Thị trường nhà ở mùa xuân đang diễn ra, nhưng lãi suất thế chấp vừa tăng vọt. Dưới đây là những điều bạn cần biết.

Một nhà môi giới giới thiệu cho hàng xóm tham quan trong một buổi mở nhà tại một căn nhà ở Palm Beach Gardens, Florida, Mỹ, vào Chủ nhật, ngày 11 tháng 1 năm 2026.

Zak Bennett | Bloomberg | Getty Images

Mùa xuân truyền thống là mùa bận rộn nhất trong việc bán nhà, và trong khi động thái thị trường năm nay đã chuyển mạnh về phía người mua, các lực lượng lớn trong nền kinh tế đang tạo ra những thách thức đáng kể.

Yếu tố quan trọng nhất trong bất kỳ mùa nào là lãi suất vay thế chấp. Chúng dự kiến sẽ thấp hơn trong năm nay, khi Cục Dự trữ Liên bang giảm lãi suất cho vay để chống lạm phát, nhưng chiến tranh với Iran đã đảo ngược điều đó. Giá dầu tăng cao, dẫn đến lạm phát gia tăng và khiến Fed phải xem xét lại chính sách của mình.

Hiện tại, lãi suất ở Mỹ đang tăng, theo đó lãi suất vay thế chấp cũng tăng theo.

Lãi suất trung bình của khoản vay cố định 30 năm phổ biến đã bắt đầu năm thấp hơn, thậm chí có thời điểm giảm xuống dưới 6% vào cuối tháng 2, nhưng tuần này đã tăng mạnh lên 6,53% vào thứ Sáu, ngày đầu tiên của mùa xuân, theo Mortgage News Daily. Hiện tại, mức lãi suất này chỉ còn thấp hơn 18 điểm cơ bản so với cùng kỳ năm ngoái.

Lãi suất cao hơn sẽ ảnh hưởng đến khả năng chi trả, nhưng các yếu tố khác đã đảo ngược thị trường theo hướng có lợi cho người mua. Nhà ở đang tồn kho lâu hơn trên thị trường, người bán ngày càng sẵn lòng giảm giá và nguồn cung nhà để bán đang tăng lên, dù chưa tăng đủ nhanh như mong đợi.

“Khi thị trường nhà ở tiến gần đến mùa ‘thời điểm tốt nhất để bán’, nó đang ở trong tình trạng mong manh, bị kẹt giữa những cải thiện dài hạn và sự bất ổn ngắn hạn đột ngột,” Jake Krimmel, nhà kinh tế trưởng tại Realtor.com, viết trong báo cáo Xu hướng Nhà ở Hàng tuần. “Mọi thứ có vẻ còn bất ổn và không chắc chắn hơn nhiều so với chỉ một tháng trước.”

Trong tuần kết thúc ngày 14 tháng 3, lượng tồn kho hoạt động tăng 5,6% so với cùng kỳ năm ngoái, theo Realtor.com, nhưng số lượng nhà mới đăng ký lại giảm 1,4%.

Điều này có nghĩa là số lượng nhà để bán đang tăng không phải do có nhiều người bán hơn, mà do các căn nhà trên thị trường đang tồn kho lâu hơn. Có thể là do các người bán tiềm năng dự kiến sẽ đưa nhà ra thị trường nhưng đang giữ lại vì lo ngại về hậu quả của chiến tranh Iran.

“Tôi nghĩ rằng lượng tồn kho là yếu tố quyết định lớn hơn,” ông Jonathan Miller, giám đốc thị trường của StreetMatrix, một nhà cung cấp dữ liệu thị trường nhà ở, nói. “Ý tưởng rằng lãi suất sẽ giảm rõ rệt trong năm nay, tôi nghĩ là không khả thi.”

Nhận Property Play trực tiếp vào hộp thư đến của bạn

Property Play của CNBC với Diana Olick đề cập đến các cơ hội mới và đang phát triển cho nhà đầu tư bất động sản, gửi hàng tuần đến hộp thư của bạn.

Đăng ký tại đây để truy cập ngay hôm nay.

