“Giá nhà Dubai giảm 50%”? Không đúng sự thật! Một số văn phòng gia đình Trung Đông đã nhanh chóng đến Hồng Kông

AI问· Trung Đông vốn đầu tư tại sao chuyển hướng sang Hồng Kông, các yếu tố thúc đẩy là gì?

Gần đây, do xung đột quân sự Trung Đông lan rộng sang Các Tiểu vương quốc Ả Rập Thống Nhất, trung tâm Dubai bị tấn công, hình ảnh “địa điểm tránh bão an toàn của Trung Đông” bị ảnh hưởng. Các mạng xã hội ngay lập tức bàn luận sôi nổi về “điều chỉnh lớn thị trường bất động sản Dubai, Hồng Kông hưởng lợi” và có tin đồn “giá nhà Dubai giảm một nửa”.

Theo dữ liệu Wind, chỉ số bất động sản và xây dựng Dubai (DFMREI) từ cuối tháng 2 đã giảm rõ rệt, trong 20 ngày gần đây giảm hơn 30%.

Trong khi đó, vai trò của Hồng Kông như một nơi trú ẩn vốn toàn cầu càng nổi bật. Ngày 15 tháng 3, Bộ trưởng Tài chính và Ngân khố Hồng Kông Hứa Chính Vũ công khai nhấn mạnh tính ổn định của trung tâm tài chính Hồng Kông, xác nhận đã có một số gia đình văn phòng Trung Đông đến Hồng Kông, nhu cầu phòng tránh rủi ro toàn cầu tăng cao.

Thị trường bất động sản Dubai thực sự ra sao? Vốn có đang chuyển hướng quy mô lớn sang Hồng Kông không? Để làm rõ thực tế, gần đây, phóng viên của “Báo cáo Kinh tế Hàng ngày” đã phỏng vấn nhiều nhà môi giới bất động sản Dubai, cư dân thường trú và chuyên gia trong ngành, nhằm phản ánh chân thực thị trường.

Sau vụ tấn công các công trình biểu tượng của Dubai, tình hình thị trường bất động sản nhận được sự quan tâm rộng rãi

Thông tin đồn đoán “giá nhà Dubai giảm 50%” là không chính xác

Sau khi xung đột bùng phát, các mạng xã hội lan truyền mạnh mẽ các tin đồn như “giá nhà Dubai giảm 50%”, “dự án trung tâm như đảo Cọ, tòa nhà Burj Khalifa bị bán tháo”, “nhà đầu tư Trung Quốc bị mắc kẹt” v.v., một số phương tiện truyền thông tự do còn nói rằng “thị trường bất động sản Dubai trong một đêm trở lại thời trước năm 2020”.

Phóng viên đã xác minh nhiều nguồn cho thấy các tin đồn này đều phóng đại nghiêm trọng, phần lớn các khu vực chính của Dubai không xảy ra giảm giá mạnh, cũng không có trường hợp giao dịch giảm giá đến mức “giảm một nửa”.

Thực tế, vốn Trung Quốc đã trở thành lực lượng quan trọng trong thị trường bất động sản Dubai từ lâu. Trong nhiều năm qua, Dubai như một nơi dừng chân giàu có lộng lẫy, thu hút các tỷ phú toàn cầu đầu tư tài sản.

Theo dữ liệu công khai, hiện tại Dubai có nhiều nhà phát triển có nguồn gốc Hoa như Kim Nguyệt Real Estate, Tomorrow World, cùng các doanh nghiệp Trung Quốc như China State Construction, CITIC tham gia sâu vào xây dựng và phát triển các dự án biểu tượng địa phương.

Theo báo cáo của truyền thông, dựa trên dữ liệu chính thức của Dubai, đến năm 2025, người mua Trung Quốc đã chiếm trong top 3 nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản Dubai, tỷ lệ 14%. Trong một số dự án hot, tỷ lệ người Trung Quốc và Hoa chiếm tới 20-30%.

