Dịch vụ quản lý bất động sản lần đầu tiên được ghi vào Phác thảo Quy hoạch Mười Lăm Năm - Ngành phát triển chất lượng cao bước vào chu kỳ mới

Bước ngoặt lịch sử của ngành quản lý bất động sản.

Gần đây, “Kế hoạch phát triển kinh tế xã hội và quy hoạch 5 năm thứ 15 của Cộng hòa Nhân dân Trung Hoa” (gọi tắt là “kế hoạch”) chính thức ban hành, dịch vụ quản lý bất động sản lần đầu tiên được đưa vào trong thiết kế cấp cao của quốc gia — không phải như một phần hỗ trợ của bất động sản, mà là trung tâm của hệ thống nhà ở và ngành dịch vụ sinh hoạt.

Theo thống kê của Cục Quản lý Tài sản Cố vấn, toàn văn kế hoạch có 7 chương, 12 điều khoản trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến dịch vụ quản lý bất động sản, bao gồm các lĩnh vực như bất động sản, dịch vụ chăm sóc người cao tuổi, tiêu dùng, đô thị hóa, ngành dịch vụ. “Đây là lần có mật độ chính sách cao nhất trong lịch sử ngành quản lý bất động sản, cũng là dấu hiệu mở rộng toàn diện giới hạn giá trị của ngành.”

Vị trí ngành nghề nâng cao

Trong kế hoạch có hai lần đề cập trực tiếp đến quản lý bất động sản, xuất hiện ở Chương 6 “Thúc đẩy phát triển ngành dịch vụ chất lượng cao và hiệu quả” và Chương 44 “Thúc đẩy phát triển bất động sản chất lượng cao”.

Trong đó, kế hoạch rõ ràng đề xuất nâng cao chất lượng dịch vụ gia đình, quản lý bất động sản, chuyển phát nhanh, đổi mới mô hình dịch vụ cộng đồng tích hợp, thúc đẩy phát triển theo tiêu chuẩn thương hiệu. “Điều này đánh dấu việc dịch vụ quản lý bất động sản chính thức được đưa vào trong lĩnh vực dịch vụ sinh hoạt nâng cấp của quốc gia.” Trung tâm Nghiên cứu Trung Quốc cho biết, ảnh hưởng cốt lõi là chính sách sẽ thúc đẩy dịch vụ quản lý bất động sản từ các dịch vụ cơ bản truyền thống “bốn bảo” sang chuyển đổi sang dịch vụ đời sống hiện đại chất lượng cao, đa dạng và tiện lợi.

Ngoài ra, kế hoạch còn rõ ràng đề xuất “xây dựng những ngôi nhà an toàn, thoải mái, xanh, thông minh”, thực hiện các dự án nâng cao chất lượng nhà ở và nâng cao chất lượng dịch vụ quản lý bất động sản.

“Đây là bước nhảy vọt mang tính lịch sử của ngành quản lý bất động sản.” Phân tích của Cục Quản lý Tài sản cho biết, trước đây, dịch vụ quản lý bất động sản lâu nay được xem như “dịch vụ hậu mãi” của bất động sản, quyền lực diễn ngôn yếu, giá trị bị đánh giá thấp. Lần này, trong “kế hoạch 15 năm”, “dịch vụ tốt” và “ngôi nhà tốt” được đặt song song, có nghĩa là dịch vụ quản lý bất động sản chính thức trở thành phần trung tâm của hệ thống nhà ở quốc gia.

Trung tâm Nghiên cứu Trung Quốc cũng cho biết, hành động này khiến dịch vụ quản lý bất động sản trở thành phần không thể thiếu trong mô hình phát triển bất động sản chất lượng cao mới, ảnh hưởng sâu rộng là dịch vụ quản lý bất động sản sẽ được tích hợp sâu vào hệ thống “quản lý an toàn toàn vòng đời của ngôi nhà”, đồng nghĩa với việc vai trò của ngành nghề sẽ có sự chuyển đổi căn bản. “Điều này sẽ thúc đẩy sự hợp nhất từ phía phát triển bất động sản và dịch vụ quản lý, thúc đẩy ngành quản lý bất động sản toàn diện nâng cấp theo hướng chuyên nghiệp, thông minh, xanh, cuối cùng chuyển đổi từ ‘xây nhà’ sang ‘tạo dựng cuộc sống’, từ ‘quản lý tài sản’ sang ‘quản lý cộng đồng’.”

“Chất lượng phù hợp với giá cả sẽ trở thành yêu cầu bắt buộc, doanh nghiệp không đạt tiêu chuẩn dịch vụ sẽ bị loại bỏ.” Theo quan điểm của Cục Quản lý Tài sản, từ “hỗ trợ đi kèm bất động sản” sang “cơ sở hạ tầng dân sinh + điểm tăng trưởng dịch vụ mới”, lý luận định giá ngành sẽ thay đổi căn bản. “Doanh nghiệp có doanh thu từ dịch vụ cao, khả năng đa dạng hóa cao sẽ được thị trường vốn ưu đãi, còn doanh nghiệp dựa chủ yếu vào phí quản lý cơ bản sẽ đối mặt với việc giảm định giá.”

