Bước chuyển đổi nhanh hơn, mô hình phát triển bất động sản mới đang được kỳ vọng

Nhóm Báo cáo Hai Hội của Tạp chí Chứng khoán Trần Trụi

Trần Tiêu

Ngày 5 tháng 3, kỳ họp thứ tư của Đại hội Đại biểu Nhân dân Toàn quốc khoá 14 khai mạc tại Đại lễ đường Nhân dân. Thủ tướng Chính phủ Lý Khăng đã trình bày Báo cáo công tác chính phủ, trong đó đề cập: “Tập trung ổn định thị trường bất động sản” và “Thúc đẩy sâu sắc xây dựng thể chế và chính sách hỗ trợ cho mô hình phát triển bất động sản mới”.

Các chuyên gia khi phỏng vấn phóng viên Tạp chí Chứng khoán Trần Trụi cho rằng, hướng chính sách bất động sản năm nay đã rõ ràng hơn: Thứ nhất, tiếp tục phòng ngừa rủi ro vỡ nợ qua các biện pháp như hệ thống “danh sách trắng”, nhằm giữ vững ổn định thị trường bất động sản; Thứ hai, thúc đẩy xây dựng các “ngôi nhà tốt” an toàn, thoải mái, xanh, thông minh theo trình tự có trật tự, nâng cao chất lượng nhà ở và dịch vụ quản lý bất động sản, đẩy nhanh chuyển đổi và nâng cấp ngành; Thứ ba, thông qua cập nhật đô thị để kích hoạt nguồn lực tồn kho, giải phóng tiềm năng nhu cầu nhà ở, đồng thời cải thiện chức năng đô thị và sâu sắc thúc đẩy mô hình phát triển bất động sản mới.

Rủi ro ngành nhanh chóng được thanh lọc

Ngành bất động sản đã trải qua hơn bốn năm điều chỉnh, quy mô thị trường và lượng giao dịch dần trở lại mức hợp lý.

Chủ nhiệm Trung tâm Nghiên cứu Chính sách Nhà ở tỉnh Quảng Đông, Lý Vũ Gia, khi phỏng vấn phóng viên Tạp chí Chứng khoán Trần Trụi cho biết, sau quá trình liên tục thúc đẩy “bảo đảm giao nhà”, giải quyết rủi ro nợ của các doanh nghiệp bất động sản, rủi ro ngành đã giảm bớt.

Lý Vũ Gia cho biết, dựa theo các phát biểu liên quan trong kỳ họp hai Hội nghị Nhân dân Toàn quốc năm nay, bước tiếp theo sẽ chú trọng tổng thể, vừa giữ vững thị trường ngắn hạn, phòng ngừa rủi ro, vừa thúc đẩy dài hạn mô hình phát triển và thể chế bất động sản mới; vừa kiểm soát tăng trưởng, giảm tồn kho, vừa chú trọng cung cấp tốt hơn và kích hoạt nguồn lực tồn kho.

Trong khuôn khổ chính sách này, việc phát huy vai trò của hệ thống “danh sách trắng” trong “danh sách bảo đảm giao nhà” được xem là biện pháp quan trọng để duy trì ổn định thị trường bất động sản.

Dữ liệu do Bộ Xây dựng công bố tháng 10 năm ngoái cho thấy, cơ chế phối hợp tài chính bất động sản thành phố đã phê duyệt khoản vay của các dự án trong “danh sách trắng” vượt quá 7 nghìn tỷ nhân dân tệ. Nhờ các cơ chế này, rủi ro ngành nhanh chóng được thanh lọc.

Các chuyên gia trong ngành đều cho rằng, trong khi duy trì môi trường tài chính ổn định, việc kiểm soát cung cấp mới và đẩy nhanh tiêu thụ tồn kho sẽ giúp cải thiện hơn nữa mối quan hệ cung cầu trên thị trường.

Về phía cung, các địa phương đã bắt đầu chủ động điều chỉnh nhịp độ cung đất đai. Theo dữ liệu của Viện Nghiên cứu Trung chỉ, trong hai tháng đầu năm nay, tổng diện tích đất ở thương mại tại 300 thành phố trên toàn quốc giảm khoảng 30% so cùng kỳ.

