Việc đăng ký REIT bất động sản thương mại được đẩy nhanh, trung bình phản hồi trong chưa đến 29 ngày

Sở Giao dịch Chứng khoán Thượng Hải và Thâm Quyến cho biết tính đến ngày 18 tháng 3, có tổng cộng 11 tổ chức quản lý quỹ công cộng đã nộp đăng ký 15 quỹ REITs (quỹ đầu tư bất động sản thương mại). Ngoại trừ 3 sản phẩm mới đăng ký trong tháng 3, các sản phẩm còn lại đã bước vào giai đoạn phản hồi hoặc hỏi đáp.

Ngày 31 tháng 12 năm 2025, Ủy ban Chứng khoán Nhà nước Trung Quốc đã ban hành Thông báo về việc triển khai thí điểm Quỹ Đầu tư Bất động sản Thương mại. Chỉ trong vòng hai tháng rưỡi, số lượng đăng ký REITs đã đạt 15 quỹ, dự kiến huy động hơn 46 tỷ nhân dân tệ, trung bình mỗi sản phẩm huy động khoảng 30,71 tỷ nhân dân tệ.

Theo các sản phẩm đã đăng ký, có 6 quỹ dự kiến huy động trên 4 tỷ nhân dân tệ. Trong đó, Quỹ Chứng khoán Bất động sản Thương mại Đóng cửa của CICC-Vipshop dự kiến huy động 7,47 tỷ nhân dân tệ, cao nhất; Quỹ Chứng khoán Bất động sản Thương mại Đóng cửa của Guotai Haitong Sandship và Quỹ Bảo hiểm Đóng cửa của Everbright Baode xin dự kiến huy động lần lượt 5,064 tỷ và 4,905 tỷ nhân dân tệ.

Theo các nhà phân tích từ nhiều công ty quản lý quỹ chứng khoán, trong bối cảnh thị trường lãi suất thấp hiện nay, REITs đã trở thành công cụ quan trọng giúp các tổ chức quản lý quỹ công cộng mở rộng quy mô quản lý tài sản phi tiền tệ. Với quy mô mỗi sản phẩm khoảng 30 tỷ nhân dân tệ, chỉ cần 3 đến 4 sản phẩm phát hành lần đầu là có thể vượt mốc 100 tỷ nhân dân tệ; cộng thêm triển vọng mở rộng huy động vốn dài hạn, tiềm năng tăng trưởng còn rất lớn.

Các dự án REITs bất động sản thương mại đã đăng ký chủ yếu nằm tại các thành phố lớn như Thượng Hải, Thâm Quyến, Quảng Châu, cùng các thành phố trọng điểm thứ hai như Hợp Phì, Tây An, nơi có tiềm năng phát triển mạnh mẽ. Phạm vi thí điểm bao gồm các loại hình bất động sản thương mại truyền thống như trung tâm thương mại, bán lẻ, tòa nhà văn phòng, khách sạn. Chủ sở hữu ban đầu là các doanh nghiệp nhà nước và tư nhân, nguồn tài sản đa dạng.

Chuyên gia Peng Wenyu của Shenyin Wanguo cho biết, so với REITs hạ tầng, REITs bất động sản thương mại có tính thị trường cao, chủ thể phát hành đa dạng hơn (tư nhân, nước ngoài, doanh nghiệp bất động sản), quy trình kiểm duyệt đơn giản hơn, hiệu suất tài sản cơ sở linh hoạt hơn, đặc điểm cổ phiếu mạnh mẽ hơn. Với sự ra mắt của REITs bất động sản thương mại, cấu trúc tài sản của thị trường REITs công cộng sẽ trở nên phong phú hơn, hệ sinh thái định giá có khả năng được tái cấu trúc, quy mô thị trường mở rộng, kỳ vọng trở thành thị trường trị giá nghìn tỷ.

Đáng chú ý, trung bình 12 sản phẩm này hoàn thành phản hồi trong 28,5 ngày, trong đó, REITs của Huatai Zijin Huazhu Anzhu chỉ mất 22 ngày sau khi nhận hồ sơ đã hoàn tất hỏi đáp, cho thấy hiệu quả kiểm duyệt và phản hồi của cơ quan quản lý đối với REITs bất động sản thương mại khá cao.

Chuyên gia Liao Zhiming của Huyền Nguyên Chứng khoán cho biết, dựa trên các ý kiến phản hồi hiện tại, các điểm quan tâm chính của cơ quan quản lý gồm: tính hợp pháp của bất động sản (đầy đủ thủ tục, phù hợp mục đích sử dụng đất, đủ điều kiện vận hành); tính toàn vẹn của tài sản, bao gồm phạm vi tài sản trong quỹ, tình trạng tài sản chung; hiệu quả thu nhập của dự án, yêu cầu bổ sung công bố về mô hình vận hành và khả năng cạnh tranh của dự án, kiểm tra rủi ro như hợp đồng thuê tập trung đến hạn, giao dịch liên kết; tính hợp lý của định giá, yêu cầu thận trọng đánh giá tỷ lệ tăng trưởng dài hạn, tỷ lệ thuê trong dự báo.

Thực tế, ngoài việc các sàn giao dịch thúc đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án đầu tiên, Ủy ban Chứng khoán Trung Quốc và các ủy ban chứng khoán địa phương cũng đang tổ chức các buổi đào tạo sôi nổi, hướng dẫn doanh nghiệp, tổ chức tài chính, chính quyền địa phương tích cực nắm bắt cơ hội mới của thị trường REITs bất động sản thương mại. Ngày 13 tháng 3, Ủy ban Chứng khoán Trung Quốc đã công bố tuyển sinh nghiên cứu sinh tiến sĩ năm 2026, trong đó đặc biệt đề cập đến “Nghiên cứu xây dựng hệ thống thị trường REITs” như một hướng nghiên cứu tham khảo.

Cũng vào ngày 13 tháng 3, Ủy ban Chứng khoán tỉnh Tứ Xuyên cho biết, gần đây đã phối hợp với Sở Giao dịch Chứng khoán Thượng Hải và Thâm Quyến, Sở Tài chính tỉnh tổ chức “Hội nghị thúc đẩy thí điểm REITs bất động sản thương mại tỉnh Tứ Xuyên”, nhằm khảo sát tài sản, thúc đẩy và phân loại dự án REITs bất động sản thương mại, đồng thời giải quyết các khó khăn, vướng mắc của doanh nghiệp trong quá trình triển khai dự án, thực hiện các câu hỏi đáp cụ thể để thúc đẩy từng trường hợp.