贝好家裁员35%？贝壳火速辟谣，但其自主操盘项目去化承压

Phóng viên của The Paper | Wang Tingting

Kể từ khi tập đoàn trung gian lớn như Beike bắt đầu mở rộng sang lĩnh vực phát triển bất động sản, họ đang đối mặt với nhiều thử thách thực tế.

Ngày 10 tháng 3, tin đồn trên thị trường cho biết, đội ngũ bất động sản của Beike thuộc Beike Good Home đã có sự tối ưu nhân sự tại các khu vực trọng điểm và cấp trung ương, tỷ lệ tối ưu vượt quá 35%, số người liên quan có thể lên tới hàng trăm. Ngoài ra, người phụ trách đầu tư của Beike Good Home, Yang Wei, đã rời khỏi công ty. Yang Wei từng là quản lý cấp cao của Longfor Group và Gemdale Group, hiện là Tổng Giám đốc Trung tâm Phát triển Kinh doanh của Beike Good Home.

Về vấn đề này, phía Beike Good Home phản hồi với The Paper rằng, tin đồn “Beike Good Home cắt giảm 35% nhân sự gần đây” là không đúng, là tin đồn thất thiệt. Hoạt động của Beike Good Home vẫn bình thường, đội ngũ cốt lõi ổn định, đã triển khai hơn 18 dự án hợp tác đa mô hình trên toàn quốc, và đang tiến hành thay thế nhân sự bình thường để xây dựng năng lực cốt lõi C2M.

Là đội ngũ bất động sản thuộc tập đoàn Beike, Beike Good Home nổi bật vì trực tiếp tham gia vào việc mua đất và gây chú ý trong lĩnh vực phát triển bất động sản.

Vào tháng 7 năm 2023, tập đoàn Beike nâng cấp chiến lược “Một thể, Ba cánh”, chính thức thành lập lĩnh vực kinh doanh Beike Good Home, bao gồm các đội ngũ đa dạng và chuyên nghiệp như thuật toán AI, sản phẩm dữ liệu, nghiên cứu khách hàng, thiết kế xây dựng, marketing và lập kế hoạch.

Tuy nhiên, theo lời của Phó Chủ tịch Tập đoàn Beike, Giám đốc Điều hành của Beike Good Home, Xu Wanggang, Beike Good Home không nhằm trở thành nhà phát triển bất động sản, mục đích chính là xác nhận khả năng thực thi của giải pháp sản phẩm C2M, nhằm tăng cường niềm tin của các đối tác hợp tác vào mô hình kinh doanh “1+2”.

Mô hình C2M của Beike Good Home là sử dụng phân tích dữ liệu lớn, tận dụng thuật toán AI để sâu sắc khám phá và dự đoán nhu cầu khách hàng, dự đoán sớm các loại sản phẩm và kỳ vọng về giá của khách hàng mục tiêu, từ đó làm tham khảo quan trọng trong định vị sản phẩm dự án, khám phá mô hình mới “dựa vào con người để định hình nhà, dựa vào nhà để định hình đất, dựa vào đất để định hình tiền”, nhằm tạo ra “xây nhà dựa trên dữ liệu lớn” mà người dùng có thể tham gia.

Nói cách khác, Beike Good Home sẽ sử dụng mô hình tài sản nhẹ, phát huy lợi thế của giải pháp toàn chuỗi C2M, hợp tác với nhiều nhà phát triển hơn để tạo ra những căn nhà phù hợp hơn với nhu cầu khách hàng, chính là mô hình lợi nhuận mà Xu Wanggang gọi là “mô hình lợi nhuận của Beike Good Home dựa trên dịch vụ từ việc định vị sản phẩm, thiết kế, kiểm soát chất lượng, marketing và các khâu khác cho nhà phát triển”.

Để kiểm chứng tính khả thi của mô hình C2M, Beike Good Home đã tự mình điều hành hai dự án, lần lượt là dự án Tài chính Thành phố Beichen S1 tại Thành Đô và dự án BeLian C1 tại Thượng Hải. Dự án BeLian C1 hướng tới xây dựng mẫu nhà cần thiết, còn Beichen S1 hướng tới phân khúc cao cấp, tìm kiếm đột phá trong thị trường biệt thự cao cấp.

Trong quá trình này, Beike Good Home đã tiến hành tuyển dụng quy mô lớn, tập trung thu hút các quản lý chuyên nghiệp có nền tảng từ các tập đoàn bất động sản truyền thống như Longfor, Vanke, Gemdale, Sunac, nhằm nâng cao trình độ chuyên môn của đội ngũ phát triển. Không lâu sau, Beike Good Home đã đẩy nhanh tiến độ mở rộng thị trường đất đai, lần lượt xuất hiện tại các địa điểm đấu giá đất ở Bắc Kinh, Quảng Châu, Tây An.

