Nhiệt độ thị trường nhà đã qua sử dụng tăng, giao dịch tăng cao - "Mùa xuân nhỏ" được kỳ vọng ở các thành phố hạng nhất

Thời kỳ cao điểm giao dịch bất động sản “Kim Tam, Silver Tứ” đã đến đúng như dự kiến.

Vào thứ Bảy tuần trước (ngày 14 tháng 3), Thượng Hải đã ghi nhận số lượng ký hợp đồng trực tuyến trong ngày đối với nhà cũ đạt 1472 căn, mức cao nhất trong năm; thị trường nhà ở Bắc Kinh trong chính sách thúc đẩy đã có sự tăng trưởng so với kỳ trước về lượng giao dịch nhà mới và cũ; lượng khách xem nhà và giao dịch nhà cũ tại Quảng Châu cũng sôi động hơn; nhà cũ tại Thâm Quyến trong nửa đầu tháng 3 cũng có sự gia tăng lớn về giao dịch.

Tháng 3 và tháng 4 hàng năm là các thời điểm then chốt của thị trường bất động sản. Do đầu năm thường rơi vào kỳ nghỉ Tết Nguyên Đán, nhu cầu mua nhà bị hoãn lại; ngoài ra, nhu cầu về nhà có học phí cũng thường được giải phóng trong tháng 3 và 4, thúc đẩy tổng thể hoạt động giao dịch thị trường nhà ở tăng cao, do đó thị trường đặc biệt chú ý đến hoạt động của hai tháng này, vì nó liên quan đến xu hướng của toàn bộ thị trường trong năm.

Năm nay, “Kim Tam, Silver Tứ” còn đặc biệt khác biệt, thị trường bất động sản đã trở lại một cách lý trí sau nhiều năm, công chúng kỳ vọng rằng “Xuân nhỏ” năm nay có thể đạt được sự tăng trưởng về số lượng và giá trị, thúc đẩy thị trường bước vào chu kỳ phát triển mới. Các phóng viên của Báo Kinh tế Thế kỷ đã điều tra và phỏng vấn nhiều nguồn, nhận thấy rằng, tại các thành phố hàng đầu, lượng giao dịch bất động sản đã rõ ràng tăng so với kỳ trước, giá cả tương đối ổn định. Phân tích từ nhiều chuyên gia thị trường cho thấy, dưới tác động của chính sách, Bắc Kinh và Thượng Hải đã tập trung giải phóng một số nhu cầu mua nhà, dự kiến “Xuân nhỏ” năm nay sẽ có kết quả khả quan; lượng giao dịch tại Quảng Châu và Thâm Quyến cũng có điểm sáng, dự kiến sẽ có dấu hiệu phục hồi chung.

Các thành phố hàng đầu có lượng tăng, giá ổn định, toàn quốc thị trường bất động sản bắt đầu khởi sắc.

“Xuân nhỏ” đã đến

Thượng Hải là thành phố thể hiện rõ nét nhất trong đợt “Xuân nhỏ” này.

Theo thống kê của Cramer瑞, từ ngày 9 đến ngày 15 tháng 3, thị trường nhà cũ tại Thượng Hải đã bùng nổ, tổng số giao dịch trong tuần đạt 7233 căn, mức cao nhất trong vòng gần 5 năm (kể từ 2021).

Dữ liệu do Thượng Hải Online Real Estate công bố cho thấy, ngày 18 tháng 3, lượng giao dịch nhà cũ tại Thượng Hải trong ngày làm việc cũng đạt 906 căn, ở mức cao của thị trường.

Sự bùng nổ trong giao dịch lần này của Thượng Hải bắt nguồn từ chính sách mới. Ngày 25 tháng 2, Thượng Hải đã ban hành “Thông báo về việc tiếp tục tối ưu và điều chỉnh chính sách bất động sản của thành phố”, đưa ra 7 biện pháp ổn định thị trường, bao gồm rút ngắn thời gian đóng bảo hiểm xã hội không phải của Thượng Hải, nới lỏng điều kiện mua nhà bằng thẻ cư trú, nâng cao hạn mức vay vốn tối đa của quỹ tiết kiệm nhà ở, còn gọi là “7 điều của Thượng Hải”.

