Lợi nhuận ròng của China Merchants Shekou giảm hơn 70%, doanh số bán hàng hàng năm xếp hạng top 4 toàn quốc

“核心10城”的投资额占比接近90%，其中在一线城市的投资额占比高达63%，招商蛇口管理层认为这些优质项目的利润转结可以帮助缓解业务压力

文｜《财经》研究员 王文彤

编辑｜杨立赟

3月17日，房企招商蛇口（001979.SZ）在本轮财报季中率先公布了2025年年度业绩。根据财报，公司虽保持盈利，但营收、净利润、净利率均出现下滑。

公告显示，2025年招商蛇口营收为1547.3亿元，同比下降13.5%；归母净利润为10.2亿元，同比下滑74.7%；扣非归母净利润为1.7亿元，同比下滑93.1%；净利率为0.5%，同比下滑1.9个百分点。

招商蛇口从2020年开始出现归母净利润下滑，2023年短暂恢复正增长后，2024年重回“增收不增利”困局。2024年，其归母净利润同比下降36.1%至约40.4亿元。2025年，其归母净利润跌幅是2024年的两倍以上。

招商蛇口在财报中称，利润下滑原因主要是开发业务项目结转规模同比下降、计提减值以及投资收益同比减少。这也是房企业绩下滑的普遍原因。

这是招商蛇口去年9月换帅后的首份财报。在3月17日的业绩交流会上，招商蛇口董事长朱文凯也带领董事总经理聂黎明、财务总监兼董事会秘书余志良、副总经理伍斌、副总经理吕斌等新管理团队首次亮相。

2025年，招商蛇口签约销售金额为1960.1亿元，同比下滑10.6%，较2021年巅峰时期跌去40%。但在房企销售普遍遇冷的背景下，2025年招商蛇口的全口径销售额跻身前四，比2024年提高一名。

背靠招商局为招商蛇口带来了稳健的财务管控能力，这是它在行业寒冬中的主要优势，也让它有能力去积极拿地、开拓开发业务之外的市场。

截至3月18日收盘，Wind（万得）数据显示，招商蛇口股价当日跌2.67%，报收9.48元/股，市值为855亿元。

钱流向何处

2025年，招商蛇口录得现金及现金等价物849.7亿元，同比下降16.4%。具体来看，经营活动、投资活动现金流净额均同比大幅下降，分别下降69.7%和172.43%。

钱的主要流向有二：购地支出增加、对联合营公司投资的数额加大。

2025年，招商蛇口在土拍市场较为活跃，且聚焦“核心10城”（北京、上海、广州、深圳、西安、长沙、合肥、苏州、成都、杭州）。

据《财经》统计，2025年公司新增拿地从上年同期26宗升至43宗，总地价从486亿元升至938亿元，权益地价则从335亿元升至543亿元，仅次于中海地产、保利发展，2024年、2025年的拿地均价也均超过2.10万元/平方米。

根据财报，2025年，招商蛇口在“核心10城”的投资额占比接近90%，其中在一线城市的投资额占比高达63%。2026年，公司预计总可售货值达到3400亿元（不含新增拿地），其中83%为住宅，并且“核心6+10城”占81%。

朱文凯在业绩会上表示，人口、城市化、经济高增长以及金融杠杆等四大红利正在逐渐消退，行业正在重塑阶段。成交格局由新房主导转向二手房为主，企业经营模式也需要从“高周转”转向以销定投、以销定产。因此，核心优质地块是公司发展的护城河。

伍斌补充，2026年招商蛇口继续在重点区域、重点城市以销定投、精挑细选。在满足“三道红线”、平衡好规模和利润的前提下，还要求每个项目要达到“六好”投资标准，确保资源有效投放，更聚焦项目的周转速度和收益兑现。

投资方面，2025年，联合营公司给招商蛇口造成了约6.14亿元投资亏损，而去年同期联合营公司贡献了16.93亿元投资收益。招商蛇口的整体投资收益因此同比下降81.81%至7.08亿元。

