Nhà cũ "giao dịch chớp nhoáng" trong 3 ngày, một số dự án mới công bố tăng giá, thị trường bất động sản Thượng Hải "mùa xuân nhỏ" ngày càng rõ ràng

Nguồn: Báo Chứng khoán Thượng Hải Tác giả: Trương Lương

Chính sách mới về bất động sản “Thượng Hải Thất Cảnh” đã gần tròn một tháng kể từ khi có hiệu lực. Gần đây, phóng viên Báo Chứng khoán Thượng Hải đã khảo sát và phát hiện, thị trường giao dịch nhà thứ cấp đã tăng mạnh, nhiều chỉ số đạt mức cao nhất trong giai đoạn, thị trường nhà mới cũng bắt đầu phục hồi nhẹ nhàng, có dự án đã chủ động tăng giá để thể hiện sự lạc quan về xu hướng thị trường. Tất cả các dấu hiệu cho thấy, dưới sự hỗ trợ chính xác của chính sách mới “Thượng Hải Thất Cảnh”, thị trường bất động sản Thượng Hải đang thể hiện xu hướng “tăng lượng, ổn giá”, mùa xuân nhỏ tháng 3 đã ngày càng rõ ràng hơn.

Sức nóng của thị trường rõ rệt tăng lên

Ngày 21 tháng 3, một trung tâm môi giới bất động sản gần ga tàu điện ngầm Yuchiao, quận Phố Đông, Thượng Hải, cho biết, tình hình giao dịch gần đây rất tốt, trong vòng một tuần qua, đã có 3 căn nhà tại khu vực Diệp Kiều, khu dân cư Địa Kiệt Quốc Tế Thành, được giao dịch thành công, chính họ cũng đã giúp một giao dịch hoàn tất, khách hàng đã đặt cọc. Ông nói: “Sau chính sách mới, hoạt động giao dịch thực sự sôi động, có căn chỉ mới đăng bán ba ngày đã bán xong, không gian thương lượng giá của nhà thứ cấp cũng nhỏ hơn, tâm lý lo lắng của chủ nhà về việc bán nhà cũng giảm đi nhiều.”

Cùng ngày, trung tâm giao dịch bất động sản quận Phố Đông, Thượng Hải, đông đúc người qua lại. Đến 11 giờ sáng, màn hình lớn tại phòng đăng ký giao dịch bất động sản của quận cho thấy, có 55 quầy dịch vụ, đã phát số thứ tự 671, hiện đang tiếp nhận 541 hồ sơ. Nhân viên cho biết, vào cuối tuần, tất cả các quầy đều mở cửa đầy đủ, mỗi ngày có thể xử lý khoảng 1.300 số thứ tự. Sau chính sách mới, hầu như đã mở rộng hoạt động mua bán ngoài vòng đai, lượng người đến rất đông, cộng thêm tháng 3 và 4 vốn là mùa cao điểm giao dịch bất động sản, người đông là điều bình thường.

Từ đầu tháng 3 trở đi, thị trường nhà thứ cấp Thượng Hải đã tăng tốc rõ rệt, nhiều chỉ số đạt mức cao nhất trong giai đoạn. Dữ liệu từ trang web bất động sản cho thấy, từ ngày 9 đến 15 tháng 3 năm 2026, tổng số nhà thứ cấp giao dịch thành công tại Thượng Hải là 7.233 căn, tăng 26,69% so với tuần trước đó là 5.709 căn, đồng thời cũng lập kỷ lục mới về số lượng giao dịch tuần kể từ năm 2021. Trong đó, ngày 14 tháng 3 (thứ Bảy) có 1.472 căn giao dịch, chỉ còn thiếu 1 căn so với ngày 15 tháng 3 năm 2025 (1.473 căn). Thêm vào đó, ngày 15 tháng 3 năm 2026 (Chủ Nhật) có 1.390 căn, tổng cộng trong hai ngày cuối tuần là 2.862 căn, phá vỡ đỉnh cao giao dịch cuối tuần của thị trường nhà thứ cấp Thượng Hải trong gần 5 năm.

Theo ông Trương Bột, trưởng Viện Nghiên cứu An cư, sự tăng đột biến trong lượng giao dịch nhà thứ cấp Thượng Hải lần này có thể hiểu là tín hiệu của xu hướng phục hồi rõ rệt. Dựa trên dữ liệu hành vi người dùng trực tuyến của An cư, trong tuần đầu sau khi chính sách mới có hiệu lực, số lượng người chủ động bắt đầu trò chuyện qua micro-chat tăng 144,7% so với tuần trước, số người khởi xướng trò chuyện tăng 133,7%, số người để lại liên hệ còn tăng tới 251,8%, tỷ lệ giữ liên hệ qua micro-chat tăng 50,5%, và xu hướng này còn tiếp tục duy trì vào giữa tháng 3.

