Việc đăng ký REIT bất động sản thương mại được đẩy nhanh, trung bình phản hồi trong chưa đến 29 ngày

Sở Giao dịch Chứng khoán Thời báo Nhà báo Wang Rui

Thông tin từ Sở Giao dịch Thượng Hải và Thâm Quyến cho thấy, tính đến ngày 18 tháng 3, có tổng cộng 11 tổ chức quản lý quỹ công cộng đã nộp tổng cộng 15 hồ sơ đăng ký Quỹ đầu tư bất động sản thương mại (REITs). Ngoại trừ 3 sản phẩm mới đăng ký trong tháng 3, 12 sản phẩm còn lại đã bước vào giai đoạn phản hồi hoặc hỏi đáp.

Ngày cuối cùng của năm 2025, Ủy ban Chứng khoán Trung Quốc đã ban hành Thông báo về việc triển khai thí điểm Quỹ đầu tư bất động sản thương mại. Chỉ trong vòng hai tháng rưỡi, số lượng hồ sơ REITs đã đạt 15, dự kiến huy động vốn tổng cộng hơn 46 tỷ nhân dân tệ, trung bình mỗi sản phẩm huy động khoảng 30,71 tỷ nhân dân tệ.

Theo các sản phẩm đã đăng ký, có 6 sản phẩm dự kiến huy động trên 4 tỷ nhân dân tệ. Trong đó, Quỹ chứng khoán bất động sản thương mại kín của CICC-Vipshop dự kiến huy động 7,47 tỷ nhân dân tệ, cao nhất; Quỹ chứng khoán bất động sản thương mại kín của Guotai Haitong Sandship và Quỹ chứng khoán bất động sản của Everbright Prudence dự kiến huy động lần lượt 5,064 tỷ và 4,905 tỷ nhân dân tệ.

Theo các nhà phân tích từ nhiều công ty quản lý quỹ chứng khoán, trong bối cảnh thị trường lãi suất thấp hiện nay, REITs đã trở thành công cụ quan trọng giúp các tổ chức quản lý quỹ công cộng mở rộng quy mô quản lý tài sản phi tiền tệ. Với quy mô mỗi sản phẩm khoảng 30 tỷ nhân dân tệ, chỉ cần 3 đến 4 sản phẩm phát hành lần đầu là có thể vượt mốc 100 tỷ nhân dân tệ; cùng với triển vọng mở rộng huy động vốn dài hạn, tiềm năng tăng trưởng còn rất lớn.

Xét các dự án REITs bất động sản thương mại đã đăng ký, tài sản cơ sở chủ yếu nằm tại các thành phố lớn như Thượng Hải, Thâm Quyến, Quảng Châu, cũng như các thành phố trọng điểm thứ hai có tiềm năng phát triển mạnh như Hợp Phì, Tây An. Phạm vi thí điểm bao gồm các loại hình bất động sản thương mại truyền thống như trung tâm thương mại, bán lẻ, tòa nhà văn phòng, khách sạn. Chủ sở hữu ban đầu là các doanh nghiệp nhà nước và tư nhân, nguồn tài sản đa dạng.

Nhà phân tích Peng Wenyu của Shenyin & Wanguo cho biết, so với REITs hạ tầng, REITs bất động sản thương mại có đặc điểm thị trường cao, chủ thể phát hành đa dạng hơn (chiếm tỷ lệ cao hơn của doanh nghiệp tư nhân, vốn nước ngoài và doanh nghiệp bất động sản), quy trình kiểm duyệt đơn giản, hiệu quả hơn, hiệu suất tài sản cơ sở linh hoạt hơn, đặc điểm cổ phiếu mạnh hơn. Với sự ra đời của REITs bất động sản thương mại, cấu trúc tài sản của thị trường REITs công cộng sẽ trở nên phong phú hơn, hệ sinh thái định giá có khả năng được tái cấu trúc, dung lượng thị trường sẽ mở rộng hơn nữa, kỳ vọng trở thành một thị trường trị giá nghìn tỷ.

Điều đáng chú ý là, trung bình 12 sản phẩm này hoàn thành phản hồi trong 28,5 ngày, trong đó, REITs của Huatai Zijin Huazhu Anzhu chỉ mất 22 ngày sau khi nhận hồ sơ đã hoàn tất hỏi đáp, cho thấy hiệu quả kiểm duyệt và phản hồi của cơ quan quản lý khá cao đối với REITs bất động sản thương mại.

Nhà phân tích Liao Zhiming của Huayuan Securities cho rằng, dựa trên các ý kiến phản hồi hiện tại, các điểm quan tâm chính của cơ quan quản lý tập trung vào bốn lĩnh vực: tính hợp pháp của bất động sản, như thủ tục đầy đủ, phù hợp về mục đích sử dụng đất, năng lực vận hành; tính toàn vẹn của tài sản, bao gồm phạm vi tài sản trong quỹ, tình trạng tài sản dùng chung; tình hình lợi nhuận của dự án, yêu cầu bổ sung công bố về mô hình vận hành và khả năng cạnh tranh của dự án, kiểm tra rủi ro như hợp đồng thuê tập trung đến hạn, giao dịch liên kết; tính hợp lý của định giá, yêu cầu thận trọng trong đánh giá tỷ lệ tăng trưởng dài hạn, tỷ lệ thuê trong dự báo.

Thực tế, ngoài việc các sàn giao dịch thúc đẩy nhanh chóng các dự án đầu tiên, Ủy ban Chứng khoán Trung Quốc và các Ủy ban chứng khoán địa phương cũng đang tổ chức các buổi đào tạo sôi nổi, hướng dẫn doanh nghiệp, tổ chức tài chính, chính quyền địa phương tích cực nắm bắt cơ hội phát triển mới của REITs bất động sản thương mại. Ngày 13 tháng 3, Ủy ban Chứng khoán Trung Quốc đã công bố tuyển sinh tiến sĩ hậu đại học năm 2026, trong đó đặc biệt đưa “Nghiên cứu xây dựng hệ thống thị trường REITs” vào danh mục nghiên cứu tham khảo.

Cũng vào ngày 13 tháng 3, Ủy ban Chứng khoán tỉnh Tứ Xuyên cho biết, gần đây đã phối hợp với Sở Giao dịch Thượng Hải và Thâm Quyến, Ban Tài chính tỉnh tổ chức “Hội nghị thúc đẩy thí điểm REITs bất động sản thương mại tỉnh Tứ Xuyên”, nhằm khảo sát tài sản, thúc đẩy và lập kế hoạch cho các dự án REITs bất động sản thương mại, đồng thời giải quyết các khó khăn, vướng mắc trong quá trình thúc đẩy dự án của doanh nghiệp, thực hiện trả lời từng câu hỏi, thúc đẩy từng trường hợp cụ thể.