Các doanh nghiệp nhà nước xuất hiện, cuộc đấu giá đất ở Bắc Kinh một tuần thu về 26.07 tỷ yuan

Bắc Kinh kết thúc đấu giá đất quý I, thu về tổng cộng 26,07 tỷ nhân dân tệ.

Vào ngày 20 tháng 3, các lô đất tại Khu công nghệ cao Quang Sơn, Quận Thanh Bình, giai đoạn 4, CP00-1201-0013 và các vị trí khác đã được bán đấu giá, Công ty Bất động sản Minh Gia đã mua với giá sàn 16,88 tỷ nhân dân tệ, mức giá sàn khoảng 25,8 nghìn nhân dân tệ/m2.

Trước đó, từ ngày 17 đến 18 tháng 3, lô đất khu phố mới Shunyi, Quận Shunyi, khu phố 5, 05-02-21-1 đã được Công ty Bất động sản Beijing Renhe Risheng mua với giá sàn 3,48 tỷ nhân dân tệ, mức giá sàn khoảng 15,4 nghìn nhân dân tệ/m2. Một lô đất khác là dự án phát triển đất cấp 1 tại tuyến M15, ga HEDong, mã số SY00-3101-0037, do Beijing Zhuzong JingShun Real Estate mua với giá sàn 5,71 tỷ nhân dân tệ, mức giá khoảng 14 nghìn nhân dân tệ/m2.

Trưởng phòng Nghiên cứu Thị trường Đất đai của Viện Nghiên cứu Trung chỉ, ông Trương Khải, cho biết, trong tháng này, ba lô đất đều được bán đấu giá với giá sàn, đều do doanh nghiệp nhà nước bảo lãnh, phản ánh tâm lý thị trường hiện tại và cấu trúc cạnh tranh khu vực. Đất đai chất lượng cao, mật độ thấp vẫn dựa vào sự hỗ trợ của doanh nghiệp nhà nước trong bối cảnh hạn chế về vốn và niềm tin. Ngoài ra, sau khi đất vào thị trường, cách nổi bật trong cạnh tranh khốc liệt là cách các dự án vượt qua thử thách để nổi bật trong thị trường cạnh tranh khốc liệt.

Lô đất tại Thanh Bình bị cạnh tranh bao vây

Các lô đất tại Khu công nghệ cao Quang Sơn, Quận Thanh Bình, giai đoạn 4, được các doanh nghiệp nhà nước địa phương “bảo lãnh” giao dịch thành công.

Đây là lô đất gồm ba phần: 0013, 0015, 0039 dành cho nhà ở, và 0016 dành cho trường mẫu giáo.

Trong đó, các lô CP00-1201-0013, 0015, 0039 là đất nhà ở loại II, quy mô lần lượt khoảng 0,99 ha, 1,98 ha và 3,51 ha, quy mô xây dựng trên mặt đất lần lượt khoảng 1 ha, 2 ha và 3,54 ha, hệ số sử dụng đất là 1,01, giới hạn chiều cao 18 mét (có phần lên đến 24 mét), tỷ lệ cây xanh 30%. Lô 0039 là lớn nhất và vuông vắn nhất, hai lô còn lại có hình dạng không đều, ảnh hưởng đến bố trí các tòa nhà sau này. Theo các tài liệu liên quan, khuyến khích kết nối không gian dưới đất của các lô 0013 và 0015.

Lô đất 0016 dành cho trường mẫu giáo, quy mô khoảng 0,48 ha, hệ số sử dụng đất 0,8, diện tích xây dựng trên mặt đất khoảng 3.840 m2, giới hạn chiều cao 16 mét, tỷ lệ cây xanh 30%, dự kiến xây dựng một trường mẫu giáo 12 lớp.

