Bất động sản có thể là người chiến thắng lớn trong cuộc di tản tín dụng riêng tư

Phiên bản của bài viết này lần đầu tiên xuất hiện trong bản tin CNBC Property Play cùng Diana Olick. Property Play đề cập đến các cơ hội mới và đang phát triển cho nhà đầu tư bất động sản, từ cá nhân đến các quỹ đầu tư mạo hiểm, quỹ vốn tư nhân, các văn phòng gia đình, nhà đầu tư tổ chức và các công ty công lớn. Đăng ký để nhận các bản tin trong tương lai, gửi trực tiếp đến hộp thư của bạn. Chỉ chưa đầy bốn năm sau khi các nhà đầu tư rút khỏi các quỹ bất động sản thương mại do lãi suất tăng nhanh, một số đã bắt đầu quay trở lại, khi họ chuyển hướng khỏi lĩnh vực tín dụng tư nhân từng nóng bỏng. Các khoản đầu tư vào REITs không niêm yết, đã đăng ký công khai, đã giảm từ 33,2 tỷ USD năm 2022 xuống còn 5,7 tỷ USD năm 2025, nhưng những khoản lãi trong vài tháng gần đây cho thấy sự phục hồi. Các REIT này đã huy động được 593 triệu USD từ các nhà đầu tư trong tháng 1, tăng so với 467 triệu USD tháng 12 và 416 triệu USD tháng 11, theo dữ liệu theo dõi từ Stanger Investment Banking. Thêm vào đó, dữ liệu từ CoStar cho thấy các khoản đầu tư vào REITs không niêm yết đã có sự tăng trưởng trong quý III và quý IV của năm ngoái. Một số dự đoán rằng khi nhiều tiền hơn rút khỏi tín dụng tư nhân, nó sẽ chảy vào bất động sản. “Chúng tôi tin rằng điều đó sẽ xảy ra,” ông Kevin Gannon, Chủ tịch kiêm CEO của Stanger, nói. “Chúng tôi bắt đầu thấy dấu hiệu trong việc huy động vốn đang tăng lên trên lĩnh vực bất động sản. Nó chậm hơn, nhưng đang bắt đầu tăng. Và các khoản hoàn trả trên lĩnh vực bất động sản đã giảm bớt, còn hiện tại là sự xoay vòng của vốn.” Khi được hỏi gần đây trên CNBC “Squawk on the Street” liệu các cố vấn đầu tư có thể đang đưa khách hàng ra khỏi Blackstone Private Credit (BCRED) và chuyển sang Blackstone Real Estate Income Trust (BREIT), Chủ tịch kiêm Giám đốc điều hành của công ty, ông Jonathan Gray, nói: “Tôi không biết điều đó có xảy ra theo tỷ lệ đô la, nhưng khi họ lo lắng về điều gì đó, họ có thể tạm dừng. Tôi có thể nói rằng, thú vị là, trong quý đầu tiên này, dòng vốn vào BREIT đã đạt mức cao nhất kể từ năm 2022.” Giá trị bất động sản thương mại đã giảm 22% từ đỉnh vào tháng 4 năm 2022 xuống đáy vào tháng 12 năm 2023, theo Chỉ số Giá Bất động Sản Thương Mại của Green Street. Hiện tại, thị trường vẫn đang phục hồi chậm, hình dạng chữ U, khiến điểm vào cho nhà đầu tư vẫn khá hấp dẫn. Khi biến động trên thị trường chứng khoán gia tăng do áp lực kinh tế toàn cầu từ thuế quan và cuộc chiến ở Iran, các tài sản cứng như bất động sản cung cấp một cách hấp dẫn để đa dạng hóa danh mục đầu tư. Về các lĩnh vực có thể hưởng lợi, Blackstone đã thực hiện một số giao dịch văn phòng cụ thể, nhưng vẫn tập trung vào trung tâm dữ liệu, công nghiệp và nhà ở nhiều căn, theo một người quen thuộc với hoạt động nội bộ của Blackstone, người không được phép phát biểu công khai về vấn đề này. “Cuối cùng, điều quan trọng là lợi suất. Nếu nhà đầu tư tiếp tục rút khỏi các quỹ tín dụng tư nhân, rất khó để thay thế lợi suất đó trong các khoản đầu tư nợ khác,” ông Willy Walker, CEO của Walker & Dunlop, nói. “Blackstone đã có tháng dòng vốn chảy vào BREIT tích cực đầu tiên sau bốn năm vào tháng 2. Các quỹ tín dụng tư nhân vượt trội hơn các quỹ nợ CRE — hàng nghìn tỷ so với hàng tỷ — vì vậy bất kỳ sự rút lui nào khỏi tín dụng tư nhân cũng có thể ảnh hưởng lớn đến các quỹ CRE.” Và cuộc thảo luận dường như đang nóng lên nhanh chóng, khi các tiêu đề về việc rút vốn từ tín dụng tư nhân lan rộng. “Hôm qua, tôi đã tham dự một cuộc họp với vài nhà đầu tư lớn ở New York, và chúng tôi đang tranh luận chính xác về chủ đề đó,” ông Christian Ulbrich, Chủ tịch kiêm CEO của JLL, nói trong một buổi ghi hình podcast CNBC Property Play ngày 12 tháng 3, dự kiến phát hành vào tuần tới. “Tài sản thực đang trở nên cực kỳ hấp dẫn trong bối cảnh bất ổn hiện nay, và tình hình tín dụng tư nhân thực sự đang thúc đẩy mọi người chuyển hướng nhiều hơn vào các tài sản thực. Vì vậy, có thể, đó sẽ là điều mà bất động sản hoặc tài sản thực sẽ hưởng lợi.” Ulbrich còn lưu ý rằng các nhà đầu tư vẫn sẽ chọn các phương án an toàn nhất trong môi trường lãi suất biến động mới này. Điều đó có nghĩa là các tòa nhà tốt nhất ở các vị trí tốt nhất, bao gồm cả các tòa nhà văn phòng chất lượng cao, nhưng cũng có các trung tâm logistics, kho bãi và nhà ở nhiều căn. Lãi suất vẫn là yếu tố không thể đoán trước, khi kỳ vọng rằng chúng sẽ thấp hơn nhiều vào thời điểm này. Các dự báo về việc Cục Dự trữ Liên bang cắt giảm lãi suất đang giảm do lo ngại về giá năng lượng và lạm phát. Điều này có thể làm cho quá trình chuyển hướng vào bất động sản chậm hơn so với dự kiến. “Chúng ta đã sống qua một hiện tượng bất thường này,” ông Gannon nói. “Nó kéo dài lâu hơn chúng tôi nghĩ, và bây giờ có thể sẽ kéo dài thêm một chút nữa, có thể do chiến tranh. Nhưng cuối cùng, chúng tôi nghĩ rằng dòng tiền sẽ tìm nơi trú ẩn, và chúng tôi sẽ cố gắng đưa dòng tiền đó vào bất động sản nếu có thể chứng minh rằng giá bất động sản đang ổn định.”