Trong năm thứ ba do Trần Tự Bình đảm nhiệm, Longfor lần đầu tiên xuất hiện khoản lỗ cốt lõi

Hình ảnh tài liệu.

Chén Xùpíng lần thứ ba đảm nhiệm chức vụ lãnh đạo Longfor, lần đầu tiên xuất hiện khoản lỗ cốt lõi trong lịch sử

Vương Lâm

Ngày 6 tháng 3, Tập đoàn Longfor (00960.HK) công bố dự báo kết quả kinh doanh năm 2025, dự kiến lợi nhuận thuộc về chủ sở hữu công ty cả năm khoảng 1 tỷ nhân dân tệ, sau khi loại trừ ảnh hưởng của biến động giá trị hợp lý của bất động sản đầu tư và công cụ tài chính phái sinh, khoản lỗ cốt lõi dự kiến từ 1,5 đến 2 tỷ nhân dân tệ. Hai chỉ số này trong cùng kỳ năm 2024 lần lượt là 10.4 tỷ và 6.97 tỷ nhân dân tệ.

Đây là lần đầu tiên Longfor xuất hiện khoản lỗ cốt lõi kể từ khi niêm yết, theo thông báo, nguyên nhân chính là do thị trường bất động sản tiếp tục điều chỉnh, áp lực về số lượng và giá cả khiến doanh thu từ hoạt động phát triển dự án giảm, tỷ suất lợi nhuận gộp từ bán hàng tiếp tục giảm.

Đây cũng là năm thứ ba kể từ khi Chén Xùpíng tiếp nhận vị trí Chủ tịch Hội đồng Quản trị vào tháng 10 năm 2022, ông đã dẫn dắt Longfor trong ba năm, trong đó, Longfor kiên trì giảm nợ, duy trì dòng tiền dương, thúc đẩy chuyển đổi sang mô hình nhà cung cấp dịch vụ vận hành, đi qua đáy chu kỳ ngành và tìm ra con đường riêng của mình.

Tuy nhiên, thách thức vẫn còn, ngày 9 tháng 3, Morgan Stanley công bố báo cáo nghiên cứu chỉ ra rằng, khoản lỗ cốt lõi của Longfor năm 2025 vượt quá dự kiến của ngân hàng này, chủ yếu do lợi nhuận từ hoạt động phát triển thấp hơn kỳ vọng, có thể dẫn đến rủi ro giảm lợi nhuận trên mỗi cổ phiếu trong năm 2026-2027, và dự đoán Longfor sẽ duy trì trạng thái lỗ trong năm 2026.

Ngành phát triển dự án đối mặt với khó khăn về lợi nhuận

Dựa trên dữ liệu trước đó của Longfor, trong năm 2025, tổng doanh thu hợp đồng bán hàng cả năm khoảng 63.16 tỷ nhân dân tệ, giảm 37.54% so với cùng kỳ, mức giảm này phù hợp với xu hướng chung của ngành, đây là lần đầu tiên sau 8 năm kể từ khi doanh thu bán hàng vượt 1000 tỷ, Longfor lại giảm xuống dưới mức này.

Về phân bổ khu vực, ba khu vực trung tâm là Tây Bắc, Vịnh Bột Hải và Vùng Đồng bằng sông Dương Tử, lần lượt đạt doanh số 18.24 tỷ, 15.21 tỷ và 17.17 tỷ nhân dân tệ, tổng chiếm hơn 80%.

Trong cùng kỳ, công ty đạt doanh thu hoạt động khoảng 26.77 tỷ nhân dân tệ (gồm thuế khoảng 28.54 tỷ), lập kỷ lục mới, trong đó doanh thu vận hành khoảng 14.19 tỷ nhân dân tệ (gồm thuế khoảng 15.19 tỷ), doanh thu dịch vụ khoảng 12.58 tỷ nhân dân tệ (gồm thuế khoảng 13.35 tỷ).

