Liên minh Vanke "đội ngũ ban đầu" trở lại, khu đất Li Cang ở Qingdao đã giao dịch với giá sàn sau khi loại bỏ phần thương mại

Quan điểm.net Ngày 20 tháng 3, kết quả đấu giá trực tuyến quyền sử dụng đất xây dựng nhà nước do Sở Tài nguyên và Quy hoạch thành phố Thanh Đảo tổ chức cho thấy, lô đất LC0301-03 nằm phía đông của cao tốc Qingyin, quận Lê Cảng đã hoàn tất chuyển nhượng.

Theo thông báo đấu giá trước đó của Sở Tài nguyên và Quy hoạch thành phố Thanh Đảo, tổng giá khởi điểm của lô đất này là 998 triệu nhân dân tệ, giá sàn trên sàn là 9.010 nhân dân tệ/m2 sàn.

Kết quả trúng đấu cho thấy, lô đất này do Công ty TNHH Bất động sản Thanh Đảo Changming trúng, với tổng giá 998 triệu nhân dân tệ, tỷ lệ chênh lệch giá là 0%.

Thông tin công khai cho thấy, công ty này do Vạn Sắc hợp tác cùng China Overseas, Yuexiu, Gemdale và Tập đoàn Đô thị Thanh Đảo góp vốn.

Quá trình đấu giá khá trực tiếp, quy tắc đấu giá là “ai trả cao hơn sẽ thắng”, nhưng chỉ có một nhóm người mua đăng ký, không có vòng đấu giá.

Khác với các lô đất mới thường thấy, đặc điểm đặc biệt của lô đất này là thuộc tính “tái gia nhập thị trường”.

Theo tài liệu công khai, lô đất ban đầu thuộc một phần của dự án Công viên Rừng Đông Lê, trước đó đã được Vạn Sắc hợp tác đấu giá cách đây vài năm, nhưng do tiến độ phát triển không như kỳ vọng, cuối cùng đã thương lượng rút lui với chính quyền.

Trong vòng vài năm, đã trải qua quá trình “giao dịch - đình trệ - rút lui - đấu giá lại” đầy đủ.

Việc khởi động lại lô đất

Xét về điều kiện chuyển nhượng, điểm mấu chốt của lô đất này nằm ở khía cạnh quy hoạch.

Ngày 28 tháng 2, Sở Tài nguyên và Quy hoạch thành phố Thanh Đảo đã phát hành thông báo đấu giá quyền sử dụng đất xây dựng nhà nước, chính thức niêm yết lại lô đất LC0301-03 phía đông quận Lê Cảng.

Lô đất này đã được điều chỉnh từ “đất thương mại dịch vụ” sang “đất ở loại II”, đồng thời tăng cường các tiện ích công cộng như giáo dục, y tế, chăm sóc người cao tuổi.

Song song đó, hệ số sử dụng đất (tỷ lệ diện tích sàn xây dựng trên diện tích đất) giảm xuống còn 2,5, thuộc mức trung bình thấp, rõ ràng thấp hơn nhiều so với mức 3,57 trước đó.

Tài liệu đấu giá cho biết, lô đất nằm phía đông cao tốc Qingyin, phía tây đường Thí Niu Sơn, phía bắc đường Táo Sơn, phía nam đường Cửu Thủy, diện tích đất khoảng 44.320,7 m², quy hoạch diện tích xây dựng khoảng 110.800 m². Yêu cầu xây dựng rõ ràng, dự án cần xây dựng trạm dịch vụ cộng đồng, cơ sở chăm sóc trẻ nhỏ và các tiện ích thương mại đi kèm, sau khi hoàn thành sẽ bàn giao để sử dụng.

Lô đất này nằm ở phía đông của khu vực Đông Lê, gần các khu dân cư hiện hữu, đồng thời gần nguồn tài nguyên công viên rừng. Các tiện ích giáo dục, y tế và cộng đồng xung quanh đã và đang được quy hoạch và hoàn thiện dần.

Kết hợp với hệ số sử dụng đất, quy mô và các hạn chế về xây dựng, dự kiến các sản phẩm trong tương lai của dự án này chủ yếu sẽ là nhà ở trung cao tầng.

Cần chú ý rằng, cấu trúc giá trước và sau điều chỉnh cũng đã thay đổi.

Trước khi điều chỉnh quy hoạch, tổng giá khởi điểm của lô đất này khoảng 1,187 tỷ nhân dân tệ, giá sàn khoảng 7.500 nhân dân tệ/m² sàn; sau điều chỉnh, tổng giá khởi điểm giảm xuống còn 998 triệu nhân dân tệ, nhưng giá sàn tăng lên 9.010 nhân dân tệ/m² sàn.

Nói cách khác, tổng giá giảm, nhưng chi phí đất trên mỗi đơn vị lại tăng, dẫn đến logic phát triển cũng thay đổi theo.

