China Merchants Shekou chạy nhanh một năm, lợi nhuận ròng sau khi trừ các khoản không thường xuyên chưa đến 3 tỷ, làm thế nào mũi nhọn mới Zhu Wenkai phá vỡ tình huống?

Vào năm 2026, các doanh nghiệp nhà nước và nhà phát triển bất động sản không ngừng nghỉ.

Chỉ trong vòng ba tháng, Minmetals Land rút khỏi thị trường, Yuexiu Property tranh giành đất đai tại Quảng Châu trong 9 giờ, China Overseas, China Resources Land tiến hành điều chỉnh cơ cấu tổ chức, trong khi China Merchants Shekou đang điều chỉnh nhân sự.

Ngày 3 tháng 3, China Merchants Shekou thông báo, do chuyển công tác, Liu Ye xin từ chức Phó Tổng Giám đốc và sẽ chuyển sang làm việc tại Nanshan Group Trung Quốc. Ngày hôm sau, công ty lại cho biết, độc lập hội đồng quản trị,孔英, sẽ rời khỏi vị trí do hết hạn nhiệm kỳ.

Vào tháng 9 năm 2025, Chủ tịch và Tổng Giám đốc của China Merchants Shekou mới thay đổi cùng lúc. Sau khi Chủ tịch Zhu Wenkai và Tổng Giám đốc Nie Liming đảm nhận vị trí, doanh số bán hàng của công ty năm 2025 cuối cùng đã lọt vào top 4 ngành.

Ngược lại, lợi nhuận dự kiến của công ty sẽ giảm mạnh. Năm 2025, dự kiến lợi nhuận ròng hợp nhất từ mẹ là 1,005 tỷ đến 1,254 tỷ nhân dân tệ, giảm 69%-75% so với cùng kỳ; lợi nhuận ròng sau khi loại trừ lợi nhuận không thường xuyên (gọi tắt là “lợi nhuận ròng trừ phi thường”) là 154 triệu đến 231 triệu nhân dân tệ, giảm 91%-94% so với cùng kỳ.

Trong thời kỳ điều chỉnh sâu rộng ngành bất động sản, các doanh nghiệp nhà nước cũng không thoát khỏi tác động của ngành. Đối với Zhu Wenkai và Nie Liming mới tiếp quản, thử thách thực sự đã bắt đầu.

1

Dự kiến lợi nhuận ròng trừ phi thường

Dưới 300 triệu,

Giảm giá tồn kho tích lũy 137 tỷ trong 5 năm

Nói về China Merchants Shekou, mọi người quen thuộc hơn có lẽ là China Merchants Bank. Thực ra, China Merchants Shekou và China Merchants Bank là hai công ty anh em, đều thuộc Tập đoàn China Merchants.

Đến cuối năm 2025, tổng tài sản của Tập đoàn China Merchants vượt quá 15 nghìn tỷ nhân dân tệ, đúng là “ông lớn” doanh nghiệp nhà nước.

Dựa vào nguồn lực lớn, China Merchants Shekou tất nhiên có lợi thế về tài nguyên, nhưng cũng phải đối mặt với áp lực về quy mô và lợi nhuận tương ứng với danh nghĩa doanh nghiệp nhà nước. Khi ngành bất động sản chuyển từ “mạnh về mở rộng” sang “chú trọng chất lượng”, “tối ưu lợi nhuận”, các doanh nghiệp nhà nước cũng phải thể hiện khả năng sinh lời của mình.

Và đó cũng chính là “điểm yếu” của China Merchants Shekou.

Ngày 30 tháng 1, China Merchants Shekou công bố dự báo kết quả kinh doanh năm 2025. Theo đó, dự kiến lợi nhuận ròng hợp nhất từ mẹ là 1,005 tỷ đến 1,254 tỷ nhân dân tệ, giảm 69%-75% so với cùng kỳ; lợi nhuận ròng trừ phi thường là 154 triệu đến 231 triệu nhân dân tệ, giảm 91%-94%.