Dù hoạt động phát triển bất động sản vẫn là trụ cột doanh thu của Longfor, nhưng lợi nhuận của lĩnh vực này trong năm 2025 ngày càng trở nên khó khăn, là nguyên nhân trực tiếp khiến lợi nhuận quyền lợi cốt lõi cả năm chuyển sang lỗ. Từ báo cáo nửa năm đến dự báo lợi nhuận cả năm, rõ ràng phản ánh xu hướng này: nửa đầu năm lợi nhuận cốt lõi 1.38 tỷ nhân dân tệ, dự kiến lợi nhuận quyền lợi cốt lõi cả năm sẽ lỗ từ 1.5 đến 2 tỷ nhân dân tệ, sự suy giảm lợi nhuận trong nửa cuối năm là nguyên nhân chính.

Báo cáo nửa năm 2025 cho thấy, Longfor đạt doanh thu 58.75 tỷ nhân dân tệ, tăng 25.4% so với cùng kỳ, động lực chính đến từ hoạt động phát triển bất động sản, trong kỳ, doanh thu lĩnh vực này đạt 45.48 tỷ, tăng 34.7%, chiếm tỷ trọng 77.4% tổng doanh thu, vẫn là trụ cột chính của tập đoàn.

Tuy nhiên, lợi nhuận thể hiện rõ sự phân hóa: nửa đầu năm, lợi nhuận thuộc về chủ sở hữu công ty là 3.22 tỷ nhân dân tệ, giảm 45.2% so với cùng kỳ, sau khi loại trừ ảnh hưởng của biến động giá trị hợp lý của bất động sản đầu tư và công cụ tài chính phái sinh, lợi nhuận cốt lõi chỉ còn 1.38 tỷ nhân dân tệ, sự sụt giảm của lợi nhuận cốt lõi phản ánh rõ ràng khó khăn trong lợi nhuận của hoạt động phát triển dự án.

Ngoài ra, tỷ suất lợi nhuận gộp tiếp tục chịu áp lực, trong nửa đầu, tỷ lệ lợi nhuận gộp toàn bộ giảm xuống còn 12.6%, giảm gần 8 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm 2024, trong đó tỷ suất lợi nhuận gộp của hoạt động phát triển, vận hành và dịch vụ lần lượt khoảng 0.2%, 77.7% và 30%, tạo nên sự đối lập rõ rệt. Các dự án có giá đất cao trước đó đã bước vào chu kỳ thanh toán, cộng thêm thị trường suy giảm dẫn đến giá bán bị đảo ngược, là nguyên nhân chính khiến hoạt động phát triển có lợi nhuận gộp thấp.

Vào năm 2026, xu hướng giảm doanh số vẫn tiếp tục. Dữ liệu doanh số trong hai tháng đầu năm 2026 cho thấy, Longfor đạt tổng giá trị hợp đồng bán hàng tích lũy 4.45 tỷ nhân dân tệ, trong khi cùng kỳ năm 2025 là 9.94 tỷ.

Giám đốc tài chính Zhao Yì của Longfor từng dự báo tại hội nghị kết quả giữa năm 2025: “Trong 1-2 năm tới, lượng thanh toán từ hoạt động phát triển sẽ dần giảm, cùng với việc giảm tồn kho và các dự án mới có lợi nhuận lành mạnh ổn định sẽ dần phục hồi ảnh hưởng của hoạt động phát triển đối với lợi nhuận tổng thể của tập đoàn.”

Chuyển đổi đạt kết quả bước đầu

Trong khi hoạt động phát triển dự án gặp áp lực, hoạt động kinh doanh vận hành của Longfor vẫn phát triển ổn định, trở thành “đệm khí” vượt qua chu kỳ.

Dữ liệu cho thấy, trong năm 2025, Longfor đạt doanh thu hoạt động khoảng 26.77 tỷ nhân dân tệ (gồm thuế khoảng 28.54 tỷ), gần như giữ nguyên so với cùng kỳ năm trước, trong đó doanh thu vận hành khoảng 14.19 tỷ (gồm thuế khoảng 15.19 tỷ), doanh thu dịch vụ khoảng 12.58 tỷ (gồm thuế khoảng 13.35 tỷ).

