước địa phương và các tổ chức tài chính chính sách cùng tham gia. Quỹ mẹ đảm nhận ba nhiệm vụ: thứ nhất, lựa chọn chiến lược và loại tài sản (ưu tiên hỗ trợ nhà cho thuê, cơ sở chăm sóc người cao tuổi, thương mại cộng đồng và các tài sản liên quan đến dịch vụ công cộng có tính vận hành cao); thứ hai, hướng dẫn theo giai đoạn (giai đoạn khởi đầu, hỗ trợ hợp lý để thu hút sự tham gia của vốn xã hội và khả năng vận hành theo thị trường).

Về quỹ con, Zhang Zheng cho rằng, cần thành lập theo loại tài sản và mô hình vận hành, ví dụ như nhà cho thuê, chăm sóc người cao tuổi, thương mại cộng đồng và dịch vụ phụ trợ, bất động sản thương mại tồn kho có thể cải tạo. Quỹ con nên mời các tổ chức chuyên nghiệp có năng lực đầu tư và vận hành làm quản lý (GP/quản lý), phụ trách lựa chọn tài sản, thẩm định, định giá mua, nâng cấp, quản lý cho thuê, tối ưu hóa mô hình kinh doanh và thiết kế phương án thoái vốn. Yêu cầu cốt lõi đối với quỹ con là “tập trung vào năng lực vận hành”, nghĩa là, đánh giá năng lực quản lý không chỉ dựa trên khả năng huy động vốn và đầu tư, mà còn dựa trên hiệu quả vận hành dài hạn, quản lý tỷ lệ trống và thuê, kiểm soát chi phí, khả năng tuân thủ pháp luật và công bố thông tin.

Theo Zhang Zheng, để cơ chế quỹ đi vào thực tiễn, cần có chính sách hỗ trợ từ ba hướng: “giảm chi phí giao dịch và sở hữu, phù hợp chu kỳ vận hành, nâng cao khả năng tài trợ dự án”. Thứ nhất, các chính sách về thuế phí và giao dịch cần tập trung giảm thiểu chi phí chuyển đổi và kích hoạt tài sản, tránh để chi phí ma sát cao làm giảm khả năng vận hành và nâng cấp. Thứ hai, phía huy động vốn cần có nguồn vốn dài hạn siêu dài và môi trường lãi suất ổn định, có thể xem xét cung cấp các khoản vay dài hạn siêu dài và lãi suất ưu đãi phù hợp, để phù hợp với chu kỳ vận hành 10–15 năm; đồng thời, kiểm soát rủi ro qua cấu trúc phân tầng, giám sát dòng tiền, đánh giá và kiểm toán tài sản để đảm bảo kiểm soát được. Thứ ba, mục đích và đối tượng cần mở rộng phù hợp: dựa trên nguyên tắc “cư trú ổn định” và hướng tới dịch vụ công cộng, mở rộng mục đích từ các kịch bản bảo đảm nhà ở đơn thuần sang các kịch bản thị trường như thuê nhà, chăm sóc người cao tuổi, thương mại cộng đồng; mở rộng đối tượng từ nhà ở sang một số bất động sản thương mại tồn kho có tiềm năng về vị trí, khả năng cải tạo và vận hành, kể cả chuyển đổi chức năng như “thương mại thành nhà ở” nhằm nâng cao hiệu quả kích hoạt và cung cấp dịch vụ tổng thể.

Khả năng duy trì giảm tồn kho bền vững phụ thuộc lớn vào khả năng của vốn xã hội hình thành kỳ vọng thoái vốn ổn định và chu trình vốn. Vì vậy, Zhang Zheng còn đề xuất hoàn thiện thị trường REITs đa cấp, hình thành các cấp từ quỹ bất động sản, REITs liên doanh đến REITs đại chúng, bao phủ toàn bộ vòng đời của tài sản. Trong quá trình xây dựng thể chế, cần đồng bộ hoàn thiện tiêu chuẩn pháp lý tài sản, quy định dòng tiền và phân phối, yêu cầu công bố thông tin và kiểm toán, các biện pháp kiểm soát đòn bẩy và rủi ro.

Ngoài ra, Zhang Zheng còn đề cập rằng, trong so sánh quốc tế và phân tích vĩ mô, các chỉ số liên quan đến ngành dịch vụ nhà ở ở Trung Quốc có vẻ thấp hơn. Nguyên nhân chính là do cách tính tiền thuê ảo của nhà ở tự sở hữu của cư dân còn bảo thủ, có thể dẫn đến việc giá trị gia tăng của ngành dịch vụ nhà ở và các chỉ số tiêu dùng bị đánh giá thấp. Trong giai đoạn tồn kho, bất động sản nhấn mạnh hơn vào vận hành và cung cấp dịch vụ, cần liên tục cải thiện về thống kê, nguồn dữ liệu và khả năng so sánh để hỗ trợ khung chính sách đánh giá nhất quán hơn.

Cuối cùng, Zhang Zheng tổng kết rằng, trong mô hình phát triển mới của bất động sản, năng lực cạnh tranh cốt lõi của doanh nghiệp sẽ chuyển từ việc sở hữu đất đai và khả năng quay vòng cao sang khả năng vận hành và chu trình vốn. Có thể tóm tắt thành “ba chuyển đổi”: thứ nhất, sản phẩm từ “bán hàng” chuyển sang “dịch vụ”, tức là hình thành dòng tiền ổn định và cung cấp dịch vụ qua thuê nhà, quản lý bất động sản, thương mại cộng đồng, chăm sóc người cao tuổi; thứ hai, năng lực từ “tổ chức xây dựng” chuyển sang “tổ chức vận hành”, nhấn mạnh quản lý thuê, nâng cấp, tối ưu hóa mô hình kinh doanh, vận hành số hóa và quản lý khách hàng; thứ ba, huy động vốn từ “mở rộng nợ” chuyển sang “vòng quay cổ phần + REITs”, để đạt được cấu trúc tài chính bền vững hơn, thoái vốn và tái đầu tư, hình thành khả năng quản lý danh mục tài sản. Các doanh nghiệp cần xây dựng hệ thống quản trị và kiểm soát nội bộ phù hợp với các tài sản vận hành, bao gồm quản lý dòng tiền, công bố thông tin, định giá và kiểm toán, quản lý tuân thủ và rủi ro, cùng khả năng giao tiếp với nguồn vốn dài hạn.

Chỉ đạo: 张蓓    Tổng biên tập: 张豫宁