Điều đáng chú ý là, ngành quản lý bất động sản hiện đang trong giai đoạn chuyển đổi tốc độ tăng trưởng, quy mô mở rộng chậm lại, lợi nhuận áp lực, tranh chấp dịch vụ nổi bật. Theo báo cáo khảo sát của Cục Quản lý Tài sản trước đó, năm 2025, mức độ hài lòng dịch vụ quản lý nhà ở toàn quốc đạt 69,1 điểm, giảm khoảng 2 điểm phần trăm so với năm 2024, mức thấp nhất trong những năm gần đây; đồng thời, tỷ lệ thu phí trung bình của các doanh nghiệp dịch vụ quản lý bất động sản (top 500) đã giảm xuống còn 71%, giảm liên tục 4 năm, trong đó các doanh nghiệp nhỏ và vừa thường có tỷ lệ thu phí dưới 65%, có doanh nghiệp còn giảm xuống dưới 50%.

Cục Quản lý Tài sản dự đoán, trong giai đoạn “kế hoạch 15 năm”, ngành sẽ hình thành vòng tuần hoàn “ngôi nhà tốt – dịch vụ tốt – định giá hợp lý”. Các doanh nghiệp có khả năng dịch vụ mạnh, uy tín thương hiệu tốt sẽ nhận được lợi ích chính sách, còn mô hình cạnh tranh giá thấp, chất lượng thấp sẽ khó tồn tại.

Có thể trở thành ranh giới phân chia ngành

Ngoài các diễn đạt trực tiếp đề cập “quản lý bất động sản”, trong kế hoạch còn có nhiều nội dung liên quan mật thiết đến ngành dịch vụ quản lý bất động sản như quản trị cơ sở hạ tầng, đô thị hóa, cải tạo thiết bị, thúc đẩy tiêu dùng.

Ví dụ, về đô thị hóa, kế hoạch đề xuất thúc đẩy đô thị hóa chất lượng cao, xây dựng cộng đồng hoàn chỉnh, thúc đẩy cải tạo mạng lưới cũ và nhà nguy hiểm.

“Đây là cơ hội lịch sử cho thị trường còn tồn của ngành quản lý bất động sản.” Cục Quản lý Tài sản cho biết, trong 20 năm qua, ngành dựa vào sự mở rộng nhanh chóng của nhà ở mới để phát triển. Nhưng khi nguồn cung đất mới thu hẹp, đô thị hóa sẽ trở thành chiến trường chính của ngành quản lý bất động sản.

Thông tin từ Bộ Nhà ở và Xây dựng cho biết, chỉ riêng năm 2025, sẽ bắt đầu cải tạo 27.1 nghìn khu nhà cũ trong đô thị, 4.99 triệu hộ, tổng vốn đầu tư đạt 133.2 tỷ nhân dân tệ. Người phụ trách của Bộ cho biết, năm 2026, sẽ thúc đẩy cải tạo các khu nhà cũ trong đô thị và xây dựng cộng đồng hoàn chỉnh bằng phương pháp tỉ mỉ, nâng cao chất lượng môi trường phù hợp cho người cao tuổi và người khuyết tật.

“Trong giai đoạn 15 năm, quy mô thị trường dịch vụ quản lý bất động sản sau cải tạo các khu nhà cũ sẽ vượt quá nghìn tỷ nhân dân tệ.” Cục Quản lý Tài sản dự đoán, mô hình “quản lý và xây dựng tích hợp” sẽ trở thành xu hướng chính, các doanh nghiệp quản lý bất động sản tham gia vào quá trình cải tạo dễ dàng hơn trong việc xác định quyền vận hành sau này.

Ngoài ra, trong kế hoạch còn rõ ràng đề xuất phát triển dịch vụ chăm sóc người cao tuổi tích hợp cộng đồng. “Đây là cơ hội chiến lược cho sự tăng trưởng thứ hai của ngành quản lý bất động sản.” Cục Quản lý Tài sản dự đoán, mô hình quản lý bất động sản + chăm sóc người cao tuổi sẽ trở thành thị trường tăng trưởng có tính chắc chắn nhất trong “kế hoạch 15 năm”. “Các doanh nghiệp hàng đầu có thể qua ba bước ‘đạt được năng lực cấp phép – cải tạo không gian – vận hành dịch vụ’, trong vòng 3 đến 5 năm, tỷ lệ doanh thu từ dịch vụ chăm sóc người cao tuổi có thể tăng lên 5%~10%.”

“‘Kế hoạch 15 năm’ không chỉ là ‘gói chính sách lớn’ của ngành quản lý bất động sản, mà còn là ‘đường phân giới’.” Cục Quản lý Tài sản cho biết, đối với các doanh nghiệp hàng đầu, đây là cơ hội lịch sử để từ ‘nhà cung cấp dịch vụ’ vươn lên thành ‘nhà vận hành đô thị’; đối với các doanh nghiệp trung bình, đây là thời kỳ hưởng lợi chính sách để tập trung vào khu vực và xây dựng lợi thế khác biệt; còn đối với các doanh nghiệp nhỏ và vừa, đây là ‘cơ hội cuối cùng’ cần nắm bắt. Nếu không tìm được phân khúc thị trường phù hợp để phát triển sâu, hoặc hợp tác với các doanh nghiệp hàng đầu, sẽ bị loại khỏi thị trường.