Tiền thuê "mất tốc độ", doanh số "tăng vọt", Swire Properties đã đặt cược đúng điều gì ở Trung Quốc?

Hỏi AI · Bất động sản cao cấp tại Thượng Hải làm thế nào để bù đắp cho sự sụt giảm của tiền thuê?

(Ảnh/孙梅欣 Biên tập/张广凯)

Báo cáo tài chính năm 2025 mới công bố gần đây của CK Asset Holdings cho thấy, nhà phát triển bất động sản thương mại nổi tiếng của Hồng Kông này cuối cùng đã đảo ngược được tình trạng doanh thu và lợi nhuận giảm sút trong năm trước đó, các số liệu kinh doanh cốt lõi đã tăng trưởng đáng kể.

Trong đó, hiệu quả hoạt động của CK Asset tại thị trường đại lục đã góp phần “lập công lớn” cho thành tích chung, đặc biệt là dự án Thượng Hải Xí nghiệp CK Mall với “bánh xe LV” đã khiến thành tích “khen ngợi và thu hút khách hàng”.

Báo cáo cho biết, năm ngoái, doanh thu trong kỳ của CK Asset đạt 16,041 tỷ HKD, tăng 11% so với cùng kỳ; lợi nhuận cơ bản thuộc về cổ đông đạt 8,62 tỷ HKD, tăng 27%, đều là mức tăng lớn nhất trong 3 năm qua của công ty.

Chủ tịch CK Asset, ông White Delly, trong báo cáo đã nói rằng, chiến lược luân chuyển vốn cũng như quản lý vốn, bảng cân đối kế toán, cùng với sự cải thiện trong hoạt động bán lẻ tại Hồng Kông và đại lục đã giúp công ty duy trì phát triển bền vững.

Dù hiệu quả tài chính tổng thể tích cực, nhưng phân tích sâu về thành tích của CK Asset cho thấy, các lĩnh vực kinh doanh khác nhau đều có xu hướng tăng trưởng hoặc giảm sút. Lợi thế của thuê văn phòng truyền thống đang bị suy yếu, nhưng các trung tâm bán lẻ trải nghiệm mang lại tiền thuê và doanh thu bán lẻ lại trở thành điểm tăng trưởng rõ rệt.

Thực tế, bảng thành tích của nhà phát triển bất động sản lâu đời của Hồng Kông trong những năm gần đây phần nào phản ánh xu hướng tương lai của các doanh nghiệp bất động sản trong nước: các loại hình bất động sản khác nhau thể hiện các xu hướng lên xuống theo thời kỳ, chỉ có đa dạng hóa danh mục mới có thể hỗ trợ tổng thể thành tích.

Doanh thu giao dịch bất động sản cao cấp tại Thượng Hải tăng 23 lần

So với các doanh nghiệp bất động sản trong nước, CK Asset có đặc điểm điển hình của doanh nghiệp bất động sản có vốn đầu tư của Anh: sở hữu lượng lớn bất động sản có giá trị cho thuê và đầu tư, dựa vào tiền thuê và lợi nhuận đầu tư làm nguồn thu chính.

Đặc điểm này đảm bảo cho nhà phát triển bất động sản có nguồn thu ổn định, thanh khoản cao hàng năm, tổng thu nhập khá ổn định, nhưng do số lượng bất động sản để bán ít, nên mức tăng trưởng tổng thể không thể quá đột biến.

Xét về kết quả kinh doanh năm 2025 của CK Asset, các loại bất động sản mang lại doanh thu cho thuê vẫn là nguồn thu chính, tổng tiền thuê đạt 13,014 tỷ HKD, chiếm 81,13% tổng doanh thu, đúng là “hòn đá tảng” giữ vững vị thế.

Tuy nhiên, phần doanh thu cốt lõi này của năm ngoái đã giảm so với năm trước, với doanh thu tiền thuê 13,014 tỷ HKD giảm gần 3,26% so với năm 2024.

Song song đó, lợi nhuận hoạt động đạt 7,712 tỷ HKD, giảm 6,52% so với năm 2024. Như vậy, doanh thu tiền thuê cốt lõi của CK Asset trong năm qua thực tế đã giảm.

Trong bối cảnh đó, tổng doanh thu và lợi nhuận cơ bản thuộc về cổ đông vẫn tăng trưởng, chủ yếu là nhờ vào các khoản thu nhập từ hoạt động mua bán bất động sản không “thường lệ” của công ty, tức là từ các dự án bán hàng thúc đẩy.

