Nhiệt độ thị trường nhà đã qua sử dụng tăng, giao dịch tăng cao - "Mùa xuân nhỏ" được kỳ vọng ở các thành phố hạng nhất

Nguồn: Báo cáo Kinh tế Thời đại 21, tác giả: Wu Shuying

Mùa giao dịch sôi động của ngành bất động sản “Kim Tam, Silver Tứ” đã đến đúng như dự kiến.

Vào thứ Bảy tuần trước (14 tháng 3), Thượng Hải đã ghi nhận số lượng ký hợp đồng trực tuyến trong ngày đối với nhà cũ đạt 1472 căn, mức cao nhất trong năm; thị trường nhà ở Bắc Kinh trong bối cảnh chính sách thúc đẩy đã có sự tăng trưởng so với kỳ trước; lượng khách xem và giao dịch nhà cũ tại Quảng Châu cũng sôi động; nhà cũ tại Thâm Quyến trong nửa đầu tháng 3 cũng ghi nhận sự tăng mạnh về giao dịch.

Tháng 3 và 4 hàng năm là các mốc quan trọng của thị trường bất động sản. Do đầu năm thường trùng với kỳ nghỉ Tết Nguyên Đán, nhu cầu mua nhà bị hoãn lại; ngoài ra, nhu cầu về nhà có học phí cũng thường được giải phóng trong tháng 3, 4, thúc đẩy tổng thể hoạt động giao dịch thị trường nhà ở tăng cao, do đó thị trường đặc biệt chú ý đến diễn biến của hai tháng này, liên quan đến xu hướng của cả năm.

Năm nay, “Kim Tam, Silver Tứ” còn đặc biệt khác biệt, thị trường bất động sản đã trở lại một cách hợp lý sau nhiều năm, công chúng kỳ vọng mùa xuân nhỏ này sẽ đạt được sự tăng trưởng về số lượng và giá trị, thúc đẩy thị trường bước vào chu kỳ phát triển mới. Các phóng viên của Báo cáo Kinh tế Thời đại 21 đã khảo sát và phỏng vấn nhiều nguồn, nhận thấy, tại các thành phố hàng đầu, lượng giao dịch bất động sản đã rõ ràng tăng so với kỳ trước, trong khi giá cả vẫn ổn định. Phân tích từ nhiều chuyên gia thị trường cho thấy, dưới tác động của chính sách, Bắc Kinh và Thượng Hải đã giải phóng một phần nhu cầu mua nhà, dự kiến giao dịch mùa xuân nhỏ năm nay sẽ khả quan; tại Quảng Châu và Thâm Quyến, lượng giao dịch cũng có điểm sáng, dự kiến sẽ có dấu hiệu phục hồi chung.

Các thành phố hàng đầu tăng lượng, giá ổn định, toàn quốc thị trường bất động sản bắt đầu tốt đẹp.

“Mùa xuân nhỏ đã đến”

Thượng Hải là thành phố thể hiện rõ nét nhất mùa xuân nhỏ này.

Theo thống kê của CRIC, từ ngày 9 đến 15 tháng 3, thị trường nhà cũ Thượng Hải đã bùng nổ, tổng số giao dịch trong tuần đạt 7233 căn, mức cao nhất trong vòng gần 5 năm (từ 2021 trở đi).

Theo dữ liệu từ trang web bất động sản trực tuyến của Thượng Hải, ngày 18 tháng 3, lượng giao dịch nhà cũ tại Thượng Hải trong ngày làm việc cũng đạt 906 căn, ở mức cao của thị trường.

Sự bùng nổ của giao dịch tại Thượng Hải lần này bắt nguồn từ chính sách mới. Ngày 25 tháng 2, Thượng Hải đã ban hành “Thông báo về việc tiếp tục tối ưu và điều chỉnh chính sách bất động sản của thành phố”, đưa ra 7 biện pháp ổn định thị trường, bao gồm rút ngắn thời gian đóng bảo hiểm xã hội không phải cư dân Thượng Hải, nới lỏng điều kiện mua nhà bằng thẻ cư trú, nâng cao hạn mức vay vốn từ quỹ tiết kiệm nhà ở, còn gọi là “7 điều của Thượng Hải”.

