Các doanh nghiệp nhà nước xuất hiện, cuộc đấu giá đất ở Bắc Kinh một tuần thu về 26.07 tỷ yuan

Bắc Kinh kết thúc quý I với tổng số đất đấu giá đạt 26,07 tỷ nhân dân tệ.

Vào ngày 20 tháng 3, các lô đất tại khu vực Đông của Khu Công nghệ Cao Trường An, giai đoạn 4, CP00-1201-0013 và các vị trí khác đã được bán đấu giá, Công ty Bất động sản Mingjia đã mua với giá sàn 16,88 tỷ nhân dân tệ, giá sàn khoảng 25,8 nghìn nhân dân tệ/m2.

Trước đó, vào ngày 17-18 tháng 3, lô đất số 05-02-21-1 tại Khu mới Shunyi, thị trấn Renhe, đã được Công ty Bất động sản Beijing Renhe Risheng mua với giá sàn 3,48 tỷ nhân dân tệ, giá sàn khoảng 15,4 nghìn nhân dân tệ/m2. Một lô đất khác là dự án phát triển đất cấp 1 của tuyến M15, ga Hedong, dự án mã SY00-3101-0037, đã được Công ty Bất động sản Beijing Zhuzong mua với giá sàn 5,71 tỷ nhân dân tệ, giá sàn khoảng 14 nghìn nhân dân tệ/m2.

Trưởng phòng Nghiên cứu Thị trường Đất đai của Viện Nghiên cứu Trung chỉ, ông Zhang Kai, cho biết, trong tháng này, ba lô đất liên tiếp được bán với giá sàn, đều do doanh nghiệp nhà nước bảo trợ, phản ánh tâm lý thị trường hiện tại và cấu trúc cạnh tranh khu vực. Đất có chất lượng tốt, mật độ thấp vẫn dựa vào sự hỗ trợ của doanh nghiệp nhà nước trong bối cảnh hạn chế về vốn và niềm tin. Ngoài ra, sau khi đất vào thị trường, cách cạnh tranh trong thị trường cạnh tranh khốc liệt cũng là yếu tố quan trọng để kiểm tra khả năng vận hành sau này.

Lô đất tại Trường An bị cạnh tranh bao quanh

Các lô đất tại khu vực Đông của Khu Công nghệ Cao Trường An, giai đoạn 4, được các doanh nghiệp nhà nước địa phương “bảo trợ” để giao dịch thành công.

Đây là một khu đất gồm ba lô đất nhà ở 0013, 0015, 0039 và một lô đất trường mẫu giáo 0016.

Trong đó, các lô đất CP00-1201-0013, 0015, 0039 là đất nhà ở loại II, quy mô lần lượt khoảng 0,99 ha, 1,98 ha và 3,51 ha, diện tích xây dựng trên mặt đất lần lượt khoảng 1 ha, 2 ha và 3,54 ha, hệ số sử dụng đất là 1,01, giới hạn chiều cao 18 mét (có phần lên đến 24 mét), tỷ lệ cây xanh 30%. Lô đất 0039 là lớn nhất và vuông vắn nhất, hai lô còn lại có hình dạng không đều, ảnh hưởng đến bố trí các tòa nhà sau này. Theo các tài liệu liên quan, khuyến khích kết nối không gian dưới đất của các lô đất 0013 và 0015.

Lô đất 0016 dành cho trường mẫu giáo, quy mô khoảng 0,48 ha, hệ số sử dụng đất 0,8, diện tích xây dựng trên mặt đất khoảng 3.840 m2, giới hạn chiều cao 16 mét, tỷ lệ cây xanh 30%, dự kiến xây dựng một trường mẫu giáo 12 lớp.

Về vị trí, các lô đất nằm ngoài vòng đai thứ sáu phía Bắc, thuộc khu vực Nam Shao của Trường An, cách ga tàu điện ngầm Nam Shao khoảng 2,5 km. Gần đó có các trung tâm thương mại, giáo dục như Thế giới Trường An của R&F và Trường trung học số 5 Trường An. Phía tây giáp Công viên ẩm thực Bạch Phù Tuyền, nổi bật với tài nguyên sinh thái, mang đặc điểm của khu vực “tối ưu sinh thái, giao thông thuận tiện, phát triển bền vững”.