“Trên mạng nói giá nhà Dubai giảm mạnh, hoàn toàn là phóng đại, hình ảnh đó (ý nói giảm 50%) là giả.” Ông Sun Qiang, người đã gắn bó hơn mười năm với ngành bất động sản Dubai, nói thẳng với phóng viên, hiện tại giá nhà Dubai không có xu hướng giảm rõ rệt, trật tự sinh hoạt, an ninh và cung ứng vật tư vẫn duy trì bình thường, nhưng chiến tranh đã làm gián đoạn kế hoạch đầu tư của một số nhà đầu tư tiềm năng.

Ông nhớ lại, đầu năm nay, thị trường bất động sản Dubai diễn biến tốt, nhưng sau ngày 28 tháng 2, khi chiến sự bùng nổ, đã có ảnh hưởng nhất định.

Người này cho biết, có khách Trung Quốc mới đến Dubai vào ngày 27 tháng 2, sáng ngày 28 đã đặt cọc mua nhà, chiều hôm đó nghe tin chiến tranh, lập tức yêu cầu hoàn tiền, nhiều giao dịch sắp xếp xong đã đổ vỡ.

Theo ông Able, một nhà môi giới bất động sản kỳ cựu tại Dubai, các khu vực cao cấp như Burj Khalifa và đảo Cọ gần như không bị ảnh hưởng bởi xung đột, vẫn giữ vững; còn các khu vực xa trung tâm khoảng 30 phút lái xe thì giảm nhẹ khoảng 5%, nhưng chưa đến mức “giảm một nửa” như đồn đoán.

Dữ liệu giao dịch thị trường còn xác nhận rõ hơn xu hướng này.

Theo Cục Đất đai Dubai (DLD) công bố tháng 2, tổng số giao dịch bất động sản tại Dubai trong tháng 2 năm 2026 là khoảng 16.979 căn, tăng 5,1% so với cùng kỳ; giá trung bình 1740 Dirham/m2 (khoảng 3,95 vạn nhân dân tệ/m2), tăng 12,2% so với cùng kỳ.

Tuy nhiên, theo dữ liệu từ nền tảng thông tin thị trường bất động sản property monitor của UAE, trong vòng một tháng (từ 16/2 đến 17/3), số lượng giao dịch căn hộ là 10.604, giảm 22,67% so với cùng kỳ. Giá trung bình mỗi căn là 2.055.730 AED (khoảng 385,6 vạn nhân dân tệ), giảm 0,88%; giá trung bình mỗi m2 là 1.949 AED (khoảng 3,94 vạn nhân dân tệ), giảm 3,53%.

Dữ liệu giao dịch căn hộ Dubai trong vòng một tháng (ảnh chụp màn hình sau khi dịch) Nguồn: property monitor

Một số căn hộ đang bán (ảnh chụp màn hình sau khi dịch) Nguồn: property monitor

Trong đó, một căn hộ đơn nằm tại Ras Al Khaimah, UAE, diện tích khoảng 558 m2 (khoảng 51,84 m2), giá bán khoảng 1.232.903 AED (khoảng 231,27 vạn nhân dân tệ), tương đương khoảng 4,46 vạn nhân dân tệ/m2 trong nước.

Bà Tang Hui, một nhà môi giới bất động sản 4 sao do Dubai Land Department chứng nhận, cho biết, trong vòng ba tuần kể từ ngày 28 tháng 2, khi xung đột Trung Đông leo thang, dù lượng giao dịch có bị ảnh hưởng, nhưng giá cả không giảm mạnh. Bà cho rằng, tin đồn về “giảm giá 50%” là hoàn toàn sai lệch.

Dù giá không giảm rõ rệt, chiến tranh vẫn ảnh hưởng đến công việc của bà.

“Hiện tại tôi rất thẳng thắn nói với các bạn, chúng tôi gần như thất nghiệp.” Bà Tang chia sẻ, trước đây trung bình mỗi ngày có 5 nhóm khách hỏi mua, mỗi tháng bán được ít nhất 3 căn, cao điểm có thể hơn 10 căn. Nhưng trong ba tuần qua, bà chỉ bán được một căn, “nhiều đồng nghiệp của tôi cũng không có giao dịch nào”.

