Phép trừ loại bỏ trở ngại, phép cộng nâng cao chất lượng, liệu Zhao Shang She Kou có thể giành chiến thắng lội ngược dòng?

Hỏi AI · Chiến lược chuyển đổi của ban lãnh đạo mới sẽ định hình lại chất lượng sản phẩm như thế nào?

Dù lợi nhuận chịu áp lực, nhưng nền tảng kinh doanh và hàng rào rủi ro của招商蛇口 vẫn duy trì ổn định, thể hiện khả năng chống chu kỳ của doanh nghiệp nhà nước trong lĩnh vực bất động sản.

Sản phẩm | Trung phỏng vương

Thẩm định | Lý Hiểu Yến

“Phương hướng đúng rồi, nỗ lực mới có ý nghĩa.” Ngày 17 tháng 3, tại Hội nghị giải trình kết quả kinh doanh năm 2025 của招商蛇口, lời mở đầu của Chủ tịch mới Chu Văn Khải đã chính xác định hướng chiến lược của đội ngũ mới. Đây là lần xuất hiện công khai đầu tiên sau khi招商蛇口 hoàn tất thay đổi vị trí cốt lõi vào tháng 9 năm 2025, với Chu Văn Khải đảm nhận chức Chủ tịch, Nghiêm Lê Minh làm Tổng giám đốc, đồng thời cũng là bản báo cáo năm đầy thử thách và ý nghĩa chuyển đổi của đội ngũ mới tiếp nhận.

Năm 2025, ngành bất động sản tiếp tục duy trì xu hướng điều chỉnh sâu, tạo đáy, trong bối cảnh giá trị và số lượng đều giảm,招商蛇口 đã trình bày một báo cáo lợi nhuận giảm rõ rệt. Báo cáo tài chính cho thấy, doanh thu cả năm đạt 1547,28 tỷ nhân dân tệ, giảm 13,53% so với cùng kỳ; lợi nhuận ròng thuộc về cổ đông công ty niêm yết là 10,24 tỷ nhân dân tệ, giảm 74,65%; lợi nhuận ròng sau khi loại trừ các khoản đặc biệt là 1,69 tỷ nhân dân tệ, giảm 93,10%. Đằng sau các số liệu này không chỉ phản ánh chu kỳ ngành mà còn thể hiện việc招商蛇口 chủ động “cắt giảm” để củng cố nền tảng phát triển, tạo không gian cho việc “tăng trưởng” và tái cấu trúc động lực tăng trưởng trong tương lai.

Sự giảm mạnh về lợi nhuận là chỉ số được chú ý nhất trong báo cáo năm 2025 của招商蛇口. Tổng giám đốc Nghiêm Lê Minh tại hội nghị đã rõ ràng chỉ ra rằng, nguyên nhân chính của sự giảm sút này đến từ ba yếu tố cốt lõi, đều liên quan trực tiếp đến môi trường ngành và chiến lược thận trọng của công ty.

Thứ nhất, tác động của điều chỉnh chu kỳ ngành. Năm 2021, tổng doanh số bán nhà thương mại mới xây dựng toàn quốc khoảng 18 nghìn tỷ nhân dân tệ, đến năm 2025 giảm còn khoảng 8 nghìn tỷ, gần như giảm một nửa về quy mô, giá trị và số lượng đều giảm, xu hướng này đã truyền dẫn trực tiếp đến doanh nghiệp, doanh thu hoạt động phát triển của招商蛇口 giảm 16,33% so với cùng kỳ, phản ánh chính xác xu hướng đi xuống của ngành. Thứ hai, trích lập dự phòng giảm giá tài sản lớn. Dựa trên nguyên tắc thận trọng, công ty đã trích lập tổng cộng 4,41 tỷ nhân dân tệ dự phòng giảm giá tài sản trong năm 2025, trong đó dự phòng giảm giá hàng tồn kho chiếm 76,5%, tương đương 3,268 tỷ nhân dân tệ, trở thành điểm áp lực chính đối với lợi nhuận kỳ này. Thứ ba, ảnh hưởng của khấu hao bất động sản đầu tư. Theo phương pháp giá gốc, công ty đã khấu hao 3,7 tỷ nhân dân tệ cho bất động sản đầu tư, tiếp tục thu hẹp không gian lợi nhuận trong kỳ.

