Midea Real Estate tự tiết lộ bí mật vi phạm: 650 triệu bị mượn trái phép, hai bộ phận gánh trách nhiệm

（Nguồn: Mật thám bất động sản）

Trong đợt điều chỉnh sâu của thị trường bất động sản kéo dài 5 năm này, số lượng doanh nghiệp tư nhân hàng đầu có thể trụ vững đến hiện tại đã không còn nhiều, ví dụ như Midea Real Estate, dựa vào tập đoàn điện tử lớn Midea.

Có vẻ như đó chỉ là bề nổi, phía sau vẫn còn chịu áp lực chung. Đến giữa năm 2024, thị trường bất động sản đang ở giai đoạn cực kỳ khó khăn, nền tảng niêm yết trên Hồng Kông là Midea Real Estate đã thực hiện một cuộc tái cơ cấu lớn để xoay chuyển tình thế, đó là thoái vốn khỏi mảng phát triển dự án.

Vào tháng 10 cùng năm, Midea Real Estate đã bán toàn bộ phần bất động sản phát triển cho cổ đông kiểm soát của công ty theo hình thức thoái vốn, tập trung vào các hoạt động nhẹ như xây dựng thay thế, dịch vụ quản lý bất động sản, vận hành tài sản và các hoạt động kinh doanh dựa trên tài sản nhẹ khác.

Chưa đầy hai năm kể từ khi tái cơ cấu chuyển đổi, hiện tại Midea Real Estate đang bước vào giai đoạn công bố báo cáo tài chính năm 2025, nhưng trước khi công bố, họ đã tự tiết lộ một vấn đề lớn.

Sự kiện này xảy ra vào năm 2025, khi Midea Real Estate thông qua kênh tín thác đã cho vay số tiền lớn tới các công ty liên kết của cổ đông kiểm soát. Chiêu thức dùng tín thác này khá kín đáo, đã thực chất cấu thành giao dịch liên kết nhưng chưa công bố công khai, vi phạm quy định của Sở Giao dịch Chứng khoán Hồng Kông, và giờ thì không thể che giấu nữa.

Từ đầu năm 2025 đến tháng 7 cùng năm, Midea Real Estate đã ký các thỏa thuận ủy thác đầu tư với hai công ty con là Foshan Midea và Guangdong Midea, cùng các công ty tín thác là Wanxiang Trust, Yuecai Trust và Zhongyuan Trust.

Ba hợp đồng tín thác này có giới hạn tối đa lần lượt là 500 triệu, 250 triệu và 1 tỷ nhân dân tệ, với tỷ suất lợi nhuận ròng hàng năm tham khảo lần lượt là 3.85%, 3.2% và 3.2%. Thời hạn ủy thác là 36 tháng kể từ lần gửi tiền đầu tiên vào tín thác, 24 tháng kể từ ngày ký hợp đồng, và 36 tháng kể từ lần gửi tiền đầu tiên.

Theo hợp đồng ký kết lúc đó, hai khoản vay tối đa 1,5 tỷ nhân dân tệ được ủy thác cho Wanxiang Trust và Zhongyuan Trust, khoản vay có thể quay vòng tối đa 3 năm, còn khoản vay tối đa 250 triệu nhân dân tệ ủy thác cho Yuecai Trust, có thể quay vòng tối đa 2 năm.

Ba công ty tín thác này, với vai trò là người ủy thác, đã phát hành 4 đợt vay không thế chấp trong năm 2025 tới các công ty như Shenyang Zhenghui, Nanhai Meiming và Shunde Tianmei, nhưng điều kiện kèm theo là tổng số dư nợ chưa trả tối đa trong thời hạn không vượt quá 650 triệu nhân dân tệ tại bất kỳ thời điểm nào.

Trong hợp đồng vay tín thác, tại sao lại đặc biệt quy định điều khoản “tổng dư nợ chưa trả tối đa tại bất kỳ thời điểm nào không vượt quá 650 triệu nhân dân tệ”? Có ý kiến phân tích trong ngành cho rằng, có thể lúc đó nhằm mục đích tránh rủi ro hoặc các lý do khác.