Điều này có nghĩa là, sau khi loại trừ lợi nhuận không thường xuyên, lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh hàng ngày của China Merchants Shekou đã không còn đủ 300 triệu nhân dân tệ.

Hình / Thông báo của China Merchants Shekou

Về việc lợi nhuận giảm mạnh, China Merchants Shekou giải thích, nguyên nhân chính là do một số dự án phát triển bất động sản có dấu hiệu giảm giá trị, công ty dựa trên tình hình thị trường, theo nguyên tắc thận trọng đã trích lập dự phòng giảm giá phù hợp.

Ngoài ra, quy mô bàn giao các dự án phát triển bất động sản tập trung giảm, doanh thu giảm so với cùng kỳ, lợi nhuận từ đầu tư vào các liên doanh và lợi nhuận từ bán cổ phần cũng giảm so với cùng kỳ, các yếu tố này cộng lại dẫn đến giảm lợi nhuận.

Vậy, giảm giá trị tồn kho của China Merchants Shekou thực chất đến từ đâu?

Một mặt, ngành bất động sản đang trong giai đoạn điều chỉnh sâu, giá nhà bắt đầu giảm; mặt khác, China Merchants Shekou từng rất thích cạnh tranh bằng giá cao để giành “địa phương vua đất”, giờ đây phải bắt đầu “trả giá” cho điều đó.

Ví dụ, tháng 2 năm 2024, China Merchants Shekou đã mua đất tại Binhai New Area, Hợp Phì, với tổng giá trị 1,299 tỷ nhân dân tệ, tỷ lệ chênh lệch giá 54%, giá đất 2,5 vạn nhân dân tệ/m2, đã phá vỡ kỷ lục “địa phương vua đất” của thành phố này.

Tháng 8 năm 2024, công ty đấu giá thành công một lô đất tại quận Gongshu, Hàng Châu, với tổng giá trị khoảng 1,36 tỷ nhân dân tệ, tỷ lệ chênh lệch giá 24,87%, giá đất khoảng 4,16 vạn nhân dân tệ/m2, trở thành “địa phương vua đất” của khu vực Shangtang.

Là doanh nghiệp phát triển bất động sản nhà nước, China Merchants Shekou tất nhiên có nhiều kênh huy động vốn, cung cấp dòng tiền để bổ sung quỹ đất, nhưng vấn đề là, trong thời kỳ điều chỉnh sâu của ngành, sau khi mua đất giá cao, việc tiêu thụ dự án và vòng quay vốn đã rất khó khăn.

Và, giá trị giảm giá của tồn kho từ các dự án giá cao luôn là “hố đen” nuốt chửng lợi nhuận. Theo phân tích của “Bullet Finance”, từ 2020 đến 2024, dự phòng giảm giá tồn kho của China Merchants Shekou lần lượt là 2,53 tỷ, 1,719 tỷ, 3,641 tỷ, 2,276 tỷ và 3,575 tỷ nhân dân tệ, tổng cộng lên tới 13,7 tỷ nhân dân tệ.

Trong khi đó, các giải thích của China Merchants Shekou hàng năm đều là “do doanh số bán hàng của một số dự án bất động sản chưa đạt kỳ vọng, giá trị có thể chuyển đổi của đất thấp hơn chi phí”.

Điều này phản ánh trên báo cáo tài chính chính là lợi nhuận sụt giảm. Từ 2020 đến 2024, lợi nhuận ròng hợp nhất từ mẹ của China Merchants Shekou lần lượt giảm -23,58%, -15,35%, -58,89%, tăng 48,20% và giảm -36,09%. Trong đó, chỉ có năm 2023 lợi nhuận tăng trưởng tạm thời dương.

Hiện tại, ngay cả khi tính theo mức lợi nhuận ròng dự kiến cao nhất năm 2025 là 1,254 tỷ nhân dân tệ, so với đỉnh cao năm 2019 là 16 tỷ nhân dân tệ, cũng đã chênh lệch gần 15 tỷ.

