Yan Xuéwén bắt đầu quản lý bất động sản, lợi nhuận ròng của Jianye New Life dự kiến giảm ba mươi phần trăm

Viết/乐居财经 徐酒眠

Ngày 13 tháng 3 năm 2026, ngành quản lý bất động sản của Hồng Kông lại thêm một cảnh báo lợi nhuận.

Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Nhà ở Tiến Dân (09983.HK) đã phát hành thông báo, dự kiến lợi nhuận ròng chưa kiểm toán của năm tài chính kết thúc ngày 31 tháng 12 năm 2025 sẽ giảm khoảng 27% đến 32% so với cùng kỳ, lợi nhuận thuộc về cổ đông giảm khoảng 25% đến 30%.

Từ bản báo cáo thành tích “tiết lộ trước” này, không khó để nhận thấy áp lực kinh doanh mà công ty dẫn đầu tỉnh Hà Nam trong ngành bất động sản đang phải đối mặt trong giai đoạn điều chỉnh sâu của ngành.

Một điểm đáng chú ý khác là, CEO Yan Xuewen, người mới từ lĩnh vực bất động sản chuyển sang chỉ hai tháng trước, sẽ làm thế nào để xoay chuyển tình hình dự kiến lợi nhuận ròng thuộc về cổ đông giảm tới 30% trong chu kỳ mới này.

Thông báo cho biết, lợi nhuận ròng thuộc về cổ đông của Tiến Dân dự kiến sẽ giảm từ khoảng 215 triệu nhân dân tệ của năm 2024 xuống khoảng 150 triệu nhân dân tệ vào năm 2025. Đối mặt với mức giảm lợi nhuận hai chữ số, nguyên nhân chính gồm hai yếu tố cốt lõi;

Thứ nhất là, khoản lỗ giảm giá tài sản tài chính và hợp đồng tăng lên, trong năm 2024, con số này khoảng 74,907 triệu nhân dân tệ; còn năm 2023, con số này khoảng 1,222 tỷ nhân dân tệ.

Trong bối cảnh lĩnh vực bất động sản liên quan vẫn đang trong giai đoạn tái cấu trúc nợ và phục hồi thanh khoản, chu kỳ thu hồi vốn kéo dài, rủi ro mất vốn tăng cao vẫn là “kiến trúc sư” treo lơ lửng trên bảng cân đối kế toán.

Dữ liệu cho thấy, tính đến cuối năm 2024, khoản phải thu thương mại của Tiến Dân đạt 3,327 tỷ nhân dân tệ, trong đó tỷ lệ khoản phải thu từ bên thứ ba lần đầu vượt quá 50%. Trong kỳ, dự phòng giảm giá khoản phải thu thương mại khoảng 1,365 tỷ nhân dân tệ.

Việc khoản lỗ giảm giá dự kiến trong năm 2025 tiếp tục gia tăng có thể cho thấy môi trường thị trường chưa có dấu hiệu cải thiện rõ rệt, buộc công ty phải thận trọng hơn trong việc xử lý các khoản phải thu.

Thứ hai là, áp lực cấu trúc do tỷ suất lợi nhuận gộp giảm gây ra.

Trong thông báo, Tiến Dân đặc biệt đề cập đến hai điểm: một là, tăng chi phí dịch vụ quản lý cơ sở hạ tầng nhằm nâng cao sự hài lòng của khách hàng, dẫn đến tỷ suất lợi nhuận gộp của phân khúc dịch vụ quản lý bất động sản giảm; hai là, do ảnh hưởng của thị trường bất động sản suy thoái và tâm lý tiêu dùng yếu đi, các dịch vụ cộng đồng có lợi nhuận cao và dịch vụ gia tăng giá trị cho không chủ sở hữu bắt đầu co lại.

Dữ liệu cho thấy, doanh thu dịch vụ cộng đồng của Tiến Dân trong năm 2024 đã giảm 17,3% so với cùng kỳ, còn 545 triệu nhân dân tệ, dịch vụ gia tăng giá trị cho không chủ sở hữu còn giảm một nửa xuống còn 109 triệu nhân dân tệ. Hai lĩnh vực này, vốn từng được xem là “mỏ vàng” của các công ty bất động sản, nay bị đình trệ, trực tiếp kéo giảm khả năng sinh lời tổng thể.

Năm 2024, tỷ suất lợi nhuận gộp của Tiến Dân khoảng 26,6%. Cụ thể, ba lĩnh vực chính gồm dịch vụ quản lý bất động sản, dịch vụ gia tăng giá trị cộng đồng và dịch vụ gia tăng giá trị cho không chủ sở hữu có tỷ suất lợi nhuận gộp lần lượt là khoảng 21,3%, 23,9% và 20,1%, đều giảm so với năm trước.