Đáng chú ý, các khoản giảm giá chủ yếu tập trung vào các dự án mua với giá cao trong giai đoạn 2020-2022, đặc biệt là dự án招商渝天府 ở Trùng Khánh (trích lập 879 triệu nhân dân tệ, tỷ lệ giá mua cao hơn giá trị thị trường khoảng 130% năm 2021), dự án湾湖臻境 ở Phúc Kiến (trích lập 433 triệu nhân dân tệ), phản ánh áp lực tiêu thụ các dự án có giá đất cao trong thời kỳ điều chỉnh thị trường, đồng thời thể hiện quyết tâm của招商蛇口 trong việc chủ động giải phóng gánh nặng lịch sử và củng cố chất lượng tài sản. Khi các khoản giảm giá này được chuyển lùi về sau, chi phí trên sổ sách đã giảm, dù ảnh hưởng ngắn hạn đến lợi nhuận, nhưng về dài hạn sẽ giúp công ty nhẹ nhàng hơn, tạo nền tảng cho phục hồi lợi nhuận sau này.

Dù lợi nhuận chịu áp lực, nhưng nền tảng kinh doanh và hàng rào rủi ro của招商蛇口 vẫn duy trì ổn định, thể hiện khả năng chống chu kỳ của doanh nghiệp nhà nước trong lĩnh vực bất động sản. Dữ liệu tài chính cho thấy, trong năm, công ty đạt dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh 96,93 tỷ nhân dân tệ, cuối kỳ còn 861,27 tỷ nhân dân tệ tiền mặt, dòng tiền liên tục dương, cung cấp nền tảng vững chắc cho vận hành dự án và trả nợ. Cấu trúc nợ tiếp tục được tối ưu, cuối năm tỷ lệ nợ trên tổng tài sản trừ tiền gửi trước là 64,17%, tỷ lệ nợ ròng là 72,46%, tỷ lệ tiền mặt so với nợ ngắn hạn là 1,19, các chỉ số “ba đường đỏ” duy trì ở mức xanh, rủi ro kiểm soát tốt. Trong năm, công ty đã hoàn tất thanh lý toàn bộ 12 tỷ nhân dân tệ trái phiếu vĩnh viễn tồn đọng, phát hành khoản vay tài sản thương mại 14,1 tỷ nhân dân tệ, huy động thêm 17,94 tỷ nhân dân tệ vốn vay công khai, lãi suất danh nghĩa thấp hơn mức trung bình ngành cùng kỳ, cuối năm tổng chi phí vốn trung bình là 2,74%, giảm 25 điểm cơ bản so với đầu năm, thể hiện lợi thế về tài chính và khả năng kiểm soát chi phí.

Về mặt thị trường, trong năm 2025,招商蛇口 đã tích lũy được 43 lô đất, tổng giá trị đất đạt 938 tỷ nhân dân tệ, tăng 93% so với cùng kỳ, gần như gấp đôi số lượng đất mua vào, tập trung đầu tư vào 10 thành phố trung tâm, trong đó các thành phố cấp một chiếm tỷ lệ 63%. Trong đó, việc mua các lô đất cao giá tại các khu vực trung tâm như Khu cao-tech Thành Đô, Qianhai của Thâm Quyến không chỉ thể hiện sự lạc quan dài hạn của công ty đối với giá trị của các thành phố trung tâm, mà còn dự trữ nguồn lực chất lượng cao cho sự phục hồi của thị trường sau này; đồng thời, công ty kiên trì “dựa vào doanh số để quyết định sản xuất, dựa vào doanh số để quyết định đầu tư”, không theo đuổi quy mô một cách mù quáng, đảm bảo nhịp độ đầu tư và bán hàng phù hợp, cân bằng rủi ro ngắn hạn và giá trị dài hạn.

Trong bối cảnh lợi nhuận còn chịu áp lực, thách thức cốt lõi của招商蛇口 nằm ở sự lệch lạc giữa chất lượng sản phẩm và định vị thương hiệu, đây cũng chính là yếu tố hạn chế uy tín thị trường và tăng trưởng dài hạn của công ty.

Năm 2025, doanh số bán hàng toàn diện của招商蛇口 khoảng 1960 tỷ nhân dân tệ, vẫn đứng trong top ngành, nhưng giảm hơn 10% so với cùng kỳ, phía sau sự yếu kém trong bán hàng là những điểm yếu trong giao hàng và dịch vụ. Tại Thượng Hải, các chủ nhà đã phản ánh về việc “hàng không đúng như quảng cáo”, dự án “nhà ở phong cách rừng” biến thành “sân bay bằng phẳng”, cam kết phân luồng người và xe không được thực hiện, sau bán hàng có nhiều phản hồi chậm trễ, gây tổn hại uy tín thương hiệu. Để khắc phục điểm yếu này, ban lãnh đạo mới đã xác định rõ hướng chỉnh đốn. Chu Văn Khải tại hội nghị đã đề xuất, trong “kế hoạch 14-5”, sẽ thúc đẩy công ty chuyển đổi từ nhà phát triển truyền thống sang “nhà phát triển + nhà vận hành + nhà dịch vụ”, trọng tâm là nâng cao chất lượng phát triển, tăng cường vận hành, mở rộng dịch vụ, kiểm soát rủi ro tốt hơn, tập trung vào chiến lược cốt lõi, xây dựng hệ thống “nhà tốt” làm trung tâm, nâng cao toàn diện chất lượng sản phẩm và giao hàng. Hiện tại, công ty đã xây dựng “Tiêu chuẩn chất lượng nhà tốt của招商蛇口”, bao gồm 7 lĩnh vực, 28 mô-đun cảnh quan, 485 chi tiết kỹ thuật, thúc đẩy hơn 20 dự án mẫu thực hiện, sử dụng hệ thống sản phẩm tiêu chuẩn hóa, tinh tế để giải quyết vấn đề lệch lạc về chất lượng và thương hiệu.