Một nhân viên phụ trách nghiên cứu khách hàng của một doanh nghiệp bất động sản quốc gia tại Thượng Hải cho biết, trong những năm gần đây, mỗi đợt chính sách mới đều thúc đẩy một phần nhu cầu vào thị trường sớm hơn. Lần này, Thượng Hải còn cộng hưởng với yếu tố “Kim Tam, Silver Tứ”, nên tổng thể thị trường thể hiện rõ ràng là lượng giao dịch tăng vọt, giá cả không giảm rõ rệt, xu hướng ổn định. “Theo dữ liệu chúng tôi quan sát, từ tháng 12 năm ngoái đến nay, giá giao dịch nhà cũ tại Thượng Hải chưa có dấu hiệu giảm, vẫn khá vững chắc, là tín hiệu tích cực.”

Chính sách của Bắc Kinh từ tháng 12 năm ngoái vẫn còn phát huy tác dụng. Theo phân tích của Viện Nghiên cứu An Ju, sau Tết Nguyên Đán, khi các trung tâm môi giới và các trung tâm môi giới trung gian hoạt động trở lại toàn diện, nhiệt huyết tìm nhà đã nhanh chóng tăng trở lại, ngày 28 tháng 2, nhiệt độ thị trường nhà mới tại Bắc Kinh tăng lên 60.3, nhà cũ đạt 66.1; ngày 14 tháng 3, các chỉ số này tiếp tục tăng lên 59.9 và 65.6, hiệu ứng của chính sách mới vẫn tiếp tục phát huy.

Về lượng giao dịch, từ ngày 26 tháng 1 đến 1 tháng 2 năm 2026, Bắc Kinh đã đạt 4244 căn trong tuần, cao nhất trong 12 tuần gần đây, tăng hơn 30% so với tuần trước khi có chính sách mới. Sau Tết, thị trường cũng dần phục hồi, trong tuần từ 1 đến 8 tháng 3, lượng giao dịch đạt 2980 căn.

Khác với Bắc Kinh và Thượng Hải, nơi có chính sách hỗ trợ, Quảng Châu và Thâm Quyến hoàn toàn dựa vào nhu cầu cứng về mua nhà để tăng nhiệt thị trường.

Thông tin công khai cho thấy, trong hai tuần đầu tháng 3, lượng ký hợp đồng nhà cũ tại Quảng Châu đã vượt 4000 căn, cao nhất trong năm 2023, ngày cao nhất đạt 271 căn (ngày 15 tháng 3).

Một trung gian môi giới tại Quảng Châu, quận Thiên Hà, cho biết: “Gần đây rất bận, ngày nào cũng đi xem nhà, hẹn gặp, ký hợp đồng. Giờ đi ký hợp đồng phải xếp hàng, khác hẳn cuối năm ngoái. Doanh số của chúng tôi trong tháng này cũng rất tốt, đã ký 9 căn rồi.”

Dữ liệu của Thâm Quyến cũng rất rõ ràng: Theo dữ liệu theo dõi của Trung tâm Nghiên cứu Trung Nguyên Thâm Quyến, tính đến ngày 18 tháng 3, tổng số nhà ở đã giao dịch tại Thâm Quyến vượt quá 4000 căn, trong đó nhà mới đạt 1474 căn, tăng 38.9% so với tháng 2; nhà cũ đã chuyển nhượng đạt 2715 căn, tăng 58.6% so với tháng 2.

Phân tích của Trung tâm Nghiên cứu Trung Nguyên Thâm Quyến cho rằng, sau Tết, thị trường nhà đất Thâm Quyến tiếp tục tăng, khách hàng có ý định mua rõ ràng hơn. Nhiều dự án giảm giá để thúc đẩy bán hàng, hiệu quả rõ rệt; giao dịch nhà cũ cũng nhanh chóng phục hồi, mùa xuân nhỏ đã bắt đầu.

Chưa rõ tín hiệu

Thị trường giao dịch rõ ràng tăng, giá ổn định, chủ nhà nhà cũ đã bắt đầu có tâm lý “bảo tồn giá”.

