Sức mua bùng nổ, giá nhà mới và cũ cùng tăng! Thị trường bất động sản Thượng Hải đón "mùa xuân nhỏ"

Thị trường bất động sản Thượng Hải dần hé lộ “sự ấm áp” qua số liệu.

Dữ liệu mới nhất do Tổng cục Thống kê quốc gia công bố cho thấy, tháng 2, giá nhà mới tại Thượng Hải tăng 0,2% so với tháng trước, chuyển từ trạng thái ổn định sang tăng; giá nhà thứ cấp cũng tăng 0,2% so với tháng trước, chính thức chấm dứt chuỗi giảm liên tiếp trong 9 tháng trước đó. Đây cũng là tín hiệu tích cực đầu tiên của thị trường bất động sản Thượng Hải sau khi trải qua điều chỉnh, khi giá nhà sơ cấp và thứ cấp lần đầu tiên đồng thời trở lại mức tăng.

Theo số liệu so sánh cùng kỳ, giá nhà mới tại Thượng Hải tháng 2 tăng 4,2% so với cùng kỳ năm ngoái, tiếp tục giữ vị trí dẫn đầu toàn quốc. Các chuyên gia trong ngành đều cho rằng, dưới tác động chính xác của “chiến dịch phối hợp” chính sách và sự cộng hưởng của nhu cầu tích trữ trong thị trường, thị trường bất động sản Thượng Hải đang đón chờ một “mùa xuân nhỏ” thực sự chất lượng.

Ngay từ đầu tháng 3, nhiệt độ thị trường đã trở lại mạnh mẽ. Dữ liệu từ bất động sản trực tuyến cho thấy, trong 15 ngày đầu tháng 3, lượng giao dịch ký hợp đồng mua bán nhà thứ cấp qua mạng tại Thượng Hải gần đạt 14.000 căn, trong đó, tuần từ ngày 9 đến 15 tháng 3, đã có 7.233 căn giao dịch thành công, lập kỷ lục mới trong gần 5 năm kể từ năm 2021, thậm chí có nhân viên môi giới bất động sản gặp phải tình trạng hệ thống ký hợp đồng bị nghẽn do đăng nhập tập trung vào ngày 14 tháng 3.

“Thị trường bất động sản Thượng Hải đã xác lập mùa xuân nhỏ, thời gian mua nhà đang dần thu hẹp.” Nhà phân tích thị trường của Trung Nguyên Bất Động Sản Thượng Hải, Lữ Văn Hi, nhận định, sự ấm lên trong tháng 2 chỉ là phần mở đầu, còn tháng 3 mới là thời điểm thị trường thực sự hưởng lợi, dự kiến sau đó sẽ phá vỡ kỷ lục giao dịch cùng kỳ năm ngoái. Lượng bán trước giá, giao dịch ổn định ở mức cao, giá nhà có khả năng sớm thoát khỏi đáy.

Nhà phân tích của Chứng khoán CITIC CCB, Trúc Cấn, cho rằng, từ tháng 3 trở đi, “7 điều” chính sách của Thượng Hải đã liên tục phát huy hiệu quả, thị trường bất động sản Thượng Hải có dấu hiệu ổn định trở lại, lượng giao dịch nhà thứ cấp ấm lên, góp phần giữ vững ổn định về lượng và giá của thị trường bất động sản. Về dài hạn, các doanh nghiệp bất động sản sẽ tiếp tục chuyển hướng sang các hoạt động kinh doanh có tính chất vận hành, cấu trúc nhà ở các đô thị trung tâm vẫn còn mất cân đối, tạo điều kiện phát triển cho các hoạt động phát triển dự án.

Chiến thắng của nhà thứ cấp

Ngày 15 tháng 3, trung tâm đăng ký giao dịch bất động sản khu vực Phố Đông, Thượng Hải, náo nhiệt không ngừng, tất cả 41 cửa sổ làm việc đều mở cửa, màn hình liên tục cập nhật thông tin gọi số, đến trưa 12 giờ, số lượt phát số đã đạt 423. Trước đó một ngày, lượng giao dịch nhà thứ cấp trong ngày tại Thượng Hải đạt 1.472 căn, mức cao thứ hai trong gần một năm; ngày 15, giao dịch đạt 1.390 căn, tổng cộng hai ngày là 2.862 căn, phá vỡ kỷ lục giao dịch cuối tuần trong gần 5 năm.

Chỉ số này chỉ là bức tranh thu nhỏ của “mùa xuân ấm” của thị trường Thượng Hải trong quý 1 năm 2026.