Bà nhấn mạnh, điều này không có nghĩa là giá nhà giảm “một nửa”. “Tại sao tôi phải bán cắt lỗ vào lúc này? Chiến tranh mới chỉ diễn ra ba tuần, tôi không thể bán lỗ một nửa ngay bây giờ.” Bà nói, các căn đã cho thuê hoàn toàn không bị ảnh hưởng, lợi nhuận cho thuê vẫn ổn định.

Theo quan sát của bà, hiện khoảng 90% các giao dịch bất động sản đang tạm dừng, chủ yếu do người mua thận trọng chờ đợi, nhưng bà cũng nói vẫn có một số nhà đầu tư dài hạn tích cực “săn hàng”, ví dụ tuần trước, một khách hàng cũ đã mua nhà trị giá hàng chục triệu nhân dân tệ lại tìm bà mua thêm một căn nữa.

Chủ đầu tư chuyển từ căn hộ dự án sang căn hộ hoàn thiện

Chị Lily (giấu tên), sống tại Dubai 16 năm, nói rằng hiện giá nhà Dubai vẫn giữ vững, nhưng do chiến tranh, các bên mua bán đều trong trạng thái chờ đợi.

Chị Lu, người đã sống nhiều năm tại Dubai, làm trong ngành tài chính, cho biết từ cuối năm 2025, chị đã bắt đầu khảo sát các khu vực trung tâm như Damac Hills, JLT, khi đó giá còn cao, nhưng do xung đột, chị đã tạm dừng mọi kế hoạch mua bán.

Theo chị, các khu vực như Jebel Ali, sân bay, trung tâm tài chính Dubai (DIFC) có nguy cơ bị tấn công cao hơn, giá trị bất động sản có thể giảm rõ rệt, còn giá có thể đã chạm đáy hay chưa thì còn phụ thuộc vào thời gian kéo dài của xung đột.

Ông Zhou Lin, trưởng bộ phận của Cushman & Wakefield khu vực Trung Quốc, cho biết, xung đột địa chính trị lần này chưa làm lung lay các yếu tố cơ bản của thị trường Dubai. Năm 2025, tổng số giao dịch bất động sản Dubai vượt 270.000 căn, tổng giá trị 9.170 tỷ Dirham, tăng 20% so với cùng kỳ; đầu năm 2026 đã thể hiện rõ triển vọng tích cực.

“Thay đổi của thị trường còn thể hiện ở sở thích đầu tư, trước xung đột, tỷ lệ căn hộ dự án chiếm khoảng 60-70%, sau đó chuyển sang 70-80% căn hộ hoàn thiện, căn hộ hoàn thiện trở thành ưu tiên hàng đầu của nhà đầu tư. Tỷ lệ cho thuê và bán trong các khu trung tâm vẫn ổn định, tỷ lệ cho thuê cao như tại cảng thương mại khoảng 7%, trung tâm Dubai còn đạt 7,2-7,4%. Thị trường chưa xuất hiện hiện tượng bán tháo quy mô lớn, chỉ khoảng 30% nhà đầu tư do lo ngại rủi ro ngắn hạn mới chuyển hướng phân bổ tài sản.” Zhou Lin nói.

Tỷ lệ lợi nhuận đầu tư (tỷ lệ cho thuê/bán) của Dubai qua các năm Nguồn: Cushman & Wakefield

Một số nhà đầu tư thận trọng đang chờ thời cơ, Lily nói: “Cảm nhận rõ lượng giao dịch giảm, nhưng giá nhà không có dấu hiệu giảm, tôi cũng nghĩ nếu giá giảm thì sẽ tranh thủ mua vào, nhưng hiện tại chưa thấy xu hướng giảm giá rõ ràng.”

