Nhân vật kinh doanh mới nổi "thứ tư mạnh nhất", những tin đồn tình cảm và "triển vọng tài chính" đầy nghi vấn của Bảng Thái

Liệu mô hình cao vòng quay của AI có tiềm ẩn rủi ro về vốn không?

Nguồn | Fengcai News của Phoenix

Tác giả | Wang Tingting

Hai năm trước, tập đoàn bất động sản “Bangtai Group” của tỉnh Tứ Xuyên mới lọt vào top 50 doanh nghiệp bán hàng cao nhất toàn quốc, có thể chủ yếu được chú ý vì “mua đất nhanh” và mạnh mẽ.

Cho đến cuối năm 2025, Bangtai Group đã đứng thứ 21 trong bảng xếp hạng doanh nghiệp bất động sản điều hành bán hàng của CRIC, thứ 19 trong bảng doanh thu bán hàng quyền lợi, xếp thứ 4 trong các doanh nghiệp tư nhân, vững vàng vị trí “ngôi sao mới” của bất động sản tư nhân khu Tây Nam.

Trong tháng 1-2 năm 2026, Bangtai còn tiến xa hơn, xếp thứ 18 trong bảng xếp hạng doanh nghiệp bất động sản toàn quốc về điều hành bán hàng, duy trì vị trí thứ 4 trong các doanh nghiệp tư nhân. Ngoài ra, năm ngoái Bangtai còn đứng thứ 13 trong danh sách các doanh nghiệp bất động sản về số tiền đất quyền lợi.

Trong quá trình này, ánh mắt chú ý đến Bangtai đã tăng gấp nhiều lần, các cuộc thảo luận về nó ngày càng rộng rãi. Những lời khen chủ yếu xoay quanh việc “ngựa ô” nổi bật, danh tiếng tại trung tâm, v.v., còn những hoài nghi chủ yếu tập trung vào việc thế chấp cao, quảng cáo sai về chất lượng nhà ở, v.v.

Tuy nhiên, những chuyện đúng sai này chỉ là bề nổi, có vẻ Bangtai còn quan tâm hơn đến các tiết lộ nội bộ như “Bangtai Group kiện nhân viên đòi bồi thường 5,33 triệu”, “Hệ thống OA của Bangtai xuất hiện nhân viên nữ thổ lộ với lãnh đạo đã kết hôn” — hai tin này đều bị dập tắt ngay lập tức.

Thực tế, tại trung tâm phát triển của Bangtai Group ở Lệ Sơn, tỉnh Tứ Xuyên, theo thông tin từ Fengcai News của Phoenix, Bangtai Group bắt đầu từ việc làm đại lý bán hàng bất động sản, sau khi tham gia phát triển bất động sản, các ngân hàng như Ngân hàng Thương mại Lệ Sơn, Ngân hàng Hengfeng chi nhánh Lệ Sơn là các đối tượng chính để huy động vốn. Trong giai đoạn đầu, uy tín của họ tại trung tâm khá cao, chưa vay nhiều từ các tổ chức cho vay nhỏ, quỹ đầu tư tư nhân, công ty bảo lãnh thương mại.

Một quản lý ngân hàng không muốn nêu tên ở Lệ Sơn cho biết, Bangtai là một công ty có dòng tiền rất tốt, chủ yếu là do quá trình điều hành nhanh chóng. Sau khi mua đất khoảng 6 tháng (tối đa 9 tháng), phải mở bán, mở bán ít nhất phải bán hết hơn một nửa, nếu không bán được thì giảm giá.

Nhưng nếu “mở bán ngay đã bán chạy”, “mở rộng dựa vào thu hồi vốn” được xem là con đường phát triển nhanh của Bangtai Group, thì trong thị trường bất động sản đang suy thoái, kiểu “tạo hình” này có dễ bị sụp đổ không?

Thực tế, chính vì vậy, sự phát triển nhanh của Bangtai khiến người ta đặt câu hỏi “tiền đến từ đâu”, “dòng tiền có lành mạnh không”… Các chủ đề này luôn được ngành nghề thảo luận sôi nổi. Có người cho rằng, vì doanh thu bán hàng của Bangtai đủ nhanh, không cần vay nhiều; nhưng cũng có người cho rằng, cách “chạy” của Bangtai không khác gì Evergrande hay Country Garden với mô hình cao vòng quay, cao đòn bẩy, chỉ vì không niêm yết, tài chính không minh bạch, rủi ro vay nợ có thể bị che giấu.

