Hai bộ phận phối hợp ban hành chính sách mới "bảo đảm yếu tố" - 13 biện pháp chính sách sẽ hỗ trợ phát triển chất lượng cao của các lĩnh vực như thế nào?

AI hỏi · Làm thế nào mô hình cung cấp đất đai mới thúc đẩy chuyển đổi đô thị?

Theo Trung tâm Phát thanh Truyền hình Trung ương Trung Quốc (CCTV) tại Bắc Kinh ngày 16 tháng 3, phóng viên Vương Tế Hoa đưa tin, “Từ nay sẽ không còn cấp phép đất xây dựng thương mại mới?” Trong những ngày gần đây, những người quan tâm đến thị trường bất động sản chắc chắn đã thấy những “giải thích chính sách” như vậy, và cho rằng đó là do hai bộ ngành mới ban hành “Văn bản số 38”. Nguyên nhân chính dẫn đến cách hiểu này là một câu trong văn bản: “Ưu tiên bảo đảm đất xây dựng mới cho các dự án quan trọng và phát triển các lĩnh vực dân sinh, nguyên tắc không sử dụng cho phát triển bất động sản thương mại.”

Thực tế, cách hiểu này là sai lầm, không chỉ “nhìn thấy cây mà không thấy rừng”, mà còn hiểu sai mối quan hệ giữa đất xây dựng mới và đất dành cho bất động sản. Ngày 16 tháng 3, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã tổ chức họp báo, chính thức giải thích về văn bản này, tức là “Thông báo về việc tiếp tục nâng cao đảm bảo các yếu tố tài nguyên tự nhiên” (Văn bản số 38 của năm 2026, gọi tắt là “Văn bản số 38”), thông qua 13 chính sách hỗ trợ phát triển chất lượng cao trong các lĩnh vực, có thể gọi là “nội dung rất thực chất”. Văn bản “Văn bản số 38” đáng chú ý, rốt cuộc đã đề cập những gì?

Cuối tháng 2, khu đất tại quận Tân Hoa, thành phố Quảng Châu, tỉnh Quảng Đông, nằm phía nam đại lộ Hoàng Phố, phía đông đường Mã Trường đã thành công trong việc đấu giá, thu hút nhiều sự chú ý. Sau 243 vòng đấu giá, kéo dài gần 9 giờ đồng hồ, cuối cùng khu đất này được giao dịch với tổng giá trị 23,6 tỷ nhân dân tệ, tỷ lệ chênh lệch giá vượt 26%. Nhà nghiên cứu chính của Trung tâm Nghiên cứu Chính sách Nhà ở Quảng Đông, Lý Vũ Gia nhận định, nguyên nhân chính là do đây là khu đất trung tâm, lớn nhất, đa dạng nhất về loại hình phát triển mà thành phố Quảng Châu đã đấu giá trong nhiều năm qua; giá trị của nó không chỉ nằm ở vị trí, mà còn ở tính khan hiếm, định hướng quy hoạch và sự cộng hưởng của chức năng đô thị.

Lý Vũ Gia nói: “Quảng Châu cuối năm ngoái đã ban hành quy hoạch kiểm soát đất đai của khu đất này, theo đó, khu đất được định hướng thành ‘Chuỗi xanh siêu đô thị + Phòng khách văn hóa thể thao cộng đồng + Trung tâm tiêu dùng cao cấp’, xây dựng khung phân bổ chức năng gồm ‘Thương mại Bắc, Văn phòng Nam, Văn hóa Tây, Cư trú Đông’. Khu đất này đã trong tình trạng kém hiệu quả nhiều năm, nay được kích hoạt lại và nhận phản hồi tích cực từ thị trường, đủ để thấy tầm quan trọng của những khu đất có vị trí tốt, trung tâm hơn. Trong hơn mười năm qua, các thành phố đều cung cấp lượng lớn đất xây dựng bất động sản, nhưng nhiều khu đất vẫn chưa được phát triển hoặc đang trong trạng thái bỏ hoang, kém hiệu quả. Việc hạn chế đất xây dựng mới cho phát triển bất động sản thương mại của nhà nước thực chất cũng nhằm mục đích kích hoạt các quỹ đất tồn kho, làm sống lại các khu đất có vị trí tốt, trung tâm hơn, để cung cấp cho người tiêu dùng.”