“Dự kiến đến năm 2026, nguồn cung đất ở sẽ tiếp tục theo xu hướng ‘chất lượng cao, giảm lượng’, đặc biệt tại các khu vực tồn kho lớn, nguồn cung đất mới có thể tiếp tục giảm, từ đó cải thiện từ gốc mối quan hệ cung cầu trên thị trường,” một người phụ trách của Viện Nghiên cứu Trung chỉ cho biết.

Về vấn đề này, Ủy viên Chính hiệp toàn quốc, Chủ tịch Tập đoàn Hương Giang, Trác Mỹ Khánh, cho rằng, về cung đất đai, có thể điều chỉnh nhịp độ cung đất dựa trên chu kỳ tiêu hủy tồn kho 18 tháng. Các thành phố có chu kỳ tiêu hủy tồn kho vượt quá 24 tháng có thể tạm dừng cung đất nhà ở mới, đồng thời cho phép chuyển đổi đất thương mại bỏ không phù hợp quy hoạch thành đất nhà ở để thúc đẩy cân bằng cung cầu thị trường tốt hơn.

Việc kích hoạt tài sản tồn kho cũng được xem là con đường quan trọng để “giảm tồn kho”. Tỷ lệ vay lại cho nhà ở xã hội vào đầu năm 2026 đã giảm xuống còn 1,25%, dự kiến sẽ cung cấp nhiều nguồn vốn hơn cho các địa phương mua lại nhà ở thương mại tồn kho để làm nhà ở xã hội.

Song song với điều chỉnh về cung, các chính sách về cầu cũng liên tục được tinh chỉnh. Trong đó, các đề xuất như “tăng cường bảo đảm nhà ở cho các gia đình mới cưới, sinh con, hỗ trợ các gia đình nhiều con cải thiện nhu cầu nhà ở”, “sâu sắc cải cách hệ thống quỹ tiết kiệm nhà ở” nhận được sự quan tâm rộng rãi trong ngành.

Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản E-House Thượng Hải, Yan Yuejin, cho biết, sâu sắc cải cách hệ thống quỹ tiết kiệm nhà ở được xem là chìa khóa kích hoạt nhu cầu nhà ở. Thông qua nâng hạn mức vay quỹ, hỗ trợ tài chính như lãi suất trợ giá, và phân bổ hợp lý nhà ở xã hội cho các gia đình mới cưới, sinh con và cư dân mới, sẽ giúp giảm rào cản mua nhà, thúc đẩy nhiều người chuyển từ “định cư tại thành phố” sang “an cư tại thành phố”.

Thúc đẩy xây dựng “ngôi nhà tốt” theo trật tự

Song song với việc ổn định thị trường, ngành bất động sản cũng đang đẩy nhanh chuyển đổi sang phát triển chất lượng cao. Trong giới chuyên môn, việc đề cập lại “ngôi nhà tốt” năm nay, đặc biệt là thúc đẩy có trật tự, dự kiến sẽ thúc đẩy việc thực thi các tiêu chuẩn liên quan ngày càng hiệu quả hơn.

“Phát triển nhà ở của Trung Quốc đã từ trạng thái ‘có hay không’ chuyển sang ‘tốt hay không’, xây dựng ‘ngôi nhà tốt’ là lựa chọn tất yếu để đáp ứng nhu cầu dân sinh, thúc đẩy chuyển đổi ngành, kích thích nội lực tiêu dùng,” đại biểu Quốc hội, Chủ tịch kiêm CEO Tập đoàn Công nghệ Thông tin Wu Ba Ba, Yao Jinbo, cho biết với phóng viên Tạp chí Chứng khoán Trần Trụi. Trong quá trình thúc đẩy tiêu chuẩn xây dựng “ngôi nhà tốt”, cần thiết lập hệ thống công bố thông tin hoàn chỉnh hơn, nâng cao tính minh bạch thông tin để hướng ngành phát triển theo hướng chất lượng cao.