Vị trí, vị trí

Với sự chênh lệch về lượng tồn kho giữa các thị trường khác nhau, mùa xuân này có khả năng sẽ là câu chuyện của nhiều thành phố.

Ví dụ, vào tháng 2, các danh sách nhà hoạt động tại Las Vegas, Seattle, Cincinnati và Washington, D.C., đều tăng hơn 20% so với năm ngoái, theo Realtor.com. Trong khi đó, các danh sách tại San Francisco, Chicago, Miami và Orlando, Florida, lại thấp hơn so với năm trước.

Giá nhà đã giảm nhiệt trong phần lớn năm qua, và vẫn tiếp tục như vậy. Giá nhà chỉ cao hơn 0,7% vào tháng 1 so với tháng 1 năm 2025, theo Cotality. Mức tăng này giảm so với mức tăng 3,5% hàng năm vào đầu năm 2025. Tuy nhiên, lãi suất vay cao hơn đang lấy đi khả năng chi trả đã được cải thiện đó.

Khu vực Đông Bắc và Trung Tây chứng kiến mức tăng giá mạnh nhất, do các khu vực này có nguồn cung hạn chế, dẫn đầu là New Jersey, Connecticut, Illinois, Wisconsin và Nebraska, theo Cotality.

Cotality xếp 69% trong số các thị trường nhà ở đô thị hàng đầu là bị định giá quá cao, đồng thời ghi nhận các thị trường bị định giá thấp như Los Angeles, New York City, San Francisco và Honolulu có thể sẽ chứng kiến sự phục hồi giá trong năm 2027.

“Cuối cùng, các địa điểm có tăng trưởng việc làm ổn định sẽ vẫn là động lực chính cho sự tăng giá, nhưng chúng cũng có lượng tồn kho lớn hơn, gây áp lực lên giá nhà,” Selma Hepp, giám đốc kinh tế của Cotality, viết trong một báo cáo gần đây.

Về xây dựng mới, người mua có khả năng sẽ tìm thấy các giao dịch tốt hơn vào mùa xuân này, khi các nhà xây dựng đang gặp khó khăn trong việc tiêu thụ lượng nhà tồn kho dư thừa. Tồn kho đạt mức cung ứng 9,7 tháng vào tháng 1, theo số liệu của Cục điều tra dân số Mỹ, do doanh số bán hàng giảm xuống mức thấp nhất kể từ năm 2022. Một tỷ lệ ngày càng tăng các nhà xây dựng đã giảm giá trong tháng 3, theo Hiệp hội Nhà xây dựng Quốc gia.

“Khả năng chi trả cho người mua và nhà xây dựng vẫn là mối quan tâm hàng đầu,” Bill Owens, chủ tịch của NAHB, nói trong một thông cáo. “Nhiều người mua vẫn còn do dự chờ lãi suất thấp hơn và do bất ổn kinh tế. Các nhà xây dựng đang đối mặt với chi phí đất đai, lao động và xây dựng tăng cao, gần hai phần ba trong số họ vẫn tiếp tục đưa ra các ưu đãi bán hàng để củng cố thị trường.”

Việc xây dựng nhà đơn lập cũng giảm trong tháng 1. Trong khi một số người đổ lỗi cho thời tiết mùa đông khắc nghiệt gây ra sự yếu kém của thị trường nhà mới, các nhà xây dựng liên tục đối mặt với vấn đề khả năng chi trả cho khách hàng cũng như lợi nhuận của chính họ. Chi phí đất đai, lao động và vật liệu vẫn chưa giảm.

“Tôi nghĩ năm nay sẽ không phải là năm truyền cảm hứng cho thị trường nhà ở. Nó bắt đầu với kỳ vọng cao. Tôi nghĩ chiến tranh, dù kết quả ra sao, đã thực sự làm giảm nhiệt sự hứng thú và giữ cho sự không chắc chắn ở mức cao,” Miller nói.

Chọn CNBC làm nguồn tin yêu thích của bạn trên Google và đừng bỏ lỡ bất kỳ khoảnh khắc nào từ tên tuổi đáng tin cậy nhất trong tin tức kinh doanh.