Lý Vũ Gia nói: “Việc hạn chế đất xây dựng mới cho phát triển bất động sản thương mại bắt nguồn từ Thông báo ‘Tiếp tục nâng cao đảm bảo các yếu tố tài nguyên tự nhiên’ do Bộ Tài nguyên và Môi trường cùng Cục Lâm nghiệp và Thảo nguyên Quốc gia ban hành gần đây (Văn bản số 38 của năm 2026). Một số blogger mạng dựa vào đó để kết luận rằng ‘Trong tương lai, sẽ không còn cấp phép đất cho nhà ở thương mại’, thực ra đây là hiểu sai hoàn toàn. Tại cuộc họp báo ngày 16 tháng 3, ông Khổng Vi Đông, trưởng phòng Phát triển và Sử dụng Tài nguyên Tự nhiên của Bộ Tài nguyên và Môi trường, giải thích rằng đất xây dựng đô thị bao gồm cả đất mới hình thành qua thu hồi, chuyển đổi mục đích sử dụng, cũng như đất cũ cải tạo, tái phát triển, thu hồi, mua lại đất bỏ hoang, còn đất dùng để phát triển nhà ở thương mại chủ yếu đến từ quỹ đất tồn kho.”

Khổng Vi Đông nói: “Cung cấp đất là một phần quan trọng trong sự phát triển ổn định, lành mạnh của thị trường bất động sản. Dựa trên tình hình mới về cung cầu của thị trường bất động sản, trong văn bản đã rõ ràng rằng đất xây dựng mới nguyên tắc không dùng cho phát triển bất động sản thương mại, nhưng điều này không có nghĩa là ‘không cung cấp đất cho bất động sản’, mà là tập trung sử dụng tốt quỹ đất tồn kho, ‘cung cấp chính xác, ưu tiên cung cấp’, thực hiện các chính sách phù hợp với từng địa phương, kiểm soát tốt nhịp độ và thời điểm cung cấp đất, ưu tiên bố trí các khu vực có vị trí đắc địa, hạ tầng hoàn chỉnh, thúc đẩy doanh nghiệp ‘mua đất, xây nhà tốt’, liên tục hoàn thiện chức năng đô thị, nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân. Ví dụ, gần đây một số thành phố đã biến các quỹ đất bỏ hoang thành các khu đất chất lượng cao, phù hợp để cư trú và làm việc, trở thành ‘món ngon’ trên thị trường đất đai.”

Quan trọng hơn, Thông báo còn đề xuất một mô hình cung cấp đất mới mang tính sáng tạo là “kiểm soát tăng trưởng bằng quỹ đất tồn kho” — các tỉnh (khu vực, thành phố) cần xây dựng và hoàn thiện cơ chế liên kết giữa đất xây dựng mới và quỹ đất tồn kho đã kích hoạt, nguyên tắc hàng năm không được vượt quá diện tích đất xây dựng mới qua kích hoạt quỹ đất tồn kho. Khổng Vi Đông nói: “Biện pháp này có thể thực hiện hiệu quả yêu cầu của nhà nước về ‘tối ưu hóa tăng trưởng, kích hoạt quỹ đất tồn kho’, nhằm phối hợp tốt giữa đất xây dựng mới và đất tồn kho, là công cụ quan trọng thúc đẩy đổi mới đô thị, phát triển nội hàm, cũng là biện pháp quan trọng để thúc đẩy phát triển bất động sản chất lượng cao, xây dựng môi trường sống cao cấp, nâng cao phúc lợi xã hội.”

Khổng Vi Đông cho rằng: “Hiện nay, quá trình đô thị hóa của Trung Quốc đang chuyển từ giai đoạn tăng trưởng nhanh sang giai đoạn ổn định, phát triển đô thị từ mở rộng quy mô lớn sang nâng cao chất lượng và hiệu quả của quỹ đất tồn kho. Cần tính toán cẩn thận từng mét đất, ngoài các dự án riêng về năng lượng, giao thông, thủy lợi, các địa phương không được phép cấp phép đất xây dựng mới vượt quá diện tích quỹ đất đã kích hoạt. Nói cách khác, ‘kích hoạt một mẫu đất mới để cấp phép một mẫu đất mới’, phối hợp tốt giữa quỹ đất tồn kho và quỹ đất mới, vừa ngăn chặn phát triển đô thị mất kiểm soát, phát triển kiểu ‘đổ bát’ (phát triển tràn lan), vừa thúc đẩy chuyển đổi từ phụ thuộc vào đất mới sang khai thác hiệu quả quỹ đất tồn kho.”

Ngoài việc phối hợp quỹ đất tồn kho và quỹ đất mới, thúc đẩy phát triển nội hàm, Thông báo còn đưa ra các biện pháp hỗ trợ phát triển các ngành công nghiệp mới nổi như du thuyền, câu cá biển. Ông Hứa Quốc Đống, trưởng phòng Quản lý vùng biển và đảo của Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho biết, cùng với việc nâng cao mức tiêu dùng của người dân, hoạt động giải trí như du thuyền, câu cá biển đang phát triển nhanh chóng, tiềm năng tiêu thụ lớn; để giải quyết các vấn đề khách quan như ít bến du thuyền, ít bến đỗ tại các thành phố ven biển, Thông báo đã phản hồi tích cực nhu cầu xây dựng hạ tầng cơ sở cho du thuyền và bến đỗ, nhằm biến hoạt động du thuyền, câu cá biển thành xu hướng du lịch, văn hóa mới.