Thực tế, “ngôi nhà tốt” đã trở thành công cụ quan trọng giúp các doanh nghiệp bất động sản chiếm lĩnh thị trường. Dữ liệu theo dõi của Viện Nghiên cứu An Ju cho thấy, năm 2025, ngoài lợi thế về tỷ lệ diện tích sử dụng, các dự án “đón ánh sáng mặt trời” tại trung tâm các khu vực chính còn có các đặc trưng cốt lõi của “ngôi nhà tốt” như an toàn, thoải mái, xanh, thông minh, đồng thời liên tục nâng cấp chi tiết sản phẩm, giới thiệu dịch vụ thứ ba như chăm sóc người già, nuôi dạy trẻ, dịch vụ gia đình, hình thành mô hình cư trú kết hợp “cơ sở hạ tầng + dịch vụ”.

Theo Yao Jinbo, “ngôi nhà tốt” còn thúc đẩy ngành phát triển chất lượng mới, đồng thời đẩy mạnh xây dựng ngành công nghiệp xây dựng theo hướng xanh hóa, công nghiệp hóa, thông minh hóa, nâng cao chuỗi cung ứng vật liệu mới, thiết bị mới, công nghệ mới.

“Thị trường hiện nay không chỉ cạnh tranh về giá nữa, mà còn cạnh tranh toàn diện về sản phẩm và dịch vụ,” một lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản cho biết, hiện người mua nhà ngày càng chú trọng đến chất lượng sống và trải nghiệm cộng đồng. Trong tương lai, các doanh nghiệp cần xây dựng uy tín sản phẩm và năng lực dịch vụ dài hạn để giành được lòng tin của khách hàng.

Về “sống tốt”, hệ thống dịch vụ liên quan cũng ngày càng được chú ý. Dịch vụ quản lý bất động sản, như một phần quan trọng của chất lượng sống, ngày càng thể hiện rõ vai trò của mình. Phó Tổng Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Dịch vụ Quản lý Bất động sản của Viện Nghiên cứu Trung chỉ, Peng Yu, cho biết, dịch vụ quản lý bất động sản là một trong những nội dung phản ánh “sống tốt” của cư dân. Trong tương lai, dưới sự hướng dẫn của chính sách, có thể khám phá các mô hình vận hành phối hợp đa bên mới, chuẩn hóa hành vi của các doanh nghiệp quản lý, đồng thời khuyến khích các doanh nghiệp này mở rộng dịch vụ gia tăng trong cộng đồng.

Thúc đẩy toàn diện cập nhật đô thị

Trong khi “ngôi nhà tốt” thúc đẩy nâng cao chất lượng ngành, cập nhật đô thị cũng trở thành trụ cột quan trọng của mô hình phát triển bất động sản mới.

Báo cáo công tác chính phủ nêu rõ, thúc đẩy cập nhật đô thị chất lượng cao, thực hiện ổn định các dự án cải tạo khu phố cũ, khu dân cư trong thành phố. Tận dụng tối đa đất đai tồn kho và các cơ sở nhà ở bỏ không.

Phó Chủ tịch Thường trực Viện Nghiên cứu Bất động sản E-House, Cui Ji, cho biết, so sánh các phát biểu liên quan đến cập nhật đô thị trong các báo cáo công tác chính phủ gần đây, từ “thực hiện ổn định” đến “tiếp tục thúc đẩy”, rồi đến “thúc đẩy chất lượng cao” vào năm 2026, sự thay đổi này phản ánh quá trình cập nhật đô thị của Trung Quốc đang từ giai đoạn thí điểm, thử nghiệm bước sang giai đoạn thúc đẩy hệ thống toàn diện.

Theo Giám đốc Nghiên cứu Trung tâm Tài chính Bất động sản của Trường Kinh tế Tài chính Wudaokou, Đại học Thanh Hoa, Guo Xiangyu, cập nhật đô thị là con đường trung tâm để tổng thể kích hoạt nguồn lực tồn kho. “Dù là khu phố cũ, khu dân cư cũ, hay nhà thương mại tồn kho, đất bỏ không, bất động sản thương mại kém hiệu quả, đều có thể tái cấu trúc không gian và giá trị kinh tế thông qua cơ chế cập nhật.”

