Các doanh nghiệp nhà nước xuất hiện, cuộc đấu giá đất ở Bắc Kinh một tuần thu về 26.07 tỷ yuan

Bắc Kinh kết thúc quý I với tổng số đất đấu giá đạt 26,07 tỷ nhân dân tệ.

Vào ngày 20 tháng 3, các lô đất tại Khu công nghệ cao Quang Sơn, Quận Thanh Bình, giai đoạn 4, CP00-1201-0013 và các vị trí khác đã được bán đấu giá, Công ty Bất động sản Minh Gia đã mua với giá sàn 16,88 tỷ nhân dân tệ, mức giá sàn khoảng 25,8 nghìn nhân dân tệ/m2.

Trước đó, vào ngày 17-18 tháng 3, lô đất số 05-02-21-1 tại Khu đô thị mới Shunyi, Thị trấn Rinhé, Quận Shunyi đã được Công ty Bất động sản Beijing Renhe Risheng mua với giá sàn 3,48 tỷ nhân dân tệ, mức giá sàn khoảng 15,4 nghìn nhân dân tệ/m2. Một lô đất khác là dự án phát triển đất cấp 1 của tuyến M15, ga HEDong, mã số SY00-3101-0037, đã được Công ty Bất động sản Beijing Zhuzong mua với giá sàn 5,71 tỷ nhân dân tệ, mức giá sàn khoảng 14 nghìn nhân dân tệ/m2.

Chủ nhiệm Nghiên cứu Thị trường Đất đai của Viện Nghiên cứu Trung chỉ, ông Trương Khải, cho biết, trong tháng này, ba lô đất liên tiếp được bán đấu giá với giá sàn, đều do doanh nghiệp nhà nước bảo trợ, phản ánh tâm lý thị trường hiện tại và cấu trúc cạnh tranh khu vực. Đất đai chất lượng cao, mật độ thấp vẫn dựa vào sự hỗ trợ của doanh nghiệp nhà nước trong bối cảnh hạn chế về vốn và niềm tin. Ngoài ra, sau khi đất vào thị trường, cách nổi bật trong cạnh tranh khốc liệt là cách thức vượt qua để thể hiện khả năng vận hành sau này.

Lô đất tại Thanh Bình bị cạnh tranh bao quanh

Các lô đất tại Khu công nghệ cao Quang Sơn, Quận Thanh Bình, giai đoạn 4, được doanh nghiệp nhà nước bảo trợ và giao dịch thành công.

Đây là một khu đất gồm ba lô đất nhà ở loại 2, mã số 0013, 0015, 0039, và một lô đất trường mẫu giáo mã số 0016.

Trong đó, các lô đất CP00-1201-0013, 0015, 0039 là đất nhà ở loại 2, quy mô lần lượt khoảng 0,99 ha, 1,98 ha và 3,51 ha, quy mô xây dựng trên mặt đất lần lượt khoảng 1 ha, 2 ha và 3,54 ha, hệ số sử dụng đất là 1,01, chiều cao giới hạn 18 mét (có phần lên đến 24 mét), tỷ lệ cây xanh 30%. Lô đất 0039 là lớn nhất và vuông vắn nhất, hai lô còn lại có hình dạng không đều, ảnh hưởng đến bố trí các tòa nhà sau này. Theo các tài liệu liên quan, khuyến khích kết nối không gian dưới đất của các lô đất 0013 và 0015.

Lô đất 0016 dành cho trường mẫu giáo, quy mô khoảng 0,48 ha, hệ số sử dụng đất 0,8, diện tích xây dựng khoảng 3.840 m², chiều cao giới hạn 16 mét, tỷ lệ cây xanh 30%, dự kiến xây dựng một trường mẫu giáo 12 lớp.

Về vị trí, các lô đất nằm ngoài vòng đai 6 của Bắc Kinh, thuộc khu vực Nam Thảo, Quận Thanh Bình, cách ga tàu điện ngầm Nam Thảo của tuyến Thanh Bình khoảng 2,5 km. Gần đó có các trung tâm thương mại và giáo dục như Wanjing World City, Trường trung học số 5 Thanh Bình. Phía tây lô đất là Công viên ẩm thực Bạch Phù Tuyền, nổi bật với tài nguyên sinh thái, mang đặc điểm của khu vực “tối ưu sinh thái, giao thông thuận tiện, phát triển bền vững”.