Mua đất nhanh, mở bán nhanh, giảm giá nhanh

Hình tượng “phi mã” của Bangtai

Năm 2007, Luo Yong, Shi Lingtao, Wang Zhiyong, He Liu dự định chuyển từ làm đại lý bán hàng sang phát triển dự án, đã đổi tên công ty Lệ Sơn thành “Bangtai”, sau đó trụ sở chính chuyển đến Thành Đô.

Đến năm 2026, họ đã phát triển ra 40 thành phố trên toàn quốc, xây dựng hơn 170 dự án, Công ty TNHH Đầu tư Bangtai Tứ Xuyên vẫn giữ cấu trúc cổ phần của Luo Yong (30%), Shi Lingtao (29%), Wang Zhiyong (24%), He Liu (17%), không có cổ đông kiểm soát tuyệt đối. Ngoài ra, họ còn đầu tư và liên kết với 134 công ty, bao gồm phát triển bất động sản, dịch vụ quản lý bất động sản, cảnh quan, marketing, tập trung vào bất động sản, không có lĩnh vực nào khác.

“Nhanh” có lẽ là ấn tượng của nhiều người về Bangtai.

Một mặt là tốc độ mua đất của Bangtai trong gần 3 năm qua, trung bình hơn 20 dự án mỗi năm; mặt khác là thời gian từ mua đất đến mở bán thường rất ngắn.

Ví dụ, các dự án như Bangtai Langjing ở Thành Đô, Bangtai Yingyue ở Xichang, Bangtai Yuejiu ở Tây An, Guanchen Yingyuefu đều mở bán trong vòng 5-6 tháng kể từ khi mua đất.

Tuy nhiên, cũng có những “bất ngờ”. Ví dụ, dự án “Tàng Tộc” cao cấp của Bangtai tại Thành Đô, “Bangtai Tàng Tục” được mua đất năm 2023, mở bán năm 2025, phải chờ đợi suốt hai năm.

Mở bán nhanh, bán hàng tốt, đó là điều vui vẻ. Có nhiều ví dụ về Bangtai trong lĩnh vực này: theo thông tin mở bán trên mạng, dự án Zhenjing ở Yibin mở bán tháng 5/2025, doanh số gần 180 căn mỗi tháng; dự án Zhenjing ở Yuxi mở bán tháng 4/2024, doanh số hơn 320 căn mỗi tháng; dự án Lan Jing ở Nanning mở bán với doanh thu 1,5 tỷ nhân dân tệ; dự án Guancheng ở Changsha mở bán tháng 2025 đã bán hết, trong hơn một tháng đã mở thêm 4 đợt, tỷ lệ tiêu thụ toàn bộ hơn 90%…

Nhưng cũng có những “bất ngờ”. Theo báo cáo của Yiyan Real Estate, dự án Jing của Bangtai ở Changsha, sau khi quy định “không chia sẻ công cộng”, cùng với các dự án của Greentown và Jiaxin mở bán cùng thời điểm, ngày mở bán 526 căn của Bangtai Jing chỉ bán được 126 căn, tỷ lệ tiêu thụ chỉ khoảng 39%, chưa đạt yêu cầu.

Nếu không bán được thì giảm giá, từng trở thành chiến lược “bảo tốc” của Bangtai. Từ góc độ vận hành công ty, việc này không phải là không thể, nhưng có thể khiến các chủ cũ không hài lòng.

Chủ dự án Bangtai Jing và Langyue ở Hợp Phì đã từng phản ánh rằng các ưu đãi giảm giá để thanh lý dự án thấp hơn giá đăng ký, có nơi giảm tới khoảng 120 vạn nhân dân tệ. Bangtai Dongfang Yasong cũng bị phản ánh do giảm giá quá nhiều trong đợt cuối, gây bất mãn mạnh mẽ từ một số chủ cũ.

Điều khiến Bangtai Dongfang Yasong nổi bật hơn là một bức thư “tuyên chiến” bằng văn ngôn của chủ nhà, mang tên “Thư gửi Tứ Xuyên Bangtai: Chủ nhà của Dongfang Yasong than khóc, quyết bảo vệ tổ ấm”, phản ánh các vấn đề về chất lượng dự án như nhiều điểm không đúng với kỳ vọng, vật liệu kém chất lượng ở các tầng trệt, ngày mở cửa công trường bị trì hoãn, v.v.

Thực tế, trong các phản hồi mới nhất trên bảng tin của người dân và các phản ánh tại Tứ Xuyên, chủ yếu vẫn liên quan đến chất lượng nhà ở, ví dụ như nguy cơ an toàn tại hầm để xe của Bangtai Xihua Tianjiao do phát triển bởi Bangtai ở Tứ Xuyên, hoặc vấn đề rò rỉ nước ở cầu thang của Bangtai Yihou Yuan, hay đường đi bộ bị hỏng của Bangtai Shidai Zhiguang — đều do hai doanh nghiệp này phát triển tại An Huy, không liên quan đến nhau.

