Nhìn xuyên suốt báo cáo thường niên | Hiệu suất Merchants Snake Port mất đi tốc độ, lợi nhuận ròng thuộc về mẹ giảm 70%, Chu Văn Khải sẽ đột phá như thế nào?

Ảnh/IC photo

Kể từ tháng 9 năm 2025, khi tiếp quản vị trí Chủ tịch HĐQT của招商蛇口,朱文凯 đã nhận được bản báo cáo tài chính đầu tiên sau khi nhậm chức, và báo cáo này không mấy khả quan, khiến ban lãnh đạo mới phải đối mặt với một bài kiểm tra lớn.

Năm 2025, doanh thu của招商蛇口 giảm 13,53% so với cùng kỳ, còn 1547,28 tỷ nhân dân tệ, lợi nhuận ròng thuộc về cổ đông công ty mẹ và lợi nhuận ròng trừ các khoản ngoại lệ giảm lần lượt 74,65% và 93,10%.

Kinh doanh phát triển thu hẹp, tỷ suất lợi nhuận gộp bị áp lực, và các khoản giảm giá tài sản “nuốt lợi nhuận”, tân chủ tịch朱文凯 sẽ dẫn dắt招商蛇口, với tổng tài sản 8300 tỷ, thoát khỏi màn sương mù như thế nào?

Lợi nhuận ròng thuộc về cổ đông công ty mẹ “giảm mạnh”, trích lập dự phòng giảm giá tài sản tiêu hao lợi nhuận

Theo báo cáo thường niên năm 2025 của招商蛇口, công ty đạt doanh thu hoạt động khoảng 1547,28 tỷ nhân dân tệ trong năm, giảm 13,53% so với cùng kỳ, điều khiến thị trường chú ý là lợi nhuận ròng thuộc về cổ đông công ty mẹ chỉ khoảng 10,24 tỷ nhân dân tệ, giảm 74,65% so với cùng kỳ; lợi nhuận ròng sau khi trừ các khoản thu nhập và chi phí không thường xuyên chỉ còn 1,69 tỷ nhân dân tệ, giảm tới 93,10%.

Các số liệu tài chính chính và chỉ số tài chính. Ảnh/ảnh chụp thông báo của招商蛇口

Hiệu suất này chắc chắn thấp hơn kỳ vọng của thị trường trước đó. Trong giai đoạn điều chỉnh sâu rộng của ngành, việc lợi nhuận giảm mạnh thường phản ánh khả năng sinh lời, chất lượng tài sản và quản lý vận hành của doanh nghiệp đang đối mặt với nhiều thách thức. Lợi nhuận ròng thuộc về cổ đông công ty mẹ của招商蛇口 giảm hơn 70%, đằng sau cú “giảm mạnh” này là sự kết hợp của nhiều yếu tố.

Về việc lợi nhuận giảm so với cùng kỳ,招商蛇口 đã giải thích trong các dự báo trước đó rằng: quy mô bàn giao các dự án phát triển bất động sản tập trung giảm, doanh thu hoạt động giảm so với cùng kỳ; lợi nhuận từ đầu tư vào các liên doanh liên kết và doanh thu từ bán cổ phần cũng giảm so với cùng kỳ; một số dự án phát triển bất động sản có dấu hiệu giảm giá trị, công ty dựa trên tình hình thị trường và nguyên tắc thận trọng đã trích lập dự phòng giảm giá phù hợp.

Là lĩnh vực cốt lõi của招商蛇口, hoạt động phát triển dự án đạt doanh thu 1308,29 tỷ nhân dân tệ năm 2025, giảm 16,33% so với cùng kỳ, mức giảm lớn hơn so với tổng doanh thu, trở thành yếu tố chính kéo giảm kết quả kinh doanh. Sự thu hẹp của hoạt động phát triển trực tiếp bắt nguồn từ sự yếu kém của thị trường bán hàng. Năm 2025, diện tích bán hàng ký hợp đồng đạt 716,12 triệu mét vuông, giảm 23,48% so với cùng kỳ.

Trong bối cảnh doanh thu giảm, tỷ suất lợi nhuận gộp duy trì ở mức thấp, càng làm giảm khả năng sinh lợi. Năm 2025, tỷ suất lợi nhuận gộp của招商蛇口 là 13,76%, trong đó tỷ suất lợi nhuận gộp của hoạt động phát triển là 15,33%.

Tuy nhiên, khoản trích lập dự phòng giảm giá tài sản lớn nhất chính là do trích lập dự phòng giảm giá hàng tồn kho. Theo thông báo của招商蛇口, năm 2025, tổng số dự phòng giảm giá tài sản đã trích lập là khoảng 4,27 tỷ nhân dân tệ, trực tiếp làm giảm lợi nhuận ròng thuộc về cổ đông công ty mẹ là 2,918 tỷ nhân dân tệ.