Theo các chuyên gia, với hệ số sử dụng đất chỉ 1,01 và chiều cao giới hạn 18 mét, lô đất này mang đặc trưng “biệt thự cao cấp”, dự kiến trong tương lai sẽ chủ yếu phát triển các loại hình nhà ở thấp mật độ như nhà liền kề, nhà vườn.

Tổng thể, dù chất lượng đất khá tốt, nhưng khu vực xung quanh đang trong tình trạng cạnh tranh khốc liệt.

Ngay bên cạnh là cộng đồng thấp mật độ đã phát triển, Long Cảng Thượng Thị Nhất, chủ yếu gồm biệt thự liền kề và nhà phố, đã tích lũy khách hàng từ lâu, giá nhà cũ khoảng 42.000 nhân dân tệ/m².

Cách đó khoảng 2 km còn có ba dự án lớn đang bán, trong đó giá đất xây dựng của dự án Gần Trường Phủ của Công ty Xây dựng Phát triển Địa ốc 2023 là 26.000 nhân dân tệ/m², gần 1.800 căn hộ đã bán gần 1.400, chủ yếu dành cho nhu cầu thiết yếu và cải thiện. Cũng trong năm đó, dự án Vườn Thông Sơn Ngữ có hơn 1.200 căn hộ, hiện đã ký hợp đồng hơn phân nửa. Gần đây nhất là dự án Long Cảnh An Xương Linh Vân của Tập đoàn Lâm Lý, mở bán tháng 11 năm ngoái, chưa đầy nửa năm đã có chưa đến 50 hợp đồng.

Không chỉ vậy, khu vực cách ga tàu điện ngầm 1 trạm là Khu công viên Giáo dục Thượng Hà còn có các dự án mới như Vườn Thông Tinh Thần, Nhà ở Tập đoàn Xây dựng Tổng hợp Bắc Kinh Gia Cảnh, và dự án của Tập đoàn Xây dựng Bắc Kinh còn tồn kho gần 4.000 căn.

Ông Trương Khải cho biết, trong đợt đấu giá đất này, chỉ có một doanh nghiệp đăng ký và giao dịch với giá sàn, phản ánh thái độ thận trọng của thị trường đối với các dự án dài hạn, mật độ thấp, không trung tâm. Mặc dù giá đất có lợi thế nhất định, nhưng cạnh tranh trong khu vực rất gay gắt. Sau khi dự án vào thị trường, sẽ phải đối mặt với áp lực từ các dự án như Gần Trường Phủ của Gần Trường Phủ, các sản phẩm của Long Cảnh Linh Vân, và cạnh tranh về giá của Vườn Thông Sơn Ngữ. Trong tương lai, dự án cần tạo ra sự khác biệt bằng cách định vị “giá thấp, liền kề, nhà vườn” để phá vỡ thế cục.

Các chuyên gia nhận định, giá đất có thể kiểm soát, nhưng hệ số sử dụng đất quá thấp, chỉ phù hợp để phát triển các loại hình cao cấp như biệt thự, nhà phố. Trong thị trường chủ yếu là nhu cầu thiết yếu và cải thiện, vừa bán được giá cao cho nhà cao cấp, vừa đảm bảo tốc độ tiêu thụ, khả năng phát triển và tiếp thị của doanh nghiệp nhà nước này sẽ là một thử thách lớn.

Hai lô đất tại Shunyi thu về 9,19 tỷ nhân dân tệ

Hai lô đất mật độ thấp tại Shunyi cũng do doanh nghiệp nhà nước bảo trợ và mua lại.

Với số tiền 3,48 tỷ nhân dân tệ, Công ty Đô thị Shunyi của Bắc Kinh đã mua lô đất tại Khu đô thị mới Thứ 5 của Shunyi, do Công ty Thời trang Shunyi sở hữu 100%. Công ty này thuộc khu vực Rinhé, là doanh nghiệp nhà nước cấp cơ sở, đảm nhiệm chức năng phát triển đất đai, xây dựng nhà ở tái định cư và vận hành tài sản trong khu vực.