Dữ liệu từ Trung tâm Giao dịch Bất động sản Thượng Hải cho thấy, tháng 1 năm 2026, tổng số nhà thứ cấp giao dịch thành công tại Thượng Hải đạt 22.834 căn, tăng 24,18% so với cùng kỳ năm ngoái, tiếp tục duy trì đà tăng so với tháng 12 năm 2025. Từ trung bình mỗi ngày giao dịch, trong ngày làm việc, thị trường ổn định trên 600 căn, cuối tuần thường vượt qua 1.000 căn. Tỷ lệ giao dịch ngoài vòng ngoại thành chiếm hơn 50%, các căn nhà có tổng giá dưới 3 triệu nhân dân tệ chiếm gần một nửa thị trường.

Trong khi lượng giao dịch ổn định, giá cả cũng phát ra tín hiệu tích cực. Tháng 1, giá trung bình của nhà thứ cấp tại Thượng Hải tăng 2,71% so với tháng trước, cho thấy thị trường đang chuyển từ giai đoạn “đổi lượng lấy giá” sang “ổn định lượng và giá”.

Đây chính là nền tảng của thị trường tháng 1, còn tháng 2, thị trường bất động sản Thượng Hải biến động dữ dội. Trong kỳ nghỉ Tết Nguyên đán, thị trường từng “đóng băng”, ngày 15 tháng 2, lượng giao dịch giảm mạnh xuống còn 7 căn, sau đó liên tiếp 4 ngày không có giao dịch, đến ngày 25 tháng 2, chính sách “7 điều” của Thượng Hải mới thực sự tạo ra cú hích mạnh mẽ.

Nhiều chính sách như giảm thời hạn bảo hiểm xã hội từ 3 năm xuống 1 năm đối với người ngoại tỉnh trong vòng ngoài vòng ngoại thành, tăng mạnh hạn mức vay vốn từ quỹ tiết kiệm nhà ở, miễn thuế nhà lần đầu cho con trưởng thành của người có hộ khẩu Thượng Hải đều được triển khai đồng loạt. Ngay trong ngày chính sách có hiệu lực, lượng giao dịch nhà thứ cấp trong ngày đã vượt 500 căn, sau đó tăng dần từng ngày, ngày cuối cùng của tháng 2 đạt đỉnh 839 căn.

“Trực tiếp bỏ qua giai đoạn phục hồi thị trường sau Tết kéo dài 1-2 tuần.” Lữ Văn Hi nhận định, dưới sự hỗ trợ mạnh mẽ của chính sách, tốc độ phục hồi của thị trường nhà thứ cấp vượt xa dự đoán, “7 điều” của Thượng Hải như một tấm “bảo hiểm” sớm cho mùa xuân nhỏ.

Tháng 3, thị trường nhà thứ cấp tại Thượng Hải đã bước vào “chế độ tăng tốc”. Đến ngày 15 tháng 3, tổng số nhà thứ cấp giao dịch đạt 13.955 căn, trung bình mỗi ngày 930 căn; trong đó, ngày 14 tháng 3, lượng giao dịch 1.472 căn, chính là biểu tượng của đợt tăng này.

Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản E-House Thượng Hải, Yan Yuejin, dự đoán, trong toàn tháng 3, lượng ký hợp đồng qua mạng của nhà thứ cấp tại Thượng Hải có thể vượt 30.000 căn, lập kỷ lục mới về số lượng giao dịch hàng tháng trong những năm gần đây, là chỉ số then chốt để kiểm nghiệm độ ấm của thị trường. Ông cho rằng, trong tháng 4 và tháng 5, hoạt động giao dịch nhà thứ cấp tại Thượng Hải sẽ tiếp tục duy trì nhiệt độ cao.

Xét về cấu trúc giao dịch, theo thống kê của Hiệp hội Địa chính đô thị, tháng 1 năm 2025, tỷ lệ nhà thứ cấp dưới 3 triệu nhân dân tệ tại Thượng Hải chiếm 59%; đến tháng 2 năm nay, tỷ lệ này tăng lên 70%, đến ngày 15 tháng 3, tiếp tục tăng lên 73%. Các căn nhà có giá thấp, phù hợp với nhu cầu “lên xe” trở thành lực lượng chủ đạo của thị trường.

Lữ Văn Hi tính toán, lấy ví dụ điển hình là khu “Cao Yang New Village” – một căn nhà cũ xuống cấp, diện tích trung bình hơn 40 mét vuông, tổng giá không quá 2,5 triệu nhân dân tệ. Chính sách mới cho phép vay tối đa 240 triệu nhân dân tệ qua quỹ tiết kiệm, nghĩa là người mua chỉ cần trả một khoản tiền trả trước rất thấp, còn phần lớn giá trị có thể được quỹ tiết kiệm chi trả. Điều này thực sự là lợi ích lớn cho những người mua nhà cần thiết.

