Dấu hiệu của "mùa xuân nhỏ" trên thị trường bất động sản? Hai cuộc đấu giá đất tại Bắc Kinh kết thúc, giá nhà phục hồi nhẹ

Thị trường đấu giá đất ở Bắc Kinh đã hoàn thành hai phiên đấu giá gần như không có tranh cãi.

Vào ngày 18 tháng 3, khu đất SY00-3101-0037 tại ga Đông Hà Nội, Shunyi, Bắc Kinh, đã về tay Tổng Công ty Đô thị Bắc Kinh với mức giá khởi điểm 571 triệu nhân dân tệ. Đây là khu đất thứ hai được bán với giá thấp hơn giá khởi điểm sau khu đất khu phố số 5 tại Khu đô thị mới Shunyi ngày 17 tháng 3, với giá khởi điểm 348 triệu nhân dân tệ.

Về kết quả bình thường của hai khu đất này, ông Zhang Kai, trưởng phòng nghiên cứu thị trường đất đai của Viện Nghiên cứu Trung ương, cho rằng thị trường đấu giá đất Bắc Kinh đã thể hiện đặc điểm chu kỳ “nâng cao chất lượng, giảm quy mô, độ xác định cao”.

So sánh hai khu đất này, có thể nhận thấy dấu vết của quản lý chi tiết trong cung cấp đất đai. Khu đất Hòa Nhân được giao dịch ngày 17 tháng 3 có hệ số sử dụng đất 1.44, giá sàn khoảng 15.4 nghìn nhân dân tệ/m2; còn khu đất tại ga Đông Hà Nội ngày 18 tháng 3 có hệ số sử dụng đất thấp hơn, chỉ 1.3, với giá sàn chỉ 14 nghìn nhân dân tệ/m2, mang lại biên an toàn chi phí rõ rệt.

Ông Zhang Kai chỉ ra rằng, hiện nay, thị trường đang thể hiện rõ xu hướng “H hình” – các khu trung tâm cạnh tranh vẫn gay gắt, trong khi các khu ngoại ô xa trung tâm thì thông qua giảm giá đất và hệ số sử dụng đất, tập trung trở lại vào “ổn định giá” và “đảm bảo tiêu thụ”.

Các nhà phân tích cho rằng, hai phiên đấu giá đất này thực chất là hình ảnh thu nhỏ của một điều chỉnh chu kỳ lớn.

Trước đó, Ủy ban Quy hoạch và Tự chủ của Bắc Kinh đã công bố kế hoạch cung cấp đất xây dựng cho năm 2026. Trong đó, đất dành cho nhà ở thương mại được bố trí theo chỉ tiêu linh hoạt từ 200 đến 240 hecta, không chỉ tiếp tục giảm so với 240-300 hecta của năm 2025 mà còn là năm thứ tư liên tiếp Bắc Kinh giảm cung cấp đất cho nhà ở thương mại.

Theo thống kê của Criterium, dựa trên diện tích bán hàng nhà ở thương mại 7,24 triệu m2 của Bắc Kinh năm 2025, quy mô cung cấp đất mới cho nhà ở thương mại hiện tại đã thấp rõ rệt so với nhu cầu thực tế của thị trường, sẽ tiếp tục thúc đẩy sự cân bằng cung cầu của thị trường nhà mới Bắc Kinh.

“Mức giảm liên tục trong cung đất của Bắc Kinh gửi đi tín hiệu rõ ràng từ phía quản lý rằng họ đang thúc đẩy thị trường chuyển từ mở rộng quy mô sang phát triển nội hàm.” Một nhà phân tích ngành bất động sản cho biết.

Phần giảm của đất đai có thể mang lại “phần thưởng” cho giá nhà.

Vào ngày 16 tháng 3, Cục Thống kê Quốc gia công bố chỉ số giá nhà tháng 2 của 70 thành phố, cho thấy các thành phố cấp một đã dẫn đầu trong việc chấm dứt giảm giá và bắt đầu tăng nhẹ. Trong đó, chỉ số giá nhà mới tại Bắc Kinh tháng 2 tăng 0.2% so với tháng trước, chỉ số giá nhà thứ cấp tăng 0.3%.

“Dữ liệu giá nhà tháng 2 đã truyền tải tín hiệu tích cực rõ ràng, thị trường có dấu hiệu phục hồi cấu trúc, trong đó các sản phẩm cải thiện tại các thành phố trung tâm cấp một và cấp hai trở thành trục chính của sự phục hồi.” Ông Zhang Bo, trưởng Viện Nghiên cứu Anjuke, cho biết, giá nhà tại các thành phố cấp một từ tháng 1 giảm 0.3% so với tháng trước, đã chuyển sang giữ nguyên trong tháng 2, phá vỡ xu hướng giảm đơn phương kéo dài nhiều tháng trước đó.

Đặc biệt, chính sách nới lỏng chính xác tại Bắc Kinh và Thượng Hải đã tạo thành lực đỡ, hiệu quả kích hoạt nhu cầu cứng và nhu cầu cải thiện, giá nhà mới các căn hộ lớn hơn 144 m2 tại hai thành phố này thể hiện rõ nét, càng khẳng định vai trò hỗ trợ của nhu cầu cải thiện đối với giá cả.

Một số nhà phát triển cũng đưa ra dự đoán phù hợp với kỳ vọng của thị trường. Trong cuộc họp báo về kết quả kinh doanh năm 2025, ban lãnh đạo China Merchants Shekou cho biết, dựa trên hiệu suất năm ngoái, Bắc Kinh là thành phố cấp một có mức giảm giá nhà thấp nhất trong bốn thành phố cấp một, nguyên nhân chính là do sự gia tăng cung cấp đã thúc đẩy giao dịch, đặc biệt là nguồn cung “nhà tốt” và các khu vực trung tâm đã trực tiếp đẩy giá lên.

Dựa trên đó, ban lãnh đạo China Merchants Shekou dự đoán, năm 2026, thị trường Bắc Kinh sẽ tiếp tục phân hóa và phục hồi, khi nguồn cung dần tập trung vào các khu trung tâm trong và ngoài vòng đai thứ tư, các dự án chất lượng cao sẽ tiếp tục tăng, tỷ lệ thị trường cải thiện cao cấp sẽ còn tăng nữa.