Quan sát báo cáo thường niên | Chim di cư đang ở lại Kinh doanh mới của Jiànyè phát tín hiệu cảnh báo

Viewpoint vẽ các số liệu tài chính thành một đường xu hướng, và cuộc sống mới của Jianye vào năm 2025 lại một lần nữa rơi vào điểm lõm của đường cong.

Vào ngày 20 tháng 3, cuộc sống mới của Jianye công bố kết quả hoạt động cả năm 2025, đạt doanh thu 2,76 tỷ nhân dân tệ, giảm 6,2% so với cùng kỳ; lợi nhuận gộp là 544 triệu nhân dân tệ, giảm 15,1%; lợi nhuận ròng là 167 triệu nhân dân tệ, giảm 29,83%, tỷ suất lợi nhuận ròng là 6%.

Dù so sánh với năm 2023 thua lỗ, hoạt động của công ty trong năm không biến động lớn, nhưng các chỉ số quan trọng đều giảm mạnh, vẫn báo hiệu một tín hiệu đỏ cho thành tích của cuộc sống mới của Jianye.

Thách thức ngành vẫn tiếp tục, sự phân hóa lợi thế của các công ty quản lý tài sản ngày càng rõ ràng hơn, từ “quản lý” sang “dịch vụ” liên tục được nhấn mạnh, khi lợi nhuận dao động ngày càng thường xuyên và sâu sắc hơn, cuộc sống mới đã bước vào ngã rẽ của việc lập lại kế hoạch và điều chỉnh cấu trúc hiệu quả.

Mặt khác, tăng trưởng các khoản phải thu, trích lập giảm giá trị tài sản gây áp lực, và với vai trò là “máy in tiền” lớn nhất của Tập đoàn Jianye, cuộc sống mới của Jianye vẫn không thể thoát khỏi ảnh hưởng của các công ty bất động sản liên quan.

Cuộc sống mới của Jianye giống như một chú chim di cư còn lại ở phía Bắc, chờ đợi đồng bạn bay về phía Nam trở lại. Nhưng trước đó, còn phải chống chọi với những cơn gió lạnh buốt thổi tới trong mùa đông.

Đèn đỏ

Năm 2023, cuộc sống mới của Jianye đã thực hiện một sự tách rời và điều chỉnh lớn trong hoạt động kinh doanh, chuyển đổi ba lĩnh vực chính: dịch vụ quản lý bất động sản và dịch vụ gia tăng giá trị, dịch vụ sinh hoạt, quản lý tài sản thương mại và dịch vụ tư vấn thành: dịch vụ quản lý bất động sản, dịch vụ gia tăng cộng đồng, dịch vụ gia tăng không dành cho chủ sở hữu.

Về việc điều chỉnh hoạt động này, ban lãnh đạo của cuộc sống mới của Jianye từng nhấn mạnh đó là “quay về với nguyên lý ban đầu”, và cho biết sẽ làm tốt hai việc, trong đó một là nền tảng của công ty — quản lý bất động sản.

Từ góc độ kinh doanh, dịch vụ quản lý bất động sản cơ bản chiếm phần lớn doanh thu của cuộc sống mới của Jianye, nhấn mạnh vào ngành chính, có nghĩa là khi có biến động trong quản lý bất động sản, hoạt động của công ty sẽ gặp thử thách nghiêm trọng.

Ngành quản lý tài sản đang chuyển từ sự sùng bái quy mô sang nâng cao chất lượng, nhưng trước ngã rẽ hoàn thành, quy mô vẫn là nền tảng quan trọng của các công ty quản lý tài sản. Đối với Jianye mới chưa thử nghiệm các lĩnh vực mới như dịch vụ đô thị, dịch vụ ăn uống nhóm, quy mô tăng giảm thậm chí còn liên quan trực tiếp đến biến động doanh thu.

Dựa trên kinh nghiệm năm 2024, khi doanh thu trở lại tăng trưởng tích cực, Jianye mới đã dựa vào dịch vụ quản lý bất động sản chiếm 77,9% tổng doanh thu để duy trì đà tăng trưởng, thúc đẩy tốc độ tăng trưởng doanh thu tổng thể của công ty, phần tăng trưởng này nhờ vào diện tích quản lý tăng lên.

Tính đến cuối năm 2024, diện tích quản lý của Jianye mới đạt 1,97 tỷ mét vuông, tăng 8,3% so với cùng kỳ, tốc độ tăng trưởng phù hợp với tốc độ tăng doanh thu dịch vụ quản lý bất động sản.

Và đến năm 2025, diện tích quản lý của Jianye mới giảm 1,2% xuống còn 1,94 tỷ mét vuông, dịch vụ quản lý bất động sản nhanh chóng mất đi mức tăng hai chữ số, ghi nhận doanh thu 2,299 tỷ nhân dân tệ, tăng nhẹ khoảng 1 triệu nhân dân tệ so với cùng kỳ.