Theo các chuyên gia, trong điều kiện quy hoạch với hệ số sử dụng đất chỉ 1,01 và giới hạn chiều cao 18 mét, các lô đất này mang đặc trưng “biệt thự cao cấp”, dự kiến trong tương lai sẽ chủ yếu phát triển các loại hình nhà liên kế, nhà liền kề có mật độ thấp để cải thiện chất lượng sống.

Tổng thể, dù chất lượng đất khá tốt, nhưng khu vực xung quanh đang trong tình trạng cạnh tranh gay gắt.

Ngay bên cạnh là cộng đồng thấp tầng đã phát triển, như Longtang One, chủ yếu gồm biệt thự liên kế và nhà phố, đã tích lũy lượng khách hàng đáng kể, giá nhà cũ khoảng 42.000 nhân dân tệ/m2.

Cách đó khoảng 2 km còn có ba dự án lớn đang bán, trong đó giá đất xây dựng của dự án Jianfa Guantangfu năm 2023 là 26.000 nhân dân tệ/m2, gần 1.800 căn đã bán gần 1.400 căn, chủ yếu dành cho nhu cầu thiết yếu và cải thiện. Cũng trong năm đó, dự án Wutong Mountain Yu có hơn 1.200 căn, đã bán quá nửa số lượng. Gần nhất là dự án Longfor Enxiang Lingyun Song mở bán tháng 11 năm ngoái, chưa đầy nửa năm đã có chưa đến 50 hợp đồng ký kết.

Không chỉ vậy, khu vực cách ga tàu điện ngầm Shahao cao đẳng khoảng một trạm còn có các dự án mới như Wutong Xingchen, Zhuzong Qingyuefu, Beijing Construction Ji Jingli, tổng tồn kho gần 4.000 căn.

Ông Zhang Kai cho biết, trong đợt đấu giá đất này, chỉ có một doanh nghiệp đăng ký và giao dịch thành công với giá sàn, phản ánh thái độ thận trọng của thị trường đối với các dự án có mật độ thấp, chu kỳ dài ở các khu vực không trung tâm. Mặc dù giá sàn có lợi thế nhất định, nhưng cạnh tranh trong khu vực rất gay gắt. Sau khi dự án vào thị trường, sẽ phải đối mặt với áp lực từ các dự án như Jianfa Guantangfu, Longfor Lingyun Song về chất lượng sản phẩm, cũng như cạnh tranh về giá của Wutong Mountain Yu. Trong tương lai, dự án cần định vị khác biệt qua chiến lược “giá thấp, liên kế, liên kề” để phá vỡ thế bế tắc.

Các chuyên gia nhận định, giá đất có thể kiểm soát, nhưng hệ số sử dụng đất quá thấp, chỉ phù hợp để phát triển biệt thự, nhà phố cao cấp. Trong thị trường chủ yếu là nhu cầu thiết yếu và cải thiện, vừa bán được giá cao cho nhà cao cấp, vừa đảm bảo tốc độ tiêu thụ, khả năng phát triển và tiếp thị của doanh nghiệp nhà nước này sẽ là một thử thách lớn.

Hai lô đất tại Shunyi thu về 9,19 tỷ nhân dân tệ

Hai lô đất có mật độ thấp tại Shunyi cũng do doanh nghiệp nhà nước bảo trợ mua lại.

Công ty Shunyi Chengguan Apparel Factory, sở hữu 100% cổ phần, đã bỏ ra 3,48 tỷ nhân dân tệ để mua lô đất tại Khu mới Shunyi, Quận 5, do Công ty Shunyi City Construction sở hữu. Công ty này thuộc chính quyền địa phương, là doanh nghiệp nhà nước cấp cơ sở, đảm nhiệm các chức năng phát triển đất đai, xây dựng nhà ở tái định cư và vận hành tài sản trong khu vực.

