3 ngày giao dịch nhanh chóng! Tín hiệu phục hồi thị trường bất động sản Shanghai rõ ràng

Kể từ khi chính sách mới về thị trường bất động sản của Thượng Hải, “Thư bảy điều” có hiệu lực, gần như đã tròn một tháng. Gần đây, các phóng viên đã khảo sát và phát hiện rằng hoạt động giao dịch nhà thứ cấp đã tăng rõ rệt, nhiều chỉ số đã đạt mức cao mới trong giai đoạn này, thị trường nhà mới cũng bắt đầu phục hồi nhẹ nhàng, có dự án đã chủ động tăng giá để thể hiện sự lạc quan về xu hướng thị trường. Tất cả các dấu hiệu cho thấy, dưới sự hỗ trợ chính xác của chính sách mới “Thư bảy điều” của Thượng Hải, thị trường bất động sản đang thể hiện xu hướng “tăng lượng, ổn giá”, mùa xuân nhỏ của tháng 3 ngày càng rõ ràng hơn.

Sức hút của thị trường rõ rệt tăng lên

Ngày 21 tháng 3, một trung tâm môi giới bất động sản gần ga tàu điện ngầm Yuchiao, quận Pudong, Thượng Hải, cho biết, tình hình giao dịch gần đây rất tốt, trong vòng một tuần qua, đã có 3 căn nhà tại khu vực Yuchiao, khu dân cư Dijie International City được giao dịch thành công, họ cũng đã giúp một khách hàng hoàn tất giao dịch, hiện khách đã đặt cọc. “Sau chính sách mới, hoạt động giao dịch thực sự sôi động hơn, có căn chỉ mới đăng bán ba ngày đã bán xong, không gian thương lượng giá của nhà thứ cấp cũng nhỏ hơn, tâm lý lo lắng của chủ nhà về việc bán nhà đã giảm đi nhiều.”

Cùng ngày, trung tâm giao dịch bất động sản quận Pudong, Thượng Hải, đông đúc người qua lại, đến 11 giờ sáng, màn hình lớn của phòng đăng ký giao dịch bất động sản của quận cho thấy, số quầy giao dịch là 55, đã phát số thứ tự 671, hiện đang tiếp nhận 541 hồ sơ. Nhân viên tại đây cho biết, vào cuối tuần, tất cả các quầy đều mở cửa đầy đủ, mỗi ngày có thể xử lý khoảng 1.300 đến 1.400 số thứ tự. Sau chính sách mới, hầu như đã mở rộng hoạt động mua bán ngoài vòng đai, lượng người đổ về rất đông, cộng thêm tháng 3 và tháng 4 vốn là mùa cao điểm giao dịch bất động sản, điều này là bình thường.

Kể từ đầu tháng 3, hoạt động giao dịch nhà thứ cấp tại Thượng Hải đã tăng nhanh, nhiều chỉ số đã đạt mức cao mới trong giai đoạn này. Dữ liệu từ trang web bất động sản trực tuyến cho thấy, từ ngày 9 đến ngày 15 tháng 3 năm 2026, tổng số căn nhà thứ cấp giao dịch thành công tại Thượng Hải là 7.233 căn, tăng 26,69% so với tuần trước đó là 5.709 căn, đồng thời cũng lập kỷ lục mới về số lượng giao dịch hàng tuần kể từ năm 2021. Trong đó, ngày 14 tháng 3 (thứ bảy) có 1.472 căn giao dịch, chỉ còn thiếu 1 căn so với 1.473 căn của ngày 15 tháng 3 năm 2025. Ngày 15 tháng 3 năm 2026 (chủ nhật), có 1.390 căn giao dịch, tổng cộng hai ngày cuối tuần đạt 2.862 căn, phá vỡ đỉnh cao về số lượng giao dịch cuối tuần của thị trường nhà thứ cấp tại Thượng Hải trong gần 5 năm qua.

Theo ông Zhang Bo, trưởng Viện Nghiên cứu Anjuke, đợt tăng đột biến trong lượng giao dịch nhà thứ cấp tại Thượng Hải này có thể hiểu là tín hiệu của sự phục hồi theo xu hướng. Ông cho biết, dựa trên dữ liệu hành vi người dùng trực tuyến của Anjuke, trong tuần đầu sau khi chính sách mới có hiệu lực, số lượng người dùng chủ động bắt đầu trò chuyện qua micro-chat tăng 144,7% so với tuần trước, số người dùng gửi yêu cầu liên hệ tăng 133,7%, số người để lại thông tin liên hệ tăng 251,8%, tỷ lệ giữ liên lạc qua micro-chat và để lại thông tin tăng 50,5%, và xu hướng này còn tiếp tục duy trì vào giữa tháng 3.