Dù sao đi nữa, sau khi dần xa rời thời kỳ huy hoàng, China Merchants Shekou lại bước vào giai đoạn cần phải chứng minh năng lực của chính mình.

2

Doanh số giảm xuống dưới 2000 tỷ,

Giá cổ phiếu giảm 14% trong một tháng

Khách quan mà nói, China Merchants Shekou có phần “may mắn” trong đó.

Trong năm 2021, khi thị trường bất động sản có bước ngoặt, China Merchants Shekou đạt doanh số ký hợp đồng lên tới 3268,34 tỷ nhân dân tệ, nhưng trên bảng xếp hạng CIFI, “Bihengrong” vẫn nằm trong top ngành, China Merchants Shekou chỉ chiếm vị trí thứ 7.

Chỉ trong hai năm sau (2023), doanh số ký hợp đồng của China Merchants Shekou đã giảm xuống dưới 3000 tỷ, nhưng sau khi các doanh nghiệp lớn như Evergrande, Sunac, Country Garden lần lượt sụt giảm, công ty vẫn theo xu hướng lọt vào top 5 ngành, đứng thứ 5.

Hình / CIFI

Trong hội nghị kết quả kinh doanh năm 2023, Chủ tịch China Merchants Shekou lúc đó, Jiang Tiefeng, đã đề ra mục tiêu giữ vững vị trí trong top 5 ngành. Tuy nhiên, để đứng vững trong top 5 về doanh số ngành không phải chuyện dễ.

Một mặt, các đối thủ đứng trước China Merchants Shekou như Poly Developments, China Overseas, China Resources Land đều có thế mạnh riêng. Poly Developments đứng đầu về quy mô doanh số, China Overseas nổi bật về kiểm soát chi phí, China Resources Land mạnh về vận hành tổng thể, Vanke vẫn là “ông lớn” ổn định. Trong đó, China Merchants Shekou không có điểm nổi bật rõ rệt, muốn vượt lên là không dễ.

Mặt khác, các đối thủ cạnh tranh mạnh mẽ hơn còn có Green City, đang có đà phát triển mạnh mẽ, và là nhà thầu xây dựng toàn ngành đứng đầu, cũng là đối thủ đáng gờm trong top 5.

Có thể thấy, China Merchants Shekou năm 2025 đã tăng tốc mở rộng thị trường đất đai rõ rệt. Theo dữ liệu của Cơ quan Trung chỉ số, năm 2024, số tiền mua đất của công ty đạt 28,5 tỷ nhân dân tệ, xếp thứ 6 toàn ngành. Đến năm 2025, số tiền này tăng vọt 108% lên 59,4 tỷ, vào top 3 ngành.

Trong đó, vẫn có những dự án mua đất giá cao. Tháng 3 năm 2025, China Merchants Shekou đã mua một lô đất tại Khu công nghệ cao Thành Đô với giá khoảng 2,7 tỷ nhân dân tệ, tỷ lệ chênh lệch giá 70,4%, giá đất 3,17 vạn nhân dân tệ/m2, trở thành “địa phương vua đất” của Thành Đô.

Cũng trong năm đó, tháng 7, công ty đấu giá một lô đất tại quận Qianhai, Thâm Quyến, với tổng giá trị 2,155 tỷ nhân dân tệ, tỷ lệ chênh lệch giá 86,1%, giá đất khoảng 8,42 vạn nhân dân tệ/m2, trở thành “địa phương vua đất” của Thâm Quyến.

Vì các dự án mua đất giá cao đã trở thành “địa phương vua đất”, tại sao China Merchants Shekou vẫn chọn mua đất giá cao? Có phải vì quy mô, bỏ qua lợi nhuận? Làm thế nào để đảo chiều xu hướng lợi nhuận suy giảm? “Bullet Finance” đã cố gắng liên hệ để làm rõ vấn đề, nhưng đến thời điểm này vẫn chưa nhận được phản hồi.