Xét về thành phần cụ thể, dự phòng giảm giá hàng tồn kho chiếm tỷ lệ lớn nhất, khoảng 3,269 tỷ nhân dân tệ, chiếm hơn 70% tổng số dự phòng; ngoài ra còn có dự phòng mất vốn tín dụng khoảng 755 triệu nhân dân tệ, dự phòng giảm giá thương hiệu khoảng 222 triệu nhân dân tệ, v.v. Việc trích lập dự phòng giảm giá hàng tồn kho quy mô lớn này chủ yếu nhằm vào các dự án đất đắt giá mà công ty đã mua trong quá khứ, cũng hé lộ những rủi ro còn tiềm ẩn từ các khoản đầu tư tích cực trong giai đoạn tăng trưởng của ngành.

Tình hình trích lập dự phòng giảm giá tài sản năm 2025 (đơn vị: triệu nhân dân tệ). Ảnh/ảnh chụp thông báo của招商蛇口

Hơn 90 tỷ giảm giá hàng tồn kho trong 3 năm, đất đắt ngày xưa trở thành gánh nặng cho kết quả kinh doanh

Thực tế, trong giai đoạn tăng trưởng của ngành, các dự án “địa ốc vua” được mua với giá cao đã trở thành gánh nặng của nhiều doanh nghiệp hiện nay. Từ góc độ dự án, việc giảm giá trị dự phòng của招商蛇口 phản ánh rủi ro còn tồn đọng từ việc mua đất giá cao.

Một ví dụ điển hình là dự án招商渝天府 tại Trùng Khánh, năm 2025, trích lập dự phòng giảm giá hàng tồn kho mới lên tới 879 triệu nhân dân tệ. Dự án này được招商蛇口 đấu giá vào tháng 4 năm 2021 với giá 3,25 tỷ nhân dân tệ, mức giá vượt trội gần 130%, giá sàn giao dịch khoảng 10,5 nghìn nhân dân tệ/m2. Thời điểm đó, đây là “địa ốc hot”, nhưng trong chu kỳ thị trường đi xuống, công ty buộc phải giảm giá để bán.

Một ví dụ khác là dự án招商湾区1872 tại Quảng Châu. Đây là dự án đầu tiên của招商蛇口 tại quận Nam Sa của Quảng Châu, sau 110 vòng đấu giá quyết liệt, công ty đã trúng thầu với giá 4,131 tỷ nhân dân tệ vào năm 2021, mức giá vượt trội gần 36%. Dự án này đã trích lập dự phòng giảm giá hàng tồn kho 76,64 triệu nhân dân tệ.

Ngoài ra, dự án湾湖臻境 tại Xiamen cũng đã trích lập dự phòng giảm giá 433 triệu nhân dân tệ trong năm 2025. Dự án này được招商蛇口 đấu giá thành công vào tháng 5 năm 2023 trong đợt đấu giá đất đầu tiên tại Xiamen với tổng giá trị 6,37 tỷ nhân dân tệ, giá sàn hơn 50 nghìn nhân dân tệ/m2, mức vượt giá khoảng 12,15%.

Tất cả đều là các dự án trọng điểm mà招商蛇口 từng triển khai. Nhìn dài hạn, từ năm 2023 đến 2025, số dự phòng giảm giá hàng tồn kho của招商蛇口 lần lượt là 2,276 tỷ, 3,575 tỷ và 3,269 tỷ nhân dân tệ, tổng cộng hơn 9 tỷ nhân dân tệ trong 3 năm. Điều này có nghĩa là, trong suốt 3 năm qua, tập đoàn nhà nước này đã liên tục “trả giá” cho các khoản giảm giá hàng tồn kho, gánh nặng lịch sử vẫn tiếp tục kéo dài và ảnh hưởng tiêu cực đến kết quả kinh doanh.

Đáng chú ý, vào tháng 9 năm 2025,招商蛇口 đã hoàn tất thay đổi ban lãnh đạo,朱文凯 từ Tổng giám đốc lên làm Chủ tịch, còn聂黎明 được bổ nhiệm làm Tổng giám đốc.

Về tác động của việc trích lập dự phòng này,聂黎明 tại hội nghị công bố kết quả kinh doanh năm 2025 đã phát biểu rằng, các xử lý kế toán này trong ngắn hạn sẽ ảnh hưởng đến lợi nhuận báo cáo của công ty, nhưng về dài hạn, đó là bước chuẩn bị để củng cố chất lượng tài sản của công ty, tạo nền tảng vững chắc cho tương lai.

Giảm giá tài sản và mở rộng đầu tư đất đai, quá trình chuyển đổi vẫn còn nhiều thử thách

Tuy nhiên, song song với việc trích lập dự phòng giảm giá,招商蛇口 năm 2025 vẫn duy trì tốc độ mua đất, trong đó không ít là đất giá cao. Báo cáo thường niên cho thấy, trong năm 2025, công ty đã mua tổng cộng 43 lô đất, với tổng giá trị 938 tỷ nhân dân tệ, gấp gần đôi so với 486 tỷ của năm 2024.