Bà Tang Hui cho biết, trong vài năm qua, giá trung bình của thị trường Dubai khoảng 4 triệu nhân dân tệ mỗi căn, với mức này có thể mua được căn hộ từ 80 đến 200 m2, ở trung tâm hoặc vùng xa hơn một chút, vì mua nhà trên 4 triệu nhân dân tệ tại Dubai có thể xin visa vàng 10 năm, điều này thu hút nhiều nhà đầu tư quốc tế.

Chính thức xác nhận: Một số gia đình văn phòng Trung Đông đã đến Hồng Kông

Trong khi đó, Hồng Kông dựa vào môi trường tài chính ổn định lâu dài, hệ thống quản lý hoàn chỉnh, cùng lợi thế kết nối thị trường nội địa Trung Quốc và toàn cầu, trở thành nơi trú ẩn vốn toàn cầu trong bối cảnh bất ổn địa chính trị.

Ngày 15 tháng 3, ông Hứa Chính Vũ đã công khai phát biểu về tình hình Trung Đông, nhấn mạnh tính ổn định, an toàn và trưởng thành của trung tâm tài chính quốc tế Hồng Kông đang không ngừng nâng cao.

Ông đề cập, đối mặt với bất định chính trị toàn cầu, chính quyền Hồng Kông sẽ nỗ lực đảm bảo hoạt động của thị trường tài chính trôi chảy, tiếp tục tối ưu hóa dịch vụ quản lý tài sản, gửi đi tín hiệu “Hồng Kông là nền tảng quản lý tài sản lý tưởng nhất”, để trấn an các nguồn vốn đổ về Hồng Kông, đồng thời xác nhận một số gia đình văn phòng Trung Đông đã đến Hồng Kông, các tổ chức luật, ngân hàng gần đây cũng nhận được các tư vấn liên quan.

Để thu hút thêm các gia đình văn phòng toàn cầu, Hồng Kông đang tiếp tục hoàn thiện chính sách hỗ trợ.

Ông Hứa Chính Vũ tiết lộ, Bộ Tài chính đã dự kiến trình Quốc hội dự luật mở rộng phạm vi ưu đãi thuế cho các gia đình văn phòng và quỹ phù hợp, bao gồm kim loại quý, tài sản số.

Báo cáo của Ngân hàng Citi tháng 3 năm 2026 chỉ ra, bất ổn địa chính trị ở Trung Đông sẽ tiếp tục thúc đẩy dòng vốn phòng tránh rủi ro chảy vào Hồng Kông, trong tuần đầu tháng 3, dòng vốn ròng từ Trung Đông vào Hồng Kông vượt quá 300 tỷ HKD; gần đây, các đợt IPO của thị trường chứng khoán Hồng Kông có sự tham gia của các quỹ đầu tư quốc gia Trung Đông như ADIA, QIA, KIA, Mubadala, với tỷ lệ đặt cọc lớn.

Trong năm nay, các công ty như Xiyu Technology, Jingfeng Medical, Dongpeng Beverage đều có sự tham gia của vốn Trung Đông với vai trò nhà đầu tư chiến lược, lĩnh vực đa dạng từ AI, năng lượng mới, sản xuất cao cấp, tiêu dùng đến tài chính.

Ví dụ, Dongpeng Beverage có nhà đầu tư chiến lược là QIA, thông qua nền tảng sở hữu toàn phần của Al-Rayyan Holding LLC, đã đầu tư 150 triệu USD.

Tương tự, Xiyu Technology, niêm yết tháng 1 năm nay, có sự tham gia của ADIA làm nhà đầu tư chiến lược, với giá đặt cọc 165 HKD/cổ phần, mua 3,065 triệu cổ, tổng trị giá khoảng 506 triệu HKD.

Thứ tự ưu tiên đầu tư của nhà đầu tư toàn cầu đã thay đổi?

Ông Huang Lichong, Chủ tịch Gresham International Capital, cho rằng, trong ngắn hạn, tình hình Trung Đông căng thẳng thực sự thúc đẩy một phần dòng vốn phòng tránh rủi ro tăng cường phân bổ vào Hồng Kông, nhưng đây không phải là “chuyển nhà toàn bộ” của vốn, mà là “chuyển dịch tăng thêm”.