Dù sao, doanh số bán hàng của China Merchants Shekou vẫn chưa có dấu hiệu phục hồi, vẫn tiếp tục giảm.

Năm 2025, doanh số ký hợp đồng của China Merchants Shekou đạt 1.960,09 tỷ nhân dân tệ, giảm 10,6% so với cùng kỳ, so với đỉnh cao năm 2021 giảm 40%.

Hình / Thông báo của China Merchants Shekou (Hình 1: 2025; Hình 2: 2024)

Tuy nhiên, do năm 2025, Vanke gặp khủng hoảng, doanh số giảm mạnh, theo dữ liệu của CIFI, China Merchants Shekou đã “nhặt được” vị trí thứ 4 ngành trong năm 2025. (Tính theo doanh số toàn diện)

Hình / CIFI

Thị trường chứng khoán không “đồng tình” với điều này. Trong 12 tháng liên tiếp năm 2025, giá đóng cửa mỗi ngày của cổ phiếu công ty đều thấp hơn giá trị sổ sách đã kiểm toán của mỗi cổ phiếu trong năm tài chính gần nhất.

Vì vậy, ngày 6 tháng 2 năm 2026, China Merchants Shekou công bố kế hoạch nâng cao định giá, đề xuất thực hiện các biện pháp về kinh doanh, dòng tiền, cổ tức để nâng cao giá cổ phiếu.

Ngày giao dịch tiếp theo (9 tháng 2), giá cổ phiếu của China Merchants Shekou đã tăng lên 11,10 nhân dân tệ/cổ phiếu, mức cao nhất trong năm 2025, nhưng sau đó nhanh chóng giảm trở lại. Dữ liệu Wind cho thấy, tính đến ngày 13 tháng 3, giá cổ phiếu của công ty là 9,60 nhân dân tệ/cổ phiếu, giảm khoảng 14% trong vòng một tháng.

Vậy, làm thế nào để giải quyết sự chênh lệch giữa thứ hạng ngành tăng lên, doanh số, lợi nhuận và giá cổ phiếu giảm? Doanh nghiệp có tìm ra nguyên nhân khiến giá cổ phiếu thấp không? Còn có cách nào để nâng cao giá cổ phiếu không?

“Bullet Finance” đã cố gắng liên hệ để làm rõ vấn đề, nhưng đến thời điểm này vẫn chưa nhận được phản hồi.

3

Thay đổi lớn trong ban lãnh đạo,

朱文凯 đối mặt thử thách lớn

Sau nhiều lần giảm lợi nhuận, giảm doanh số, China Merchants Shekou bắt đầu điều chỉnh đội ngũ quản lý một cách tập trung.

Tháng 9 năm 2025, China Merchants Shekou thông báo, do chuyển công tác, Jiang Tiefeng từ chức Chủ tịch, thành viên Hội đồng quản trị và Ủy viên Ban chiến lược và phát triển bền vững (kiêm nhiệm). Thời điểm này, chỉ sau 2 năm nhậm chức Chủ tịch.

Sau khi Jiang Tiefeng rời đi, Zhu Wenkai từ Tổng Giám đốc lên làm Chủ tịch. Đồng thời, Nie Liming đảm nhận vị trí Tổng Giám đốc, cả hai đều là những “lão làng” nhiều năm trong hệ thống China Merchants.

Điều thú vị là, Jiang Tiefeng và Zhu Wenkai có nhiều điểm chung — vào tháng 9 năm 2023, khi Jiang Tiefeng được bổ nhiệm làm Chủ tịch China Merchants Shekou, Zhu Wenkai cũng đồng thời được thăng chức làm Tổng Giám đốc công ty.

