Chủ tịch Beike Peng Yongdong: Sự dẫn đầu thực sự không đến từ quy mô

Vào ngày 16 tháng 3, tại cuộc họp điện thoại về kết quả kinh doanh năm 2025 của Beike, đồng sáng lập, Chủ tịch kiêm Giám đốc điều hành Peng Yongdong đã trình bày một cách hệ thống những suy nghĩ chiến lược mới nhất về sự phát triển tương lai của Beike. Kết hợp với các tín hiệu được phát đi trong thư nội bộ đầu năm của Peng Yongdong, có thể dự đoán rằng, vào năm 2026, Beike sẽ lần lượt ra mắt nhiều biện pháp đổi mới hơn nữa.

Peng Yongdong cho biết, thị trường nhà ở Trung Quốc vẫn là một trong những thị trường lớn nhất và có giá trị nhất toàn cầu, nhưng logic nền tảng của sự phát triển ngành đã thay đổi. Thời kỳ dựa vào mở rộng quy mô nguồn lực như “con người, cửa hàng” để thúc đẩy tăng trưởng đang kết thúc, ngành đang bước vào giai đoạn mới lấy hiệu quả, năng lực chuyên môn và giá trị khách hàng làm trung tâm. Và Beike cũng sẽ liên tục nâng cấp chính mình xung quanh nhu cầu nâng cao chất lượng của người tiêu dùng.

Năm 2025, do ảnh hưởng của môi trường toàn ngành, hoạt động của Beike gặp phải một số thách thức, nhưng nhờ dự đoán chiến lược chính xác và duy trì các hoạt động tích cực liên tục, nền tảng vẫn giữ được sự ổn định trong tăng trưởng. Báo cáo tài chính cho thấy, tổng doanh thu ròng của Beike trong năm tăng 1% lên 946 tỷ nhân dân tệ, lợi nhuận ròng đạt 2,99 tỷ nhân dân tệ. Trong bối cảnh ngành chịu áp lực, thành tích này phản ánh cấu trúc kinh doanh của Beike đang chuyển đổi theo hướng đa dạng hơn, có tính bền vững và chất lượng cao hơn. Trong hoạt động giao dịch bất động sản của Beike, số lượng giao dịch thứ cấp đã tăng 11%, đạt mức cao kỷ lục. “Hoạt động không liên quan đến bất động sản” cũng đạt mức cao nhất lịch sử với tỷ lệ 41%, doanh thu từ dịch vụ trang trí nhà vượt 154 tỷ nhân dân tệ, và lần đầu tiên trong năm, hoạt động cho thuê đã đạt lợi nhuận toàn diện.

Tái cấu trúc sản phẩm, nâng cấp mô hình dịch vụ giao dịch bất động sản

Việc nâng cấp chiến lược lần này của Beike là kết quả tự nhiên của sự thay đổi môi trường thị trường, sự dịch chuyển cấu trúc nhu cầu người dùng và giai đoạn phát triển của nền tảng.

Trọng tâm của nâng cấp là dựa trên dữ liệu và AI, Beike sẽ đổi mới logic dịch vụ dựa trên giá trị khách hàng, tạo ra nhiều giá trị hơn, nâng cao hiệu quả chuyển đổi tài nguyên toàn nền tảng và năng suất đơn vị. Từ mô hình dựa vào quy mô con người và cửa hàng để thúc đẩy tăng trưởng, chuyển sang mô hình tăng trưởng liên tục dựa trên hiệu quả và tạo giá trị.

Trong hoạt động giao dịch bất động sản, mục tiêu của Beike là nâng cấp dịch vụ giao dịch thành dịch vụ “quyết định” toàn bộ quy trình, đóng gói các giao dịch phức tạp thành “sản phẩm dịch vụ an cư” để nâng cao tính chuyên nghiệp và độ chính xác của dịch vụ.

Cụ thể, đối với hoạt động bán nhà tồn kho, năm ngoái Beike đã cập nhật cơ chế phân phối cơ hội kinh doanh, tối ưu hóa phân tầng dịch vụ, giúp khách hàng chất lượng cao nhận được dịch vụ phù hợp hơn. Năm 2025, nền tảng đã hoàn thành giao dịch tồn kho trị giá 2,15 triệu tỷ nhân dân tệ. Số lượng giao dịch thứ cấp tăng hơn 11% so với cùng kỳ, đạt mức cao kỷ lục, trong đó số lượng giao dịch không liên quan đến Lianjia tăng 15%. Hai con số này phản ánh khả năng chống chịu của nhu cầu thị trường tồn kho và mô hình nền tảng cộng hưởng.

Về hiệu quả nhân lực, trung bình mỗi nhân viên môi giới không liên quan đến Lianjia đã tăng 6% số đơn thứ cấp so với cùng kỳ, từ dưới 2 đơn năm 2022 lên trên 3 đơn. Đối với hoạt động của Lianjia trực tiếp, năm 2025, Beike đã chủ động tối ưu hóa mạng lưới cửa hàng và cấu trúc nhân viên môi giới của Lianjia, tập trung vào năng suất cao và vận hành tại các khu vực trung tâm thành phố. Beike đang hình thành một cấu trúc cân đối và lành mạnh hơn giữa kiểm soát quy mô và nâng cao hiệu quả.