Theo thông tin từ các trung gian tại Thượng Hải, Quảng Châu và Thâm Quyến, hiện tại, tâm lý của chủ nhà nhà cũ khá cứng rắn, giá cả so với trước vẫn khá vững, ít có khả năng thương lượng. “Trước đây, các nguồn nhà có giá trị tốt đều đã tiêu thụ hết, sau Tết, giá khó thương lượng hơn vì chủ nhà đều biết thị trường đã tốt hơn, giảm giá không bằng cho thuê, nên giá hiện tại chủ yếu giữ ổn định. Nhưng nếu có sự điều chỉnh giảm giá, hàng sẽ rất nhanh hết,” một trung gian tại Nam Sơn, Thâm Quyến, cho biết.

Về phía nhà mới, các doanh nghiệp vẫn đang áp dụng chiến lược “bán giá để lấy lượng”. Một nhân viên marketing của một doanh nghiệp hoạt động mạnh tại thị trường Đông Nam, cho biết, hiện tại, thị trường nhà mới và nhà cũ đều tăng về lượng, giá ổn định, nhưng “chưa có tín hiệu rõ ràng để khởi động.”

Dựa trên số liệu do nhân viên này cung cấp, trong tháng này, giá trung bình của các căn nhà mới tại Thượng Hải và các thành phố lân cận đã giảm phần lớn, chủ yếu do các doanh nghiệp giảm giá để thúc đẩy bán hàng và chuyển dịch cấu trúc giao dịch.

“Tháng 3 này, dự án của chúng tôi có một đối thủ cạnh tranh giảm giá trực tiếp xuống còn 85%, thấp hơn vài nghìn mỗi mét vuông so với chúng tôi. Họ bán rất nhanh, còn chúng tôi gần như chưa có giao dịch nào,” một nhân viên của doanh nghiệp bất động sản miền Nam cho biết.

Tâm lý này cũng phản ánh trên thị trường đất đai.

Ví dụ, tại Thượng Hải, ngày 13 tháng 3, đợt bán đất nhà ở đầu tiên của năm 2026 đã hoàn tất, gồm 3 lô đất tại các quận Giadings, Xuhui Changqiao và Qingpu Xihongqiao, tổng diện tích đất xây dựng là 198.3 nghìn mét vuông, tổng giá trị giao dịch khoảng 6.809 tỷ nhân dân tệ. Trong đó, ngoài lô đất tại Qingpu có mức giá cao hơn 6.6%, các lô còn lại đều đấu giá ở giá gốc.

Điều này cho thấy, trong bối cảnh thị trường nóng như hiện nay, các doanh nghiệp bất động sản vẫn duy trì quyết định thận trọng trong thị trường đất đai. Trước đó, tại hội nghị hiệu quả của China Merchants Shekou, Phó Tổng Giám đốc Wu Bin của China Merchants Shekou phân tích, dự kiến năm 2026, thị trường đất đai sẽ tiếp tục duy trì ở mức thấp chung, chỉ có một số điểm nóng nhỏ.

Wu Bin nhấn mạnh, nguyên tắc đầu tư của China Merchants Shekou trong năm 2026 vẫn là tập trung vào các khu vực, thành phố trọng điểm, dựa vào doanh số để quyết định đầu tư, lựa chọn kỹ lưỡng. Dựa trên tình hình thị trường và dòng tiền, trong khi đảm bảo “ba đường đỏ”, cân đối quy mô và lợi nhuận, mỗi dự án còn phải đạt tiêu chuẩn “sáu tốt” về đầu tư, đảm bảo phân bổ nguồn lực hiệu quả, tập trung hơn vào tốc độ vòng quay và thực hiện lợi nhuận.

Từ góc độ này, mùa xuân nhỏ của thị trường bất động sản lần này có thể thúc đẩy thị trường duy trì đáy và ổn định trong năm nay, còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Tổng Giám đốc bộ phận nghiên cứu chỉ số của Trung chỉ, Cao Jingjing, nhắc nhở rằng, sự ổn định của thị trường sẽ là một quá trình dần dần, và tính bền vững của nó phụ thuộc vào sự phục hồi thực chất của kỳ vọng thu nhập của cư dân và kỳ vọng về giá nhà, cùng các yếu tố vĩ mô khác có cải thiện tích cực.