Dữ liệu vận hành chưa kiểm toán mới nhất cho thấy, trong hai tháng đầu năm 2026, Longfor đạt doanh thu hoạt động khoảng 4.4 tỷ nhân dân tệ (gồm thuế khoảng 4.7 tỷ), đã gần bằng doanh số bán hàng bất động sản cùng kỳ là 4.45 tỷ. Trong đó, doanh thu vận hành khoảng 2.44 tỷ (gồm thuế khoảng 2.62 tỷ), doanh thu dịch vụ khoảng 1.96 tỷ (gồm thuế khoảng 2.08 tỷ).

Trong dự báo kết quả năm 2025, Longfor cho biết, hoạt động và dịch vụ của công ty phát triển ổn định, liên tục đóng góp lợi nhuận ổn định cho tập đoàn. Trong tương lai, tập đoàn sẽ luôn đặt an toàn lên hàng đầu, duy trì dòng tiền hoạt động dương, tiếp tục giảm nợ có trật tự, thúc đẩy mô hình kinh doanh chuyển đổi, để hoạt động và dịch vụ trở thành động lực tăng trưởng mới, nâng cao vai trò từ nhà phát triển truyền thống thành nhà cung cấp dịch vụ vận hành.

Kể từ khi Longfor đề xuất chiến lược “Không gian như dịch vụ” từ năm 2018, liên tục thúc đẩy chuyển đổi từ nhà phát triển truyền thống sang nhà cung cấp dịch vụ vận hành, hiện tại, chuyển đổi này đã đạt được kết quả bước đầu. Từ cấu trúc doanh thu, trong nửa đầu năm 2025, doanh thu hoạt động và dịch vụ chiếm 22.6% tổng doanh thu, dự kiến cả năm sẽ tiếp tục tăng, dòng tiền ổn định và khả năng chống chu kỳ đã trở thành “đường cong tăng trưởng thứ hai” của Longfor.

Dòng tiền liên tục dương trong ba năm

Trong chu kỳ suy thoái của ngành, dòng tiền và an toàn nợ trở thành nền tảng sinh tồn của các doanh nghiệp bất động sản. Năm 2025 là năm thứ ba Longfor tiến hành giảm nợ một cách có trật tự, cũng là năm thứ ba dòng tiền hoạt động có lợi nhuận, hai chỉ số then chốt này đã tạo “tấm đệm an toàn” giúp Longfor vượt qua chu kỳ, đồng thời tạo nền tảng cho chuyển đổi.

Dựa trên dữ liệu báo cáo nửa năm, trong nửa đầu năm 2025, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của Longfor đạt 11.97 tỷ nhân dân tệ, tạo nền tảng vững chắc cho dòng tiền dương cả năm. Mặc dù quy mô bán hàng giảm so với cùng kỳ, nhưng Longfor đã tăng cường quản lý thu hồi vốn, đảm bảo tỷ lệ thu hồi cao, đồng thời kiểm soát chặt chẽ tiến độ mua đất, cả năm 2025, công ty duy trì chiến lược “mua ít đất, mua đất tốt”, giảm tiêu hao vốn cho dòng tiền.

Chén Xùpíng nhiều lần nhấn mạnh rằng, an toàn dòng tiền là điều kiện tiên quyết cho mọi hoạt động kinh doanh, luôn lấy dòng tiền hoạt động dương làm mục tiêu cốt lõi, đó là nền tảng để Longfor vượt qua chu kỳ. Ba năm liên tiếp dòng tiền hoạt động dương không chỉ đảm bảo thanh toán nợ mà còn cung cấp nguồn vốn cho mở rộng hoạt động kinh doanh.

Về phía nợ, Longfor đã giảm mạnh đòn bẩy trong ba năm qua, đối mặt với áp lực trả nợ lớn năm 2025, công ty đã thanh toán trước, trả dần, hoán đổi nợ qua nhiều phương thức, vượt qua đỉnh điểm trả nợ, cấu trúc nợ liên tục được tối ưu.

Trước đó, ngày 2 tháng 3, Longfor đã hoàn tất chuyển khoản để thanh toán khoản nợ đến hạn ngày 4 tháng 3 của “16 Longfor 04”, số dư gốc còn lại 1.47 tỷ nhân dân tệ, lãi suất khoảng 0.06 tỷ, đồng thời, Longfor cũng đã chuyển khoản lãi của “20 Longfor 04” kỳ này khoảng 0.19 tỷ nhân dân tệ. Trước đó, ngày 5 tháng 1, công ty đã đúng hạn thanh toán gốc và lãi của “21 Longfor 02” với tổng số tiền khoảng 1.038 tỷ nhân dân tệ.