Trong lĩnh vực nhà mới, Beike bắt đầu chuyển đổi từ “lợi thế kênh” sang “hiệu quả cấu trúc”. Trên nền tảng mở rộng liên tục về nguồn cung và quy mô bán hàng qua kênh, Beike đang thúc đẩy tăng trưởng liên tục thông qua nâng cao hiệu quả cấu trúc. Điều này bao gồm tối ưu hóa cấu trúc khách hàng, cấu trúc dự án, cấu trúc dịch vụ và khả năng chính xác trong phù hợp khách hàng. Năm 2025, nền tảng Beike đã hoàn thành GTV giao dịch nhà mới trị giá 890,9 tỷ nhân dân tệ, vượt qua thị trường trong bối cảnh biến động.

Ngoài dịch vụ môi giới bất động sản, các hoạt động trang trí nhà và cho thuê của Beike đều chú trọng đến chất lượng lợi nhuận và xây dựng mô hình vận hành bền vững, có thể nhân rộng. Peng Yongdong cho rằng, đây là điều kiện tiên quyết để các hoạt động mới của Beike thực sự bước vào quy mô lớn.

Trong lĩnh vực trang trí nhà, trong năm qua, Beike đã tập trung thúc đẩy hệ thống sản phẩm module hóa và số hóa thiết kế, dần dần tích lũy năng lực thiết kế thành năng lực hệ thống, giảm thiểu sai lệch dịch vụ và nâng cao hiệu quả thiết kế. Đồng thời, thúc đẩy tích hợp chuỗi cung ứng và tiêu chuẩn hóa giao hàng, cải thiện trải nghiệm khách hàng đồng thời nâng cao khả năng sinh lợi. Nhờ đó, doanh thu tăng trưởng ổn định 4,4% so với cùng kỳ, đạt 15,4 tỷ nhân dân tệ, đồng thời lợi nhuận thực chất được cải thiện. Tỷ lệ lợi nhuận gộp tăng lên 31,4%, so với cùng kỳ tăng 0,7 điểm phần trăm, và khoản lỗ hoạt động đã giảm đáng kể.

Về hoạt động cho thuê, dựa trên nền tảng đổi mới mô hình sản phẩm nhẹ nhàng hơn, qua vận hành tinh tế, hiệu quả của các dịch vụ trung tâm đã được nâng cao rõ rệt, mô hình lợi nhuận trên mỗi căn phòng đã được cải thiện. Đồng thời, khả năng AI dần được tích hợp vào các quyết định thu phòng, hỗ trợ định giá, quản lý cho thuê và chiến lược vận hành, giảm thiểu rủi ro kinh doanh, nâng cao hiệu quả tiêu thụ và tối ưu hóa cấu trúc chi phí.

Dưới nỗ lực không ngừng của nền tảng, hoạt động cho thuê đang dần hình thành khả năng sinh lợi và dòng tiền ổn định hơn. Đến cuối năm, quy mô nguồn cung quản lý đã vượt 700.000 căn, tăng 62% so với cùng kỳ. Trong năm, hoạt động này đã có lãi, tỷ lệ lợi nhuận đóng góp tăng lên 8,6%, so với cùng kỳ tăng 3,6 điểm phần trăm, khả năng sinh lợi rõ rệt hơn.

Chiến lược AI “Hợp tác người-máy”

Peng Yongdong cho rằng, sự trỗi dậy của AI đang trở thành yếu tố sản xuất mới trong quá trình nâng cấp ngành dịch vụ cư trú. Ông đề xuất: “AI không thể bỏ qua, con người không thể bị thay thế.”

Giao dịch bất động sản không phải là giao dịch hàng hóa tiêu chuẩn hóa, mà là một quá trình quyết định phức tạp, nơi cao độ của lý trí và cảm xúc đan xen. Theo ông, AI sẽ không thay thế các dịch vụ giá trị cao, ngược lại, còn có thể làm tăng giá trị của những người có khả năng đánh giá cao, có chuyên môn cao và được tin cậy cao.

Chính vì vậy, Beike chọn con đường chiến lược “hợp tác người-máy” — để AI đảm nhận tối đa phần lý trí, còn con người tập trung vào giao tiếp cảm xúc và đánh giá chiến lược.

Hiện tại, AI đã được tích hợp vào các tình huống công việc cốt lõi của Beike, ví dụ như trong hoạt động giao dịch bất động sản, trợ lý marketing AI giúp các môi giới tự động tạo nội dung marketing, mô phỏng các tình huống tương tác khách hàng thực để nâng cao năng lực chuyên môn của dịch vụ.