Lựa chọn của Vạn Sắc

Nếu kéo dài dòng thời gian, nguồn gốc của lô đất này còn phức tạp hơn.

Tháng 8 năm 2017, Công ty TNHH Bất động sản Vạn Sắc Thanh Đảo đã đấu giá thành công 3 lô đất liên kết nằm phía đông cao tốc Qingyin, quận Lê Cảng (mã cũ 4362-01, 4362-02, 4364-02) với tổng diện tích xây dựng hơn 500.000 m². Trong đó, lô LC0301-03 lần này chính là lô đất 4362-01 của thời điểm đó.

Lô đất 4362-01 là đất thuần thương mại, hai lô còn lại là đất ở và đất tổng hợp. Trong toàn dự án, tỷ lệ thương mại gần 40%.

Điều quan trọng hơn là các điều kiện chuyển nhượng.

Theo yêu cầu của thời điểm đó, người trúng đấu phải xây dựng thay thế trường học, nhà trẻ, đồng thời phải thu hút các trụ sở ngân hàng, doanh nghiệp Fortune 500, và phải sở hữu một số lượng lớn bất động sản, đồng thời đảm nhận chỉ tiêu thuế.

Các điều kiện bổ sung này khiến dự án có ngưỡng phát triển khá cao ngay từ đầu.

Cuối cùng, Vạn Sắc đã trúng thầu với giá 3,79 tỷ nhân dân tệ, đồng thời hợp tác cùng China Overseas, Gemdale, Yuexiu và Tập đoàn Đô thị Thanh Đảo để phát triển dự án, nhưng tiến độ không thuận lợi.

Theo các diễn biến sau này, phần nhà ở được phát triển trước, còn lô đất thương mại thuần 4362-01 lại lâu không thể khởi động. Thông tin công khai cho thấy, tiến độ xây dựng của phần này chậm rõ rệt, trở thành rào cản chính cho toàn bộ dự án.

Nói cách khác, vấn đề không nằm ở phần nhà ở, mà ở phần thương mại.

Khi môi trường thị trường thay đổi, chu kỳ tiêu thụ thương mại kéo dài hơn, tính không chắc chắn trong phát triển tăng lên, rủi ro của các dự án quy mô lớn như vậy ngày càng rõ ràng. Cuối cùng, lô đất thương mại này bị thu hồi, sau khi điều chỉnh quy hoạch kiểm soát, đã tách ra và tổ chức lại, rồi đưa trở lại thị trường với mã số mới LC0301-03.

Lần này, các biến số đã giảm bớt.

Phần thương mại bị loại bỏ, hệ số sử dụng đất giảm, mô hình phát triển chuyển sang chủ yếu nhà ở; tổng giá giảm, nằm trong phạm vi kiểm soát; yêu cầu xây dựng vẫn còn, nhưng thời gian phát triển rút ngắn.

Trong bối cảnh đó, Vạn Sắc lại xuất hiện trong danh sách đấu giá.

Các báo cáo liên quan cho thấy, doanh nghiệp này đã từng tham gia phát triển khu vực này, có kinh nghiệm trực tiếp về dự án và thị trường. Việc tham gia lần này gần như là tiếp nối chuỗi dự án cũ, chứ không phải là quyết định đầu tư mới.

Nói cách khác, đây không chỉ đơn thuần là “mua đất”, mà còn là “quyết định lại sau khi trở về điểm xuất phát”.

Kết quả cho thấy, vẫn là đội ngũ cũ — Vạn Sắc, China Overseas, Yuexiu, Gemdale và Tập đoàn Đô thị Thanh Đảo cùng tham gia mua đất.

Đối với Vạn Sắc, lô đất này vừa là một phần của dự án lịch sử, vừa là môi trường phát triển đã quen thuộc. So với việc phải gia nhập một lĩnh vực mới, việc tiếp nhận lại một lô đất đã bị tháo rỡ, rõ ràng rủi ro đã được làm rõ hơn, lộ trình phát triển cũng dễ kiểm soát hơn.

Về mặt chính sách, hiện nay các địa phương đều khuyến khích cung cấp nhà ở cải thiện, đặc biệt tại các trung tâm thành phố và khu vực ưu tiên, thông qua việc tối ưu hóa hệ số sử dụng đất, điều chỉnh tính chất sử dụng đất để nâng cao chất lượng sản phẩm.

Lô đất Đông Lê lần này được “chuyển đổi từ thương mại sang nhà ở” cũng phản ánh xu hướng chính sách này.

Miễn trừ trách nhiệm: Nội dung và số liệu trong bài viết do Quan điểm tổng hợp từ các nguồn công khai, không mang tính khuyến nghị đầu tư. Trước khi sử dụng, vui lòng xác thực lại thông tin.

(Chủ biên: Vương Chí Cường HF013)