Báo cáo tài chính cho biết, doanh thu từ hoạt động mua bán bất động sản của CK Asset năm ngoái đạt 2,11 tỷ HKD, tăng gần 23 lần so với 0,88 tỷ HKD của năm 2024, mức tăng trưởng hàng năm đạt 2297%. Dù giá trị bán hàng tuyệt đối không cao trong ngành, nhưng trong tổng doanh thu của CK Asset năm ngoái, khoản này chiếm tỷ lệ 13,15%, đã là mức cao trong những năm gần đây về tỷ trọng doanh thu từ mua bán bất động sản.

Cùng với đó, lợi nhuận hoạt động từ mua bán bất động sản cũng đạt 497 triệu HKD, rõ ràng đã cải thiện rõ rệt so với khoản lỗ 178 triệu HKD của năm trước.

Trong số này, đóng góp lớn nhất chính là dự án căn hộ cao cấp CK Yuan Yuan Di tại Thượng Hải, được CK Asset và Lujiazui Group hợp tác phát triển, được xem là “tác phẩm độc nhất vô nhị” của Lujiazui. Dự án này có giá bán trung bình trên 170.000 HKD/m2, thu hút một lượng khách hàng trong nước có khả năng tiêu dùng mạnh mẽ nhất, và qua các đợt mở bán liên tiếp, đã tạo ra doanh số bán hàng gây kinh ngạc trên thị trường.

Theo thông tin công khai, vào tháng 9 năm 2025, khi mở bán đợt thứ ba của CK Yuan Yuan Di, 79 căn đã bán được 3,6 tỷ HKD. Ngay ngày mở bán lần thứ tư vào đầu tháng 1 năm nay, 48 căn đã bán được doanh thu 2,64 tỷ HKD.

Dựa theo dữ liệu trong báo cáo tài chính của CK Asset, kể từ khi dự án này bắt đầu mở bán từ năm 2024, đã có 4 đợt mở bán, bán tổng cộng 175 căn. Mặc dù số lượng căn không nhiều, nhưng đã mang lại tổng doanh thu 11,7 tỷ HKD.

Ngoài bán nhà ở, hoạt động mua bán bất động sản của CK Asset còn bao gồm các tài sản bất động sản trên toàn cầu, như trung tâm mua sắm Brickell City Centre tại Miami, Mỹ đã được thanh lý vào năm ngoái cùng hai mảnh đất liền kề, các tòa nhà công nghiệp tại Tsing Yi, Hong Kong, và tầng 43 của Trung tâm Đông Hong Kong, đều là các tài sản phi cốt lõi.

Thêm vào đó, doanh thu từ hoạt động khách sạn năm 2025 đạt 917 triệu HKD, cùng với các khoản thu khác, đã tạo thành “cơ sở chính” trong báo cáo tài chính năm 2025 của CK Asset.

Thương mại bán lẻ trong nội địa nổi bật, đã đầu tư 46 tỷ HKD

Thực tế, không chỉ doanh thu bán nhà ở trong nội địa năm 2025 thể hiện xuất sắc, mà các bất động sản bán lẻ trong nội địa cũng có thành tích ấn tượng trong tổng doanh thu cho thuê.

Trong báo cáo quý IV năm ngoái của công ty, sự bùng nổ doanh thu bán lẻ tại Thượng Hải Xí nghiệp CK Mall đã được nhấn mạnh riêng biệt. Dự án “Louis号” do Louis Vuitton (LV) khai trương vào tháng 6 năm ngoái tại Xí nghiệp CK Mall đã thúc đẩy tỷ lệ lấp đầy của dự án từ mức thấp nhất trong hệ thống lên tới 96%, doanh thu tăng 49,6%, thể hiện sự “lật đổ” trong hệ thống.

Báo cáo cả năm một lần nữa nhấn mạnh ảnh hưởng tích cực của “Louis号” đối với hoạt động bán lẻ, đồng thời, việc tối ưu hóa các nhà thuê tại nhiều dự án trong nội địa như Sanlitun Taikoo Li tại Bắc Kinh cũng giúp doanh thu bán lẻ trong nội địa tăng rõ rệt.

Trong báo cáo, năm 2025, doanh thu bán lẻ tại các trung tâm thương mại trong nội địa của CK Asset (không tính các nhà bán lẻ ô tô) tăng 7% so với năm trước, cao hơn 65% so với năm 2019; cụ thể tại các dự án như Beijing Taikoo Li, Yitian港, Chengdu Taikoo Li, Guangzhou Taikoo Li, Thượng Hải Xí nghiệp CK Mall, doanh thu bán lẻ cũng tăng từ 3% đến 50% theo tỷ lệ khác nhau.