Về vị trí, các lô đất nằm ngoài vòng đai 6 của Bắc Kinh, thuộc khu vực Nam Shao, Thanh Bình, cách ga tàu điện ngầm Nam Shao khoảng 2,5 km. Gần đó có các trung tâm thương mại, giáo dục như Thế giới Trường Phố Thanh Bình của R&F và Trường trung học số 5 Thanh Bình. Phía tây lô đất là Công viên ẩm thực Bạch Phù Tuyền, nổi bật về tài nguyên sinh thái, mang đặc điểm của khu vực “tối ưu sinh thái, giao thông thuận tiện”.

Theo các chuyên gia, với điều kiện quy hoạch hệ số sử dụng đất chỉ 1,01 và giới hạn chiều cao 18 mét, lô đất này mang đặc trưng “biệt thự cao cấp”, dự kiến trong tương lai sẽ chủ yếu phát triển các loại hình nhà ở thấp tầng, kết hợp kiểu nhà liền kề, cải thiện chất lượng.

Tổng thể, dù chất lượng đất khá tốt, nhưng khu vực xung quanh đang trong tình trạng cạnh tranh khốc liệt.

Chỉ cách đó một đoạn là cộng đồng thấp tầng đã phát triển, như Long Sơn, chủ yếu gồm biệt thự liền kề và nhà phố, đã tích lũy lượng khách hàng đáng kể, giá nhà cũ khoảng 42.000 nhân dân tệ/m2.

Cách đó khoảng 2 km còn có ba dự án lớn đang bán, trong đó giá đất xây dựng của dự án Jianfa Guantangfu năm 2023 là 26.000 nhân dân tệ/m2, gần 1.800 căn đã bán gần 1.400 căn, chủ yếu dành cho nhu cầu thiết yếu và cải thiện. Cũng trong năm đó, dự án Wutong Mountain Yu cũng có khoảng 1.200 căn, hiện đã bán quá nửa. Gần nhất là dự án Longfor Enxiang Lingyun Song mở bán tháng 11 năm ngoái, chưa đầy nửa năm, số lượng giao dịch chưa đến 50 căn.

Không chỉ vậy, các dự án mới như Wutong Xingchen, Zhuzong Qingyuefu, Beijing Construction Ji Jingli, cách khu vực này chỉ một trạm tàu điện ngầm, còn tồn kho gần 4.000 căn.

Ông Trương Khải cho biết, trong đợt đấu giá đất này, chỉ có một doanh nghiệp đăng ký và trúng giá sàn, phản ánh thái độ thận trọng của thị trường đối với các dự án có mật độ thấp, chu kỳ dài ở các khu vực không trung tâm. Mặc dù giá sàn có lợi thế nhất định, nhưng cạnh tranh trong khu vực rất gay gắt. Sau khi dự án vào thị trường, sẽ phải đối mặt với áp lực từ các dự án như Jianfa Guantangfu, thử thách về chất lượng sản phẩm của Longfor Lingyun Song, và cạnh tranh về giá của Wutong Mountain Yu. Trong tương lai, dự án cần định vị khác biệt qua “giá thấp, kết hợp kiểu nhà liền kề” để phá vỡ thế bế tắc.

Các chuyên gia nhận định, giá đất có thể kiểm soát, nhưng hệ số sử dụng đất quá thấp, chỉ phù hợp để phát triển biệt thự, nhà phố cao cấp. Trong thị trường chủ yếu là nhu cầu thiết yếu và cải thiện, dự án phải vừa bán được giá cao cho nhà cao cấp, vừa đảm bảo tốc độ tiêu thụ, là thử thách lớn đối với năng lực phát triển và tiếp thị của doanh nghiệp nhà nước này.

Hai lô đất tại Shunyi thu về 9,19 tỷ nhân dân tệ

Hai lô đất có mật độ thấp tại Shunyi cũng do doanh nghiệp nhà nước bảo lãnh mua.

Với số tiền 3,48 tỷ nhân dân tệ, Công ty Shunyi Chengguan Fuzhuang của Bắc Kinh đã mua lô đất khu phố mới số 5 của Shunyi, do Công ty Shunyi Chengguan sở hữu 100%. Công ty này thuộc khu vực Nhân Hòa, Shunyi, là doanh nghiệp nhà nước cấp cơ sở, đảm nhiệm phát triển đất đai, xây dựng nhà ở tái định cư và vận hành tài sản trong khu vực.