Gần đây, phóng viên đã đến trung tâm giao dịch bất động sản quận Minhang, Thượng Hải, một nhân viên cho biết, sau khi chính sách mới ra đời, số lượng người dân đến tư vấn và làm thủ tục chuyển nhượng đã tăng rõ rệt, có lúc cuối tuần gần như không còn chỗ trống để ngồi.

“Thị trường nhà thứ cấp tháng 3 có lượng giao dịch lớn, đặc điểm là tốc độ nhanh, đà mạnh và phạm vi rộng, sự tăng nhiệt rõ rệt của thị trường là kết quả của việc các chính sách liên tục phát huy hiệu quả, niềm tin vào việc điều chỉnh giá đã dần được khôi phục, và sự thay đổi trong cơ cấu cung cầu.” Ông Yan Yuejin, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản E-House Thượng Hải, nhận định.

So với sự bùng nổ của thị trường nhà thứ cấp, thị trường nhà mới có vẻ nhẹ nhàng hơn, nhưng cũng xuất hiện những tín hiệu tích cực.

Gần đây, phóng viên đã thấy tại các sàn giao dịch bất động sản ở quận Putuo, Quận Jiading và Quận Minhang, vẫn còn nhiều khách hàng đến xem nhà trong ngày làm việc. Nhân viên bán hàng của dự án Zhonghai Huanyu Jiuzhang ở quận Putuo cho biết, chỉ trong ngày cuối tuần, đã có gần 150 nhóm khách hàng đến thăm, nhân viên bán hàng quá tải, thậm chí thời gian để trao đổi chi tiết với khách hàng cũng rất hạn chế. Nhân viên bán hàng của dự án Thời đại Thành phố ở quận Jiading cho biết, sau chính sách mới, số lượng giao dịch của dự án đã tăng gấp đôi so với cùng kỳ tháng 1. Dự án Baoli Duhui và Xuhu của quận Minhang cũng đã công bố tăng giá kể từ ngày 9 tháng 3 năm 2026.

Theo thống kê của Viện Nghiên cứu Zhongzhi, từ ngày 9 đến ngày 15 tháng 3 năm 2026, tổng diện tích giao dịch nhà ở thương mại mới tại Thượng Hải là 220.000 mét vuông, tăng 62% so với tuần trước, lập kỷ lục mới kể từ đầu năm 2026.

Các nhà phân tích thị trường của Trung tâm Nghiên cứu Thị trường C trung Thượng Hải, ông Lu Wenxi, cho biết, “Thư bảy điều” đã chính xác thực hiện các biện pháp như giảm hạn chế mua nhà, tối ưu hóa chính sách vay vốn qua quỹ tiết kiệm, hoàn thiện chính sách thuế nhà ở cá nhân, qua nhiều chiều hướng, qua đó kích hoạt hiệu quả nhu cầu tiềm năng của thị trường. Sự bùng nổ trong giao dịch nhà thứ cấp vừa là sự giải phóng nhu cầu tích tụ từ trước, vừa phản ánh sự nâng cao rõ rệt niềm tin của thị trường sau chính sách. Trong khi đó, sự phục hồi ổn định của thị trường nhà mới và việc một số dự án tăng giá còn tiếp tục chứng minh rằng kỳ vọng thị trường đã cải thiện, tức là người mua nhà có xu hướng mạnh hơn khi tham gia thị trường, và các nhà phát triển cũng tự tin hơn về xu hướng tương lai.

Khách hàng mua nhà để ở chiếm ưu thế

Điều đáng chú ý là, gần đây, sự ấm lên của thị trường nhà tại Thượng Hải chủ yếu bắt nguồn từ việc giải phóng nhu cầu mua nhà cứng, cấu trúc giao dịch nhà thứ cấp thể hiện rõ xu hướng ưu tiên các căn nhà có tổng giá thấp. Trong các cuộc khảo sát, nhiều trung tâm môi giới cho biết, hiện tượng tăng nhiệt của thị trường đã làm tốc độ giao dịch các căn nhà nhỏ, tổng giá khoảng 3 triệu nhân dân tệ, tăng rõ rệt, chỉ cần giá gần bằng giá các căn nhà đã bán gần đây trong cùng khu dân cư là dễ dàng giao dịch.