Gần đây, phóng viên đã đến trung tâm giao dịch bất động sản quận Minhang, Thượng Hải, nhân viên tại đây cho biết, sau khi chính sách mới ra đời, số lượng người dân đến hỏi và làm thủ tục chuyển nhượng đã tăng rõ rệt, có lúc cuối tuần gần như không còn chỗ trống để ngồi.

“Thị trường nhà thứ cấp Thượng Hải tháng 3 có đặc điểm tốc độ nhanh, xu hướng mạnh mẽ, phạm vi rộng lớn, sự tăng nhiệt rõ rệt của thị trường là kết quả của việc chính sách liên tục phát huy hiệu quả, niềm tin vào việc điều chỉnh giá đã dần được phục hồi, cấu trúc cung cầu đã có sự đảo chiều, tất cả đều tích tụ lại tác động tích cực nhiều mặt.” Ông Yan Yuejin, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản E-House, nhận định.

So với việc thị trường nhà thứ cấp “bùng nổ”, thị trường nhà mới có vẻ nhẹ nhàng hơn, nhưng cũng xuất hiện những tín hiệu tích cực.

Gần đây, phóng viên đã thấy tại một số sàn giao dịch bất động sản ở quận Putuo, quận Jiading, quận Minhang, trong ngày thường vẫn có một số khách hàng đến xem nhà. Nhân viên bán hàng của dự án Trung Hải Huân Vũ Cửu Chương ở quận Putuo cho biết, chỉ riêng trong ngày cuối tuần, đã có gần 150 nhóm khách hàng đến thăm, nhân viên bán hàng bận rộn không kịp, thậm chí thời gian trò chuyện chi tiết với khách hàng cũng rất hạn chế. Nhân viên bán hàng của dự án Thời Đại Thế Giới ở quận Jiading cho biết, sau chính sách mới, số lượng giao dịch của dự án đã tăng gấp đôi so với cùng kỳ tháng 1. Nhân viên bán hàng của dự án Ba Li Dô Hội và Hựu ở quận Minhang tiết lộ, ngày 21 tháng 3, dự án này đã giao dịch thành công 16 căn trong ngày, sau chính sách mới, tổng số căn đã bán được là 85 căn, bắt đầu từ ngày 23 tháng 3, dự án sẽ bắt đầu đợt tăng giá thứ hai.

Theo thống kê của Trung chỉ Nghiên cứu, từ ngày 9 đến 15 tháng 3 năm 2026, tổng diện tích giao dịch căn hộ thương mại mới tại Thượng Hải là 220.000 mét vuông, tăng 62% so với tuần trước, lập kỷ lục mới trong năm 2026.

Ông Lu Wenxi, nhà phân tích thị trường của Trung nguyên Thượng Hải, cho biết, chính sách “Thượng Hải Thất Cảnh” từ việc giảm hạn chế mua nhà, tối ưu hóa chính sách vay vốn qua quỹ tiết kiệm, hoàn thiện chính sách thuế nhà ở cá nhân, đã kích hoạt hiệu quả nhu cầu tiềm năng của thị trường. Sự tăng đột biến trong giao dịch nhà thứ cấp vừa là sự giải phóng nhu cầu tích tụ từ trước, vừa phản ánh sự nâng cao niềm tin của thị trường do chính sách mang lại. Trong khi đó, sự phục hồi ổn định của thị trường nhà mới và hành vi tăng giá của một số dự án càng làm rõ hơn kỳ vọng thị trường được cải thiện, tức là người mua nhà có xu hướng tham gia thị trường nhiều hơn, các nhà phát triển cũng tự tin hơn về xu hướng tương lai.

Khách hàng cần thiết chiếm ưu thế

Điều đáng chú ý là, gần đây, sự ấm lên của thị trường nhà Thượng Hải chủ yếu bắt nguồn từ việc giải phóng tập trung nhu cầu mua nhà cứng, cấu trúc giao dịch nhà thứ cấp thể hiện rõ xu hướng giảm giá trị tổng thấp. Trong khảo sát, nhiều trung tâm môi giới cho biết, hiện nay, sức nóng của thị trường tăng lên, các căn nhà nhỏ giá khoảng 3 triệu nhân dân tệ có tốc độ giao dịch rõ rệt hơn, chỉ cần giá gần bằng giá các căn đã bán gần nhất trong cùng khu dân cư là dễ dàng giao dịch.