Lô đất này có diện tích không lớn, 1,57 ha, quy mô xây dựng khoảng 22.600 m2, với hệ số sử dụng đất 1,44 và giới hạn chiều cao 60 mét, dự kiến phát triển nhà ở mật độ thấp, phù hợp để nâng cao chất lượng sống. Điều này phù hợp với xu hướng chuyển đổi từ “nhu cầu cấp bách” sang “cải thiện chất lượng” của khu vực Nhân Hòa trong những năm gần đây.

Lô đất nằm trong trung tâm khu cũ của Shunyi, đã có hạ tầng và tiện ích phát triển, gần công viên Nhân Hòa và công viên Shunyi, cùng các bệnh viện như Bệnh viện Trẻ em Shunyi và Bệnh viện Phụ sản, cùng trung tâm thương mại Shangpin City, tạo thành một khu vực sống lý tưởng.

Lô đất A tại ga HEDong, tuyến M15, do Zhuzong JingShun Real Estate mua với giá 5,71 tỷ nhân dân tệ. Sau đó, Công ty Xây dựng Bắc Kinh Xiangye đã đăng tải một poster có logo của cả hai công ty, được xem là tín hiệu hợp tác phát triển dự án chung.

Dự án này có đặc điểm tối ưu về mặt mặt bằng. Hệ số sử dụng đất chỉ 1,3, thấp hơn các dự án cạnh tranh trong khu vực, tạo điều kiện phát triển nhà ở cao tầng có diện tích sử dụng cao. Giá trần giao dịch 14.000 nhân dân tệ/m2 cũng đảm bảo an toàn về chi phí. Lô đất cách ga tàu điện ngầm Fongbo khoảng 400 mét, cộng thêm cảnh quan sông Chao Bai, tạo thành giá trị cộng hưởng về “thuận tiện đi lại + giá trị sinh thái”.

Dù các tiện ích xung quanh vẫn trong giai đoạn quy hoạch và chưa hoàn thiện, lợi thế về chi phí giúp các nhà phát triển có thêm không gian để nâng cao chất lượng dự án. Trong tương lai, dự án có thể hướng tới cả nhóm khách hàng nhu cầu thiết yếu lẫn nhóm khách hàng cải thiện, có tính linh hoạt về chiến lược.

Ông Trương Khải nhận định, trong các khu vực của Shunyi, vị trí của Nhân Hòa khá đặc biệt. Các khu như Nguồn Quốc Tế / Tianzhu chủ yếu tập trung vào cải thiện cao cấp, thu hút các nhà phát triển như Mào Nguyên chuyên về các dự án cao cấp; khu Mapo có vị trí tương tự, thuộc “vùng ấm”, nhưng tập trung hơn vào tiện ích chính quyền và cộng đồng cư dân đã phát triển; còn Nhân Hòa, với rào cản gia nhập thấp hơn và cảnh quan sinh thái nổi bật, hướng tới giá trị cạnh tranh. Các khu này thực chất bổ sung lẫn nhau, còn khu Đông Phong, khu vực chợ Đông Phong, do nguồn cung đất hạn chế, vẫn giữ vị trí không thể thay thế trên thị trường.

Theo kế hoạch cung cấp đất xây dựng năm 2026 của Ủy ban Quy hoạch và Phát triển Bắc Kinh, diện tích đất nhà ở thương mại dự kiến là 200-240 ha, giảm so với 240-300 ha của năm 2025, đã liên tục giảm trong 4 năm liên tiếp.

“Xu hướng phân hóa thị trường ngày càng rõ nét, thể hiện rõ qua sự cạnh tranh gay gắt ở các khu đất trung tâm, còn các khu ngoại ô xa trung tâm thì giảm giá và hệ số sử dụng đất để tập trung vào ‘giá cả ổn định’ và ‘đảm bảo tiêu thụ’,” ông Trương Khải nhận định.