Nhìn theo xu hướng bất động sản丨"Công ty một người" định hình lại hệ sinh thái thị trường tòa nhà văn phòng

Hiện nay, “công ty một người” (OPC) đang âm thầm nổi lên, trở thành điểm nhấn mới thúc đẩy đổi mới sáng tạo và khởi nghiệp trong thời đại trí tuệ nhân tạo (AI). Đối với thị trường văn phòng, sự trỗi dậy của cộng đồng OPC cũng đang tái cấu trúc hệ sinh thái thị trường văn phòng.

Cộng đồng OPC và văn phòng chia sẻ

Hiện tại, nhiều địa phương đang thúc đẩy xây dựng cộng đồng OPC. Trước đó, “Kế hoạch hành động xây dựng địa bàn dẫn đầu hệ sinh thái khởi nghiệp AI OPC (2026—2027)” của thành phố Shenzhen đã chính thức ban hành, đề ra mục tiêu đến cuối năm 2027, xây dựng hơn 10 cộng đồng OPC diện tích không nhỏ hơn 10.000 mét vuông, tập hợp hơn 10.000 nhân tài sáng tạo và khởi nghiệp AI, biến Shenzhen thành địa phương hàng đầu cả nước về đổi mới sáng tạo và khởi nghiệp AI.

Vậy cộng đồng OPC trông như thế nào? Phóng viên thực địa nhận thấy, cộng đồng OPC khác hoàn toàn với các văn phòng truyền thống và “bận rộn”.

Tại không gian sáng tạo π ở Yuehai City, Luohu, Shenzhen, một bàn làm việc có thể là một công ty nhỏ, các nhà sáng lập trao đổi lẫn nhau, không khí thoải mái khác hẳn khu văn phòng truyền thống. Theo thông tin, trong đợt đầu, đã có 8 doanh nghiệp vào thuê, hơn 10 doanh nghiệp có ý định gia nhập, tập trung vào các lĩnh vực marketing AI, robot thân thể. Người phụ trách π, Liu Wenhui, cho biết hiện các doanh nghiệp đủ điều kiện có thể vào thuê miễn phí.

Tại các cộng đồng OPC ở Futian và Nanshan, Shenzhen, một số cộng đồng đang cho các nhà sáng lập thuê, phần lớn giá thuê bàn tháng dao động từ 600 đến 1000 nhân dân tệ. Một số cộng đồng OPC này được cải tạo từ các khu công nghiệp cũ, một số nằm trong các tòa nhà văn phòng thương mại truyền thống. Tuy nhiên, khác với thuê văn phòng truyền thống, các nhà vận hành cộng đồng còn tổ chức các hoạt động như kết nối ngành nghề, trao đổi công nghệ, chứ không chỉ cung cấp không gian làm việc vật lý.

Sự trỗi dậy của cộng đồng OPC không khỏi khiến người ta liên tưởng đến văn phòng chia sẻ. Theo ông Zhang Xiaoduan, Phó viện trưởng Viện nghiên cứu của Colliers, văn phòng chia sẻ tập trung nhiều hơn vào nhu cầu linh hoạt của các doanh nghiệp nhỏ, vừa hoặc các doanh nghiệp hoạt động liên vùng, chú trọng đến tính linh hoạt trong sử dụng không gian và dịch vụ cộng đồng, cung cấp các giải pháp linh hoạt và dịch vụ gia tăng giá trị cho doanh nghiệp. Các doanh nghiệp trong cộng đồng OPC chủ yếu là các doanh nghiệp khởi nghiệp nhỏ, có yêu cầu về tính linh hoạt của không gian và hợp đồng thuê, đồng thời, các cộng đồng OPC dựa trên công nghệ cứng và AI còn nhấn mạnh vào tích hợp nguồn lực và hợp tác hệ sinh thái, để cá nhân hoặc nhà sáng lập chính có thể nhanh chóng tiếp cận chuỗi cung ứng và các dịch vụ liên quan. Do đó, chi phí cực thấp, cụm ngành, hỗ trợ tính toán, chính sách hỗ trợ là những yếu tố khác biệt chính của cộng đồng OPC so với văn phòng chia sẻ.