Trong tương lai, AI sẽ trở thành “phụ lái” của người dịch vụ trong vòng đời khách hàng, từ nhận diện nhu cầu, phù hợp chính xác giữa người và nhà, hỗ trợ định giá, tự động hóa quy trình, giảm thiểu rủi ro vận hành và nâng cao hiệu quả tiêu thụ.

AI sẽ giúp các dịch vụ viên đóng gói các năng lực chuyên môn, để những năng lực này có thể được phổ biến và tái sử dụng tốt hơn.

Peng Yongdong cũng tiết lộ trong thư nội bộ đầu năm rằng, Beike sẽ cải cách cơ chế đào tạo và các kỳ thi lớn, xây dựng hệ thống năng lực để làm chủ công nghệ mới. Công ty sẽ đầu tư nhiều hơn nữa nguồn lực để đồng hành cùng các dịch vụ viên sẵn sàng tiến hóa và phát triển năng lực mới.

Cấu trúc tổ chức: Gần gũi khách hàng hơn với nhà quản lý

Liên quan đến quá trình biến đổi chiến lược, Beike đang đồng thời thúc đẩy tối ưu hóa cấu trúc tổ chức và nâng cao năng lực. Peng Yongdong tại cuộc họp báo cáo kết quả cho biết, năm 2026 sẽ là năm Beike hoàn thiện và mài giũa dịch vụ cùng năng lực tổ chức.

Ông cho rằng, mục đích tồn tại của tổ chức không phải để quản lý các chỉ tiêu, mà để nâng cao trải nghiệm khách hàng. Vì vậy, Beike sẽ tinh giản tổ chức, đơn giản hóa các bước quản lý không tạo ra giá trị, và thúc đẩy các nhà quản lý xuống cấp, cảm nhận và tạo ra giá trị cho khách hàng.

Trong thư đầu năm, Peng Yongdong từng tiết lộ rằng, mỗi năm Beike duy trì tỷ lệ loại bỏ cán bộ không dưới 5%. Điều này không chỉ nhằm giữ cho tổ chức nhẹ nhàng hơn, mà còn để đảm bảo nguồn lực luôn nằm trong tay những người thực sự có thể tạo ra giá trị cho khách hàng.

Ngoài ra, Peng Yongdong còn nhấn mạnh rằng, cần quyết liệt loại bỏ các thủ tục rườm rà cản trở tuyến đầu, thực sự giao nguồn lực và “vũ khí” cho các đối tác tuyến đầu. Tổ chức trong tương lai phải là tổ chức hướng tới khách hàng, linh hoạt và phẳng hơn. Cấu trúc tổ chức, hệ thống đánh giá, động lực và dòng chảy nguồn lực của Beike đều phải được viết lại xung quanh khách hàng.

Tất cả những điều này nhằm nâng cao hiệu quả tổ chức, thúc đẩy tổ chức gần gũi hơn với khách hàng, phản ứng nhanh hơn với sự thay đổi của nhu cầu.

Mặt khác, với vai trò là người sáng tạo hệ sinh thái hợp tác môi giới, từ đầu năm nay, Beike đã bắt đầu nâng cấp cơ chế hợp tác ACN của nền tảng, đồng thời loại bỏ “giới hạn chuyển nhượng” để các môi giới có thể phát triển tốt hơn. Theo Peng Yongdong, mô hình quản lý truyền thống theo chiều dọc của ACN đã gây ra hiệu ứng “giam cầm” con người, do đó, ACN cần phải nâng cấp và đổi mới, để thúc đẩy ngành hướng tới một hệ sinh thái kinh doanh hiện đại, mở và hài hòa hơn.

Ông khẳng định chắc chắn rằng, con đường này sẽ chạm đến nhiều lợi ích cốt lõi đã ăn sâu, rất khó khăn, nhưng không thể ngăn cản. Chỉ khi xây dựng được một hệ thống hài hòa, mở và sinh thái hữu cơ, ngành mới có thể phát triển bền vững.

Trong phần cuối của phát biểu tại cuộc họp báo cáo kết quả, Peng Yongdong một lần nữa nhấn mạnh rằng, vào năm 2026, Beike sẽ tiếp tục duy trì quan điểm trung lập về thị trường: “Đối mặt với quy mô lớn của thị trường bất động sản Trung Quốc và sự phân hóa liên tục của cấu trúc nhu cầu, điều quyết định giá trị dài hạn không còn là đầu tư lưu lượng hay tích trữ nhân lực đơn thuần, mà là độ sâu của việc hiểu rõ nhu cầu khách hàng, cùng khả năng cung cấp dịch vụ hệ thống toàn diện dựa trên vòng đời khách hàng.”

“Trong chu kỳ mới, vị trí dẫn đầu thực sự không đến từ quy mô, mà đến từ năng lực. Và nền tảng của năng lực đó, chúng tôi tin rằng luôn chỉ có một, chính là liên tục tạo ra giá trị thực, có thể xác minh được cho khách hàng,” Peng Yongdong kết luận.