Các chuyên gia bất động sản nhận định, tình hình phát triển của Bangtai rất mạnh mẽ, nhưng thị trường bất động sản hiện tại và chu kỳ ngành còn nhiều bất định, ngay cả khi kiểm soát chặt chẽ hiệu quả mua đất, mở bán, tỷ lệ tiêu thụ, cũng chưa chắc đã đủ để cung cấp lượng vốn lớn cần thiết cho việc mua đất dày đặc.

Hơn nữa, hình tượng “mở bán ngay đã bán chạy” quá dễ sụp đổ, ai có thể nắm bắt được thị trường nhà đất hiện tại? Giảm giá chưa chắc đã bán được hàng, còn phải xem xét lợi nhuận của dự án nữa.

Cầm cố cao, phụ thuộc nhiều, che giấu mạnh

Bí ẩn về dòng tiền của Bangtai

Năm ngoái, tại thị trường Thành Đô có truyền tai nhau câu chuyện về một số tập đoàn lớn và chủ Bangtai đã trao đổi, muốn hợp tác sâu hơn bằng cách cung cấp vốn bên ngoài, hỗ trợ niêm yết, v.v., nhưng cuối cùng đều bị chủ doanh nghiệp từ chối quyết liệt.

Vì Bangtai chưa niêm yết, dường như cũng không muốn niêm yết, nên gần như đã tự đóng các kênh vay vốn lãi thấp dựa trên trái phiếu tín dụng quốc tế có sự bảo chứng của công ty niêm yết. Do tình hình tài chính rất che giấu, hiện tại các khoản vay của Bangtai chủ yếu dựa vào thế chấp cổ phần.

Dù cổ phần của các công ty dự án thế chấp trong quá trình phát triển là chuyện bình thường, nhưng số tiền thế chấp quá cao, tỷ lệ vay quá lớn (vượt quá lợi nhuận của tài sản thế chấp), thời hạn vay quá ngắn, nếu dòng tiền không trở lại như kỳ vọng (bao gồm thời gian thu hồi vốn kéo dài, chi phí vận hành cao, giảm giá quá mức ảnh hưởng lợi nhuận, v.v.) cũng dễ gây tranh chấp.

Tài khoản Tianyan cho thấy, tổng nợ vay thế chấp của “Sở hữu bất động sản Bangtai Tứ Xuyên” là 1,71 tỷ nhân dân tệ, các ngân hàng, quỹ đầu tư tư nhân, công ty bảo lãnh thương mại, công ty quản lý tài sản đều là các “nhà tài trợ” quan trọng của họ.

Trong đó, 230 triệu nhân dân tệ nợ vay thế chấp hiện tại chủ yếu liên quan đến ba công ty con, trong đó, Bangtai Hefei Bangcheng và Tai Zhiye thế chấp cổ phần cho Trust Aijian, Bảo lãnh Thương mại Zheshang, Bảo lãnh Thương mại Chuangcheng; Bangtai Yishang Zhiye thế chấp 50 triệu cổ phần cho Ngân hàng Yibin, và Bangtai Xichang Zhiye thế chấp 30 triệu cổ phần cho Ngân hàng Liangshan.

Trong tổng số 1,48 tỷ nhân dân tệ đã thế chấp trong quá khứ (một số vẫn còn hiệu lực), đối tượng thế chấp nhiều nhất của Bangtai là “Công ty cho vay nhỏ Chongqing Houze”, đã cung cấp 9 khoản vay thế chấp cho các công ty dự án của Bangtai tại Quảng Nguyên, Đức Dương, Túc Tuyền, Tự Cấm, Trùng Khánh, Yuxi, tổng cộng 234,4 triệu nhân dân tệ. Và công ty cho vay nhỏ Chongqing Houze này, chủ thể và quốc tịch của chủ sở hữu đã “di cư” ra khỏi Trung Quốc đại lục từ lâu.

Hình mẫu “Bangtai” thực sự là sao chép mô hình của Evergrande hay Country Garden, hay thực sự là nhỏ mà đẹp, chủ yếu dựa vào vốn tự có để phát triển?

Dù tài chính không minh bạch, khó kết luận rõ ràng, nhưng thị trường chính là “thử vàng” tốt nhất, ngày càng nhiều chủ nhà sẽ đưa ra câu trả lời. Vậy thì, cứ để đạn bay thêm một chút nữa.