Theo báo cáo thường niên, việc giảm diện tích quản lý chủ yếu do Jianye mới chủ động rút khỏi một số khu vực có lỗ trong năm, diện tích quản lý từ các nhà phát triển bất động sản thứ ba giảm 4,93 triệu mét vuông so với cùng kỳ năm trước.

Doanh thu từ dịch vụ quản lý bất động sản vẫn duy trì đà tăng, có thể do trong năm, mức phí trung bình quản lý dự án nhà ở của Jianye mới tăng nhẹ 1,14% lên 1,77 nhân dân tệ/m2/tháng.

Dịch vụ quản lý bất động sản, chiếm gần 80% doanh thu, không thể duy trì đà tăng, trong khi dịch vụ gia tăng cộng đồng và dịch vụ gia tăng không dành cho chủ sở hữu giảm sút đã dẫn đến tổng doanh thu của Jianye mới giảm.

Trong kỳ báo cáo, doanh thu dịch vụ gia tăng cộng đồng của Jianye mới là 430 triệu nhân dân tệ, giảm 21% so với cùng kỳ; doanh thu dịch vụ gia tăng không dành cho chủ sở hữu là 38,57 triệu nhân dân tệ, giảm 64,5%.

Cơ cấu hoạt động liên quan chặt chẽ đến bất động sản, Jianye mới vẫn chưa thoát khỏi những dao động do chu kỳ mang lại. Dịch vụ gia tăng cộng đồng chủ yếu cung cấp các giải pháp cộng đồng thông minh, dịch vụ bán hàng khu vực, dịch vụ chuyển vào ở ngay và các dịch vụ sinh hoạt; dịch vụ gia tăng không dành cho chủ sở hữu bao gồm dịch vụ tiền tiếp xúc và quản lý dự án.

Jianye mới cho biết, doanh thu dịch vụ gia tăng cộng đồng giảm chủ yếu do thị trường bất động sản trong nước tiếp tục trì trệ, các hoạt động liên quan như lắp đặt ban công, kiểm tra sửa chữa giảm đi, đồng thời doanh thu dịch vụ bán hàng khu vực cũng giảm; dịch vụ gia tăng không dành cho chủ sở hữu bị ảnh hưởng bởi sự điều chỉnh liên tục của ngành bất động sản và việc công ty chủ động thu hẹp hoạt động, dẫn đến giảm doanh thu.

Một mặt là nhu cầu nâng cao chất lượng dịch vụ của thị trường, mặt khác là các hoạt động liên quan đến ngành bất động sản có liên quan chặt chẽ với ngành, cũng như lợi nhuận gộp của Jianye mới đã xuất hiện tín hiệu đỏ.

Trong kỳ, Jianye mới ghi nhận lợi nhuận gộp khoảng 544 triệu nhân dân tệ, giảm 15,1% so với cùng kỳ; tỷ suất lợi nhuận gộp là 19,6%, giảm 2,1 điểm phần trăm so với cùng kỳ.

Cụ thể, việc nâng cao chất lượng dịch vụ đã làm tăng chi phí, lợi nhuận gộp từ dịch vụ quản lý bất động sản giảm 9,42% còn 442 triệu nhân dân tệ, tỷ suất lợi nhuận gộp giảm 1,9 điểm phần trăm còn 19,2%; do ảnh hưởng của ngành, thị trường và việc chủ động thu hẹp hoạt động, lợi nhuận gộp của dịch vụ gia tăng cộng đồng và dịch vụ gia tăng không dành cho chủ sở hữu lần lượt là 94,42 triệu và 7,02 triệu nhân dân tệ, giảm 27,4% và 67,78% so với cùng kỳ.

Thách thức

Trước Hội nghị quản lý của Tập đoàn Jianye diễn ra trước Tết Nguyên đán 2026, ông Hu Bao Sen, sáng lập viên kiêm Chủ tịch, đã chọn tham dự trực tuyến, đây là lần đầu tiên ông không tham dự trực tiếp tại Zhengzhou.

Trong bối cảnh áp lực nợ nần, ông Hu Bao Sen đã đến Hong Kong thúc đẩy công tác chuyển đổi nợ, và với vai trò là nguồn dòng tiền lớn nhất của Jianye tại Trung Quốc đại lục, cuộc sống mới của Jianye vẫn phải đối mặt với thực tế ngành nghề mất đi lợi thế và những tổn thương từ các bên liên quan.

Khi niêm yết vào năm 2020, Jianye mới từng cam kết với nhà đầu tư rằng sẽ dần loại bỏ bất động sản, giảm các giao dịch liên kết.

