Tại sao góc này của thị trường muni không nên bị bỏ qua, theo Nuveen

Những lo ngại về khả năng chi trả nhà ở khiến đây là thời điểm thích hợp để xem xét mua trái phiếu đô thị về nhà ở, theo Nuveen. Các trái phiếu này, có thu nhập được miễn thuế liên bang, được sử dụng để tài trợ các dự án phát triển nhà ở giá cả phải chăng. Các nhà đầu tư cũng không phải trả thuế bang nếu họ sinh sống cùng bang nơi trái phiếu được phát hành. Nhu cầu về nhà ở giá rẻ đã dẫn đến sự gia tăng phát hành trái phiếu, điều này có nghĩa là các nhà đầu tư có thể nhận thêm lợi suất, ông Dan Close, Giám đốc Đầu tư và trưởng bộ phận Trái phiếu cố định đô thị tại Nuveen, cho biết. “Khả năng chi trả đã trở thành một vấn đề nổi bật trên khắp Hoa Kỳ, định hình diễn đàn chính trị và thúc đẩy kết quả bầu cử,” ông viết trong một bài báo gần đây. Mô hình chữ K Nhiều người Mỹ có thu nhập trung bình và thấp đang gặp khó khăn trong nền kinh tế dạng chữ K, nơi các hộ gia đình có thu nhập cao vẫn phát triển tốt. Thêm vào đó, lãi suất vay thế chấp vẫn duy trì ở mức cao khi thị trường nhà ở mùa xuân bắt đầu. Lãi suất vay cố định 30 năm đạt mức cao nhất kể từ tháng 9 năm 2025, đạt 6.53% vào thứ Sáu, theo Mortgage News Daily. Khi các nhà xây dựng giải quyết vấn đề khả năng chi trả liên tục, nhiều trái phiếu nhà ở hơn sẽ được đưa ra thị trường. Thực tế, phát hành hàng năm đã tăng gấp ba lần từ năm 2016 đến 2025. Hiện tại, các trái phiếu này chiếm khoảng 7% trong thị trường trái phiếu đô thị trị giá 4.4 nghìn tỷ USD. Close dự đoán rằng sự tăng trưởng này sẽ tiếp tục, do phần lớn chi tiêu của người tiêu dùng dành cho nhà ở. “Chúng tôi đang thấy nhiều cơ hội nhờ sự gia tăng số lượng trái phiếu nhà ở trên thị trường của chúng tôi, để thực sự sử dụng nhóm nghiên cứu tín dụng của chúng tôi và hiện có thể nhận thêm khoảng 60 điểm cơ bản trong phần kỳ hạn 10 năm của đường cong lợi suất, so với các trái phiếu đô thị khác trên thị trường,” ông nói trong một cuộc phỏng vấn với CNBC. Hiện tại, trái phiếu nhà ở kỳ hạn 10 năm có lợi suất trung bình là 3.58%, so với 3.06% của thị trường trái phiếu đô thị chung. Tìm kiếm cơ hội Có nhiều loại trái phiếu nhà ở khác nhau, bao gồm nhà ở dành cho gia đình đơn, đa gia đình và nhà ở dành cho lực lượng lao động, Close cho biết. Gần đây, Close thích áp dụng phương pháp cân bằng, kết hợp cả trái phiếu nhà dành cho gia đình đơn và lực lượng lao động. Trái phiếu nhà dành cho gia đình đơn do các cơ quan nhà nước phát hành để giúp các chủ nhà lần đầu, và do đó có xếp hạng rất cao. “Chúng tôi đang thấy một lượng phát hành lớn, điều này đã làm giảm giá trị của thị trường đó,” Close nói. “Bạn có thể nhận được chênh lệch lợi suất so với trái phiếu nghĩa vụ chung của bang phát hành. Ví dụ, Quỹ Trái phiếu Đô thị Toàn Mỹ của Nuveen nắm giữ trái phiếu nhà dành cho gia đình đơn, bao gồm cả trái phiếu từ Cơ quan Tài chính Nhà ở North Carolina.” Trái ngược với đó là nhà ở lực lượng lao động, một loại hình tài chính khá mới nhằm hướng tới các công nhân thiết yếu như giáo viên, y tá, cảnh sát và lính cứu hỏa. Họ có thể kiếm quá nhiều để đủ điều kiện nhận nhà ở giá rẻ, nhưng lại gặp khó khăn trong việc chi trả nhà ở theo giá thị trường tại các khu vực đắt đỏ. Trái phiếu nhà ở lực lượng lao động thuộc phân khúc lợi suất cao, nên đi kèm rủi ro nhiều hơn. “Đây thường là những trái phiếu có chất lượng tín dụng thấp nhất mà chúng tôi thấy,” Close nói. “Đây là các dự án riêng lẻ và đó là nơi chúng tôi nghĩ bạn có thể nhận thêm lợi suất cao nhất ngay bây giờ.” Ví dụ, Quỹ Trái phiếu Đô thị Lợi suất Cao của Nuveen bao gồm trái phiếu nhà ở lực lượng lao động từ Vail Home Partners, cũng như các trái phiếu sẽ tài trợ cho một dự án phát triển mới tại San Francisco. Ngoài việc nhận được thu nhập hấp dẫn, các nhà đầu tư còn có thể góp phần xã hội khi đầu tư vào trái phiếu nhà ở, Close lưu ý. “Tình trạng miễn thuế của trái phiếu đô thị cho phép các cơ quan chính phủ và các tổ chức tư nhân tiếp cận nguồn vốn rẻ hơn,” ông nói. “Nguồn vốn rẻ hơn này, với chi phí thấp hơn so với tài chính chịu thuế truyền thống, tạo ra khoản tiết kiệm đáng kể, và những khoản tiết kiệm đó được chuyển đến cả người thuê nhà và người mua nhà.”