Sự tăng trưởng doanh thu bán lẻ có liên quan trực tiếp đến tiền thuê bất động sản bán lẻ. Báo cáo cho biết, năm ngoái, doanh thu tiền thuê bất động sản bán lẻ trong nội địa của CK Asset đạt 4,628 tỷ HKD, tăng 3% so với cùng kỳ; tổng doanh thu tiền thuê thuộc về các khoản thuê đạt 5,353 tỷ HKD, tăng 2% so với năm trước.

Đây là phần trong số các khoản thu từ đầu tư bất động sản cho thuê của CK Asset năm ngoái còn tăng trưởng, còn các khoản khác thì giảm. Tổng doanh thu tiền thuê bất động sản bán lẻ của CK Asset là 7,193 tỷ HKD, giảm 2,6% so với năm trước. Ngoài nội địa, CK Asset còn có các dự án bất động sản bán lẻ tại Hồng Kông và Mỹ, nhưng các dự án tại Mỹ đã được bán trong năm ngoái. Do đó, sự tăng trưởng của bất động sản bán lẻ trong nội địa đã giúp bù đắp hiệu quả cho sự giảm sút ở các khu vực khác.

Dựa trên thành tích này, CK Asset rất tự tin vào thị trường nội địa, trong đó thể hiện rõ nhất qua việc đầu tư vốn.

Báo cáo cho biết, năm 2022, CK Asset đã công bố kế hoạch đầu tư 1000 tỷ HKD vào thị trường nội địa và Hồng Kông, đến tháng 3 năm nay, đã phân bổ 460 tỷ HKD cho thị trường nội địa, còn tại Hồng Kông là 110 tỷ HKD, cùng với 100 tỷ HKD dành cho hoạt động bán hàng các loại bất động sản tại hai thị trường này.

Về các thay đổi rõ rệt trong tiêu dùng, một mặt là việc tối ưu hóa danh mục thương hiệu các cửa hàng và đổi mới không gian thương mại tại các trung tâm thương mại, mặt khác là chuẩn bị khai trương một số trung tâm mua sắm mới.

Về tối ưu hóa thương hiệu, ngoài “Louis号” tại Xí nghiệp CK Mall, còn có các flagship store của các thương hiệu xa xỉ như Dior tại Bắc Kinh Taikoo Li Bắc, Louis Vuitton tại đó, cùng với việc đưa các thương hiệu như TOTEME, HELLY HANSEN vào các cửa hàng đầu tiên tại khu vực phía Nam, mở cửa hàng ACG đầu tiên toàn cầu tại khu vực phía Tây. Tại Chengdu Taikoo Li, đã có 59 thương hiệu được đưa vào và nâng cấp; tại Guangzhou Taikoo Li, các thương hiệu như Acne Studios, Guerlain, Helena Rubinstein, Tom Ford cũng đã gia nhập.

Về các dự án chuẩn bị khai trương, dự án mở rộng Guangzhou Taikoo Li là tâm điểm chú ý của ngành, trong đó, giai đoạn hai dự kiến hoàn thành vào năm 2026, giai đoạn ba dự kiến hoàn thành vào cuối năm 2027.

Ngoài ra, dự án Taikoo Fang tại Bắc Kinh, dự án đầu tiên của CK Asset tại nội địa, dự kiến sẽ khai trương theo từng giai đoạn vào cuối năm nay; dự án Sanya Taikoo Li do CK Asset hợp tác phát triển cùng China CDFG cũng dự kiến khai trương trong năm nay; phần dự án thương mại CK Yuan Yuan Di tại Lujiazui, Thượng Hải, dự kiến sẽ khai trương theo từng giai đoạn vào năm 2027.

Ban lãnh đạo CK Asset cũng đề cập tại hội nghị kết quả kinh doanh rằng, trong hai tháng đầu năm nay, doanh số bán hàng của các dự án bán lẻ trong nội địa đã tăng trưởng hai chữ số, nhờ các thương hiệu xa xỉ và các thương hiệu mới trong nước thể hiện nổi bật, giúp cải thiện tiền thuê và doanh thu bán lẻ. Các dự án bán lẻ trong nội địa vẫn tập trung vào tăng trưởng. Như vậy, rõ ràng, CK Asset, khi đã cảm nhận được “mùi vị ngọt ngào” của thị trường bán lẻ, sẽ tiếp tục mở rộng đầu tư và phát triển mạnh mẽ tại thị trường nội địa.