Nuôi dưỡng nhu cầu gia tăng

Hiện nay, nhiều thành phố trọng điểm như Shenzhen vẫn đối mặt với lượng cung lớn và tỷ lệ trống cao của thị trường văn phòng. Sự trỗi dậy của cộng đồng OPC dường như trở thành một trong những “phương pháp tốt” để giải quyết vấn đề này. Tuy nhiên, không thể bỏ qua câu hỏi liệu cộng đồng OPC có cạnh tranh với các nhà vận hành văn phòng truyền thống để “chiếm khách hàng” hay không?

“Hiện tại, cộng đồng OPC chưa thể trở thành xu hướng chính của thị trường văn phòng.” Ông Chang, quản lý trung tâm môi giới mặt bằng văn phòng tại Khu công nghệ Nanshan, Shenzhen, cho biết, trong một đến hai năm gần đây, nhu cầu về các bàn nhỏ, văn phòng mini thực sự tăng lên. Một số tòa nhà văn phòng chỉ cho thuê toàn bộ đã bắt đầu chia nhỏ cho thuê, nhưng nhu cầu vẫn phân tán. Tuy nhiên, ông cũng nhấn mạnh, cộng đồng OPC và các nhà vận hành văn phòng truyền thống phục vụ các nhóm khách hàng khác nhau, nhưng nhiều doanh nghiệp công nghệ nhỏ vẫn chọn thuê các tòa nhà hạng A trong thời điểm giá thuê còn thấp. Các nhà vận hành văn phòng truyền thống cần điều chỉnh chiến lược vận hành kịp thời, cung cấp nhiều dịch vụ hơn cho các công ty khởi nghiệp này.

Ông Zhang Xiaoduan cho rằng, cộng đồng OPC cung cấp không gian nhỏ, tinh gọn, linh hoạt, chi phí thấp để hỗ trợ các cá nhân, nhóm khởi nghiệp nhỏ phát triển trong lĩnh vực liên quan, quan trọng hơn là dựa trên cụm ngành, cung cấp các nguồn lực cần thiết để phù hợp với sự phát triển của các nhóm khởi nghiệp mới trong ngành. Các tòa nhà cao cấp truyền thống sẽ tập trung hơn vào các khách hàng doanh nghiệp có quy mô nhất định, khả năng chịu đựng chi phí thuê và hoạt động ổn định. “Tất nhiên, các doanh nghiệp OPC không phải lúc nào cũng là các nhóm nhỏ nhẹ, tôi nghĩ đây là vấn đề của giai đoạn phát triển. Tăng trưởng và tiềm năng của các doanh nghiệp công nghệ khiến chúng ta có lý do để tin rằng, trong không gian này có thể đang ươm mầm các kỳ lân hoặc doanh nghiệp dẫn đầu tương lai. Từ góc độ này, không gian OPC do chính phủ dẫn dắt với chi phí thấp hiện nay ảnh hưởng đến thị trường văn phòng truyền thống ngoài việc phân tán khách hàng còn là việc nuôi dưỡng nhu cầu gia tăng về R&D và thị trường văn phòng.”

Ông Yu Lingqu, Giám đốc Viện Phát triển Tài chính và Nghiên cứu Doanh nghiệp Nhà nước của Viện Phát triển Tổng hợp Trung Quốc (Shenzhen), nhận định rằng, trong bối cảnh AI giảm đáng kể rào cản nghiên cứu và phát triển, các cá nhân khởi nghiệp ngày càng trở thành lực lượng bổ sung quan trọng cho hệ thống đổi mới sáng tạo công nghệ. “Trong tương lai, cấu trúc đổi mới có thể theo mô hình ‘doanh nghiệp lớn + OPC’, các doanh nghiệp lớn cung cấp nền tảng và bối cảnh ứng dụng, còn các nhà sáng lập cá nhân trở thành các điểm sáng mới của đổi mới.”