Gần đây, phóng viên đã đến một trung tâm môi giới bất động sản nằm trên đường Hong Song, quận Minhang, Thượng Hải, chủ cửa hàng, bà Luo Yangyang, cho biết: “Chưa đầy vài ngày sau khi chính sách mới có hiệu lực, chúng tôi đã thành công giúp một giao dịch. Khách hàng bắt đầu xem nhà từ đầu tháng 2, cuối cùng đã quyết định mua một căn một phòng ngủ, tổng giá 186 triệu nhân dân tệ.”

“Trong khu vực của chúng tôi, các căn nhà nhỏ rất được ưa chuộng.” Bà Luo phân tích, một mặt, nhà nhỏ có tổng giá thấp hơn, phù hợp với ngân sách của những người mua nhà lần đầu; mặt khác, chỉ khi các căn nhà nhỏ được giao dịch, chủ cũ mới có đủ vốn và động lực để đổi sang căn lớn hơn, từ đó thúc đẩy thị trường nhà cải thiện.

Theo thống kê của Viện Nghiên cứu Zhongzhi, từ tháng 1 đến tháng 2 năm 2026, số lượng nhà thứ cấp dưới 3 triệu nhân dân tệ tại Thượng Hải đã gần 17.000 căn, tăng 25,2% so với cùng kỳ năm trước, chiếm 56,1% tổng số nhà thứ cấp giao dịch trong cùng kỳ, cao hơn 6 điểm phần trăm so với năm 2025. Sự thay đổi mang tính cấu trúc này phản ánh rằng, do giá liên tục điều chỉnh trong giai đoạn trước, nhiều căn nhà đã rơi vào phân khúc giá thấp, lợi thế về giá trị của nhà thứ cấp ngày càng rõ ràng, và khi các chính sách hỗ trợ được phát huy, nhóm khách hàng mua nhà lần đầu còn đang chần chừ đã có xu hướng tham gia thị trường nhiều hơn, thúc đẩy lượng giao dịch các nguồn nhà có tổng giá thấp tăng mạnh.

Xu hướng này tiếp tục duy trì trong tháng 3. Dữ liệu theo dõi của Lianjia Thượng Hải cho thấy, sau Tết Nguyên đán đến ngày 19 tháng 3, tỷ lệ giao dịch nhà thứ cấp dưới 3 triệu nhân dân tệ chiếm hơn 60%, tăng 4 điểm phần trăm so với trước Tết.

Ông Zhang Bo cho biết, dựa trên dữ liệu giao dịch của Thượng Hải, nhu cầu mua nhà để ở vẫn là nền tảng chính, nhưng nhu cầu cải thiện lại có ảnh hưởng rõ rệt hơn đến giá cả. Về khu vực, các dự án cải thiện tại trung tâm thành phố nhận được sự quan tâm cao, các dự án dành cho người mua nhà lần đầu ở vùng ngoại ô cũng hưởng lợi rõ rệt từ chính sách. Trong các khu trung tâm, các khu vực như Xuhui, Jing’an, Changning với các căn nhà cao cấp trên 144 mét vuông đã đáp ứng nhiều nhu cầu cải thiện trung cao cấp. Ở các vùng ngoại ô, như Baoshan, Songjiang, Minhang, các căn nhà dành cho người mua nhà lần đầu dưới 90 mét vuông tiếp nhận lượng lớn nhu cầu ngoại biên, tác động của chính sách đối với các khu vực ngoài vòng đai ngoại là rõ rệt nhất, mức độ sôi động tìm nhà đã tăng hơn 17% so với nửa tháng trước Tết.

“Hiện tại, các điểm nóng về giao dịch nhà thứ cấp tại Thượng Hải vẫn chủ yếu tập trung ở các dự án dành cho nhu cầu thiết yếu và cải thiện nằm ngoài vòng đai, giữa trung tâm và ngoại thành, còn khả năng duy trì của thị trường còn phụ thuộc vào tình hình giao dịch các căn nhà có tổng giá từ 500 triệu đến 800 triệu nhân dân tệ.” Ông Yan Yuejin nhận định, dựa trên quy luật vận hành của chuỗi thay thế, sự sôi động của nhu cầu mua nhà để ở sẽ tạo điều kiện cho nhu cầu cải thiện “bán cũ lấy mới”, đặc biệt là khi các tin tức về việc giá nhà tăng nhẹ ngày càng nhiều, tâm lý chờ đợi của nhu cầu thay thế cũng giảm đi. Dự kiến, vào cuối tháng 3 và các tháng tiếp theo, các nhu cầu cải thiện cao cấp hơn và thị trường biệt thự xa xỉ sẽ có khả năng tăng giao dịch, mở rộng và lan tỏa sức nóng của thị trường.