“Chứng khoán Dubai và tâm lý thị trường đã có sự phục hồi rõ rệt sau khoảng ngày 10 tháng 3 do dự đoán ‘xung đột có thể sớm hạ nhiệt’, cho thấy các nhà đầu tư hiện tại chủ yếu quan tâm đến thời gian kéo dài của chiến tranh hơn là phủ nhận vĩnh viễn các tài sản của Dubai hay Trung Đông.”

Ông bổ sung, các yếu tố cơ bản của thị trường bất động sản Dubai vẫn vững chắc, năm 2025 đạt kỷ lục về giao dịch, một khi chiến tranh kết thúc, dòng vốn phân bổ có thể sẽ trở lại, vì lợi thế không thuế, tỷ lệ cho thuê cao và tiềm năng phát triển dài hạn vẫn còn.

Nguồn: Cushman & Wakefield

Tuy nhiên, các khách hàng cao cấp đã thay đổi hoàn toàn cách phân bổ tài sản.

Ông Huang Lichong nói, trước đây, nhà đầu tư ưu tiên chọn nơi có môi trường thuế thấp, tối đa hóa lợi nhuận sau thuế, đó là lợi thế dài hạn của Dubai trong việc thu hút vốn toàn cầu. “Nhưng trong bối cảnh địa chính trị không chắc chắn hiện nay, các tỷ phú chú trọng hơn đến lợi nhuận điều chỉnh rủi ro, tính thanh khoản, độ chắc chắn và quản trị truyền đời của gia đình. Khả năng giao dịch, thanh toán, vay vốn, truyền thừa của tài sản đã trở thành yếu tố ưu tiên hơn so với thuế thấp, dù thuế vẫn quan trọng nhưng không còn là yếu tố duy nhất.”

Ông Zhou Lin cho rằng, trước khủng hoảng, thị trường Dubai sôi động toàn diện, các căn hộ chất lượng cao ở trung tâm bán rất nhanh, căn hộ dự án, căn hộ mới ra mắt được săn đón, nhà đầu tư có xu hướng theo đuổi theo đà. “Nhưng sau khủng hoảng, người mua toàn cầu sẽ trở nên lý trí hơn, chú trọng hơn vào các tài sản chính chủ, chất lượng cao, hiếm có, và thị trường Dubai sẽ dần hướng tới các thị trường trưởng thành như Hồng Kông, London, phân hóa giá giữa các khu trung tâm và ngoại vi sẽ ngày càng rõ rệt.”

Quan sát của các nhà môi giới Dubai và cư dân thường trú càng chứng thực rõ hơn về sự chuyển đổi của thị trường.

Ông Sun Qiang thẳng thắn, sau xung đột, lượng khách hàng của ông giảm hơn một nửa, phần lớn giao dịch hiện nay dựa trên tâm lý săn hàng giá rẻ của nhà đầu tư, mọi người đều giữ tiền chờ đợi tình hình rõ ràng hơn. “Trước đây một tháng, tôi có thể dễ dàng bán 30-50 căn, bây giờ một vài đơn đã là thành công rồi, nhiều khách hàng dù có ý định mua cũng hỏi đi hỏi lại về tình hình, không dám xuống tiền.”

Chị Lily, đã về nước do chiến tranh, nói rằng Dubai thiếu năng lực sản xuất thực chất, xung đột lần này đã phá vỡ cảm giác ổn định của thành phố, xu hướng thị trường sau này khó dự đoán.

" Nếu xung đột chấm dứt trong một hoặc hai tháng, Dubai có thể sẽ lấy lại vị trí ‘địa điểm tránh bão Trung Đông’, thị trường còn khả năng phục hồi; nhưng nếu chiến tranh kéo dài, rất khó để thị trường hồi phục." Dù có tâm lý tranh thủ mua giá rẻ, nhưng chị cũng đặt ra kỳ vọng rõ ràng — chỉ khi giá giảm 30% mới mua, thể hiện thái độ thận trọng của nhà đầu tư hiện nay.

Báo cáo Kinh tế Hàng ngày