Dù lợi nhuận ròng thuộc về cổ đông giảm mạnh, nhưng trong thông báo có một chi tiết đáng chú ý: sau khi loại trừ ảnh hưởng của các khoản giảm giá tài sản và các khoản phi kinh doanh khác, dự kiến lợi nhuận ròng cốt lõi thuộc về cổ đông của Tiến Dân năm 2025 sẽ giảm không quá 10%. Đây là một tín hiệu khá tích cực, khi loại bỏ “khoảng trống” do biến động chu kỳ bất động sản gây ra, phản ánh rõ hơn khả năng vận hành sinh lợi hàng ngày của công ty.

Chỉ chưa đầy hai tháng trước khi phát hành cảnh báo lợi nhuận này, ban lãnh đạo của Tiến Dân lại có sự thay đổi lớn.

Vào ngày 20 tháng 1 năm 2026, Yan Xuewen, 43 tuổi, đã được bổ nhiệm làm Thành viên Hội đồng Quản trị và Giám đốc Điều hành, thay thế Wang Jun. Công ty giải thích về sự thay đổi này rằng chủ yếu nhằm tuân thủ quy định của Phụ lục C của Quy tắc Quản trị Doanh nghiệp của Sở Giao dịch Chứng khoán Hồng Kông, về việc vai trò Chủ tịch và Giám đốc Điều hành phải do các cá nhân khác nhau đảm nhiệm.

Sau điều chỉnh, Wang Jun không còn giữ chức vụ CEO, tiếp tục làm Chủ tịch Hội đồng Quản trị kiêm Thành viên Hội đồng Quản trị Điều hành, tập trung vào chiến lược tổng thể và giám sát các vấn đề quan trọng của tập đoàn.

Xem lại quá trình nhân sự trước đó, việc thay đổi CEO liên tục trong vòng chưa đầy một năm phản ánh sự cấp thiết của tập đoàn Tiến Dân trong việc thích nghi với môi trường thị trường phức tạp. Ngày 30 tháng 4 năm 2025, Dai Jiling từ chức sau chỉ chín tháng đảm nhiệm vị trí CEO, chỉ sau đó ba năm, Wang Jun lại xuất hiện trở lại, giữ đồng thời chức Chủ tịch và CEO, được thị trường hiểu là mở ra thời kỳ tập trung quyền lực “quản trị mạnh mẽ”. Hiện nay, với sự xuất hiện của Yan Xuewen, cấu trúc quản trị của công ty đang hướng tới sự hợp lý và phân chia chuyên nghiệp hơn.

Yan Xuewen, người đã gắn bó với “hệ thống Tiến Dân” suốt hai mươi năm, tốt nghiệp Trường Tài chính Hà Nam năm 2006, bắt đầu từ vị trí nhân viên hành chính nhân sự tại Tiến Dân, qua các công ty khu vực như Quảng Đông, Huaiyang, đến năm 2019 trở thành Tổng Giám đốc Công ty Quảng Đông, sau đó thăng chức Phó Tổng Giám đốc, rồi đến tháng 10 năm 2025, giữ chức Tổng Giám đốc Điều hành của Tiến Dân.

Hiện nay, chuyển sang làm CEO của Tiến Dân mới, anh đã ký hợp đồng dịch vụ có thời hạn ba năm với mức lương hàng năm là 1,32 triệu nhân dân tệ, thấp hơn mức 2 triệu của hai người tiền nhiệm là Shi Shushan và Dai Jiling. Cách trả lương này phản ánh xu hướng cắt giảm chi phí trong thời kỳ khó khăn của ngành, đồng thời có thể ẩn chứa “giá trị tin cậy” trong việc đề bạt nội bộ.

Đối với Tiến Dân, việc Yan Xuewen đảm nhiệm vai trò mới mang ý nghĩa của hai nhiệm vụ chính.

Về mặt quản trị, việc phân chia rõ ràng giữa Chủ tịch và CEO giúp nâng cao tính minh bạch trong quyết định và hiệu quả giám sát, trong bối cảnh nhà đầu tư hiện nay đặc biệt quan tâm đến chất lượng quản trị doanh nghiệp, đây chính là một tín hiệu tích cực.

Về mặt kinh doanh, nhiệm vụ trọng tâm của Yan Xuewen là thúc đẩy hiệu quả hoạt động trong bối cảnh điều chỉnh chu kỳ ngành. Liệu nền tảng bất động sản và kinh nghiệm quản lý khu vực của ông có thể mang lại nhiều cơ hội hợp tác hơn với các doanh nghiệp bất động sản phía trên, đặc biệt trong lĩnh vực đổi mới đô thị và vận hành tài sản tồn kho?

Lần kiểm tra tiếp theo sẽ cho câu trả lời.