Các địa phương đã tăng tốc độ cập nhật đô thị rõ rệt, nhiều nơi đã lần lượt công bố danh sách kế hoạch cập nhật đô thị. Ví dụ, thành phố Bắc Kinh đã công bố danh sách các dự án cập nhật đô thị giai đoạn đầu năm 2026. Tổng cộng có 1.321 dự án, dự kiến đầu tư 104,95 tỷ nhân dân tệ trong năm 2026, cả về số lượng dự án lẫn quy mô đầu tư đều đạt mức cao trong những năm gần đây.

Song song đó, nguồn lực tài chính cũng liên tục đổ vào lĩnh vực cập nhật đô thị. Năm 2025, Ủy ban Phát triển và Cải cách Quốc gia ban hành danh mục dự án quỹ đầu tư bất động sản hạ tầng (REITs) trong lĩnh vực hạ tầng, mở rộng phạm vi phát hành REITs trong lĩnh vực cập nhật hạ tầng, bao gồm các dự án cải tạo khu phố cũ, nhà máy cũ, các dự án cập nhật các loại tài sản đa dạng, giúp mở rộng kênh huy động vốn dài hạn, chi phí thấp cho cập nhật đô thị, dự kiến thu hút nhiều vốn xã hội hơn.

Dưới tác động của chính sách và nguồn vốn, sự tích cực của các chủ thể thị trường tham gia cập nhật đô thị ngày càng rõ rệt. Nhiều doanh nghiệp bất động sản tham gia theo hình thức xây dựng thay thế. Theo dữ liệu của Trung tâm Nghiên cứu CRIC, trong giai đoạn 2024-2025, nhiều doanh nghiệp xây dựng hàng đầu đã trúng thầu các dự án cập nhật đô thị hoặc cải tạo khu phố cũ, như Tập đoàn Xây dựng Quản lý Thanh Trì, v.v.

Theo đại biểu Quốc hội Trung Quốc, Chủ tịch kiêm Bí thư Đảng ủy Tập đoàn Cục Ba Sơ, Chen Weiguo, cập nhật đô thị còn cần tập trung vào ba lĩnh vực. Thứ nhất, cần thông thoáng hơn về chính sách và cơ chế thực thi dự án, ban hành quy định thống nhất toàn quốc để rõ ràng xác định quyền lợi, trách nhiệm của các bên, tích hợp các chính sách phân tán, hoàn thiện cơ chế phối hợp đa bộ phận. Thứ hai, cần xây dựng cơ chế cân đối bền vững toàn kỳ, giải quyết các khó khăn như hạn chế cường độ phát triển, chi phí cải tạo cao, khó khăn trong cân đối giữa bảo tồn và phát triển. Thứ ba, trong ứng dụng sáng tạo công nghệ, cần phổ biến hệ thống xây dựng hiện đại, thúc đẩy công nghệ xây dựng mô-đun, tăng cường ứng dụng công nghệ mới trong xây dựng thông minh và công nghiệp hóa xây dựng, khuyến khích phát triển quy mô ngành công nghiệp nhà thông minh tại gia.

Các chuyên gia trong ngành cho rằng, khi ngành bất động sản dần thoát khỏi giai đoạn điều chỉnh, ngành sẽ từ bỏ mô hình cũ dựa vào luân chuyển cao, đòn bẩy cao, nợ nần chồng chất, gọi là “Ba cao”. Trong tương lai, phát triển bất động sản sẽ chú trọng hơn vào tính chất cư trú, tăng cường kiểm soát rủi ro, nâng cao chất lượng nhà ở, thúc đẩy mạnh mẽ cập nhật đô thị chất lượng cao, hình thành mô hình phát triển mới vận hành ổn định hơn, lấy chất lượng cung cấp làm hướng đi chính.