Trong khi đó, lượng nhà thứ cấp đăng ký trên thị trường đã giảm liên tục 9 tháng. Theo dữ liệu mới nhất của Lianjia Thượng Hải, số lượng nhà thứ cấp đăng ký hiện khoảng 81.000 căn, giảm 28,3% so với đỉnh cao hơn 113.000 căn vào tháng 5 năm 2025. Cùng kỳ, lượng khách xem nhà trong vòng 7 ngày đạt 138.000 lượt.

Theo phản hồi từ nhiều trung tâm môi giới, gần đây, khả năng thương lượng giá của các căn nhà thứ cấp tại các khu trung tâm nội thành Thượng Hải đã thu hẹp còn dưới 4%, trong đó, các khu trung tâm như Đông Nanjing Road, Bến Thượng Hải, Quảng trường Nhân dân, Tân Xuân Hồi đều có khả năng thương lượng dưới 1%.

Từ tháng 1 mở đầu ổn định, đến tháng 2 phản ứng hình chữ V sâu, rồi tháng 3 bùng nổ, thị trường nhà thứ cấp Thượng Hải đã hoàn thành vòng chuyển đổi từ đáy đến phục hồi chỉ trong 90 ngày.

Thị trường nhà mới “đốt cháy điểm”

So với sự phục hồi hình chữ V của thị trường nhà thứ cấp, thị trường nhà mới tại Thượng Hải có vẻ lý trí và phân hóa rõ rệt hơn.

Ngày 16 tháng 3, một loạt số liệu gây chấn động thị trường, trong đó, số lượng giao dịch nhà mới trong ngày đạt 395 căn, tăng 419,7% so với ngày trước; ngày hôm sau, con số này tăng lên 485 căn. Đến ngày 17 tháng 3, tổng số giao dịch tích lũy đạt 4.730 căn, tăng hơn 300,5% so với kỳ trước.

Sau những con số này là sự chính xác của “chiến dịch phối hợp” chính sách.

Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu của Zhongcè, Song Hongwei, cho biết, tỷ lệ chuyển đổi khách hàng đến xem và giao dịch của nhóm khách hàng bị ảnh hưởng bởi chính sách “7 điều” của Thượng Hải là khoảng 10:1, cao hơn nhiều so với nhóm khách không chịu ảnh hưởng chính sách là 27:1. Trong đó, “tăng hạn mức vay quỹ tiết kiệm” đóng góp tới 77% sức hút. Điều này cho thấy, lợi ích từ chính sách đã chính xác đến đúng những người mua nhà chỉ còn thiếu một bước nữa là chốt.

Theo thông tin, sau khi chính sách có hiệu lực, ngày làm việc đầu tiên, Công ty của Tập đoàn Hoàn Chính Thượng Hải đã đạt doanh số hơn 3,2 tỷ nhân dân tệ; cuối tuần đầu tiên, Công ty của China Merchants Shekou đạt tổng doanh thu hơn 4,15 tỷ nhân dân tệ; dự án cao cấp An Lan Thượng Hải tại bến sông Tân Xuân, trong hai ngày đã đạt doanh thu hơn 630 triệu nhân dân tệ; dự án Poly Shibowen tại Bắc Kinh, chỉ trong hai ngày đã thu về 250 triệu nhân dân tệ.

Nhìn lại giai đoạn đầu của quý 1, thị trường vẫn giữ thái độ thận trọng. Dữ liệu của Sở Thống kê Thượng Hải cho thấy, trong tháng 1 và 2, diện tích bán nhà ở toàn thành phố đạt 1,0898 triệu mét vuông, giảm 32% so với cùng kỳ. Riêng tháng 2, do nguồn cung giảm sút, diện tích giao dịch nhà mới tại Thượng Hải chỉ đạt 160.000 mét vuông, duy trì ở mức thấp.

Tuy nhiên, dưới bức tranh trung bình lạnh lẽo, lại là những trường hợp phân hóa dữ dội. Các dự án cao cấp vẫn là “trụ cột” của thị trường. Tháng 1, chỉ có một dự án “bán hết sạch” trong ngày, nhưng các dự án cao cấp vẫn thể hiện rõ sức hút, như An Lan Thượng Hải đạt doanh số 21,83 tỷ nhân dân tệ đứng đầu bảng tháng 1, còn Lục Gia Châu, Thượng Hải, tại Bến sông Huangpu, đã đóng góp 17,8 tỷ trong tháng.