Hứa Quốc Đống nói: “Chúng tôi sẽ đảm bảo dự án sử dụng đất, biển, đảo hợp lý, hỗ trợ các địa phương phối hợp quy hoạch không gian đất đai để tối ưu hóa bố trí hạ tầng cho ngành du thuyền, câu cá biển, mở rộng không gian phát triển cho các hoạt động này. Trong việc hoàn thiện thủ tục, quy trình, chúng tôi đã tối ưu hóa yêu cầu hồ sơ xin phép. Để việc cập bến du thuyền thuận tiện như đỗ xe, chúng tôi đề xuất hỗ trợ các địa phương ven biển khám phá xây dựng hệ thống cấp phép (bán quyền) cho bến du thuyền theo bến đỗ, chuyển nhượng, đăng ký và giao dịch, đảm bảo ‘đỗ được, neo đậu vững’. Thúc đẩy phát triển du thuyền, câu cá biển phù hợp với mong muốn của người dân về cuộc sống tốt đẹp hơn, cũng sẽ giúp ngành du lịch biển trở thành một điểm tăng trưởng quan trọng trong ‘Giai đoạn 15’ (kế hoạch 5 năm lần thứ 15). Chúng tôi hy vọng, trong tương lai không xa, du khách có thể đi du thuyền, chơi câu cá biển, cùng nhau trải nghiệm cảnh sắc núi non và biển cả, đến từng gia đình, từng cộng đồng.”

Các hoạt động như du lịch rừng, cắm trại, giáo dục khoa học trong những năm gần đây rất được ưa chuộng. Phó trưởng phòng Quản lý Tài nguyên Rừng của Bộ Nông nghiệp và Lâm nghiệp, Trương Mẫn, cho biết, Thông báo đã tính toán và hỗ trợ đầy đủ các nhu cầu sử dụng đất cho các ngành công nghiệp xanh, mang lại lợi ích cho cộng đồng, thúc đẩy toàn xã hội cùng chia sẻ vẻ đẹp của phát triển, của sinh thái, của cuộc sống.

Trương Mẫn nói: “Trong khi tập trung đảm bảo các yếu tố tài nguyên rừng, thảo nguyên cho các dự án quan trọng, Thông báo còn kết hợp các chính sách và tiêu chuẩn liên quan trong lĩnh vực lâm nghiệp, rõ ràng: Phát triển các hoạt động du lịch rừng, thảo nguyên, cắm trại, giáo dục khoa học cần có các tiện ích nhỏ lẻ, phù hợp, có thể xây dựng cùng các cơ sở trực tiếp của ngành lâm nghiệp và thảo nguyên, thúc đẩy sử dụng đa dạng đất rừng, đất cỏ. Năm nay, báo cáo công tác của chính phủ đề ra ‘Phát triển tích cực các hoạt động ngoài trời’ và ‘Thực hiện các biện pháp nâng cao chất lượng dịch vụ tiêu dùng, mang lại lợi ích cho dân’, chúng tôi sẽ hướng dẫn các địa phương tận dụng tốt, sử dụng đầy đủ, khai thác triệt để các chính sách về lâm nghiệp và thảo nguyên, hỗ trợ phát triển du lịch nông nghiệp, văn hóa, du lịch, đáp ứng tốt hơn nhu cầu của người dân về gần gũi thiên nhiên, nghỉ dưỡng, vui chơi giải trí, biến ‘núi xanh, sông xanh ngay trước cửa nhà’ thành lợi ích thiết thực, dễ cảm nhận, dễ tiếp cận và sử dụng.”

Ngoài ra, nhằm dẫn dắt sự phát triển của năng lực sản xuất mới, xây dựng hệ thống hạ tầng hiện đại, thúc đẩy liên kết đô thị và nông thôn, đảm bảo và cải thiện đời sống nhân dân, thúc đẩy chuyển đổi xanh, giảm phát thải, an toàn trong các lĩnh vực trọng điểm, “Kế hoạch 5 năm lần thứ 15” đề xuất 6 lĩnh vực với 109 dự án trọng điểm, cùng với các dự án tương tự trong các quy hoạch của các bộ ngành và địa phương, nhiều dự án đều liên quan đến nhu cầu mở rộng không gian. Ông Lưu Yến, trưởng phòng Quản lý sử dụng đất đai của Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho biết, để nâng cao hiệu quả phân bổ các yếu tố tài nguyên tự nhiên, Thông báo đề xuất xây dựng và hoàn thiện cơ chế phối hợp liên thông trong cấp phép sử dụng đất, biển, rừng, cỏ, nhằm đảm bảo các dự án trọng điểm có thể triển khai sớm, khởi công sớm, phát huy hiệu quả sớm.