Hình / Sưu tầm, dựa trên VRF Protocol

Tiếp tục lùi thời gian về trước. Năm 2017, khi Jiang Tiefeng còn là trợ lý Tổng Giám đốc, Tổng Giám đốc khu vực Đông Trung, tại hội nghị “Trường tồn trăm năm – Hợp tác chung tại Thượng Hải – Chiến lược của China Merchants Shekou tại Thượng Hải”, ông đã xác định mục tiêu “xây dựng một Shenzhen Shekou thứ hai tại Thượng Hải”. Thời điểm đó, Zhu Wenkai, Phó Tổng Giám đốc thường trực của China Merchants Shekou, đã rõ ràng xác định mục tiêu “trăm tỷ tại Đông Trung” trong chiến lược “quay trở lại Thượng Hải”.

Đến năm 2023, khu vực Đông Trung đóng góp 28,56% doanh thu của China Merchants Shekou, đứng đầu về quy mô doanh thu. Nhưng đến năm 2024, khu vực này bị khu vực Giang Nam vượt mặt. Trong thời gian này, Tổng Giám đốc khu vực Đông Trung của China Merchants Shekou cũng thay đổi, từ Qian Jianguo sang Wen Enqi, người này còn kiêm luôn vị trí Tổng Giám đốc khu vực Thượng Hải.

Tuy nhiên, China Merchants Shekou vẫn còn nhiều tham vọng tại Thượng Hải. Ví dụ, tháng 9 năm 2024, sau 163 vòng đấu giá quyết liệt, China Merchants Shekou cùng liên danh Nantong Ruicheng đã trúng thầu một lô đất tại Quận Jing’an, Thượng Hải, với giá 5,66 tỷ nhân dân tệ, tỷ lệ chênh lệch giá 31,2%, giá đất 11,4 vạn nhân dân tệ/m2, đứng thứ hai toàn quốc về giá đất.

Cho đến tháng 6 năm 2025, China Merchants Shekou tiếp tục điều chỉnh cơ cấu tổ chức, hủy bỏ năm công ty khu vực, trực tiếp quản lý các công ty thành phố của tập đoàn, nhằm thực hiện quản lý “tập đoàn – thành phố” theo mô hình phẳng.

Song song đó, các điều chỉnh nhân sự của China Merchants Shekou cũng liên tục diễn ra. Tháng 11 năm 2025, do chuyển công tác, Peng Yiliang xin từ chức Phó Tổng Giám đốc; tháng 12, Xu Xin đảm nhận vị trí thành viên Hội đồng quản trị không độc lập.

Tháng 3 năm 2026, do chuyển công tác, Liu Ye từ chức Phó Tổng Giám đốc. Trước đó, vào tháng 4 năm 2025, Liu Ye đã từ chức Tổng cố vấn pháp lý, Giám đốc Tuân thủ chính, để lại vị trí này cho Tang Jian.

Như vậy, China Merchants Shekou đã hình thành đội ngũ quản lý mới, lấy Zhu Wenkai và Nie Liming làm trung tâm. Liệu Tập đoàn China Merchants có đặt ra yêu cầu gì đối với đội ngũ mới này không? Zhu Wenkai đã 59 tuổi, gần đến tuổi nghỉ hưu theo luật, nếu đến thời điểm nghỉ hưu, có lo ngại về việc quản lý thay đổi liên tục, gây khó khăn cho chiến lược dài hạn không?

Hình / Sưu tầm, dựa trên VRF Protocol

“Bullet Finance” đã cố gắng liên hệ để làm rõ vấn đề, nhưng đến thời điểm này vẫn chưa nhận được phản hồi.

Dù sao, China Merchants Shekou do Zhu Wenkai và Nie Liming nắm giữ, vị thế và nguồn lực vẫn còn, nhưng quy luật bất động sản đã thay đổi, cách thức xây dựng lại lợi nhuận trong chu kỳ suy thoái là một câu hỏi bắt buộc phải trả lời.

Nhưng từ tình hình dự kiến lợi nhuận ròng trừ phi thường năm 2025 giảm hơn 90%, có vẻ Zhu Wenkai và Nie Liming vẫn chưa tìm ra cách giải quyết.

*Ảnh minh họa trong bài từ: Sưu tầm, dựa trên VRF Protocol.