Sau năm năm, Jianye mới không còn công bố tỷ lệ doanh thu từ Jianye Group, nhưng trong các khoản phải thu thương mại vẫn còn dấu vết sâu đậm của bất động sản.

Từ năm 2020 đến 2023, tỷ lệ các khoản phải thu từ các bên liên quan của Jianye mới chiếm lần lượt 71,56%, 63,35%, 64,38% và 57,01% tổng quy mô, tính đến cuối năm 2023, các khoản phải thu từ các bên liên quan khoảng 1,694 tỷ nhân dân tệ.

Năm 2024, tổng các khoản phải thu thương mại của Jianye mới là 3,326 tỷ nhân dân tệ, các khoản phải thu từ các bên liên quan vẫn duy trì ở mức 1,64 tỷ nhân dân tệ, chiếm tỷ lệ 49,3%.

Đến cuối năm 2025, tổng các khoản phải thu thương mại tăng lên 3,627 tỷ nhân dân tệ, phần tăng trưởng hoàn toàn đến từ các bên thứ ba, nhưng các khoản phải thu từ các bên liên quan vẫn còn 1,604 tỷ nhân dân tệ, phần lớn các khoản này có thể đã quá hạn hơn ba năm.

Dựa theo báo cáo cảnh báo lợi nhuận trước đó của Jianye mới, nguyên nhân giảm lợi nhuận ròng là do lỗ giảm giá tài sản tài chính và hợp đồng, cùng với tỷ suất lợi nhuận gộp giảm.

Trong năm, lỗ giảm giá tài sản tài chính và hợp đồng của Jianye mới là 138 triệu nhân dân tệ, tăng 84,5% so với năm trước. Báo cáo thường niên chỉ rõ, khoản giảm giá này chủ yếu do tăng phí quản lý của các chủ nhà nhỏ và chậm thu hồi các khoản phải thu.

Kết hợp với quy mô các khoản phải thu từ các bên liên quan gần như không đổi trong ba năm, khoản giảm giá này không chỉ liên quan đến các chủ nhà nhỏ mà còn phản ánh áp lực thanh khoản của các bên liên quan truyền dẫn đến khủng hoảng thu hồi.

Bị ảnh hưởng bởi biến động hoạt động bên ngoài và nội bộ, lợi nhuận ròng của Jianye mới trong năm giảm xuống còn 167 triệu nhân dân tệ, tỷ lệ lợi nhuận ròng giảm 2,1 điểm phần trăm còn 6%, lợi nhuận ròng thuộc về cổ đông công ty mẹ giảm 26,63% còn 157 triệu nhân dân tệ.

Tuy nhiên, loại bỏ các ảnh hưởng từ lỗ giảm giá tài sản tài chính và hợp đồng, biến động giá trị hợp lý, bán các công ty con, lợi nhuận ròng cốt lõi thuộc về cổ đông công ty mẹ của Jianye mới vẫn giảm 4,76% còn 280 triệu nhân dân tệ.

Có thể không chỉ do ảnh hưởng từ các bên liên quan, mà trên thực tế, Jianye mới đã đối mặt với những thử thách chưa từng có trong hoạt động. Dù được xem là nguồn dòng tiền lớn nhất trong toàn bộ hệ thống kinh doanh của Jianye, nhưng lượng tiền mặt dự trữ của Jianye mới vào năm 2025 đã giảm mạnh.

Tính đến ngày 31 tháng 12 năm 2025, tiền mặt và các khoản tương đương tiền của công ty khoảng 413 triệu nhân dân tệ, so với khoảng 1,19 tỷ nhân dân tệ cùng kỳ năm trước. Cuối năm, tiền mặt bị hạn chế khoảng 8,59 triệu nhân dân tệ, tăng 720 nghìn nhân dân tệ so với cùng kỳ; ngoài ra còn có khoản vay ngân hàng từ các công ty con là 52 triệu nhân dân tệ.

Xem xét tình hình dòng tiền hiện tại và nhu cầu phát triển kinh doanh, cùng với thông báo về việc thay đổi mục đích sử dụng khoản thu từ hoạt động của Jianye mới trong kết quả kinh doanh năm 2025, công ty đã quyết định phân bổ lại khoản thu chưa sử dụng này vào ba lĩnh vực: đầu tư hệ thống công nghệ thông tin, nâng cao trải nghiệm người dùng nền tảng công ty và phát triển dịch vụ gia tăng.

Tuy nhiên, tình hình các bên liên quan vẫn chưa cải thiện rõ ràng, nền móng đã bắt đầu lung lay, mục tiêu tiềm năng của Jianye mới không phải là phục hồi tăng trưởng mà là giữ vững sự sống trong giai đoạn giảm tốc.