Một nhân viên phụ trách nghiên cứu khách hàng của một doanh nghiệp bất động sản quốc gia tại Thượng Hải cho biết, trong những năm gần đây, mỗi đợt chính sách mới đều thúc đẩy một phần nhu cầu vào thị trường sớm hơn. Lần này, Thượng Hải còn cộng hưởng với yếu tố “Kim Tam, Silver Tứ”, do đó tổng thể thị trường thể hiện rõ ràng qua việc lượng giao dịch tăng vọt, giá cả không giảm rõ rệt, xu hướng ổn định. “Dựa trên dữ liệu chúng tôi quan sát, từ tháng 12 năm ngoái đến nay, giá giao dịch nhà cũ tại Thượng Hải vẫn duy trì ổn định, không có dấu hiệu giảm thêm, là tín hiệu tích cực.”

Chính sách của Bắc Kinh từ tháng 12 năm ngoái vẫn còn phát huy tác dụng. Theo phân tích của Viện Nghiên cứu An Ju 58, sau Tết Nguyên Đán, khi các trung tâm môi giới và trung tâm môi giới trung gian hoạt động trở lại toàn diện, nhiệt huyết tìm nhà đã nhanh chóng tăng trở lại. Ngày 28 tháng 2, nhiệt độ thị trường nhà mới tại Bắc Kinh tăng lên 60.3, nhà cũ đạt 66.1; ngày 14 tháng 3, các chỉ số này tiếp tục tăng lên 59.9 và 65.6, cho thấy hiệu ứng của chính sách mới vẫn tiếp tục phát huy.

Về lượng giao dịch, từ ngày 26 tháng 1 đến ngày 1 tháng 2, Bắc Kinh đã đạt 4244 căn, là đỉnh cao trong 12 tuần gần nhất, tăng hơn 30% so với tuần trước khi có chính sách mới. Sau Tết, thị trường cũng dần phục hồi, trong tuần từ 1 đến 8 tháng 3, lượng giao dịch đạt 2980 căn.

Khác với Bắc Kinh và Thượng Hải, Quảng Châu và Thâm Quyến hoàn toàn do nhu cầu cứng rắn của người mua thúc đẩy sự phục hồi của thị trường.

Thông tin công khai cho thấy, trong hai tuần đầu tháng 3, lượng ký hợp đồng nhà cũ tại Quảng Châu đã vượt 4000 căn, mức cao nhất trong năm 2023, ngày cao nhất đạt 271 căn (ngày 15 tháng 3).

Một trung gian môi giới tại Quảng Châu, quận Thiên Hà, cho biết: “Gần đây rất bận rộn, ngày nào cũng đi xem nhà, hẹn gặp, ký hợp đồng. Bây giờ đi ký hợp đồng phải xếp hàng, khác hẳn cuối năm ngoái. Doanh số của chúng tôi trong tháng này cũng rất tốt, đã ký 9 căn rồi.”

Dữ liệu của Thâm Quyến cũng rất rõ ràng: Theo số liệu theo dõi của Trung tâm Nghiên cứu Trung Nguyên Thâm Quyến, tính đến ngày 18 tháng 3, tổng số nhà ở đã giao dịch tại Thâm Quyến đã vượt quá 4000 căn, trong đó nhà mới đạt 1474 căn, tăng 38.9% so với tháng 2; nhà cũ đã chuyển nhượng 2715 căn, tăng 58.6% so với tháng 2.

Phân tích của Trung tâm Nghiên cứu Trung Nguyên Thâm Quyến cho rằng, sau Tết, thị trường nhà đất Thâm Quyến tiếp tục tăng trưởng, khách hàng có xu hướng rõ ràng muốn tham gia thị trường hơn. Các dự án nhà mới giảm giá để thúc đẩy bán hàng, hiệu quả rõ rệt; giao dịch nhà cũ cũng nhanh chóng phục hồi, “Xuân nhỏ” đã đến.

Chỉ báo cần tăng cường

Thị trường có xu hướng rõ ràng về lượng giao dịch tăng và giá ổn định, các chủ nhà nhà cũ đã bắt đầu có tâm lý “bảo tồn giá”.