Về an toàn tài chính, Longfor thể hiện khả năng kiểm soát rủi ro rất mạnh mẽ. Tính đến ngày 30 tháng 6 năm 2025, nợ có lãi của Longfor là 169.8 tỷ nhân dân tệ, giảm 6.53 tỷ so với cuối năm 2024, tỷ lệ nợ ròng là 51.2%, sau khi trừ các khoản tạm ứng, tỷ lệ nợ trên tài sản là 56.1%, tỷ lệ tiền mặt không bị hạn chế so với nợ ngắn hạn là 1.14, chi phí vay vốn tiếp tục được tối ưu, đạt 3.58%, tỷ lệ vay ngân hàng chiếm tới 87%, cấu trúc nợ liên tục được cải thiện.

Chuyển đổi vẫn còn trên hành trình

Nhìn chung, năm 2025 của Longfor thể hiện rõ nét “được mất đan xen”: Được ở chỗ hoạt động phát triển vẫn tăng trưởng ổn định về doanh thu, dòng tiền liên tục dương, nợ nần kiểm soát tốt, chuyển đổi rõ ràng; mất ở chỗ lợi nhuận cốt lõi chuyển sang lỗ, lợi nhuận hoạt động giảm sút, lợi nhuận ròng còn thấp, còn nhiều thách thức phía trước.

Dù đã đạt được thành tựu rõ rệt trong kiểm soát rủi ro và chuyển đổi, nhưng trong bối cảnh điều chỉnh sâu rộng của ngành, Longfor vẫn đối mặt với những thách thức thực tế trong quá trình chuyển đổi.

Một mặt, việc phục hồi lợi nhuận của hoạt động phát triển dự án vẫn phụ thuộc vào sự phục hồi của thị trường và tối ưu hóa cấu trúc sản phẩm, nhưng do doanh số ngành vẫn còn yếu, năm 2026, áp lực từ phía doanh số vẫn còn, tốc độ cải thiện lợi nhuận có thể không đồng đều, đáy chu kỳ khó có thể nhanh chóng đảo ngược; mặt khác, tỷ lệ doanh thu hoạt động và lợi nhuận vẫn còn thấp, chưa tạo ra sự hỗ trợ tuyệt đối cho lợi nhuận tổng thể.

Từ cấu trúc doanh thu, mục tiêu dài hạn “tỷ lệ doanh thu hoạt động chiếm hơn một nửa” vẫn còn xa vời, còn về loại hình kinh doanh, trong nửa đầu năm 2025, doanh thu hoạt động phát triển bất động sản đạt 45.48 tỷ, tăng 34.7%, doanh thu hoạt động và dịch vụ lần lượt là 7.01 tỷ và 6.26 tỷ, tăng lần lượt 2.5% và 0.02% so với cùng kỳ.

Trước thềm năm 2026, Longfor đối mặt với hai nhiệm vụ chính: Một là tiếp tục giữ vững an toàn tài chính, giảm nợ, duy trì dòng tiền dương, chờ đợi thị trường ổn định; hai là đẩy nhanh chuyển đổi, mở rộng quy mô hoạt động và nâng cao hiệu quả lợi nhuận của hoạt động vận hành, thúc đẩy tối ưu hóa cấu trúc doanh thu và lợi nhuận, thực sự nâng cấp vai trò từ nhà phát triển truyền thống thành nhà cung cấp dịch vụ vận hành.

Chén Xùpíng lần thứ ba đảm nhiệm Longfor, giữ vững an toàn, ổn định nền tảng, thể hiện tiến trình chuyển đổi, nhưng cũng đối mặt với những áp lực thực tế của ngành. Năm tới sẽ là năm Longfor kiểm chứng khả năng phục hồi lợi nhuận, đánh giá chất lượng chuyển đổi và củng cố tính bền vững tài chính.