Lô đất này có diện tích không lớn, 1,57 ha, quy mô xây dựng khoảng 22.600 m², với hệ số sử dụng đất 1,44 và chiều cao giới hạn 60 mét, dự kiến phát triển nhà ở mật độ thấp, phù hợp để nâng cao chất lượng sống. Điều này phù hợp với xu hướng chuyển đổi từ “nhu cầu cấp tốc” sang “cải thiện chất lượng” của khu vực Rinhé trong những năm gần đây.

Lô đất nằm trong trung tâm khu cũ của Shunyi, đã có hạ tầng và tiện ích phát triển, gần công viên Rinhé và công viên Shunyi, cùng các bệnh viện như Bệnh viện Trẻ em Shunyi, Bệnh viện Phụ sản và Nhi, và trung tâm thương mại Thượng Phẩm Thành, tạo thành một khu vực sống lý tưởng trong bán kính hợp lý.

Lô đất M15 tuyến 15, ga Fongbo, của Công ty Xây dựng Bắc Kinh, được mua với giá 5,71 tỷ nhân dân tệ. Một tấm poster của Công ty Xây dựng Bắc Kinh và Công ty Xiangye cùng xuất hiện, được xem là tín hiệu hợp tác phát triển dự án của hai công ty này.

Về mặt sản phẩm, lô đất này có đặc điểm tối ưu hóa biên rõ rệt. Hệ số sử dụng đất chỉ 1,3, thấp hơn các lô đất cạnh tranh trong khu vực, tạo điều kiện phát triển nhà ở cao tầng có diện tích sử dụng cao. Giá trị giao dịch 14.000 nhân dân tệ/m² cũng mang lại biên an toàn về chi phí. Lô đất cách ga tàu điện ngầm Fongbo tuyến 15 khoảng 400 mét, cộng thêm cảnh quan sông Chao Bai, tạo thành giá trị “thuận tiện đi lại + giá trị sinh thái”.

Dù các tiện ích xung quanh vẫn trong giai đoạn quy hoạch và chưa hoàn thiện, lợi thế về chi phí giúp các nhà phát triển có nhiều không gian để nâng cao chất lượng dự án. Trong tương lai, dự án có thể hướng tới cả nhóm khách hàng nhu cầu thiết yếu và nhóm cải thiện, có tính linh hoạt về chiến lược.

Ông Trương Khải nhận định, trong các khu của Shunyi, vị trí của Rinhé khá đặc biệt. Các khu như Nguồn Quốc Tế / Thiên Tử chủ yếu tập trung vào cải thiện cao cấp, thu hút các nhà phát triển như Mậu Nguyên, chuyên về các sản phẩm cao cấp; khu Mạpô có vị trí tương tự, thuộc “vùng ấm”, nhưng tập trung hơn vào tiện ích chính quyền và cộng đồng cư dân đã phát triển; còn Rinhé, nhờ mức giá vào thị trường thấp hơn và cảnh quan sinh thái nổi bật, hướng tới giá trị cạnh tranh cao. Các khu này thực chất tạo thành một cấu trúc bổ sung lẫn nhau, trong khi khu trung tâm cũ của Shunyi như khu chợ Đông Phong vẫn giữ vị trí không thể thay thế do nguồn cung đất hạn chế.

Theo kế hoạch cung cấp đất xây dựng của Ủy ban Quy hoạch và Phát triển Bắc Kinh năm 2026, diện tích đất nhà ở thương mại dự kiến là 200-240 ha, giảm so với mức 240-300 ha của năm 2025, liên tục giảm trong bốn năm liên tiếp.

“Xu hướng phân hóa thị trường ngày càng rõ nét, thể hiện rõ qua sự cạnh tranh gay gắt ở các khu đất trung tâm, trong khi các khu ngoại ô xa trung tâm thì giảm giá đất và hệ số sử dụng đất để tập trung vào ‘giá ổn định’ và ‘đảm bảo tiêu thụ’,” ông Trương Khải nhận định.