Vào ngày 20 tháng 9 năm 2024, Beike Good Home đã trúng thầu một khu đất 24 mẫu tại Thành Đô với giá sàn 27.3 nghìn nhân dân tệ/m2, phá vỡ kỷ lục giá đất đấu giá tại Thành Đô thời điểm đó. Cuối năm 2024, Beike Good Home lại thắng thầu một khu đất tại Thượng Hải, Phụng Hiên, với tổng giá trị 6.97 tỷ nhân dân tệ, tỷ lệ chênh lệch giá 13.89%, vượt qua các đối thủ như Xiangyu Tian’an và Poly Zhiye, chiếm lĩnh khu đất số 10, đơn vị 17-02 của thành phố này.

Thời điểm đó, ngành bất động sản kỳ vọng rất lớn vào dự án của tập đoàn trung gian này, cho rằng với lượng dữ liệu khách hàng khổng lồ và nguồn lực kênh phân phối, họ có khả năng tái cấu trúc logic phát triển.

Tuy nhiên, hiệu quả thị trường của hai dự án này chưa đạt kỳ vọng.

Dự án nổi bật nhất là Tài chính Thành phố Beichen S1. Theo thông tin của The Paper, dự án này chính thức có giấy phép vào ngày 14 tháng 11 năm 2025, mở bán 108 căn hộ, chủ yếu là căn hộ lớn hoàn thiện nội thất từ 275-375 m2, trung bình giá khoảng 65.000 nhân dân tệ/m2, tổng giá từ 15.9 triệu đến 54 triệu nhân dân tệ.

Sau đó, Beichen S1 công bố doanh số bán hàng vượt 1.4 tỷ nhân dân tệ. Nếu tính theo giá trung bình hơn 60.000 nhân dân tệ/m2 và trung bình mỗi căn khoảng 20 triệu nhân dân tệ, tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 60%, khoảng 60-70 căn đã bán hết.

Tuy nhiên, tính đến ngày 10 tháng 3 năm 2026, theo dữ liệu của Sở Xây dựng Thành Đô, số căn đã ký hợp đồng trực tuyến là 50 căn, còn lại 58 căn chưa bán, tỷ lệ ký hợp đồng khoảng 46.3%. Gần 4 tháng kể từ khi mở bán, tỷ lệ tiêu thụ chưa đến 50%.

Điều đáng chú ý là dự án “địa vua” cùng khu vực, Jianfa Haiyao, có giá trung bình hơn 70.000 nhân dân tệ/m2, tỷ lệ tiêu thụ tốt hơn. Ngày 6 tháng 1 năm 2026, Jianfa Haiyao mở bán 82 căn, giá trung bình 76.9 nghìn nhân dân tệ/m2, cao nhất vượt 100 nghìn nhân dân tệ/m2, diện tích các căn từ 267.8-473.89 m2. Sau một tuần, mở bán thêm 56 căn. Tính đến ngày 10 tháng 3, tỷ lệ tiêu thụ đợt mở bán đầu tiên là 64.83%, đợt thứ hai là 46.43%.

Tại Thượng Hải, dự án BeChain C1 do Beike tự phát triển cũng có tốc độ tiêu thụ khá chậm. Tháng 10 năm 2025, dự án này mở bán 144 căn, giá trung bình khoảng 43.5 nghìn nhân dân tệ/m2. Theo dữ liệu từ trang web bất động sản, đến nay đã bán được 89 căn, còn lại 55 căn chưa bán, tỷ lệ ký hợp đồng 61.81%.

Tháng 12 năm 2025, đợt bán thứ hai của BeChain C1 mở bán 112 căn, giá trung bình khoảng 44 nghìn nhân dân tệ/m2. Tính đến nay, đã bán 18 căn, còn lại 94 căn chưa bán, tỷ lệ ký hợp đồng 16.07%.

Sau khi trải qua quá trình tự điều hành dự án của Beichen S1 và BeLian C1, Beike Good Home đã rõ ràng không còn tự mình điều hành nữa, mô hình tài sản nhẹ giúp phát huy thế mạnh của chính họ.

Theo nguồn tin, ngoài hai dự án tự điều hành nêu trên, hiện tại Beike Good Home còn có 16 dự án hợp tác theo nhiều mô hình khác nhau, các đối tác gồm China Power Construction Real Estate, China Merchants Shekou, China Jinmao, Binjiang Real Estate và các doanh nghiệp phát triển khác.

Phía Beike Good Home cho biết, họ sẽ luôn duy trì vị trí “nền tảng dịch vụ phát triển nhà ở dựa trên dữ liệu” và dựa vào khả năng phân tích dữ liệu lớn cùng thuật toán AI để cung cấp giải pháp toàn chuỗi C2M cho các đối tác phát triển.

“Đồng thời, Beike Good Home đang có kế hoạch tuyển dụng nhân sự liên tục tại nhiều địa phương trên toàn quốc, gần đây cũng sẽ ra mắt các sản phẩm dịch vụ mới.”

Về tin đồn thị trường cho rằng “Người phụ trách đầu tư của Beike Good Home, Yang Wei, đã rời khỏi công ty”, phía Beike Good Home chưa phản hồi. Tuy nhiên, có nguồn tin trong ngành tiết lộ rằng, Beike Good Home đã có người phụ trách trung tâm mới.