Theo thông tin từ các trung gian tại Thượng Hải, Quảng Châu và Thâm Quyến, hiện tại, tâm lý của chủ nhà nhà cũ khá cứng rắn, giá cả nhà cũ vẫn duy trì ổn định so với trước, ít có khả năng thương lượng. “Trước đó, các nguồn nhà cũ có giá trị hợp lý đã tiêu thụ hết rồi, sau Tết Nguyên Đán, giá cả khó thương lượng vì chủ nhà đều biết thị trường đã tốt hơn, giảm giá không bằng cho thuê, nên giá cả hiện tại chủ yếu giữ ổn định. Nhưng nếu có sự điều chỉnh giảm giá, hàng sẽ rất nhanh hết,” một trung gian tại Nam Sơn, Thâm Quyến, cho biết.

Về nhà mới, các doanh nghiệp vẫn đang áp dụng chiến lược “bán giá để lấy lượng”. Một nhân viên bộ phận marketing của một doanh nghiệp bất động sản hoạt động mạnh tại thị trường Đông Trung Quốc cho biết, thị trường nhà cũ tăng về lượng, giá ổn định, nhưng về nhà mới, “chưa có tín hiệu khởi động rõ ràng.”

Dựa trên số liệu do nhân viên này cung cấp, trong tháng này, giá trung bình của nhà mới tại Thượng Hải và các thành phố lân cận đã giảm phần lớn, chủ yếu do các doanh nghiệp giảm giá để thúc đẩy bán hàng và sự dịch chuyển trong cấu trúc giao dịch.

“Tháng 3 này, dự án của chúng tôi có một đối thủ cạnh tranh giảm giá trực tiếp còn 85% so với giá gốc, thấp hơn vài nghìn đồng mỗi mét vuông. Họ bán rất nhanh, còn chúng tôi gần như không có giao dịch,” một nhân viên của doanh nghiệp bất động sản miền Nam Trung Quốc nói.

Tâm lý này cũng thể hiện rõ trong thị trường đất đai.

Lấy Thượng Hải làm ví dụ, ngày 13 tháng 3, đợt bán đấu giá đất ở Thượng Hải cho dự án nhà ở đầu tiên của năm 2026 đã hoàn tất, gồm 3 lô đất nằm tại Giadìn Tân Thành, Xuhui Trường Kiều và Qingpu Tây Hồng Kiều, tổng diện tích đất xây dựng là 198.3 nghìn mét vuông, tổng giá trị giao dịch khoảng 6.809 tỷ nhân dân tệ. Trong đó, ngoài lô đất tại Qingpu có mức giá cao hơn 6.6%, các lô còn lại đều được bán với giá gốc.

Điều này cho thấy, trong bối cảnh thị trường nóng như hiện nay, các doanh nghiệp bất động sản vẫn duy trì quyết định thận trọng trong thị trường đất đai. Trước đó, tại hội nghị hiệu quả của Cảng Tham Khẩu, Phó Tổng Giám đốc Wu Bin của Cảng Tham Khẩu phân tích, dự kiến năm 2026, thị trường đất đai sẽ tiếp tục duy trì trạng thái thấp chung, có thể có những điểm nóng cục bộ.

Wu Bin nhấn mạnh, nguyên tắc đầu tư của Cảng Tham Khẩu trong năm 2026 sẽ tiếp tục tập trung vào các khu vực trọng điểm, các thành phố trọng điểm, dựa vào doanh số để quyết định đầu tư, lựa chọn kỹ lưỡng. Dựa trên tình hình thị trường và dòng tiền, trong khi đảm bảo “ba đường đỏ”, cân đối quy mô và lợi nhuận, mỗi dự án còn phải đạt tiêu chuẩn “sáu tốt” về đầu tư, đảm bảo phân bổ nguồn lực hiệu quả, tập trung hơn vào tốc độ vòng quay và thực hiện lợi nhuận.

Từ góc độ này, đợt “Xuân nhỏ” của thị trường nhà đất có thể thúc đẩy sự ổn định và phục hồi liên tục của thị trường trong năm nay, còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Tổng Giám đốc bộ phận nghiên cứu chỉ số của Viện Nghiên cứu Trung tâm, Cao Jingjing, nhắc nhở rằng, sự ổn định của thị trường sẽ là một quá trình dần dần, và tính bền vững của nó phụ thuộc vào sự phục hồi thực chất của kỳ vọng thu nhập của cư dân và kỳ vọng về giá nhà, cùng với các cải thiện cơ bản vĩ mô khác.