Thực sự thể hiện sức bền của thị trường là những “dự án hot” có sản phẩm chất lượng. Tháng 2, dự án Yunqi Binjiang đạt doanh số 5,2 tỷ nhân dân tệ, đứng đầu bảng doanh số; dự án Jianfa Ruihu tại Khu mới Jinshan, tỷ lệ bán hàng vượt 80%, giá trung bình 40.477 nhân dân tệ/m2, đứng đầu bảng về diện tích và số lượng giao dịch theo CERC trong tháng 2.

Sự phân hóa vẫn còn khốc liệt. Cũng do Jianfa điều hành, dự án Yangpu, Jianfa Haichen, trong tháng 2, giá đăng ký tăng lên 121.995 nhân dân tệ/m2, đến ngày 5 tháng 3, tỷ lệ ký hợp đồng qua mạng chỉ đạt 1,56%. Các dự án khác như Jiangwan Jinmao Fu tại Songnan, Ba Sơn, tỷ lệ ký hợp đồng qua mạng chỉ 6,67%; dự án Stanford Garden tại Pudong, tỷ lệ này bằng 0.

Vào tháng 3, dù chưa có số liệu giao dịch tháng đầy đủ, nhưng tâm lý thị trường đã có những chuyển biến tinh tế. Dữ liệu tháng 2 đã rõ ràng phác họa xu hướng chính của thị trường: các căn nhà mới có diện tích trên 144 mét vuông tăng giá 0,4% so với tháng trước, mức tăng so với cùng kỳ lên tới 6,3%; các căn nhà cao cấp ở trung tâm chiếm lĩnh top 5 về doanh số, còn các sản phẩm cải tạo nhỏ giá khoảng 500 triệu nhân dân tệ ở ngoại thành cũng hoạt động sôi động.

Giám đốc Viện Nghiên cứu An cư 58, Zhang Bo, gọi hiện tượng này là “phục hồi có cấu trúc”. “Các sản phẩm cải thiện ở trung tâm thành phố trở thành xu hướng chính của phục hồi, điều này cho thấy mức độ phù hợp cung cầu đang ngày càng nâng cao.” Ông cho rằng, trong tương lai, thị trường sẽ không còn là tăng giảm chung chung nữa, mà sẽ tiếp tục phân hóa giữa các tài sản chất lượng cao ở trung tâm thành phố và các tài sản bình thường ở vùng ngoại ô xa.

“Phục hồi có cấu trúc” này còn thể hiện rõ qua thị trường đất đai. Sau khi dự án “Nam Xương Quán Ninh Phủ” tại Quảng Đông, do China Communications Construction và China Urban Investment phát hành, bán hết sạch, các nhà đầu tư đã nhanh chóng mua lại các lô đất giai đoạn 2 trước Tết Nguyên đán; tại Yangpu, China State Construction lại chọn phương thức tuyển chọn phong cách kiến trúc để tiếp tục mở rộng quỹ đất mới, dự kiến liên kết phát triển với các dự án hiện có; còn tại Thượng Hải, Greentown China trong đợt đấu giá đất đầu tháng 3 đã trả giá cao hơn 6,57%, trúng thầu khu đất tại Xihongqiao, Quảng Đông.

Lữ Văn Hi cho rằng, “7 điều” của Thượng Hải đã kịp thời đi vào thực thi, ổn định kỳ vọng thị trường, cộng thêm sức bền vốn có của thị trường, đã giúp “mùa xuân nhỏ” có “bảo hiểm”. Khi chính sách ngày càng rõ ràng, thị trường Thượng Hải đã sớm “khoá” mùa xuân nhỏ trong tháng 3.

Chuyên gia phân tích của CRIC Thượng Hải, Ding Junjie, nhận định, xu hướng “mùa xuân nhỏ” của thị trường Thượng Hải đã được xác lập. Với việc chính sách tiếp tục phát huy hiệu quả và niềm tin thị trường được phục hồi, từ cuối tháng 3 đến tháng 4, thị trường nhà mới dự kiến sẽ có bước phục hồi rõ rệt hơn. Đợt phục hồi này chủ yếu dựa vào môi trường chính sách ôn hòa và động lực nội sinh của thị trường, khác với những biến động ngắn hạn do chính sách mạnh mẽ gây ra, xu hướng hiện tại ổn định hơn nhiều, có lợi cho sự phát triển bền vững lâu dài của thị trường.

Nguồn bài viết: Báo cáo Bất động sản Trung Quốc