招商蛇口目前仍有大量存货，这也导致了计提减值风险带来的净利润下降。

根据公司发布的计提减值准备公告，2025年，公司的计提减值总额为42.7亿元，归母净利润因此减少29.18亿元。其中存货跌价准备为32.7亿元。过去五年，公司的存货跌价准备总额高达144.8亿元。

招商蛇口的计提减值大多指向三四年甚至更早之前获取的高价地块，在行业下行期，公司不得不为高价购地买单。

例如，根据财报，2025年计提金额最高的是重庆招商渝天府项目，计提约8.79亿元。该项目隶属于重庆西永物流园板块，招商蛇口于2021年以楼面价1.05万元/平方米、溢价率129.98%竞得。

聂黎明坦言，计提等会计处理方式对公司当期的利润报表存在影响。但他同时强调，从长远来看，这是在夯实公司的资产质量，为未来的“轻装上阵”做准备。

他补充，逐步消化的存量资产势必还会拉低后续利润，但近两三年投资的优质地块将逐步转结利润，帮公司缓解业绩压力。

扩展第二曲线

在财报发布前，招商蛇口刚刚经历了以“精简”为核心的组织架构调整和管理层的更替。

新任管理层中，朱文凯、聂黎明的职业经历较为多元，在开发业务、物业服务、资产运营等方面都有涉猎，这也符合公司近年来积极拓展第二曲线、“做优开发业务、做强资产运营、做大物业服务”的战略方向。

招商蛇口的三大业务板块是开发业务（以住宅为主的可售型产品的开发与销售、代建业务）、资产运营（集中商业、产业办公、公寓酒店等持有物业运营与资产管理以及会展和邮轮业务）和物业服务（基础物业管理、平台增值服务及专业增值服务）。

其中，开发业务是公司的压舱石，物业服务业务的营收占总营收比重也已超过10%，成为另一重要的增长引擎。

2025年，物业服务的营收为167.3亿元，同比上升8.4%，该部分营收占总营收的比重由2024年同期的8.6%升至10.8%；资产运营的营收为71.7亿元，同比上升0.3%，该部分营收占总营收的比重由2024年同期的3.99%升至4.64%。

物业服务业务主要通过公司旗下的招商积余（001914.SZ）开展。

财报显示，2025年招商积余实现营业收入192.73亿元，同比增长12.23%；第三方新签年度合同额41.69亿元，同比增长13%；在管项目2473个，同比增长7.7%，管理面积达3.77亿平方米，同比增长3.3%。Wind数据显示，招商蛇口是招商积余的第一大股东，持股比重为47.75%。

为了提高物业服务能力，该公司也在不断在物业运营、机器人应用、物业服务鸿蒙生态布局等方面加码研发投入。2025年，其研发投入占总营收的比重由去年同期的0.12%提升至0.13%，研发人员数量也由去年同期的270人增长9.26%至295人。

管理层调整后，招商蛇口的现金流和盈利能力能否改善、开发业务的节奏与产品竞争力能否保持、三大业务能否可持续发展，是资本市场和投资者未来最为关注的焦点。

财报会上，聂黎明指出，2025年二手房成交面积占比进一步升至65%左右，城市地段产品持续分化并成为常态，改善型需求与“好房子”成为市场的关键支撑。公司将加大产品力投入，通过优化户型设计、完善社区配套、融入绿色智能科技等方式，打造更具竞争力的住宅产品。

2025年，公司编制了《招商蛇口好房子品质标准》，并在全国20余个标杆项目中实现规模化落地。

而面对行业的机遇和挑战，朱文凯表示，招商蛇口要从传统的开发商，真正转变为“开发商+运营商+服务商”，并成为中国领先的地产园区综合开发运营服务商。“这是我们的方向，也是我们的目标。”他说。

责编 | 陈湘