Thông báo của Midea Real Estate nhấn mạnh rằng, đến cuối năm 2025, tất cả các khoản vay chưa trả và lãi phải trả đã được thanh toán đầy đủ, đồng thời các hợp đồng ủy thác đầu tư đã chấm dứt.

Nói cách khác, nếu không có sự phát hiện của bộ phận quản lý rủi ro và kiểm toán nội bộ của Midea Real Estate vào đầu năm 2026 về các giao dịch vay ủy thác này, và nếu còn ẩn chứa các giao dịch liên kết chưa được công bố, thì liệu các khoản vay ủy thác đó có tiếp tục quay vòng và chảy về các bên liên kết của cổ đông kiểm soát hay không?

Theo thông tin, Shenyang Zhenghui do cổ đông kiểm soát của Midea Real Estate là Lu Deyan gián tiếp sở hữu 50% cổ phần qua công ty con toàn phần Shenyang Meiyi. Nanhai Meiming và Shunde Tianmei đều là các công ty con toàn phần gián tiếp của Lu Deyan. Nền tảng phát triển bất động sản của Lu Deyan là Midea Jianye, một công ty offshore, thông qua cổ phần kiểm soát của Midea Real Estate Group (được tách ra từ Midea Real Estate niêm yết trên H股) để phát triển các dự án bất động sản trên khắp các tỉnh thành.

Thực tế, Lu Deyan là vợ của Họa Hưởng Kiện, sáng lập viên của Tập đoàn Midea, chồng của bà là Họa Hưởng Kiện, đồng thời là người hành động chung, cùng nhau là cổ đông kiểm soát của Midea Real Estate.

Ba bên tài trợ này đều là các bên liên quan của Midea Real Estate, khoản vay tín thác 650 triệu nhân dân tệ nêu trên không chỉ cấu thành giao dịch liên kết mà còn bắt buộc phải công bố, đặc biệt còn cần sự phê duyệt của cổ đông độc lập.

Phân tích về vi phạm này, Midea Real Estate cho biết, chủ yếu do sự nhầm lẫn trong giao tiếp giữa các bộ phận trong tập đoàn, tức là nhóm kinh doanh đã thúc đẩy giao dịch này mà không thông báo cho nhóm tuân thủ về việc đối tác là bên liên quan, và nhóm tuân thủ cuối cùng đã không nhận diện được các mối liên hệ gián tiếp tiềm ẩn.

Điều này có nghĩa là: nhóm kinh doanh của Midea Real Estate “thiếu trách nhiệm” hay “cố ý che giấu rủi ro”, còn nhóm tuân thủ không chuyên nghiệp hoặc thiếu trách nhiệm trong việc phát hiện và phòng ngừa rủi ro. Liệu hai nhóm này có thỏa thuận ngầm với nhau, biết rõ chuyện gì đang xảy ra nhưng cuối cùng không thể giữ kín, “gánh chịu trách nhiệm”?

Tính đến cuối năm 2024, số tiền mặt và các equivalents của Midea Real Estate khoảng 1,03 tỷ nhân dân tệ, trong đó khoản vay tín thác chưa trả tối đa 650 triệu nhân dân tệ chiếm khoảng 63% số dư tiền mặt trên sổ sách của họ lúc đó.

Đến giữa năm ngoái, tổng số tiền mặt và tiền gửi ngân hàng của Midea Real Estate là 708 triệu nhân dân tệ, các khoản vay ngắn hạn và dài hạn đều đã giảm xuống 0. Trong nửa đầu năm ngoái, họ đạt doanh thu gần 2 tỷ nhân dân tệ, tăng 41% so với cùng kỳ; lợi nhuận ròng là 313 triệu nhân dân tệ, tăng 128,1% so với cùng kỳ.

Chẳng phải đây chính là một “con bò sữa” vừa không có nợ vay có lãi, vừa liên tục tạo ra tiền mặt và lợi nhuận sao? Ai nhìn thấy mà không thèm muốn? Huống hồ, đó lại là các cổ đông kiểm soát có mối quan hệ mật thiết.