Lưu Yến nói: “Từ góc độ của nhà xây dựng dự án, nội dung của Thông báo rất hữu ích trong việc giảm chi phí, nâng cao hiệu quả, cải thiện dịch vụ. Các dự án sử dụng đất trong phạm vi thẩm quyền của Bộ, như thẩm định trước và cấp phép sử dụng đất, sẽ do các cơ quan quản lý tài nguyên tự nhiên cấp tỉnh đảm nhiệm, Bộ sẽ tăng cường giám sát qua ‘bản đồ tổng thể’. Thực hiện liên thông trong cấp phép sử dụng đất, rừng, cỏ, biển qua các phương thức công nghệ thông tin, chuyển từ hình thức liên kết các bộ sang hình thức song song, giảm số bộ phải đi lại của doanh nghiệp và người dân. Việc giảm cấp phép nhiều cấp, nâng cao hiệu quả, giảm thủ tục, giảm hồ sơ, giúp giảm thời gian và chi phí của doanh nghiệp và người dân. Thông qua ‘tổng hợp nhiều ý kiến’, hủy bỏ các phương án phát triển đất đai theo quy hoạch thu hồi đất thành từng khu, đã giảm trực tiếp chi phí sử dụng đất.”

Đại hội lần thứ 20 của Đảng Cộng sản Trung Quốc đề ra mục tiêu “thúc đẩy phân bổ hiệu quả các yếu tố tài nguyên”. Tài nguyên tự nhiên là nền tảng phát triển, là yếu tố thiết yếu của đời sống nhân dân. Thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội chất lượng cao, nâng cao đời sống nhân dân không thể thiếu sự hỗ trợ và đảm bảo của các yếu tố tài nguyên tự nhiên. Ông Lưu Yến nói, các chính sách và biện pháp trong Thông báo lần này bao gồm tối ưu hóa bố cục không gian đất đai, nâng cao hiệu quả phân bổ các yếu tố tài nguyên tự nhiên, đảm bảo khai thác và sử dụng hợp lý tài nguyên khoáng sản, phối hợp giữa quỹ đất tồn kho và quỹ đất mới để thúc đẩy phát triển nội hàm, sử dụng hợp lý không gian đất, biển, rừng, cỏ, gồm 13 chính sách, biện pháp trong 5 lĩnh vực, không chỉ là giải pháp cho các điểm nghẽn, khó khăn trong công việc của các địa phương, từ “giải quyết một việc” đến “làm tốt một loại việc” như một “kim chỉ nam”, mà còn là bản vẽ thi công các yếu tố đảm bảo phát triển kinh tế xã hội chất lượng cao.

Lưu Yến nhận định: “Thông báo có ba đặc điểm chính: Thứ nhất, nhấn mạnh vai trò phối hợp, điều phối của quy hoạch không gian đất đai; Thứ hai, nhấn mạnh phát triển nội hàm chất lượng cao, không chỉ nói về nhanh, về hiệu quả, mà còn yêu cầu các địa phương nâng cao chất lượng, tiết kiệm và tập trung sử dụng tài nguyên, nhiều dùng quỹ đất tồn kho, ít dùng quỹ đất mới, thúc đẩy chuyển đổi phương thức phát triển; Thứ ba, nhấn mạnh quản lý tài nguyên tự nhiên và quy hoạch không gian đất đai ‘bản đồ một tấm’. Năm nay là năm bắt đầu của ‘Giai đoạn 15’ (kế hoạch 5 năm lần thứ 15), mục đích của việc ban hành Thông báo là để sử dụng quy hoạch khoa học, hợp lý hơn, quản lý hiệu quả hơn, phù hợp hơn với quy luật phát triển kinh tế xã hội, đưa ra các biện pháp thực tiễn, hiệu quả, nhằm giải quyết các vấn đề thực chất, giải quyết triệt để các vấn đề, cố gắng làm tốt vai trò quản lý lớn về tài nguyên tự nhiên và bảo vệ Trung Quốc xinh đẹp, tiếp tục thực hiện tốt công tác đảm bảo các yếu tố tài nguyên tự nhiên, hỗ trợ tốt hơn cho phát triển kinh tế xã hội chất lượng cao, mở đầu cho ‘Giai đoạn 15’ thành công, bước khởi đầu thuận lợi.”