Gần đây, phóng viên đã đến một trung tâm môi giới tại đường Hồng Tùng, quận Minhang, Thượng Hải, trưởng phòng Lô Dương Dương cho biết: “Chỉ mới vài ngày sau khi chính sách mới có hiệu lực, chúng tôi đã thành công trong một giao dịch. Khách hàng bắt đầu xem nhà từ đầu tháng 2, cuối cùng đã quyết định mua một căn một phòng ngủ với tổng giá 1,86 triệu nhân dân tệ.”

“Trong khu vực của chúng tôi, nhà nhỏ chiếm ưu thế nhất.” Lô Dương Dương phân tích: “Một mặt, nhà nhỏ có tổng giá thấp hơn, phù hợp với ngân sách của người mua nhà cần thiết; mặt khác, chỉ khi nhà nhỏ được giao dịch, chủ cũ mới có đủ vốn và động lực để đổi sang nhà lớn hơn, từ đó thúc đẩy thị trường nhà cải thiện.”

Theo thống kê của Trung chỉ Nghiên cứu, từ tháng 1 đến tháng 2 năm 2026, số lượng nhà thứ cấp dưới 3 triệu nhân dân tệ tại Thượng Hải gần 17.000 căn, tăng 25,2% so với cùng kỳ, chiếm 56,1% tổng số nhà thứ cấp giao dịch trong cùng kỳ, cao hơn 6 điểm phần trăm so với năm 2025. Sự thay đổi cấu trúc này phản ánh rằng, do giá cả tiếp tục điều chỉnh trong giai đoạn trước, nhiều căn nhà đã rơi vào phân khúc giá thấp, lợi thế về giá trị của nhà thứ cấp ngày càng rõ ràng, cùng với việc chính sách hỗ trợ được phát huy, nhóm khách hàng cần thiết trước đó còn do dự đã bắt đầu tham gia thị trường, thúc đẩy lượng giao dịch các căn nhà giá thấp tăng lên.

Xu hướng này tiếp tục duy trì trong tháng 3. Dữ liệu theo dõi của Lianjia Thượng Hải cho thấy, sau Tết Nguyên đán đến ngày 19 tháng 3 năm 2026, tỷ lệ giao dịch nhà thứ cấp dưới 3 triệu nhân dân tệ chiếm hơn 60%, tăng 4 điểm phần trăm so với trước Tết.

Ông Trương Bột cho biết, dựa trên dữ liệu giao dịch của Thượng Hải, nhu cầu cần thiết vẫn là trụ cột chính, còn nhu cầu cải thiện sẽ tác động rõ rệt hơn đến giá cả. Từ góc độ khu vực, các dự án cải thiện trong trung tâm thành phố nhận được sự quan tâm cao, còn các dự án dành cho nhu cầu cần thiết ở vùng ngoại ô rõ ràng hơn nhờ chính sách hỗ trợ. Trong các khu trung tâm, các khu vực như Tân Phố, Tĩnh An, Trường Ninh, các căn hộ cao cấp trên 144 mét vuông đã đáp ứng nhiều nhu cầu cải thiện trung cao cấp. Trong các khu ngoại ô, các quận như Bảo Sơn, Tùng Giang, Minhang, các căn nhà cần thiết dưới 90 mét vuông tiếp nhận lượng lớn nhu cầu ngoại biên, tác dụng kích thích của chính sách đối với các khu vực ngoài vòng đai ngoại đặc biệt rõ rệt, sức mua tăng hơn 17% so với nửa tháng trước Tết.

“Hiện tại, điểm nóng giao dịch nhà thứ cấp tại Thượng Hải vẫn chủ yếu tập trung ở các dự án cần thiết và cải thiện ngoài vòng đai và giữa các vòng đai, khả năng duy trì của thị trường còn phụ thuộc vào tình hình giao dịch các căn nhà có tổng giá từ 5 đến 8 triệu nhân dân tệ.” Ông Yan Yuejin nhận định, dựa trên quy luật vận hành của chuỗi thay thế, sự sôi động của nhu cầu cần thiết sẽ tạo điều kiện cho nhu cầu cải thiện “bán cũ lấy mới”, đặc biệt là khi các tin tức về việc giá nhà tăng nhẹ gần đây ngày càng nhiều, tâm lý chờ đợi trong nhu cầu thay thế cũng giảm bớt. Dự kiến, vào cuối tháng 3 và các tháng tiếp theo, các giao dịch của nhu cầu cải thiện trung cao cấp và thị trường biệt thự cao cấp sẽ có khả năng tăng, giúp mở rộng và lan tỏa sức nóng của thị trường.