Trong đó, tháng 3 năm 2025,招商蛇口 đã trúng thầu một lô đất tại Khu công nghệ cao Thành Đô với giá khoảng 2,7 tỷ nhân dân tệ, vượt hơn 70% so với giá trị định giá, giá sàn đạt 3,17 triệu nhân dân tệ/m2, lập kỷ lục giá sàn tại Thành Đô; tháng 7 cùng năm, tại Thâm Quyến,招商蛇口 đã trúng thầu một lô đất tại Quận Qianhai với giá 2,155 tỷ nhân dân tệ, vượt hơn 86% so với giá trị định giá, giá sàn khoảng 8,42 triệu nhân dân tệ/m2, lập kỷ lục giá sàn tại Thâm Quyến.

Tại hội nghị công bố kết quả,聂黎明 nhấn mạnh rằng, các dự án tốt đầu tư trong hai đến ba năm gần đây sẽ lần lượt chuyển thành lợi nhuận, giúp giảm bớt áp lực kết quả kinh doanh của công ty.

Trong bối cảnh toàn ngành đầu tư co lại, nhiều doanh nghiệp bất động sản thận trọng trong việc mua đất,招商蛇口 lại tăng cường đầu tư ngược dòng, cố gắng tối ưu hóa cấu trúc quỹ đất để dự trữ các dự án chất lượng cho phát triển sau này. Nhìn vào chiến lược đầu tư, trong số các lô đất mới của招商蛇口 năm 2025, gần 90% nằm tại 10 thành phố trọng điểm, trong đó các thành phố cấp 1 chiếm 63%. Tuy nhiên, việc mua đất giá cao, lập kỷ lục giá đất khu vực của một số lô đất khiến thị trường lo ngại về triển vọng lợi nhuận tương lai của công ty. Liệu các đất giá cao mới này có lặp lại rủi ro giảm giá, trở thành mối đe dọa tiềm tàng đối với kết quả kinh doanh?

Về kế hoạch bán hàng năm 2026, ban lãnh đạo cho biết, dựa trên tình hình đầu tư hiện tại và dự kiến trong năm, doanh số bán hàng toàn diện gần như giữ nguyên so với năm ngoái, gần bằng mức của năm trước, nhưng chiến lược bán hàng vẫn kiên trì dựa trên nguyên tắc “bán để xây dựng, bán để đầu tư”, thận trọng, không theo đuổi quy mô một cách mù quáng, mà tập trung vào tăng trưởng bán hàng có chất lượng và có khả năng thu hồi vốn.

朱文凯 cho biết,招商蛇口 sau nhiều năm phát triển đã không còn đơn thuần là một nhà phát triển bất động sản, mà còn sở hữu khả năng phát triển, vận hành và dịch vụ toàn diện trong ngành, xây dựng mô hình phát triển toàn vòng đời ngành dựa trên ba lĩnh vực chính: phát triển dự án, vận hành tài sản và dịch vụ quản lý bất động sản. Ba lĩnh vực này không tồn tại độc lập, mà hình thành một vòng khép kín hoàn chỉnh từ việc tạo dựng không gian, vận hành nội dung đến dịch vụ cuộc sống.招商蛇口 có khả năng cung cấp sản phẩm chất lượng cao từ không gian + nội dung + dịch vụ, điều này không phải là điều có thể đạt được trong ngày một ngày hai, cũng không thể sao chép dễ dàng trên các lĩnh vực khác.

Phát biểu này rõ ràng phác thảo hướng chuyển đổi của招商蛇口. Trong bối cảnh ngành bất động sản từ bỏ tăng trưởng cao, phát triển vượt đỉnh, việc chuyển đổi thành nhà vận hành dịch vụ tổng thể gần như là lựa chọn chung của tất cả các doanh nghiệp lớn trong ngành. Tuy nhiên, xét về cấu trúc hoạt động hiện tại, quá trình chuyển đổi của招商蛇口 vẫn còn ở giai đoạn sơ khai, các hoạt động vận hành tài sản, dịch vụ quản lý vẫn đang dần đóng góp vào doanh thu, nhưng chưa đủ để bù đắp cho biến động của hoạt động phát triển, chưa thể nâng cao thành tích chung, trong ngắn hạn vẫn còn phụ thuộc nhiều vào hoạt động phát triển.

Hiện tại, đối với朱文凯, người đã nhậm chức hơn nửa năm, việc giữ vững con tàu khổng lồ 8.300 tỷ này và phục hồi lợi nhuận là nhiệm vụ trọng tâm, cũng là thử thách lớn. Việc “giải độc” tài chính tạm thời chỉ mới bắt đầu, làm thế nào để các khoản đầu tư tập trung vào các thành phố trọng điểm thực sự chuyển thành lợi nhuận, và làm thế nào để phát triển một “đường cong thứ hai” đủ sức gánh vác trọng trách ngoài hoạt động phát triển, mới là những vấn đề mà vị tân chủ tịch này cần đối mặt.

Phóng viên của Nghịnh Kinh Báo,袁秀丽

Biên tập viên 杨娟娟

Hiệu đính 吴兴发