Năm 2026 là năm mở đầu của “kế hoạch 14-5” của招商蛇口, cũng là năm then chốt để đội ngũ mới thúc đẩy chuyển đổi và chuyển hóa năng lượng cải cách. Đối mặt với xu hướng “ổn định trở lại” của ngành và sự phân hóa ngày càng rõ rệt của các thành phố, công ty xác định rõ “tăng trưởng có chất lượng, có dòng tiền thu hồi” làm chủ đạo, tập trung vào ba hướng chính.

Thứ nhất, lấy chất lượng làm trung tâm, tái định hình năng lực sản phẩm và khả năng giao hàng. Công ty sẽ thực hiện toàn diện tiêu chuẩn “nhà tốt”, tăng cường kiểm soát toàn bộ vòng đời dự án, từ quy hoạch, thiết kế, thi công đến bàn giao, nâng cao chất lượng và hiệu quả, xây dựng cơ chế phản ứng nhanh và chỉnh đốn các vấn đề chất lượng, thực hiện đúng cam kết với chủ nhà, phục hồi uy tín thương hiệu, nâng cao khả năng khách hàng mua lại và giới thiệu.

Thứ hai, lấy dòng tiền làm nền tảng, tối ưu hóa nhịp độ đầu tư và bán hàng. Kiên trì “dựa vào doanh số để quyết định sản xuất”, kiểm soát chặt chẽ nhịp độ mua đất và phát triển, ưu tiên đảm bảo nhu cầu vốn cho các dự án có vòng quay cao và tỷ lệ tiêu thụ lớn, nâng cao hiệu quả thu hồi vốn; đồng thời, tập trung vào các lô đất chất lượng cao tại các thành phố trung tâm, phân bổ chính xác, tránh mở rộng quy mô mù quáng, cân bằng giữa quy mô và lợi nhuận, đảm bảo dòng tiền an toàn và kiểm soát rủi ro nợ.

Thứ ba, lấy chuyển đổi làm đòn bẩy, tạo động lực tăng trưởng mới. Dựa vào lợi thế nguồn lực của Tập đoàn招商局, tăng cường bố trí các ngành công nghiệp nhẹ như khu công nghiệp, vận hành thương mại, dịch vụ quản lý bất động sản, nâng cao tỷ lệ doanh thu từ các lĩnh vực phi phát triển, xây dựng mô hình tăng trưởng đa dạng “phát triển + vận hành + dịch vụ”, giảm phụ thuộc vào hoạt động phát triển đơn lẻ, xây dựng năng lực cạnh tranh cốt lõi chống chu kỳ.

Trong ngắn hạn,招商蛇口 vẫn cần đối mặt với dư chấn của điều chỉnh ngành và áp lực phục hồi lợi nhuận; nhưng về dài hạn, chiến lược của đội ngũ mới rõ ràng, lộ trình cụ thể, qua việc “cắt giảm” để giải phóng gánh nặng lịch sử, củng cố nền tảng vững chắc, và “tăng cường” để nâng cao chất lượng, phát triển động lực mới, công ty đang dần hình thành con đường chuyển đổi phát triển chất lượng cao.

Xu hướng ngành đang dần phục hồi, đối với招商蛇口, năm 2026 không chỉ là năm phục hồi kết quả kinh doanh, mà còn là năm then chốt để xây dựng lại thương hiệu và củng cố năng lực cạnh tranh cốt lõi. Với nền tảng dựa trên chất lượng, dựa trên sự ổn định và chuyển đổi để thúc đẩy,招商蛇口 kỳ vọng có thể đứng vững trong quá trình điều chỉnh sâu của ngành, tiến bước vững chắc hướng tới mục tiêu “làm tốt hơn, mạnh hơn”.

Ý kiến cá nhân, chỉ mang tính tham khảo