Lô đất này có diện tích không lớn, khoảng 1,57 ha, quy mô xây dựng khoảng 22.600 m2, với hệ số sử dụng đất 1,44 và giới hạn chiều cao 60 mét, dự kiến phát triển các sản phẩm nhà ở mật độ thấp, cải thiện chất lượng. Điều này phù hợp với xu hướng chuyển đổi từ “nhu cầu thiết yếu” sang “cải thiện chất lượng” của khu vực Renhe trong những năm gần đây.

Lô đất nằm trong trung tâm khu cũ của Shunyi, đã có hạ tầng sinh thái và tiện ích dân sinh phát triển, gần công viên Renhe và công viên Shunyi, cùng các dịch vụ y tế như Bệnh viện Nhi và Phụ sản Shunyi, trung tâm thương mại Shangpin City, tạo thành một khu vực sống phù hợp.

Lô đất A tại ga HEDONG của tuyến M15 do Zhuzong Xieye mua với giá 5,71 tỷ nhân dân tệ. Sau đó, Công ty Xây dựng Thành phố Bắc Kinh (Beijing Chengjian) và Công ty Xiangye cùng xuất hiện trong một poster, được xem là dấu hiệu cho thấy sự hợp tác phát triển giữa các công ty này.

Về mặt sản phẩm, lô đất này có đặc điểm tối ưu hóa rõ rệt. Hệ số sử dụng đất chỉ 1,3, thấp hơn các lô đất và dự án cạnh tranh trong khu vực, tạo điều kiện phát triển nhà phố cao tầng có diện tích sử dụng cao. Giá trị giao dịch 14.000 nhân dân tệ/m2 cũng mang lại biên an toàn về chi phí. Lô đất cách ga tàu điện ngầm Fongbo khoảng 400 mét, cộng thêm cảnh quan sông Chao Bai He, tạo thành lợi thế về “thuận tiện đi lại + giá trị sinh thái”.

Dù các tiện ích xung quanh vẫn trong giai đoạn quy hoạch và chưa hoàn thiện, nhưng lợi thế về chi phí giúp các nhà phát triển có thêm không gian để nâng cao chất lượng dự án. Trong tương lai, dự án có thể hướng tới cả nhóm khách hàng nhu cầu thiết yếu và nhóm cải thiện, có tính linh hoạt về chiến lược.

Ông Zhang Kai nhận định, trong các khu vực của Shunyi, vị trí của Renhe khá đặc biệt. Các khu như Nguoiguang / Tianzhu chủ yếu hướng tới cải thiện cao cấp, thị trường đất đai sôi động, thường thu hút các nhà phát triển như M&Y chuyên về sản phẩm cao cấp; khu Ma Po có vị trí tương tự, thuộc “vùng ấm”, nhưng tập trung hơn vào tiện ích chính quyền và cộng đồng cư dân đã trưởng thành; còn Renhe, với rào cản gia nhập thấp hơn và cảnh quan sinh thái nổi bật, hướng tới giá trị cạnh tranh. Các khu này thực chất tạo thành một cấu trúc bổ sung lẫn nhau, trong khi khu trung tâm cũ của Shunyi như khu Đông Phong Thương Trường vẫn giữ vị trí không thể thay thế do nguồn cung đất khan hiếm.

Theo kế hoạch cung cấp đất xây dựng năm 2026 của Ủy ban Quy hoạch và Phát triển Đô thị Bắc Kinh, diện tích đất nhà ở thương mại dự kiến là 200-240 ha, giảm so với 240-300 ha của năm 2025, liên tục giảm trong bốn năm liên tiếp.

Ông Zhang Kai nhận định, “Xu hướng phân hóa thị trường ngày càng rõ nét, thể hiện rõ qua sự cạnh tranh gay gắt ở các khu đất trung tâm, trong khi các khu ngoại ô không trung tâm giảm giá đất và hệ số sử dụng đất để tập trung vào ‘ổn định giá’ và ‘đảm bảo tiêu thụ’.”